オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

まあ、、、トンネルなどを得意とする西松を信じるしかないね。

崖を削ってその下に住むんですよ。

こんなだもんな。土木工事現場だよ。

直交している壁はＢ棟のエントランス部分にあたります。
この平面図でいえば撮影したのは図面の左側道路の方面から、図面右上方向となります。

Googleストリートビューより。崖の上。車が止まっている場所がエントランスとなるはず。

すると、写真のあたりは、B棟のピット階と、地下2階（通算6階）あたりになるのでしょうかね。
MRでもらった資料見ましたが、どのように補強するかまでは分かりませんでした。

177です。連投済みません。

B棟1階（通算7階）がエントランスで、その下に、
B棟地下1階、B棟地下2階、B階ピット階が来ます。

3階分がこの絶壁の場所にくるということになります。

写真奥の壁はおそらくＡＢ棟の仕切りだとわ思われます。

素人な質問ですみません。
こういう崖地に作るマンションって将来の修繕とかは平地マンションとコストとか変わらないのでしょうか？

この場所が１軒のお宅だったんだよなー
すごいなー

たしかに凄い場所ですね。

こちらはどこの駅から行っても坂道になりますか？歩くのはキツイでしょうか？自転車はこげそうですか？現地に詳しい方お願いします。

駅からは遠かったですね。
子供の足だと15分位はかかるのでは？

五反田からだと坂はあまりないですね。坂のしたにたってますから。品川からだとそれなりに坂ですが老人でもなければ別にきつくもないです。

115分はきついや。

地元民です。両方使えますよ。住んでみると利便性がいいところです。品川、五反田両方使ったことがある人ならわかりますよね。高輪台も利用可能。山の手線外・郊外での１０分以上とくらべんように（笑）

バス停とかは近くにありますか？

ソニー通りにあるよ。五反田96系統六本木ヒルズ行き

ありがとうございます。スーパーはどちらが近いですか？

若いうちはいいけど、年とったら上りの11分（以上）はけっこうきついと思う。
永住するつもりならそのへんも考えないとね。

最寄りのスーパーは五反田マルエツ

大きいとこだと五反田東急ストア、品川ウイングデリ、品川クイーンズ。

営業曰く、好調だとのこと。

間取りはあまり良くないけど、部屋によってはかなり安いから、割りきりができればＯＫって感じ。
賃貸で貸した際の家賃査定から見る限りでは、投資物件としてみる方よりは、実需の方が適していると思った。

↑全くもって同感。賃貸は微妙だけどリセールはいけるんじゃない？

閑静な場所ですよね。
安いし。
うちは買います。

リセールする際になった場合の価格下落リスクも十分低いと見込まれるので、間取りが許容できれば、購入もありだと思います。

近隣マンションで比べられる中古マンションが少ないんだよね。。安いは安いんだろうけどね。

今頃、この物件を知ったものです。
ストリートヴューで見ると、お屋敷だったのかな？と言う場所ですが、
元は、何があったのですか？

崖と言う場所も元所有者は同じですか？

池もあったという事は、お屋敷と崖に向かっては庭園だったのでしょうか？
元の形が分らないですが、どうにか知りたいです。

面白い物件ですね。

10年以上前から近所に住んでますがずっと廃屋みたいな感じだったよ。五反田方面に抜ける私道の階段みたいなのは何年か前に崖崩れのため通行禁止になってた。
崖下に豆腐屋があるがそこまで森みたいな感じだったね。

管理費修繕費が安いですね。10年20年と先が心配ですが大丈夫ですかね？

元々は崖上も崖下も、ワンオーナーだったとか

ほぼ御殿山と考えると、デベを勘案してこんなもんでしょう。
リセール的に有利とは思えないんだけどね。

野村の6掛けか否かはあまり気にせず、欲しい、安いと思う人が買えばよいだけ。
特別にリセールで有利だとは思わないが、もともと安いから下落幅も許容しやすい額になるとみている。

ほとんどが品川区だけど、メインエントランスを港区に持ってきて、港区住所にしたり、高さ制限に抵触しないように傾斜地を削って容積を稼ぐ工夫をしている。まあ、考え方によっては脱法寸前とも言えるので、そのあたりが気になる方は要注意。

このシリーズの別のマンションのリセール率が気になります。。

需要と供給のバランス、景気の動向が影響要因で、よめないですよね。特にオープンさんの物件では１０年後、２０年後の”価値”がどうなるか誰もわからないですよね。高輪物件は出物自体がすくないので、でればすぐうれるのが現状です。見極めがきわめて難しい物件であることには変わりなし。。

ただ言えることは、

界隈ででている平米単価とくらべると割安感はある。
ランニングコストはでだし、やすい。

ということ、だけですね。

博打だね。イチガバチカ。

投下するお金が少なければ、損失も少ない。

引き合いが多い部屋は当初予定より高い販売価格を設定したとの営業談もあるので、もし買う場合でもバリューのある部屋にしましょう。

震災後で土地を安く買えたのがすべて。あと10年はこの価格以下で高輪4丁目の新築は出てこない。

インフォメーションセンターに電話するもコール音のみ。。もう10回位。。
高い買いものだから、ちょっとちゃんとして欲しい。。

まあ3年後に後悔したまえ。２０１３年は高輪が200万台で買えたもんなあ、とね。

高輪をやたら強調しますね（笑）
アドレスが欲しい人にはいいのかな。

3年後、オプレジあるかなー。

あると思います。が、それまでの間に何か起こしそうですよね。。。