市川　ザ・レジデンスってどうですか？

今週末、予約しました。
ガスタンクとか値段のこと直接聞いてきます。
聞いた情報また、書きますね。

>>51
助かります。よろしくお願いしますね！

聞いたところによると、平均坪単価は250以上を狙っている模様（I-linkと大して変わらない）。ルーバル付きの広い部屋は坪300超え！とか。
デフレまっただ中で随分強気ですが、リセールバリューは相当低いと判断せざるを得ないですね。

行ってきました。案内会。
ここでいろいろ勉強していったので、いろいろ聞きました。
まず、私も気になっていたガスタンク。
あれは、京葉ガスにも確認していて何も分からないというのが現状でした。
でも、開発されるとしても土壌改良などで当分はこのままみたいです。
それと、マンションになっても北側が住宅用途？だから
この辺は、すみません完全には理解してませんがとにかく高いもの、
今回のマンションに影響する高さまでは建たないとのことでした。
そして値段も、私たちが考えている所は、何とか手の届く
5000万円の前半からあるようなので引き続き検討します。
ずっと市川の駅近で探していたので、このくらいの値段なら
妥当かと思ってしまいました。
皆さんも、新しい情報あったら教えてください。

ちなみに営業さんは、若い男性で感じはすごくよかったですよ。
私も前に嫌な思いしたので。
何だかんだで営業さんの影響ありますよね。

i-Linkは杭無し直地盤でした。ここも直地盤なのでしょうか？

杭をうつっていってましたよ。

予定価格は出たんですか？どのくらいですか？

今日の日付で物件概要が更新されていましたが、
まだ価格が未定のようです。

年が明けてからかもしれないですね、
この分ですと。

駅に近くファミリーには人気が出そうですが
どれくらいで出てくるでしょう。

サウスレジデンスの一番西側からだと駅まで徒歩何分くらいでしょうか？
駅近くに用があったので現地を少し覗いてきましたが結構広い敷地のようでした。
エントランスから敷地の奥まで雨に濡れずに駅まで往復できるような作りを期待したいです。
価格発表は皆さんが書かれているように年明けなのでしょうか。色々楽しみですね。

4分くらいはかかると思いますよ。

事前説明会に行ってきました。
とても丁寧に対応して頂き好感が持てました。
ただ、価格はかなり強気に出る予定らしく、坪単価２５０以上とのことで、個人的にはほぼ断念
せざるを得なくなりました。

市川駅南口で坪250万は高いですね。
徒歩2分は入口だけで、奥の棟だと2分ではつかなさそうですしね。

私は先週日曜に夫と話しを聞いてきました。
坪単価は駅に近い方のタワー型の建物で270万～限りなく300万位を狙っている
様子でした。
都心により近い錦糸町当りでも230万位なのに、貧民街ともいえる市川南では
ぼったくりに近いでしょうね。
夫なんか完全に対象から外したようです。

それは強気ですね。
タワーと同じ価格設定にするようですが、実際タワーもいまだに空室が目立ちます。
うちも対象外です。

間取りを見て、がっかりしました。

市川周辺では、三井不動産としては最後の分譲と言っていましたので、
大きく収益を確保したいんでしょうね。
もう少し都心に近くてリーズナブルな（坪230万円以下）物件はいくら
でもありますよ。
３Ｋ（汚い、臭い、危険）の市川南地区に5000万以上払って住むのは
詐欺にあったようなものです。
まあ、市川の北の御屋敷街近くで5000ならまだ分りますが。

駅近なので真剣に検討していたのですが、現在販売会社で想定している各部屋の価格は個人的に予想していたものより、１０％ぐらい高いとの印象でした。
市川駅南口でも駅から近く、北口にも気軽に買い物に行けるので、生活はかなり便利だとは思うのですが、６０００万円以上払うのであれば、もう少し都心に近いマンションにして通勤時間を節約した方がいいと考えてしまいます。
とりあえず値段はまだ検討中で未確定とのことなので、正式に価格が発表されるのを待つしかないですね。
今の値段であれば残念ですが、パスです。

