パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part4

既存タワーは電機メーカーの人が多いらしいね。
ここはたぶん客層違うのだろうけれど
いろんな意味でこの時期に神奈川のタワー買うのは勇気あるよ。

家電メーカー総崩れだから
市部と神奈川県の地価はこれからかなり下がるぞ。

>182神奈川県はプチバブルの影響を受けてないからまだまだ安いというのがプロの判断だよ。

都心は外資が上げて日本人の投資家が乗っかりデベが買い漁りバブルが弾け下落しているところに3.11が追い打ちをかけてしまった。
もはや東京は投資対象としては価値が下がってしまったから神奈川県は買いだよ。

>183補足しますがだからといって線路脇が黙っていても坪300で売れるはずがなく、そこは三井の営業努力じゃなかろうか。

>183さんは意味が良く分かっていないようだ。工場が更地になって宅地として大量に放出されるんだよ。

＞183
矛盾してるよ。
都心が下がっている理由が投資資金が引き揚げたのが理由なら
そもそも投資するための資金自体が減ってるんだから神奈川にくる資金も減ってる。

しかも神奈川は東京のベッドタウンだから都心を開発すれば
神奈川にもよい効果をもたらすこともあるが神奈川を開発しても
都心から流れて都心が廃れるだけなので意味がない。

とにかくバブル状態の小杉は買わない方が良いのは間違いなさそうだ。

郊外は実需が右肩下がりで
供給圧力は右肩上がり。
買わないほうがよろしいでしょう。

住まいは必要だから購入するのです。
通勤、通学、病院通い、様々なニーズにあわせて住む場所を求め、購入するのです。
利便性が高まり、様々な年齢層が求めるものをもっているのが武蔵小杉かな、と思い購入を考えています。
投資目的の方にはわかりませんが、私にはぴったりの住処になりそうです。

都心にはもう売る土地がないから下がるしかないんだよ、わからん子たちだねぇ。

さらに外資が震災ショックでバッタ売りして引き揚げてるからさらに歯止めがかからないでしょ？

神奈川県には元々外資所有の資産も少ないうえ、武蔵小杉のような大規模開発用地があるから自然に上がるんだよ。

当たり前な話だよ。

都心は売る土地が少ないから、良いのが出れば売れるんだよ。
神奈川県は、まだまだ大規模開発の余地が大きいから、出すとすぐに供給過剰になり、数年後には値崩れ起こすんだよ。
わからん子たちだねぇ。

>189さんは坪単価が適正か考えた事はあるのだろうか？

いま、リート買ってるの誰だと思ってるの？

>191>>193目先の小さな商売は一般人には無縁ですよ。
もっと大きな動きで日本の長期展望を見た方が良いです。

例えば東京23区は給食制度があり医療サポートが充実し短期の仕事もあり、公共交通機関も発達してるからいわゆる貧困層が住みやすい環境が整ってます。
しかもマンションは古くなる一方で超過剰供給。
六本木なんて分譲の古いマンションは軒並デリヘル事務所。



そんな中にいくらきれいな新築が建っても裕福家庭は子育て環境に選びませんよ。
リートの話が出てますが外資が短期(3〜5年)でさっさと処分したあとがどうしようもないでしょ？

だから都心は一般の裕福層が徐々に減り賃貸立地になり気がつけばドーナツ化してますね。

駅ビルとリエトが完成してスミフタワーが売りに出されてからが本当のバブル

都心で値が下がったり古くなれば建替えたりで再投資が進む。
そうやって新陳代謝を繰り返してきたから今のようになった。
企業が都心に集中している以上この構図はなかなか変わらない。

>だから都心は一般の裕福層が徐々に減り賃貸立地になり

こんな事実はないよ。
富裕層が移動しているのは都心から都心。
郊外に流れたわけじゃない。

197ならそれでいいじゃないですか、たしかに立て替え事業が一般化すればいずれは戻ると思いますから先取りして都心を買ってくださいよ。
いまや小杉より安いエリアがいっぱいあります。

私は私のライフスパンで考えて小杉を選択すると思いますが。

>196職場と住居が接近すべきなのは借り上げ社宅の賃貸層ですね。
企業の形態にもよりますが誰でもいつでも東京本社勤務って訳にはいかないので東京本社の辞令が下りたら借り上げ賃貸でまず会社に近い都心という選択は大有りです。

