オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃１５万払っていたとしたら５年分の家賃は９００万です。
（家賃２０万だったら１２００万）

たとえ１０００万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、５年間は固定資産税も安くローン減税もあります。

分譲価格の１割引であればキャピタルロスは５～６００万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
（それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね）

静かな環境なんですね。
安心しました。

静かな環境＝駅から遠く不便
街のにぎわい＝うるさい

>618の計算には以下が抜けてる。
・ローン関係の諸費用や保証料
・不動産登記手続き費用や印紙代
・売却時の仲介手数料
・一括払の修繕・管理費

ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300～500くらいかな。

まあいろいろありますが今賃貸でそれなりの家賃を支払っている人が実需で購入するには、極めてリスクの低い物件の一つと考えます。

10年は自分で住んでその間にローンをさっさと返し、その後の10年は賃貸で収入を得て、20年迎える頃に売り払う。
その間のトータルコスト(初期費用や税金も当然全て加味して)が同程度の条件/仕様の周辺賃貸に20年暮らした場合と
同等かそれ以下なら買った価値は十分あったとして考える。

賃貸に回す期間は施工会社や物件に合わせて調整すればどんなマンションにも当てはまる考え方だけど、
このシリーズの場合20年くらいで結構傷みが目立ってきそうなので、10年居住、10年賃貸が妥当と考えてる。

貸すなら小さめの部屋の方がいいですよね。でかい部屋は広さに応じた賃料取れないので効率わるい。

周辺の賃貸事情(物件傾向、賃借人の層)にもよるでしょうけどね。
単身/共働きが好むエリアとファミリーが好むエリアは多少は変わりますから。

でかい部屋は震災以降ぜんぜんダメだね。外人いなくなったのでダンピングの嵐。昔なら35万くらいの部屋が20万台になってる。

元々の35万がぼったくりだったんじゃないの？

まあ家賃３０万以上払う人は自腹じゃない(会社負担）人が多数派なのでぼったくりといえばそうかもね。
法人が金を出さなくなると一気にマーケットが縮小する。

実需(自腹の人）は２０万以下なのでそっち価格帯（すなわち狭い部屋）のほうが安定している。

品川と田町の間に新駅ができて、かつ、ここはアジア特区構想としてあがっている。だから外国人が今後増えることも予想されますね。また、リニアも走る。ここの地域はポテンシャルが高い。化ける可能性は否定できない。誰も予想できないですね。

興味深い物件だからレスもガシガシ入っている。。おもしろい。

ちょっと現地を下見したぐらいでは、静かなのかどうか確信が持てなかったです。
でも近隣の方々が静かと太鼓判押して下さったので安心しました。

南側（直線距離約３００メートル）に１５０メートルのタワーマンションが建つのは一応知っておいたほうがいいと思います。

品川駅方面へ歩いて坂をおりたところぐらいから、電車が通る音が聞こえる。（ファミリーマートあたりまでかな）ここは少し奥に入っているので、全然問題ない。

ここは立地に関しては駅から遠い、という意見も多いですが、JR近接を求めるのであれば駅から遠くないと音が響きます。ここは、品川、五反田、大崎と３駅も山手線にアクセスできるので、非常に便利です。大崎どまりなんかあるし、そんな時は、大崎でおりて帰る、なんて芸当ができるんですね（笑）。他にこんな立地はありませんよ。

但し、上記は”物件自体の価値”を言っているのではありませんので、お間違いなく。

特区構想ごときで外国人を誘致できたら、誰も困らないよ。

近所に２０年くらい住んでおりますが電車の音は東口のインターシティーができたころから音が反射するのか夜など聞こえるようになりましたね。
ファミリーマートのあたりも第一京浜にあったパシフィックホテルの寮がなくなったら音をさえぎるものなくなったら音がするようになりました。

単純な距離よりさえぎるもや反射するものがあるかどうかで音の聞こえ方は変わるようですね。

南側にそんなに高いタワーマンションが出来るんですか！
日当たりとか影響出ますかね？
300メートル離れてるから大丈夫でしょうか？

関係ないですよ。全然。

>636さん
方向は確か南西ですよ。距離がありますし、そんなに影響ないのではないでしょうか。

現地にいけばわかりますよ。自分の目で確かめてみてくださいね。

北品川５丁目再開発のマンションは御殿山小学校の南側に建設中です。方角的には南西ではなく真南です。
東洋製罐ビルの東側にコインパーキングがありますがそこもタワーマンション建設の計画があります。

直線距離で２００メートル以上離れていますのでそれほど圧迫感はないと思いますが念のため。

圧迫感よりも影が届くかのほうが気になりますが、平気でしょうか？
特に冬場は日が低いので影も遠くまで伸びますよね？

東京の冬至における太陽の南中高度は約３１度
ビルの高さは１５０メートルで直線距離で３００メートル離れてますからビルの最上階までの仰角は２６度くらい。

よってビルの陰はマンションまでは届かないと考えます。

道路向こうに立つので、問題ないでしょう。

問題ないかどうかは主観によるので各自判断してください。

現地みて判断を！

現地行ってもこれから建つビルの話なんだからわからないと思うけど。

今週末から第二期要望受付ですね。
さて、ここからどう販売できるか。いい住戸は残っていないはずなので、食いつきは如何か。。楽しみですね。

買い物はやはり五反田が便利でしょうか？
大崎はちょっと遠いですかね？

両方お使いになれます。スーパーもある。品川エキナカも充実してきました。
ここで不便だとかいったら、他なんか住めんでしょ。（笑）

何を買うかによるけど品川も五反田は買い物は基本ショボい。例えば近隣の大井町、目黒あたりと比べてですが。

最近の品川のクイーンズはひどい！

ありがとうございます。
家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか？

一番近いのは大井町

自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。

あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。

高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。

てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。

大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。

ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。

第二期の反応はどうなんだろうか？

北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。

その近辺にもスーパーができるみたいですね。
買い物が便利になりますね。

大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ１Ｆには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。

ここ買う人は、再開発の恩恵をうけていいですね。

ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。

販売の進捗ですが、
契約済　28
申込済　10
といったところのようです。

あと半分弱ですね。
竣工までには間違いなく売り切れそうですね。

あと、半分ですか。。　部屋のタイプ（メゾタイプ）は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、１年かかったようですね（スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、）。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。