現在は城東に在住ですが、駅から遠いので駅近くで物件さがしています。
市川に詳しくないので教えていただきたいのですが、
子育てには不向きですか？
幼稚園児がいるので治安、今後の事を考え近隣小学校の評判などご存知でしたらお願いします

NO69さん

市川市全体を見れば子育てそのものに支障はないと思います。小学校は駅の北側に市川小学校
もあり、レベルもそこそこです。（ウチの娘もそこを昨年卒業しました。結構有名私立中学に
進学する子供も多いです。娘は公立に進学しましたが・・・）

ただ、南側の居住者は極端に所得レベルが低い人も多く、私みたいに２０年以上市川に住んでる
人間は南には近寄りません。チンピラ風の人、ホームレス風の人も結構多いです。

最近は少なくなったようですが、以前はスリ、飲食店での怒鳴り声なんかはしょっちゅうだった
ようです。

私は今市川３丁目の一軒家（賃貸ですが）に住んでいますが、旦那の仕事の関係で中野近辺で
マンションを探しています。

市川歴は長いので、質問を頂ければ可能な限りお答えします。

>>70さん、

私は南口タワー、市川居住4年目です。チンピラ風やホームレス風の人が居ないとは言いませんけど、結構多いとは思えません。

71さん

確かに最近は大分良くはなって来たんでしょうね。

まあ、南口タワーは地域のランドマーク的存在なので住む価値はあると思いますが、
それより南で、しかもごく普通の中規模マンションで皆さん書いてるような価格では、
どう考えても割には合わないと思います。
3ＬＤＫ（70㎡）で4200～4300万円ってとこが妥当じゃないかと思います。

73さん

ディスポーザーなしですか？タワーは・・
タワー住民は、三井不動産の巧みなイメージ作りと営業でみごとに詐欺に嵌ったって
わけですね。
やっぱり買うからにはよくよく吟味しないとダメですね。

72の予算でＭＲ行ったら失笑されるレベル。

72さんの感覚は相当市況と乖離してますね笑
1平米あたり60万円とか、、、

南口徒歩9分の三菱パークハウスマスターレジデンスが新築定価が1平米あたり70万円弱だったのを考慮すると、駅徒歩2分で、ほぼ傘いらずのここが75万円とか80万円で値付けされても違和感無いですけどね。
まぁ実際定価で完売できるかは別だけど。

http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/10783

三井は客を選別するからあまり低い予算を申告すると相手にされないよ。JV物件の場合は分からないけど、最初のときはパートのおばさんに対応させて、見込み客と認められてはじめて営業のお出ましなんてことする。

ちなみに野村は最初から営業が応対するけど、見込み客でないと判断されると、次の予約をせずにはいさようならされる。

客を選ぶ会社のタッグ。どうでてくるかお楽しみ。

No69です

70さんありがとうございます。
宮田小学校まで徒歩4分の記載がありましたが、
その小学校はどうでしょうか。

また、他の投稿者さんで、治安悪い、貧民街などの記載あったのが気になっています。


中野でお探しですか！いいですね。
私も23区で子育て環境よい場所希望でしたが、広さと夫の通勤を考えると東京の東側〜千葉方面になりそうです。

眺望に関して

ここの南向きには京葉ガスのガス工場があり、
そのガスタンクがかなりの存在感です。

そのガスタンクのその手前に高圧電線の鉄塔が建っているので
気になる方は確認した方が良い。

No83さま

宮田小学校は、市川小に比べると学力は落ちるようで、ほぼ全員が公立進学です。
でも、それは各々の家庭の方針なので、一概に良い悪いは言えません。
ただ、学校のいじめの話を噂でよく聞きます。

貧民街とか心無い書き込みもありますが、南口の住宅街は地区年数も古く、かつ
安っぽい家ばかりで洒落たお店なんかも全くなく全体的に暗いので、個人的には
全否定はしません。
すみません。

