匿名さん
[更新日時] 2013-05-26 08:46:12
またできるみたい。
所在地:
A棟:東京都品川区北品川6丁目387番18他
B棟:東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通:
JR山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
JR山手線「五反田」駅徒歩10分
都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分
構造・規模:
鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階(A棟)
鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階(B棟)
間取り:2LDK~4LDK(A棟)・1LDK~4LDK(B棟)
専有面積:67.59m2~118.63m2(A棟)・41.82m2~98.32m2(B棟)
総戸数:70戸(A棟:27戸、B棟:43戸)
駐車場:21台(機械式)(月額使用料:未定)
バイク置場:7台(月額使用料:未定)
売主:株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理:株式会社オープンハウス
施工会社:西松建設株式会社
管理会社:日本ハウズイング株式会社
[スムログ 関連記事]
【北品川界隈(山手線内)+α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】
https://www.sumu-log.com/archives/5069/
☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました 2013.3.17 管理担当
こちらは過去スレです。
オープンレジデンシア高輪プレイスの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2012-10-24 11:54:23
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区北品川6丁目387番18他(地番)、東京都港区高輪4丁目15番以下未定(住居表示)(A棟) |
交通 |
山手線 「品川」駅 徒歩11分 京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分 東海道本線 「品川」駅 徒歩11分 京急本線 「品川」駅 徒歩11分 山手線 「大崎」駅 徒歩12分 埼京線 「大崎」駅 徒歩12分 山手線 「五反田」駅 徒歩10分 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩11分
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
70戸(A棟:27戸、B棟:43戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階 地下3階建(A棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2014年03月中旬予定 入居可能時期:2014年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社オープンハウス・ディベロップメント [販売代理]株式会社オープンハウス
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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オープンレジデンシア高輪プレイス口コミ掲示板・評判
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618
匿名さん 2013/04/15 00:59:42
転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃15万払っていたとしたら5年分の家賃は900万です。
(家賃20万だったら1200万)
たとえ1000万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、5年間は固定資産税も安くローン減税もあります。
分譲価格の1割引であればキャピタルロスは5~600万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
(それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね)
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619
匿名さん 2013/04/15 01:30:04
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621
匿名さん 2013/04/15 01:42:59
静かな環境=駅から遠く不便
街のにぎわい=うるさい
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622
匿名さん 2013/04/15 01:53:05
>618の計算には以下が抜けてる。
・ローン関係の諸費用や保証料
・不動産登記手続き費用や印紙代
・売却時の仲介手数料
・一括払の修繕・管理費
ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300~500くらいかな。
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623
匿名さん 2013/04/15 03:17:45
まあいろいろありますが今賃貸でそれなりの家賃を支払っている人が実需で購入するには、極めてリスクの低い物件の一つと考えます。
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624
匿名さん 2013/04/15 03:34:49
10年は自分で住んでその間にローンをさっさと返し、その後の10年は賃貸で収入を得て、20年迎える頃に売り払う。
その間のトータルコスト(初期費用や税金も当然全て加味して)が同程度の条件/仕様の周辺賃貸に20年暮らした場合と
同等かそれ以下なら買った価値は十分あったとして考える。
賃貸に回す期間は施工会社や物件に合わせて調整すればどんなマンションにも当てはまる考え方だけど、
このシリーズの場合20年くらいで結構傷みが目立ってきそうなので、10年居住、10年賃貸が妥当と考えてる。
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625
匿名さん 2013/04/15 03:37:42
貸すなら小さめの部屋の方がいいですよね。でかい部屋は広さに応じた賃料取れないので効率わるい。
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626
匿名さん 2013/04/15 03:41:43
周辺の賃貸事情(物件傾向、賃借人の層)にもよるでしょうけどね。
単身/共働きが好むエリアとファミリーが好むエリアは多少は変わりますから。
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627
匿名さん 2013/04/15 03:51:09
でかい部屋は震災以降ぜんぜんダメだね。外人いなくなったのでダンピングの嵐。昔なら35万くらいの部屋が20万台になってる。
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628
匿名さん 2013/04/15 03:52:57
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629
