先日ジェネヒルあざみ野を見てきました。
第１期販売を見に行ってから久しぶりに行きましたが、
街並みもそこそこ出来上がっていて人がたくさんいました。
駅からは結構遠いですが、建物は相当いいと思いました。
ＧＷの販売だったから？一番高い８千万円超が一番倍率が高かった・・・。（確か３０倍超？）
駅に近いほうが良いのですが、敷地に余裕のあるジェネヒルを検討してます。
もし見学した方がいたら感想をお願いします。
[スレ作成日時]2005-05-15 00:13:00
すいません。エンター押してしまったです。
続き→販売センタの脇の空き地などで実施しています。
あまり記憶に無いですが・・・「愛犬の何とか」もやっていた記憶があります。
参加者に関しては一応自由参加ですが、やはりリバブル主催なので購入後では何か参加しにくい感じが
して参加していません（特に地域住民とかが参加しにくい雰囲気とかでは無いので誤解しないで
くださいね）。教室関係は不明ですが、確か販売促進のためのイベントはジェネヒルのＨＰのＴＯＰに
毎回掲載されていたかと思います。
あと薄っすら記憶に残っている程度なので書き込むのも気が引けますが、確か販売センタで「＊＊教室」
とかも開かれていた気がします。
本当に参加に興味が無いので、もし気になるようでしたら販売センタに問い合わせてもらった方が
確実です。
⇒他の住人様
先日私以外に書き込んでくださった住人様。この辺ご存知で、気が向きましたら書き込んでください。
共々良い囲気の板として盛り上げていきましょう。
３９様
Thank youです。
へぇ〜やっぱり人気あるんですね。
駅からちょっと距離はあるのでその点気になっていますが、０５さんの情報では結構実生活便利で
雰囲気も良さげですからね。ＧＷ中の販売というのも倍率高かった要因ではあると思いますが・・・。
モデルハウスを見学して悪い評価を書き込んでいる人も一部いますが、大半の人は「総合的に良い物件」
と判断したんでしょうね。
ジェネヒル何度か見に行きました。
街の雰囲気は最高ですよね。建物の仕様は普通かな。
ただ、今は新しいから良いけど、あと１０年してどのような雰囲気になるのか興味はあります。
駅から遠いのにあの値段なので私には手がでませんでした。
市営地下鉄がすすき野まで延伸すればもの凄く発展するエリアなのかな〜。
将来的な可能性込みの値づけなのでしょうかね？
現時点で一番高い価格帯８０００万円台の物件ばかりに目が行ってしまいがちですが、
６０００万円台の物件に関してはむしろ値打ちだったりするかもしれませんね。
その分地形、道路付け、仕様等が落ちる部分はあると思いますが、自分のニーズと
マッチしたもの、妥協できる部分があれば「買い」かもしれませんね。
何気に便利そうですし。
６０００万円台といっても敷地延長だったりしますよね。
あの場所の土地の価格からいっても高いと思うのですが・・・
でもどの敷地も５０坪以上あるからいいですよね。
ミニ戸みたいにギチギチしていない。
５０坪以上の敷地がある住宅街は良質住宅街の基本要件だとおもいます。
今期（ＧＷ販売） 地形 道路付
9-2-1［5LDK］8,174.3万円 四画 西・南
9-2-2［4LDK］7,152.2万円 四画 西
9-2-3［4LDK］7,058.0万円 四画 西
9-2-4 [4LDK］7,254.3万円 四画 西
9-2-5 [5LDK］7,065.4万円 四画 西
9-2-10[4LDK］6,590.9万円 四画 東
9-2-11[4LDK］6,642.2万円 四画 東
9-2-12[4LDK］6,874.5万円 四画 東
9-2-13[4LDK］6,777.8万円 四画 東
9-2-14[4LDK］7,778.7万円 四画 東・南
9-3-1［4LDK］7,236.1万円 四画 北・東・南
9-3-2［4LDK］7,191.8万円 四画 北・西・南
9-3-3［4LDK］7,278.3万円 四画 東・南
9-3-4［4LDK］7,374.3万円 延長 西・南・東（延長入口）
9-3-5［4LDK］6,451.1万円 延長 西・東（延長入口）
9-3-6［4LDK］7,027.0万円 四画 東
9-3-7［4LDK］6,233.4万円 延長 西・東（延長入口）
9-3-8［4LDK］6,280.9万円 延長 西・東（延長入口）
9-3-9［4LDK］7,276.9万円 四画 東
9-3-10[4LDK］6,384.3万円 延長 西・東（延長入口）
9-3-11[4LDK］7,384.3万円 四画 東
9-3-12[4LDK］6,329.1万円 延長 西・東（延長入口）
9-3-13[5LDK］6,497.4万円 延長 西・東（延長入口）
↑ コメント
６０００万前半 延長中心
６０００万中盤〜７０００万前半 四画土地中心
※おそらく外部の住宅地と接する理由で東道路付け９−２−１０〜１３が安い？？？
価格の上下は角地プライス、土地の広さ、道路付けと思われる。
ヒルサイドのバリューが未知数だが、現在までに販売されている他の地区と比べ仕様が上がって
いる様に見える割には価格が上がっておらずお値打ちにも取れる。商業地区とも近く、平坦地で
あることからも「ジェネヒルの販売価格」としては高くないと思われる。