ガスタンク跡地にショッピングモール出来て欲しいな。

No.86さん

ガスタンクが解体することは決定なんですか!?
稼働してないだけだと思っていました。

坪250万を超えたら高く感じるかも。駅近で良さそうですが、この金額を払うなら都内で探すかなー。

90さま

同感です。先月事前説明会に行った際には、奥の棟の１階や、北西向きの２ＬＤＫは250万を切るかも
知れないというような口ぶりで、後は全部250万を軽く超えるとのことでした。
手前のタワーは280万ってとこじゃないですか。
価格としては、総武線なら小岩～両国の方が安い物件を探すのは容易かと思います。
市川でも北ならこの価格でも妥協しますけど、南ですもんね。

総武線の都内駅近とか、風俗とか多くて子育て環境最悪なイメージありますけどね。だから都心に近くても安いんだろうし。

南口でもここは環境は良いと思います。昔がどうだったかは知りませんが、少なくとも現在は飲み屋とかキャバクラが集積してる北口駅近より、再開発で綺麗になった南口駅近のほうが環境は良好に見えます。
そりゃ一番環境良いのは真間とかの御屋敷街なんでしょうけど、駅遠だし利便性はおちますよね。
まぁ環境をとるか、利便性をとるか、安さをとるか、人それぞれの価値観ですけど。

千葉なのに高すぎる。

確かに価格は高いですが、だからといって総武線沿線の都内と考えると市川を越えるとお茶の水辺りまで行かないと、環境的に妥協できないかな…

都内と比較するにも何区と比較するかによると思います。

これだけ駅近なら、No.90さん同様環境的にはまったく問題は感じません。

ただ、i.LINK一階のパチンコ屋はなくなってほしいですが…まぁ、北口の方が、パチンコ屋は何軒かあるし、居酒屋も多いし、北口よりましかな。

やはり、マンションの価値は、立地ですからね、駅から近くないと意味ないと思います。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

個人的には小岩〜錦糸町界隈に住むなら市川の方が子育ての環境など良いかな…と。94さんと同意見ですが、都内と言えども何区かによって大分違いますよね。
マンション買うなら利便性考えて専ら駅近重視です。

私も９６さんと同じ考え方ですねぇ。

総武線沿線の駅近物件でみると
亀戸～小岩（２３区）と市川・本八幡（千葉県）なら
市川・本八幡かなと。

都民の人から見たら「千葉はない」と思う人が大多数と思いますが。

96さん97さんに共感です。
何区だろうと都内なら何処でも良いとは思いません。治安等考えると下手な区よりは市川、本八幡ですね。

私も環境悪い区なら、迷わず市川・本八幡選ぶなー。

市川は環境は良いけど、腐っても23区って言うのも感じます。バス電車道路全ての交通網、医療費補助、都立中高一貫高等々、やはり23区にはかなわない面があるかな。市川は税金が高いとも聞きますが、東京東部と比べて如何かご存知の方、お願いします。

