東京23区の新築分譲マンション掲示板「オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称:(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2013-05-26 08:46:12

またできるみたい。

所在地:
 A棟:東京都品川区北品川6丁目387番18他
 B棟:東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通:
 JR山手線京浜東北線東海道線横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
 JR山手線「五反田」駅徒歩10分
 都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分 
構造・規模:
 鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階(A棟)
 鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階(B棟)
間取り:2LDK~4LDK(A棟)・1LDK~4LDK(B棟)
専有面積:67.59m2~118.63m2(A棟)・41.82m2~98.32m2(B棟)
総戸数:70戸(A棟:27戸、B棟:43戸)
駐車場:21台(機械式)(月額使用料:未定)
バイク置場:7台(月額使用料:未定)

売主:株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理:株式会社オープンハウス
施工会社:西松建設株式会社
管理会社:日本ハウズイング株式会社


[スムログ 関連記事]
【北品川界隈(山手線内)+α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】 
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました 2013.3.17 管理担当



こちらは過去スレです。
オープンレジデンシア高輪プレイスの最新情報をチェック!

[スレ作成日時]2012-10-24 11:54:23

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オープンレジデンシア高輪プレイス口コミ掲示板・評判

  1. 618 匿名さん 2013/04/15 00:59:42

    転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃15万払っていたとしたら5年分の家賃は900万です。
    (家賃20万だったら1200万)

    たとえ1000万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、5年間は固定資産税も安くローン減税もあります。

    分譲価格の1割引であればキャピタルロスは5~600万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
    (それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね)

  2. 619 匿名さん 2013/04/15 01:30:04

    静かな環境なんですね。
    安心しました。

  3. 621 匿名さん 2013/04/15 01:42:59

    静かな環境=駅から遠く不便
    街のにぎわい=うるさい

  4. 622 匿名さん 2013/04/15 01:53:05

    >618の計算には以下が抜けてる。
    ・ローン関係の諸費用や保証料
    ・不動産登記手続き費用や印紙代
    ・売却時の仲介手数料
    ・一括払の修繕・管理費

    ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300~500くらいかな。

  5. 623 匿名さん 2013/04/15 03:17:45

    まあいろいろありますが今賃貸でそれなりの家賃を支払っている人が実需で購入するには、極めてリスクの低い物件の一つと考えます。

  6. 624 匿名さん 2013/04/15 03:34:49

    10年は自分で住んでその間にローンをさっさと返し、その後の10年は賃貸で収入を得て、20年迎える頃に売り払う。
    その間のトータルコスト(初期費用や税金も当然全て加味して)が同程度の条件/仕様の周辺賃貸に20年暮らした場合と
    同等かそれ以下なら買った価値は十分あったとして考える。

    賃貸に回す期間は施工会社や物件に合わせて調整すればどんなマンションにも当てはまる考え方だけど、
    このシリーズの場合20年くらいで結構傷みが目立ってきそうなので、10年居住、10年賃貸が妥当と考えてる。

  7. 625 匿名さん 2013/04/15 03:37:42

    貸すなら小さめの部屋の方がいいですよね。でかい部屋は広さに応じた賃料取れないので効率わるい。

  8. 626 匿名さん 2013/04/15 03:41:43

    周辺の賃貸事情(物件傾向、賃借人の層)にもよるでしょうけどね。
    単身/共働きが好むエリアとファミリーが好むエリアは多少は変わりますから。

  9. 627 匿名さん 2013/04/15 03:51:09

    でかい部屋は震災以降ぜんぜんダメだね。外人いなくなったのでダンピングの嵐。昔なら35万くらいの部屋が20万台になってる。

  10. 628 匿名さん 2013/04/15 03:52:57

    元々の35万がぼったくりだったんじゃないの?