近隣の地価相場（万円／坪）ってどんなもんかわかる人投稿願います。
今回販売の延長土地は微妙かな。
延長土地と言っても一般的な敷地延長とは違い、四方が囲まれている訳では
無いですから。土地の「形」が延長と言う条件。
これを販売側、購入側がどう見るか？という所ですね。
信号がある交差点（ローソン横）の敷地延長ありましたよね。あそこなんか結構土地面積
大きい（７７坪超え）割には価格が安い。信号交差点直ぐ脇というのもあると思われますが。
法的なこと、市とかへの申請の事は良くわかりませんが、大きな道路からの入り口が確保
できれば、延長部分を適当なスペース（延長庭、物置）に使っても悪くないと思った。
１５年〜２０年住んで改築も有りだったりするかもしれない。
確かジェネヒルのポリシーとして、「大きな道路側からの駐車はさせない」
というのがあったと思う。
もし、そのジェネヒルポリシーだけのために今回の区画分けを行っているなら
正直すごいと思う（逆に幹線道路からの駐車に制限があればまぁあんなもんだと思う）。
上手く区画分けたり、土地を大きくしたり、細長くすれば四角い土地を確保できる。
本当にポリシーを守るだけならアッパレ。強いてはここの街づくりも信頼できると思う。
法的に縛りとかある？？？？わかる人いますか？
これは、建築協定で決まっていますね。
ちなみ1区画、150㎡以下の分割もできませんので
現在の販売敷地面積では、将来的に分筆う事もほとんど、不可ですね。
まぁ、住民の何割かが賛同すれば建築協定の変更も可能なようですが。。。
下記、横浜市の該当建築協定です。ご参照ください。
ジェネヒルA地区 http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/ken-kyoutei/aoba/392.html
ジェネヒルB地区 http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/ken-kyoutei/aoba/395.html
住人です。
建築協定に関しては契約の際に強制的に押印を求められます（笑）。
私も重要事項説明の際に始めて、営業の方から聞きましたが、私個人に取っては非常に
◎でした。やはり極一部かも知れませんが住環境が保護される事になりますからね。
土地の値段
あの辺りの路線価はだいたい175000／平米
路線化は公示地価の８割だから175000/0.8=218750
不動産取引上は２割増しとして218750＊1.2=262500
仮に整形地で165平米として262500*165=43312500→4400万として
建物に2000万として計6400万
敷地延長なら８掛けだとして6400万*0.8=5120万
ぐらいが妥当な線だと思いますがいかがでしょう。
とあるページから抜粋
地価公示は、地価公示法という法律に基づいて、また地価調査は、国土利用計画法施行令に
基づいて、標準的な地点を選び、不動産鑑定士等の鑑定評価をもとに、毎年１月１日（地価公示）、
７月１日（地価調査）のその土地の価格（１㎡あたり）を決めて、公示（地価公示：国土交通省、
地価調査：群馬県）するものです。
そしてこのページ（http://www.chikamap.jp/Search.aspx）から
基準地番号 横浜青葉-45
調査年 2005
所在 神奈川県 横浜市青葉区荏子田２丁目２４番１６
地価公示価格 215,000
地積 200
形状 1.0:1.2
利用区分 W2
前面道路状況 北 6.5m市道
側面状況
給排水状況 水・ガ・下
最寄駅名と距離 たまプラーザ2600m
法規制 １低専
建蔽率と容積率 40 80
５６の続きです。
５６で記載した土地は、ジェネヒルのヒルサイド西の公園（名称不明？荏子田公園？）の
西に位置する土地のようです（北道路）。
ちなみにジェネヒルの今回の敷地延長の土地面積ですが５９〜６３坪程度（南西の角地を除く）。
平均６１坪（２００平米強）。
５５さんの計算方法である程度の基準は弾き出せると思いますが、敷地延長の計算をどう勘案
していますでしょうか？
①165平米として262500*165=43312500→4400万
⇒ここで竿部分を引いて計算？四角く取れる土地以外は計算に入れない？
②建物に2000万として計6400万
③敷地延長なら８掛けだとして6400万*0.8=5120万
⇒さらに敷地延長で全体が下がる？
個人的な話になりますが、敷地延長は考慮に入れていないので価格の妥当性が今ひとつわかっていません。
私が考えるにこんなもんではないでしょうか？
①今回の敷地延長を200平米として262500*200＝5250万→5300万
②建物2000万（建物＋設備一式）
③外構費（軽いよう壁、門、庭、駐車場、アプローチ等）300万（どんぶり勘定です）
④敷地延長土地評価 5300万×0.8＝4240万
（だいたい妥当と思いますが、0.8の根拠が私では説明できず。敷地延長を土地だけで減産評価）
⑤土地＋建物＋外構費＝4240＋2000＋300＝6540万
意図的では無いですがそれなりの価格になってしまいました。
あと、確かに地形は旗竿ですが、西道路には面しているのでその辺の評価が微妙。