そして子育て環境でマイホームを購入し自分は地方へ単身赴任。

つまり適度に郊外で交通立地が優れた場所がマイホーム立地です。

>199
一般社員基準だとそうでしょう。でも都心に住まなきゃいけないのは出世したり、終電ですら帰れないことも多い人たち。仕事は終わっても付き合いは全て都心です。そしてそういう人ほど金がある。
都心の土地は限られるので住宅地として開発がされるという意味では神奈川や埼玉のほうが多いのは間違いないですよ。ただ住宅地としての開発は売れば終わりのなのでその後が続きませんから落ちる資金にも限度があり、天井が早いです。

リートはエリートがしてれば良いわ。

子育て環境で郊外を選ぶ人はあまりいませんよ。

大人が働く姿を見ないベッドタウンの弊害は周知されましたからね。

>202ならあなたは都心の小学校でアンツーカの小庭をくるくる走らせてればいいよ。

私はちゃんと直線を走らせてあげたい。人それぞれなのは周知、あとはマジョリティかマイノリティぐらいの差異だね。

江東区あたりの小学校は校庭も広いし、公園も多いからここより良いくらいじゃない？
区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

江東区の「東京北砂リトルリーグ」はリトルリーグ世界選手権で優勝したくらいだからスポーツも盛ん。ヨットも出来るくらいだよ。

>200あらま過酷な職場だね、いい仕事できてるかな？

丸の内まで横須賀線で18分の駅前立地、
べつにエリートじゃなくても残業で終電が終わればタクチケ使えるから、近すぎてリセットできない都心より武蔵小杉ぐらいが私にはちょうどいいね。

むしろこの立地に住めて駐車場も安いからオフには好きな車に乗れて贅沢だね。

>205江東区いいね、野球で身を立てるぐらいの野心がうちのにもあればとは思うが…勉強は疎かにできないしね。

ここ購入するなら二子玉川ライズのほうが良いですよ、値段的に同程度で今なら購入できますよ。
二子のほうが全然格上ですよ。

二子ライズとここでは長所と短所がほとんど真逆で違いすぎ。
ここに魅力感じる人は二子ライズには興味ないし、
二子ライズに魅力感じる人はここを選べない。

それにしても両方ともにメチャ高いですね。
郊外にも富裕層が結構いるのですね。
手が出ませんｗ

二子玉ライズを回避した人達がリエトコートイーストを実際に内覧して購入決めてますね。

好みが別れるんじゃないですか？リエトコートやライズが好きなタイプって青空とかキラキラ光る多摩川とか富士山とか自宅を少し郊外にすることでオンオフ切り替えたい人が好きそう。

対してこちらは駅直結とか三井ブランドとか高級感とか。
言ってしまえば別にタワーじゃなくてもかまわないがより多くの人が共有できるからタワー形式って人かな。

私も二子ライズ検討しました、すぐそばだししかも二子だから皆さん見てるでしょう。
でも現物見るとロビーなんかもGWTと比較すると随分安っぽく私は無理でした。

>213ロビーってここも普段使いは上の通路だからね。
冷静に見たほうがいいよ。

タリーズが改札口に出来てますね、それとbegle,begle before なんとかも結構かっこいい。
どんどん良くなります。

上のロビーは非常口でしょ
勝手口
時間制限で土日ぐらいしか使わないロビー
メインのロビーは下。
機能的にはそれがデメリットなんだけどね。

たしかにGWTの良いところは勝手口があることですね。
本来的にメインエントランスは来客のためにあるべきなんで住民がガンガン歩き回って汚なくならない方が良いですね。

この物件は60㎡台が中心なんですね。駅直結なのは便利だけど住むにはちょっと落ち着かないかな。う〜ん、悩ましい…

>218そうなんです、すべてに悩ましい物件なのです。
様々な需要に対し少しずつズレてます。

どのぐらい残っているのですか？
探しはじめたばかりなもので、参考までに。

残り100戸位と聞きましたよ。

これからあと4~5回20戸ずつ売り出して春（引き渡し一年前）には完売予定だそうです。
残りも100戸は切っているそうです。希望される方は販売時期も短いのでこまめにチェックしていないと買い逃しそうです

300戸完売して100戸近くも残ってるって･･･。
そこから50戸しか売れてないんじゃさすがに価格下がるだろうね。
人気ないのは東向きと線路側の西だったはずだから。