  11. 629 匿名さん 2013/04/15 04:07:19

    まあ家賃30万以上払う人は自腹じゃない(会社負担)人が多数派なのでぼったくりといえばそうかもね。
    法人が金を出さなくなると一気にマーケットが縮小する。

    実需(自腹の人)は20万以下なのでそっち価格帯(すなわち狭い部屋)のほうが安定している。

  12. 630 物件比較中さん 2013/04/15 04:52:58

    品川と田町の間に新駅ができて、かつ、ここはアジア特区構想としてあがっている。だから外国人が今後増えることも予想されますね。また、リニアも走る。ここの地域はポテンシャルが高い。化ける可能性は否定できない。誰も予想できないですね。

    興味深い物件だからレスもガシガシ入っている。。おもしろい。

  13. 631 匿名さん 2013/04/15 05:08:06

    ちょっと現地を下見したぐらいでは、静かなのかどうか確信が持てなかったです。
    でも近隣の方々が静かと太鼓判押して下さったので安心しました。

  14. 632 匿名さん 2013/04/15 05:23:25

    南側(直線距離約300メートル)に150メートルのタワーマンションが建つのは一応知っておいたほうがいいと思います。

  15. 633 物件比較中さん 2013/04/15 05:24:43

    品川駅方面へ歩いて坂をおりたところぐらいから、電車が通る音が聞こえる。(ファミリーマートあたりまでかな)ここは少し奥に入っているので、全然問題ない。

    ここは立地に関しては駅から遠い、という意見も多いですが、JR近接を求めるのであれば駅から遠くないと音が響きます。ここは、品川、五反田、大崎と3駅も山手線にアクセスできるので、非常に便利です。大崎どまりなんかあるし、そんな時は、大崎でおりて帰る、なんて芸当ができるんですね(笑)。他にこんな立地はありませんよ。

    但し、上記は”物件自体の価値”を言っているのではありませんので、お間違いなく。

  16. 634 匿名さん 2013/04/15 05:25:41

    特区構想ごときで外国人を誘致できたら、誰も困らないよ。

  17. 635 匿名さん 2013/04/15 05:29:05

    近所に20年くらい住んでおりますが電車の音は東口のインターシティーができたころから音が反射するのか夜など聞こえるようになりましたね。
    ファミリーマートのあたりも第一京浜にあったパシフィックホテルの寮がなくなったら音をさえぎるものなくなったら音がするようになりました。

    単純な距離よりさえぎるもや反射するものがあるかどうかで音の聞こえ方は変わるようですね。

  18. 636 契約済みさん 2013/04/15 05:38:10

    南側にそんなに高いタワーマンションが出来るんですか!
    日当たりとか影響出ますかね?
    300メートル離れてるから大丈夫でしょうか?

  19. 637 ご近所さん 2013/04/15 05:45:02

    関係ないですよ。全然。

  20. 638 契約済みさん 2013/04/15 05:48:03

    >636さん
    方向は確か南西ですよ。距離がありますし、そんなに影響ないのではないでしょうか。

  21. 639 ご近所さん 2013/04/15 05:50:44

    現地にいけばわかりますよ。自分の目で確かめてみてくださいね。

  22. 640 匿名さん 2013/04/15 05:55:09

    北品川5丁目再開発のマンションは御殿山小学校の南側に建設中です。方角的には南西ではなく真南です。
    東洋製罐ビルの東側にコインパーキングがありますがそこもタワーマンション建設の計画があります。

    直線距離で200メートル以上離れていますのでそれほど圧迫感はないと思いますが念のため。

  23. 641 匿名さん 2013/04/15 08:12:05

    圧迫感よりも影が届くかのほうが気になりますが、平気でしょうか?
    特に冬場は日が低いので影も遠くまで伸びますよね?

  24. 642 匿名さん 2013/04/15 08:18:14

    東京の冬至における太陽の南中高度は約31度
    ビルの高さは150メートルで直線距離で300メートル離れてますからビルの最上階までの仰角は26度くらい。

    よってビルの陰はマンションまでは届かないと考えます。

  25. 643 ご近所さん 2013/04/15 10:16:37

    道路向こうに立つので、問題ないでしょう。

  26. 644 匿名さん 2013/04/15 10:37:28

    問題ないかどうかは主観によるので各自判断してください。

  27. 645 ご近所さん 2013/04/15 11:00:29

    現地みて判断を!