税金（住民税、国民健康保険税）はどこでもほぼ同じですよ。
年収800万の人なら年間で500円違うかどうかです。

東京に福利厚生で比較できるとこは浦安くらいだった。市川もダメだよ。
ただ、坪250が問題ない人は、都の福利厚生ぶんくらい気にしなくても大丈夫では。

100です。
101さん、102さん、教えて下さりありがとうございました。税金の件は安心しましたが、医療費が気になる私には向かない物件なのかもしれません。

103さん

医療費も東京と同じですって。
医療、施術の種類によって診療報酬が全国一律で決まってるんです。

子供の医療費の補助と私立幼稚園の補助が２３区と比べるとやや弱い

こんな財閥系の値段の高いマンションの購入を検討する人が、年間数千円違うかどうかの
補助金気にしても仕方ないような気がするんだが・・

それより、元々市川南の土地は北側に比較して２割以上安い上に、駐車場後という有利な
条件で仕入れた土地。

それを坪270万で売ろうという三井・野村の高収益戦略に乗ってしまうかどうかを迷ってる。
どう考えても坪230万で充分利益は出るはず。

NO１０６さんの意見に同感。

市川って環境いいんですか？
シャポーで働いてた時は、妙に心が病んでる人や、ガラの悪そうな人が多かった気がするけど。

№106さんと同感です。

公開されている情報からしても、そこまで高値にするのはあまり納得はいかない。

江戸川べりも14号沿いも住みたくないなぁ…

>>106
まあ高額物件購入なら気にしないってのは同意だけど、数千円の違いではないと思う。
例えば幼稚園補助は年間で三万五千、お隣江戸川区は年度初めに八万でさらに「月額」2万六千。
はっきり言って比べ物にならない。まあ市川でなくて千葉が全体に東京都に劣るんだけどね。

江戸川区は確かに助成金いいほうだけど、別に江戸川区だけじゃなくて東京都が全体もいいけど、
学童保育の負担費用とか施設とかまで。東京都はなべてイメージが悪いから？

112さん

それにしても数万円の違いですよね。

恐らくこのマンションの３ＬＤＫの平均価格は5300万円ってとこでしょうから、江戸川区（小岩・平井）、葛飾区（新小岩）の駅近辺のマンションの平均4700万円と比べて500万以上の差。新宿線（一之江・瑞江）はうまくいけば4000万円前後と
もっと安い。（すみません、あちこちのサイトを見た自分なりの感覚的な平均値です）

こういう観点なら都内の方が圧倒的に有利。それでも三井・野村ブランドを取るならこのマンションがベター。

しかも108さんが書いてるように市川は北口（市川２丁目～３丁目）の一部の住宅街を除けば、所得レベルは低い人が多い。

まあ、いずれにしても個人の考え方次第でしょう。

>>110

「三井や野村に相手にされない」って発想はおかしい、というか客として甘すぎる。

買う判断をするのはこっちであって、三井や野村の都合で買わされるわけではない。

もっと、うるさく値段が高いことを言って、購入者全員が値引き交渉するくらいじゃないと
ダメだと思います。

もっとも、三井・野村の収益アップに全面的に協力したいというなら話しは別ですけど。

近郊の駅近物件で価格的に競合しそうなのは
販売時期はかなりズレますが、
本八幡のＧＴＴ
新小岩のブランズ
錦糸町のグランアルト
船堀 のプラウドシティ船堀

このあたりかな？


競合といえるのは本八幡ぐらいか・・・

118さん

価格的な競合という面ではＧＴＴでしょうね。
先月、事前説明会に行った際、三井の営業マンも少し意識はしていた模様です。

ＧＴＴは３月に現地モデルルーム公開で、事実上の最終販売。
価格はここよりやや良心的（イメージとしては200万安程度？）になりそうですが、
地権者も多いマンションなので、かなり迷ってます。

>>116
細かいですが、数十万の違いでは？

高いと思うなら別のマンション買えば良いだけ。
というか、まだ価格は発表されていないでしょうが。

まあ、かつてはアル中、ホームレスだらけの市川の裏地区で、かつ風向きによっては北越製紙の煙の匂いがする
可能性大のこの物件を高値で売ろうとする財閥系売主に反感を持つ人がいるのも分からないでもない。

＞北越製紙の煙の匂い

あーあれは異臭だね。
川沿いジョギングしてると臭い。

まとめると、市川南 = 異臭が漂う浮浪者の町の新築マンション、
5500万円でご購入下さいって訳か。

ここで、南口がいかにひどいかを語っている人たちはなぜ北口のプラネスーペリアを購入しなかったのですか？

価格的にもこちらよりは、お安いと思いますが…
まだ、余っているようですよ。
うちは、環境的にこちらの方がいいのでプラネスーペリアは、対象外ですが…

市川って人によって評価が別れますねぇ。

確かに駅南口の駅周辺は悲しいくらいショボいです。
駅前再開発も実質失敗と言わざるえない。
・テナントの空きが多すぎ。
（駅に一番近いテナントがずっと空き）
・新規出店の店も結局撤退が多い。