匿名さん 2013/04/15 04:07:19
まあ家賃30万以上払う人は自腹じゃない(会社負担)人が多数派なのでぼったくりといえばそうかもね。
法人が金を出さなくなると一気にマーケットが縮小する。
実需(自腹の人)は20万以下なのでそっち価格帯(すなわち狭い部屋)のほうが安定している。
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630
物件比較中さん 2013/04/15 04:52:58
品川と田町の間に新駅ができて、かつ、ここはアジア特区構想としてあがっている。だから外国人が今後増えることも予想されますね。また、リニアも走る。ここの地域はポテンシャルが高い。化ける可能性は否定できない。誰も予想できないですね。
興味深い物件だからレスもガシガシ入っている。。おもしろい。
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631
匿名さん 2013/04/15 05:08:06
ちょっと現地を下見したぐらいでは、静かなのかどうか確信が持てなかったです。
でも近隣の方々が静かと太鼓判押して下さったので安心しました。
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632
匿名さん 2013/04/15 05:23:25
南側(直線距離約300メートル)に150メートルのタワーマンションが建つのは一応知っておいたほうがいいと思います。
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633
物件比較中さん 2013/04/15 05:24:43
品川駅方面へ歩いて坂をおりたところぐらいから、電車が通る音が聞こえる。(ファミリーマートあたりまでかな)ここは少し奥に入っているので、全然問題ない。
ここは立地に関しては駅から遠い、という意見も多いですが、JR近接を求めるのであれば駅から遠くないと音が響きます。ここは、品川、五反田、大崎と3駅も山手線にアクセスできるので、非常に便利です。大崎どまりなんかあるし、そんな時は、大崎でおりて帰る、なんて芸当ができるんですね(笑)。他にこんな立地はありませんよ。
但し、上記は”物件自体の価値”を言っているのではありませんので、お間違いなく。
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634
匿名さん 2013/04/15 05:25:41
特区構想ごときで外国人を誘致できたら、誰も困らないよ。
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635
匿名さん 2013/04/15 05:29:05
近所に20年くらい住んでおりますが電車の音は東口のインターシティーができたころから音が反射するのか夜など聞こえるようになりましたね。
ファミリーマートのあたりも第一京浜にあったパシフィックホテルの寮がなくなったら音をさえぎるものなくなったら音がするようになりました。
単純な距離よりさえぎるもや反射するものがあるかどうかで音の聞こえ方は変わるようですね。
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636
契約済みさん 2013/04/15 05:38:10
南側にそんなに高いタワーマンションが出来るんですか!
日当たりとか影響出ますかね?
300メートル離れてるから大丈夫でしょうか?
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637
ご近所さん 2013/04/15 05:45:02
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638
契約済みさん 2013/04/15 05:48:03
>636さん
方向は確か南西ですよ。距離がありますし、そんなに影響ないのではないでしょうか。
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639
ご近所さん 2013/04/15 05:50:44
現地にいけばわかりますよ。自分の目で確かめてみてくださいね。
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640
匿名さん 2013/04/15 05:55:09
北品川5丁目再開発のマンションは御殿山小学校の南側に建設中です。方角的には南西ではなく真南です。
東洋製罐ビルの東側にコインパーキングがありますがそこもタワーマンション建設の計画があります。
直線距離で200メートル以上離れていますのでそれほど圧迫感はないと思いますが念のため。
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641
匿名さん 2013/04/15 08:12:05
圧迫感よりも影が届くかのほうが気になりますが、平気でしょうか?
特に冬場は日が低いので影も遠くまで伸びますよね?
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642
匿名さん 2013/04/15 08:18:14
東京の冬至における太陽の南中高度は約31度
ビルの高さは150メートルで直線距離で300メートル離れてますからビルの最上階までの仰角は26度くらい。
よってビルの陰はマンションまでは届かないと考えます。
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643
ご近所さん 2013/04/15 10:16:37
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644
匿名さん 2013/04/15 10:37:28
問題ないかどうかは主観によるので各自判断してください。
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645
ご近所さん 2013/04/15 11:00:29
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646
匿名さん 2013/04/15 11:16:21
現地行ってもこれから建つビルの話なんだからわからないと思うけど。
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647
物件比較中さん 2013/04/15 13:05:14
今週末から第二期要望受付ですね。
さて、ここからどう販売できるか。いい住戸は残っていないはずなので、食いつきは如何か。。楽しみですね。
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648
匿名さん 2013/04/16 03:28:41
買い物はやはり五反田が便利でしょうか?
大崎はちょっと遠いですかね?
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649
ご近所さん 2013/04/16 03:34:22
両方お使いになれます。スーパーもある。品川エキナカも充実してきました。
ここで不便だとかいったら、他なんか住めんでしょ。(笑)
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650
匿名さん 2013/04/16 03:43:02
何を買うかによるけど品川も五反田は買い物は基本ショボい。例えば近隣の大井町、目黒あたりと比べてですが。
最近の品川のクイーンズはひどい!
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651
匿名さん 2013/04/16 03:45:44
ありがとうございます。
家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか?