＋面：一般の敷地延長と異なり一辺（西）が完全に開放されている
−面：一応西開放だが、それなりに交通がある道路
ジェネヒル横の荏子田2丁目の確かアゼリアヒルズだったか何か。５０坪ぐらいで４９００万。
ファイナルアンサーで４７００万でどうでしょうとリバブル（流通部）に紹介された記憶が薄っすらある。
よう壁３ｍぐらいの急階段、北側さらに５〜６ｍぐらいのよう壁の土地。道路は南道路。地価車庫有り。
（ヒルトップとヒルサイドの間の土地があるが、その土地とヒルサイドの交差点の土地）
先週末通ったら、既に入居している人、まだ建設中が混在。この辺の地価ですが、
平坦地若しくは階段数段程度の四画土地なら９０万／坪ぐらいが流通価格か？ここらの相場、
北道路75、西道路80万、東道路85万、南道路95万、角地90万〜110万ぐらいでどうでしょうか？
根拠は提示できません。経験上だいたいです。
まぁ価格はともかく、前スレにあった「最近（第５期）は最高４０倍、最低３倍だったそうです。」
って事で、周りに比べ高いか安いかはともかく、この建物・町に抽選してまで住みたいって人が
多かった事は事実。
まー高い、安い、妥当色々あると思うけど多くの人たちが、「これなら欲しい」と思ったなら結果的に
安いんだと思う。もとも不動産なんて相場が有って無いもの。人気があれば高かろうが、
プレミア価格であろうが売れるし、それがジェネヒルの相場になる。人気が無かったら販売側が価格を
下げて売るだけ。価格下げないと管理費、資産税かかるし、物件価値下がるので。そうなっても
ジェネヒルの相場になる。
周りの相場は実は関係あるようで関係ない（参考にはなるが）。ここまで大きな分譲地になってくると
町の雰囲気（なんとも表現できない雰囲気、町並み）も価値としてプレミアとなってくるから。
現時点までは＋のプレミアに思われる。今後も＋のプレミアを打ち出していけるか。
現在のジェネヒルの住人、これからのジェネヒルの住人の質、東急の街づくりによるな。
５５です。
>57 そーですね敷地延長がかなりアバウトになってしまいました。
0.8の根拠は以前不動産屋に聞いたことがあります。敷地延長の値付けをするときは0.7から0.8で計算するか、
延長部を限りなく０で計算すると言ってました。
私の実感からすると相場より５００万〜１０００万くらい高いかなと思いますが、あれだけの街並みを創出
しているので付加価値代と言ったところですかね。
また高値が維持されれば住民の方々もそれなりの方々になるのでしょうし、いろんな意味で高い質を保てる
街という好循環が発生するのかな。
あとはいつになるのかわからないけど、あざみ野よりの南傾斜地がいくら位で売りにだされるか、と〜ても
興味があります。
５７です。
＞＞５５さん
そうですか。敷地延長の概算ってそう出すんですね。敷地延長は本当に検討に入れていないんで
知りませんでした。ジェネヒルのこの区画の敷地延長って道路付けって西というのか、
東というのか（笑）。まぁー他の囲まれた敷地延長とはちょっと雰囲気はいいので微妙です。
相場より高いとの記述ですが、この辺は個人的には何とも言えませんね。確かに周辺環境の
プレミアム見たいなものもあるかもしれませんが・・・その他以下も評価に入れてもいいかも
しれません。
・東急ブランド（東急分譲地）
・一応ＨＭとしては大手（町の工務店、飯田、東栄とかでは無い・・・）
・もしかして地下鉄延伸があるかもしれない（すすき野駅が噂にはなっているが定かではない）
・敷地延長とは言え一応西側道路付け
環境／町並が普通で、上記が無かったら５５さんが評価されるぐらいの価格になるかもしれませんね。
前スレで０５さん（住人）が多く書き込んでいますが、書き込みを信じるなら「民度が高そう」な
感じはしますね。お金だけで評価するわけではないですが、コミコミ総支払額７０００万〜
７５００万以上のの物件を購入できる層なので変な人は少ない可能性高いかもしれませんね。
ヒルフロントですよね。あそこは個人的には±０かな。プラス面は南傾斜、マイナス面は高圧線。
引き分けは買い物等の利便性（剣山スポーツセンタ付近これといった店無し。すすき野東急方面は
他の地区とそんなに距離変わらず）。とは言っても後期の販売になると思われ、多分高くなるんで
しょうね（価格設定も上がっていますので）。
個人的には秋〜年末に販売された地区が好きですね。まぁその地区ちょうど今建てていますので
ねらい目かな。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9390万円～1億5190万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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59.17m2～71.63m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6590万円～9390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55m2～73.02m2 |
|
総戸数 48戸 |