商圏としては本当にダメダメですが、
マンション価格は強きでくるからね。

駅周辺:
市川は南口も北口も、本八幡より綺麗。特に北口駅前ロータリー、本八幡は薄汚い。市川の勝ちかな。

通勤利便性:
市川は、JR快速+各停+離れた所に京成各停。一方本八幡はJR各停+都営始発+京成。どっこいどっこい、通勤先次第だけど、本八幡ちょっと有利かな。

住環境:
落ち着き度、緑地の多さ、世間の評価など、市川有利かな。

お店充実度、買い物など:
コルトンプラザもあるし本八幡に軍配。

と言う事で、なかなか良い勝負。でも私は市川が良いな。

127さん
プラネスーペリアは14号沿いの割りには２重冊子でもなく、思い切り騒音が聞こえました。
また、修繕積立金の計画を見てビックリしました。
５年目までは約8,500円なのは許せますが、10年目までが約15,000円、それ以降が約20,000円でした。
ランニングコストが高くて、リセールが不利なのは明白なので対象外。
理由を聞いたら機械式の駐車場のメンテが高額だから、ということでした。

＞129　住環境: 落ち着き度、緑地の多さ、世間の評価など、市川有利かな。


市川の南のどこが「落ち着いて」「緑地が多くて」「世間の評価が高い」んだ？
寂れてて、工場が多いのが現実。市川の北地区（14号より北）は確かに地元では
評価が高いお屋敷街もあるけど、南は単なる密集路地裏街。

実際に南地区をブラっと散歩してみれば？よく分かるよ。

環境は市川より本八幡かな…
市川南口はパスだな。

市川市内で戸建てを探していた時、不動産屋さん数件に｢市川駅南口はお勧めしません｣と言われましたね…。何度か足を運んでみて、言ってた意味がよくわかりました。

臭いとか貧乏街とか、いろいろ書かれているけど、買いたい人は買えば良いと思う。

でも、三井不動産・野村不動産のブランド割増で買わされることは忘れちゃいけない。
万が一、将来売ることになったら大きく値段が下がることは間違いない。
中古を買う人は、新築の時に三井と野村が売主だったことなんて全く関係ないからね。

我が家は、清澄白河か菊川辺りに候補を変更しました。

134さん

そりゃ、本八幡南口の方が場所、環境はいいんですがもう妥当な新築物件はありません。
ブランズは全世帯入居済み、ライオンズは工事が始まったばかりなのに全戸売り切れ御礼の
看板が立ってます（泣）。

本八幡駅徒歩１０分以内で残っているのは悪名高き（？）ＧＴＴだけですわ。
なんといってもエレベータ４基しかなくて、50階から１階に下りてくるのに、50階のエレベータ
脇の「下」のボタンを押してから最大理論値で８分かかるらしい。
なぜかわからんが１階→50階は最大６分とのこと。何故なんでしょう？？

ブランズにしとけば良かったな〜（泣）
ライオンズは東向きなので候補に入れませんでした。
GTTとプラネスーペリアも検討外。
気長に待とうかな…。
今後、本八幡か市川で出て来ますかね。

138さん

三井の営業の方いわく、他社も含めてもう数年は市川・本八幡での駅１０分以内物件は出ない
らしいです。というか、仕入れる土地がないとのことです。
ですので、最後の大型物件のここは強気なんですよ。

もっとも同じ市川市でも行徳あたりは沢山ありそうです。
東西線沿いですが、駅近物件でも値段はヘタすりゃ1000万安いです。

＞＞139　
プラウドや三井物件は、セカンダリーでも高いんですよ。


と、信じたくなる気持ちも分からないでもないです。

完売するか否かはどうでも良い。

プラネスーペリアがいい例だね（笑）
いつ完売するんだか。

東西線沿線は論外だな。

隣の骨抜きマンションが嫌ですね

146さん

骨抜きマンションを買わされた人こそ被害者。
外観を見るだけでも安普請っぽい。まあUR仕様だしね。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】