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652
匿名さん 2013/04/16 03:46:32
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653
ご近所さん 2013/04/16 03:49:45
自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。
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654
匿名さん 2013/04/16 03:50:05
あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。
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655
匿名さん 2013/04/16 03:54:00
高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。
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656
匿名さん 2013/04/16 03:56:17
てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。
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657
匿名さん 2013/04/16 03:58:30
大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。
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658
匿名さん 2013/04/16 03:59:39
ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。
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659
匿名さん 2013/04/16 14:34:24
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660
匿名さん 2013/04/16 14:36:59
北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。
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661
匿名さん 2013/04/17 02:27:43
その近辺にもスーパーができるみたいですね。
買い物が便利になりますね。
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662
匿名さん 2013/04/17 02:51:19
大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ1Fには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。
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663
ご近所さん 2013/04/17 03:16:45
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664
匿名さん 2013/04/17 03:19:11
ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。
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665
匿名さん 2013/04/17 04:40:35
販売の進捗ですが、
契約済 28
申込済 10
といったところのようです。
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666
匿名さん 2013/04/17 05:28:47
あと半分弱ですね。
竣工までには間違いなく売り切れそうですね。
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667
ご近所さん 2013/04/17 05:36:22
あと、半分ですか。。 部屋のタイプ(メゾタイプ)は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、1年かかったようですね(スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、)。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。
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668
匿名さん 2013/04/17 11:00:37
山手線内側のマンションは、売れ残ってても最後には売り切れてる所ばかりなので、まず大丈夫でしょう。
希少ですからね。
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669
匿名さん 2013/04/17 11:23:08
山手線内側だろうが郊外のマンションだろうが最後は売り切れるだろうが。
無意味なコメントだな。
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670
ご近所さん 2013/04/17 11:46:51
あの〜。お隣のグランスカイですがまだ販売してますよ(笑) 内側の方が逆に売れ残りが多いような気がします。特に港区かな。。郊外の方が安いんで即完が多いかと、、
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671
ご近所さん 2013/04/17 11:51:30
パークハウス池田さんなんか、完成後まだ5戸も残っておりますよね。 7−8千万ぐらいでもよくないと残るんですよ。買う人もそんなばかじゃないんだから。
特に今はネットで情報がバンバンとれるので、これら情報を巧く活用しご自信でじょうずに判断すれば、売り主にごまかされない状況がうまれているとも思います。逆もあるんですがね。
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672
匿名さん 2013/04/17 14:18:37
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673
匿名さん 2013/04/17 16:28:40
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674
物件比較中さん 2013/04/18 02:18:11
お隣のアドニス物件の地下棟を2回みました。ともに地下1階でしたが、すごく湿っぽかったのと、ところどころ黒ずんでいて、なんだこれ、という感じでした。当然購入なんかしてません。
ここは内廊下ではないんで、玄関とバルコニーをあけて日々風遠しをよくしておくしかないですね。特に地下棟に住む人は。アパート・団地に住むのとおなじ感覚ですね。いい物件みたいに24時間換気システムが作動しているものではないので。
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675
匿名さん 2013/04/18 02:22:56
アドニスの地下部屋って競売かかったやつですよね。
業者が買って再販したやつならきれいだった気がしますけど。
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676
匿名さん 2013/04/18 02:29:19
換気システムないんで、自分で管理、ということでしょうね
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677
匿名さん 2013/04/18 02:53:58
地滑りの可能性について、営業からは
「杭うってますんで、土が崩れても、建物は残るみたいです」
というようなことを言われました。
おいおい、て思いました。
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678
物件比較中さん 2013/04/18 04:12:39
倒壊はしないと思いますが、杭がひん曲がる可能性はありますよね。。豪雨なんかもくると水がたまってどうのこうの、とか、管理組合めんどくさそう。。
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679
匿名さん 2013/04/18 04:29:34
都内の崖物件はここだけじゃないが、未だかつて地滑りなどの問題が出たところがあれば教えてくれ。
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680
物件比較中さん 2013/04/18 05:27:29
3.11でそんな事例はいくつもでてますよ。表だってでてこないだけです。 脆弱なマンションだとその補修で管理組合が大変になっている、なんていくらでもありますよ。
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681
匿名さん 2013/04/18 06:17:54
大丈夫じゃ無いですか?西松建設ですし、しっかり基礎工事してるみたいなので。
きっと素敵なマンションが出来ますよ。
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682
匿名さん 2013/04/18 06:24:54
まあ工事現場見ると素人目には「こんなところによく、、、」と思うけどね。まあ安いから目をつぶるって感じでしょうか。
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683
匿名さん 2013/04/18 06:40:14
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684
物件比較中さん 2013/04/18 07:57:07
いろいろなところでコストカットしているデベなんで、住むといろいろでてくるんでしょうね。修繕積立とかどうなっているんでしょうかね~。書面でいただいた方いるのでしょうか? 口頭で5年ごとに5000円アップする、とか適当に説明うけましたが。。
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685
匿名さん 2013/04/18 08:11:46
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686
匿名さん 2013/04/18 08:55:44
そう。
ここは玄人好みの物件。
初心者は割高な財閥系デベの物件にしておくのが吉。
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687
匿名さん 2013/04/18 09:02:33
リスクが取れる人はいいね。その分のリターンも期待できる。
うちは無理だ。
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688
物件比較中さん 2013/04/18 09:04:59
上級者の意味がようわからんけど。 どうでもいいが、リスクをTakeできるかどうか、それだけだね。Takeしないのも戦略。
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689
匿名さん 2013/04/18 12:32:46
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690
匿名さん 2013/04/18 13:36:07
>689
そりゃ、リスクとリターンは基本的には比例するのだから、当然。
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691
物件比較中さん 2013/04/19 01:52:59
リスクとれば何でも儲かる、ですかね~。平和な人だ。
この物件シリーズでキャピタルゲインをあげたものがどれだけあるかちゃんと調べたかい?