神奈川県民の相続までの仮の住まい需要もそろそろ終わりみたいだね。

やはりケチって60平米台中心に置いたのは失敗。
70平米中心なら同じ坪単価でももっと売れ行きよかったのに。

販売分はすべて完売ですよ。キャンセルが数件出たみたいですが。

>228初動段階で欲しい人でローン計画もいけそうならどんどん要望書を書かせたんでしょうね。

三井さんにしては珍しく押し込んだのだと思いますよ。

６０平米中心ってことは、単身者専用マンションってことか？

もう400売っているとは、竣工までには完売しますね。エクラスと同様、ほどよいペースでうれているのですね。

60平米中心＝単身者専用とは、ずいぶんと世間離れした人がいらっしゃいますな
山奥の農家とかで育つとそういう感覚になるんでしょうかね

どことは言いませんがすぐお隣のタワマンなんか鳴り物入りで売り出して、4年たっても未だに売れ残りあるのに比べたら
すごい売れ行きです。

６０平米は普通はDINKSか高齢夫婦用。
郊外でDINKS用はありえないから
50歳以上の夫婦用でしょう。

>234小杉〜日吉でDINKSいっぱいいますよ、
むしろ新婚のアドレスが東横線で神奈川県って上司や周囲から見て感じいいでしょ？
利便性も共働きには徒歩２分は嬉しい。

ただし、2LDKの賃貸市場が都心より安いからいずれ子供が出来て賃貸に出すにしても利回りが期待できないんですよ。

つまり価格設定が近未来的なんですね。

>233え？鳴り物入り？

小杉に完売しなかったタワー物件なんてありませんよ。
リエトイーストは一時的に賃貸転用されていたから空きが出た部屋が順次中古再販されているだけです。

分譲価格と比べてこのへんの賃貸価格が安すぎるってのは売りにくい理由のひとつですね。
開発が進んだら上がることもそれより都心家賃が下がるペースが速いから期待できないし。

ロイヤルタワー鶴見のこと？

新婚のアドレスが京浜東北線で神奈川県って上司や周囲から見て感じ悪いのかな?

このへんは坪250以上だと表面利回りが水準を下回るからね
まあ、今から投資目的で武蔵小杉のタワマン買う人は居ないと思うけど

ロイ鶴と二子ライズのことでしょう。

>235
横浜の会社に勤めている人が多いよね。
横浜は女性の派遣社員が豊富なので有名。よりどりみどり。

DINKSでも世帯所得のレベルが都心部よりかなり低いから家賃を安くしないと借手はつかないよ。

横浜の会社勤めている人は、日吉武蔵小杉あたりは高いから住まないのでは。上大岡とか戸塚とか安いとこ住むでしょ

旦那が東京、奥さんが横浜の派遣ってパターンが多いよ。
いわゆるDINKS。

上大岡とか戸塚だと
旦那が神奈川県の工場、奥さんが横浜の派遣で、
二人ともに県内勤務のDINKS。
世帯所得はさらに低い。
家電メーカーがリストラだから大変じゃない？

なるほど納得でした。

旦那が東京、奥さんが横浜の派遣ってひとが日吉武蔵小杉あたり多いのですね。

夫婦ともどもエリート社員の場合は都心部の２ＬＤＫになるんだよなあ。
家賃１７万円くらい払える人たち。

都心部２ＬＤ Ｋは 家賃１７万円じゃ借りられないよ。最低20万円。
パークシティ武蔵小杉の1LDKで18万円ぐらいするから。

パークシティ武蔵小杉のミッドスカイの賃貸です。

>248
このあたりの相場は2LDKで12万円くらいですね。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=14/rosen=882/tk=3/bg=2/

最近、このへんの地主が賃貸マンションを建てて狭めのカップル向けの部屋を
13～15万円くらいで貸し出すから1LDKくらいの賃料相場が下がって大変みたいだね。

そりゃタワーのほうがいいだろうけど家賃5万安い新築ならそっちに流れるよなー。

武蔵小杉の賃貸安いっ！
GWTの2LDKを6000万円近く出して買うより、12万円の賃貸が正解ですね。

>252GWTの賃貸にも使える住戸はちょうど今広告掲載されてる三戸ぐらいの価格帯までですよね？ 62平米の南向き2LDKで5200万。これで20万なら借り手ありますよ。
家賃の22年分ですね。

>250
それは日吉の間違いでは？
リンクにある数字だと、2ldkは相場15万ですよ。
しかも古い物件、駅遠い物件、極狭物件こみでの相場です。

夫婦で無理してローン組んで買って、タワーに住んでますと言いたいみたいな人が多そう。ムサコスじゃねぇ都心のタワーならカッコイイけどね。修繕費もバカにならないのに

>253
このへんじゃ賃貸市場では60平米の2LDKってあんまり需要ないんだよ。
二人で住むならもっと狭くてもいいから安いほうがよく、
子供いて住むには狭い間取りだから。