  28. 646 匿名さん 2013/04/15 11:16:21

    現地行ってもこれから建つビルの話なんだからわからないと思うけど。

  29. 647 物件比較中さん 2013/04/15 13:05:14

    今週末から第二期要望受付ですね。
    さて、ここからどう販売できるか。いい住戸は残っていないはずなので、食いつきは如何か。。楽しみですね。

  30. 648 匿名さん 2013/04/16 03:28:41

    買い物はやはり五反田が便利でしょうか?
    大崎はちょっと遠いですかね?

  31. 649 ご近所さん 2013/04/16 03:34:22

    両方お使いになれます。スーパーもある。品川エキナカも充実してきました。
    ここで不便だとかいったら、他なんか住めんでしょ。(笑)

  32. 650 匿名さん 2013/04/16 03:43:02

    何を買うかによるけど品川も五反田は買い物は基本ショボい。例えば近隣の大井町、目黒あたりと比べてですが。

    最近の品川のクイーンズはひどい!

  33. 651 匿名さん 2013/04/16 03:45:44

    ありがとうございます。
    家電店はやはり渋谷か有楽町まで行かないと無いでしょうか?

  34. 652 匿名さん 2013/04/16 03:46:32

    一番近いのは大井町

  35. 653 ご近所さん 2013/04/16 03:49:45

    自分で好きなところに行きなはれ。好みもちがうでしょ。人によってね。

  36. 654 匿名さん 2013/04/16 03:50:05

    あとショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。
    家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあるからね。

  37. 655 匿名さん 2013/04/16 03:54:00

    高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。パン屋はオーバカナルあとは駅ナカ。天王洲のブレッドワークスも今月末駅ナカ出店する。
    駅ナカはオギノのコンフィは悪くない。

  38. 656 匿名さん 2013/04/16 03:56:17

    てもちょっと買いに出るくらいなら五反田のマルエツプチか東急ストアが近いね。品揃えはしょぼい。
    まともな食材は恵比寿三越に買いに行ってる。あとは車でナショナル麻布かニッシン。

  39. 657 匿名さん 2013/04/16 03:58:30

    大崎ニューシティのスーバーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。
    ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。

  40. 658 匿名さん 2013/04/16 03:59:39

    ゲートシティ大崎のスーバーは最初元町ユニオンだったけどいろいろ変わって今は福島屋。実用性はないスーパー。

  41. 659 匿名さん 2013/04/16 14:34:24

    第二期の反応はどうなんだろうか?

  42. 660 匿名さん 2013/04/16 14:36:59

    北品川再開発物件名前が決まりましたね。意外なことにパークシティ大崎だってさ。

  43. 661 匿名さん 2013/04/17 02:27:43

    その近辺にもスーパーができるみたいですね。
    買い物が便利になりますね。

  44. 662 匿名さん 2013/04/17 02:51:19

    大崎駅までの道が殺風景だったけど再開発ビル前は歩道が広く取られ1Fには店舗など入るので歩きやすくなりそうです。

  45. 663 ご近所さん 2013/04/17 03:16:45

    ここ買う人は、再開発の恩恵をうけていいですね。

  46. 664 匿名さん 2013/04/17 03:19:11

    ガーデンシティ御殿山にも早くファミマ以外の店舗が入って欲しい。

  47. 665 匿名さん 2013/04/17 04:40:35

    販売の進捗ですが、
    契約済 28
    申込済 10
    といったところのようです。

  48. 666 匿名さん 2013/04/17 05:28:47

    あと半分弱ですね。
    竣工までには間違いなく売り切れそうですね。

  49. 667 ご近所さん 2013/04/17 05:36:22

    あと、半分ですか。。 部屋のタイプ(メゾタイプ)は違いますが、都心で類似のものとして白金台があります。あそこは販売戸数がすくないが、1年かかったようですね(スレがまだオープンですが、読み返すと面白いです、、)。残り1/3ぐらいから売るのが難しくなると予想。

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    東京都練馬区高松6丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