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692
匿名さん 2013/04/19 03:22:45
そんな話は誰もしていない、ただ実需の場合もエグジットは当然考慮にいれる。バランスシートをでかくするならオプションは多いほど良い。
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693
匿名さん 2013/04/19 03:45:49
当たり前やないか~。一つの袋に卵を全部いれるやつなんかおらへんわ。
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694
匿名さん 2013/04/19 04:39:23
691とか693は何が言いたいの?
人が買ったマンションにいちいちケチつけるなよ。
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695
匿名さん 2013/04/19 09:14:31
ここは、今週末2期ですよね。あと30戸ぐらいだが、はたして全部さばけるか。広尾が発表になりそちらに結構ながれているとも聞いていますが。1期でいいところはなくなったので。
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696
匿名さん 2013/04/19 10:54:42
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697
匿名さん 2013/04/19 12:07:37
大井町のプラウドよりだいぶ安いのですが、なぜでしょうか?マンションのグレード?駅からの遠さ?
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698
匿名さん 2013/04/19 12:14:10
大手デベの物件が不当に高すぎるんだよね。
ここはリーズナブルだと思う。
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699
契約済みさん 2013/04/20 03:52:28
内装変更とかしてる方いますか?
結構自由に変えられるので迷いますよね。
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700
匿名さん 2013/04/20 04:13:55
うちは引き渡し後にスケルトンリフォーム予定、
工事中ご迷惑をおかけします。
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701
匿名さん 2013/04/20 04:14:12
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702
匿名さん 2013/04/20 04:19:04
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703
ご近所さん 2013/04/20 21:08:49
早く完売して賑やかになるといいですね。
ちなみに近くにアクアスタジアムと言う水族館があり、入場すると結構高いのですが、
裏の駐車場からですと無料でイルカの姿が見れますよ。
ここからですと、パレス高輪の裏にある階段から品川駅に抜けた時の白い塀が目印です。
えっ、こんな所にと驚きますよ。小さなお子様のいらっしゃるご家庭におすすめです。
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704
匿名さん 2013/04/21 02:57:44
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705
匿名さん 2013/04/21 03:01:48
イルカのプールがありますね。たまにアシカも駐車場歩いてます(本当)
プリンスデリカ復活して欲しい。
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706
匿名さん 2013/04/21 03:14:51
うちはプリンスシネマによく行くよ。レイトショーは1200円なので手頃。夜23時すぎるけどここなら徒歩4分くらいで帰れるから楽チン。
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707
匿名さん 2013/04/21 04:13:39
閑静なのに便利なロケーションって、
山手線内側では貴重ですよね。
もういい間取りは残ってないんですかね?
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708
匿名さん 2013/04/21 08:17:25
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709
匿名さん 2013/04/21 09:01:41
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710
匿名さん 2013/04/21 09:22:29
元々の値段がかなりリーズナブルなんだから、無理でしょ。
ほっといても完売するからね。
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711
匿名さん 2013/04/21 10:39:35
地下室は大幅値下げしないと厳しいでしょ。
大金はたいて好き好んで買う人はいないのでは?
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712
匿名さん 2013/04/21 13:38:17
ご案内の電話いただきました。何にもしなくても売れてるわけでもないようです。
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713
匿名さん 2013/04/21 15:24:10
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714
匿名さん 2013/04/21 15:41:59
>713
この図、ここそっくりだね。ここもA,Bあわせると9階だからね。
だから戸数を増やせて安くできたのは間違いない。デベロッパーもそう説明している。
あとはリスクをどう考えるかだね。
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715
匿名さん 2013/04/22 13:10:42
工事の進捗は順調なんでしょうか?
最近雨が多かったから心配ですね。
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716
匿名さん 2013/04/23 03:37:33
パークシティ大崎の所に出来るスーパーって、どこなんでしょうか?買い物が便利になりますね。
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717
匿名さん 2013/04/23 03:51:51
二年後なんでまだ決まってないと思うけどライフの倍くらい面積ある見たいね。
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