あと確か南の60平米の間取りって2階と3階にしかない間取りだから
タワーっていえないので家賃そんなとれないと思う。

62平米の南向き2LDKで5200万
20万でなら借せるとのこと。

購入してローンはいくらになるか計算しました。

みずほで変動35年の場合、
2.475パーセントで毎月の支払いは18.5万円

管理費、固定資産税があるので20万円をオーバーします。

20万円でかせたとしても賃貸有利？

>256
>このへんじゃ賃貸市場では60平米の2LDKってあんまり需要ないんだよ。
これはどこからの調査結果ですか?それとも当たり前に思っているだけですか？

>二人で住むならもっと狭くてもいいから安いほうがよく、
>子供いて住むには狭い間取りだから。

↑ この理由は、別に武蔵小杉じゃなく、どこでも通用する話じゃないですか？それとも 2LDK の需要が全般的にないってことを言いたいでしょうか。

小さいお子さんがいらっしゃる家庭なら、2LDK のほうが使い買ってがいいので、実質2LDKもそれなりの人気があります。

実際に都内の高級賃貸タワーマンションを調べたことがあれば分かると思いますが、そこそこ見栄えもよく、利便性もよい立地だったら、20万円出しても1LDKぐらいしか借りれません。しかも車持ちの人だったら、都内の駐車代はさらに高くなります。

それに比べると、20万を出して、武蔵小杉の駅前に住んだ方が、コストパフォーマンスがいいとも言い得ます。

高い、狭い、騒音あり、眺望ない、豪華でもない、耐震等級１と普通で免震でもない(制震でも十分という話はさておき世間的には免震人気なので)

メリットは三井と竹中工務店というブランドと駅直結。工夫された間取り。

これで残り100戸はすごいと思うよ。何かひとつ欠点がなければ既に完売に近い状態だったかもしれない。

>257さん今のご時世に2.475％フルローン組む時点で新築マンション投資なんかしちゃダメですよ。

FJネクストのカモにされちゃいます。

257ですけど、別に不動産投資しようとしている訳ではないです。純粋に、購入するのが得か、誰かが賃貸に出した分譲賃貸で借りるのが得か興味があり計算してみました。購入してフルローンだと18.5万円と管理費、固定資産税で20万円をオーバーするので、分譲賃貸(20万円)がお得だと思いました。

分譲賃貸は数少ないので選択肢が限られますが自分の好きな間取りがあれば一度検討してもいいかなとおもます。

２Ｌの小杉のタワマンが15万〜 ！？隣町の徒歩5分の普通の築15年マンションで13万払ってますけど15万で、借りられるなら教えてください〜！本気で借りたいです！

間違えました。さらに安い12万ですか！？本気で借りたい今すぐ

>259
借りる人はまずいないだろうね。

>262転勤などの関係で会社から補助金が出るなら分譲賃貸はお得ですよ。

しかしサラリーマンが転勤で一時賃貸に出すような定期借家だと通常は借上社宅で認められないからベストの部屋に巡り合うのはなかなか難しいから。

地縁や思い入れがあるかどうかが買うか借りるかの分かれ道だと思うな。

相続までの仮の住まい需要もラストステージが近づいている。

R-Stylesの70平米2LDKが20万で入居率97%

家電系はこれからリストラでしょ。

何でその話が出てきたのか分かりません。

R-STYLEのEASTはいいですね。
何げに再開発エリアNo.1の勝ち組だと思いますよ。

何ランキングのナンバーワンですか？

今まで見た中で２ＬＤＫの最安値は16万円だった。1年半の定期借家だったから。そういうのは安いとこを転々としてられるなら買うより得かもね。

引っ越し代がかからないならね。

リヤカーで小杉を転々とする勇気があるなら伝説になれるかもね。

１６万円も払えば都心部に住めるのに

やっぱ親元重視ってことか。

都心で2LDKが16万円は厳しいでしょ

例えば渋谷とか。

タワーも築年数がたてば家賃も安くなる。今は割高。

2LDKで都内16万円は古いとこか下町くらいしか無理。築浅だと1LDKでも厳しい。
このへんで借りる人は築浅でしっかりしてる綺麗なとこがいいから都内で借りないんだと思う。
都内で築浅2LDK借りると普通のマンションでも20万円はするし、タワーだと25万円くらいは最低かかる。

あれっ、いつの間にか都内16万円になってしまったね。都心16万円だったよね。

>279小杉のポジショニングが上がってるからズレるね。

私の中では都心＞武蔵小杉＞都内 なんだけど