プラウドタワー高輪台

同一駅近のプラウドタワー２棟は足の引っ張り合いになるだけ。
同一駅も駅力が弱い都営浅草線で便利とは言えない。

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プラウド白金台は風水的に「欠け」のある物件だから、
安く買えても勘弁。

ウェリス愛宕虎ノ門て、オプション20万円分プレゼントの特典ありましたわ。
価格も下げたり、プレゼントつけたりで売るの必死そうだから、お得に買えるのかも。
虎ノ門のほうがリセールよい？

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ウェリス虎ノ門とここじゃ坪単価が違うよ。

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二棟の値下げ合戦に期待

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ここは６５戸一期出し、白金台も７割完売。値下げは厳しい気がするけど・・・

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もう公式価格がでているので値下げはないのでは。

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ほとんど同じ立地でルフォンより１割位安く仕様も高い。
確かにアドレスは大事だが、それだけで１割も違うなんてまずありえない。

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ルフォンはお得意の竣工直前の大幅値下げがあると思いますよ。

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大幅値下げは野村のお家芸でしょ？ww

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野村は正式価格発表したら下げません。予定価格からは下げまくるけどねw

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野村は値付けが安いから竣工直前まで残っていることが少ない。竣工直前まで残ってたらその時は大幅値下げだが。。

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仕様の高さはプラウド白金台より、ルフォンが断然うえ。

プラウド白金台が仕様高いと感じるひとは、もっと他の物件見学されたほうがいいですよ。
同じ日に、別のタワーみてから、プラウド白金台みたら、
安かろう悪かろうタイプと感じました。
管理費も他より割高いし。

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白金台は1部の住戸は最後まで売れ残るかと。

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プラウド白金台の営業に、
リセールで値下がりしないか不安と相談したら、海外が買ってくれるから、下がりませんよという回答。
一般人には高すぎて買えない物件も中国やら海外が買うそうだが、
プラウド白金台は風水的に最悪な造り、風水気にするのは海外が多い。

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中国もプラウドタワー白金台は買わないでしょww都営浅草線沿いじゃ投資用に成り得ない。

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ここ高輪台も似たり寄ったりｗｗ

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年をとるとどうしても病院へお世話になる事が多いので、できたら大きな病院が周辺に
ある所がいいねなんて主人と話しております。もう子供も巣立ってしまい、主人も退職
しているので、老夫婦だとそんな事が物件選びの際の条件になってしまいます（笑）
ここは、せんぽ高輪病院やＮＴＴ関東病院が近いので私たちの条件にはあっているんですよね。
ＮＴＴ関東病院は娘が以前出産した病院なので親しみ深いですし、きれいで、評判の
いい先生も多いですしね。

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＞491
＞竣工直前まで残ってたらその時は大幅値下げだが。。

野村は売れ行き悪くて爆下げした実例があるからねえ。。坪単価100万円近くも爆下げした例もあるほどだから。。

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それリーマンの時の奴ね。

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リーマンの時だろうがいつだろうが坪単価１００万近くも値下げしたのは事実だろ、言い訳するな。

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言い訳とゆーか本当事実を述べただけw
何かイヤな事でもあったのかな？

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リーマンショックで爆下げしたデベは多い（というかすみふ以外はほぼ全てでは？）ので、498は役に立たないコメントではある。

しかし、ほんとに不動産バブルが来そうだね。

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白金台より断然こっち。　仕様が全然ちゃいますもん。。間取りもね。あちら港区アドレスですけど、｢台｣の方はレベル悪いんで気にする必要なし。

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野村は親会社が証券会社だったＲｏＥ重視。限られた資金をいかに回転させ効率的に利益を上げるかが重要であり、どちらかというと完成在庫を嫌う傾向があったため、早期に完売、竣工したらケースによっては投売りしていたのは事実です。

しかし今は野村證券は野村不動産の株式を手放し野村不動産は連結対象外となったためこれからは値引きせずにじっくり売っていく住友不動産のようなスタイルをとっていくようになると思いますよ。

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仕様より立地だろ。俺はどっちも買わんけど

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ここの営業マンろくなのいないな。

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506言えてる
薄汚い買い煽りばっかり。

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すみふも大崎ではリーマンでかなり価格下げましたよ。あの時はどこも異常でした。みんな下げたから。

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倍率は人気間取りでも1－2倍程度のようですね。

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確かに、すみふ大崎の駅直結は平米100切る部屋がたくさんありましたからね。リーマンでどのデベもビビって値付け慎重になったのは不動産価格の是正という意味で良かったのかも。

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きっと高輪台エリア自体が不人気なんだね。ルフォンも野村白金台も苦戦してるみたいだし。

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野村不動産株式会社の口コミスレがここのスレの業者間悪口とは異なり、購入者の具体的でリアルなWarningで参考になリます。

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513
＞野村不動産株式会社の口コミスレがここのスレの業者間悪口とは異なり、購入者の具体的でリアルなWarningで参考になリます。

ここも業者間悪口ばかりじゃないですよ。野村不動産はあちこちのスレッドで自社が販売する売れないマンションを必死に買い煽っているから、普通に一般の検討者からも疑念を持たれて嫌われていると思います。「野村不動産株式会社の口コミスレ」は覗いたことがありませんが、参考になるのであれば覗いてみます。

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少し前までプラウドブランド良いイメージを持っておりましたが、そんな自分は情弱でした。今となっては、MRや共用施設などを豪華にすることで人目を引き、一方で間取りの悪さや収納の少なさと言った長く住む上でより重要な要素をごまかして、割高な設定をしている点。他のデベよりもかなり強引な営業マン。。MRでの煽りトークや検討者への傲慢さ、買う買わないとなった際の圧迫や見送った場合の態度の急変など目に余るばかりです。

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515さんに同感。
プラウドも色々でしょうが、白金台の営業さんたちは酷すぎ
抽選なく登録しても、買える権利を与えるだけですから、だとさ。
抽選がルールなのに、要望入ってると、高圧的に希望の部屋に登録させなかった。
ローン通過し、購入不可の可能性ない客だからか

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迷いましたが申し込みました。倍率はまだわかりませんがあたるといいなあ。

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で、即日完売したの？

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>525

多分完売じゃないかな。
ラスト2日の追い込みが凄かったらしく、人気が薄い所も抽選が相次いだらしい。
詳細は明日聞いてくる。

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申込の倍率はどうだったのでしょうか？
全戸に希望入りそうな賑わいだったけどね。

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即日完売は難しいな。徒歩圏内と言える駅が都営浅草線しか利用できない高輪台駅だけ。これは痛い減点材料。

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桜田通り沿いじゃなく品川駅徒歩圏の大規模マンション出たらほしい。

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>528

五反田は余裕で徒歩圏内だから、それはないかと。
品川もこの辺りの土地柄を考慮したら徒歩圏内だと思うよ。
少なくともこの辺りの対抗物件よりはダントツで交通環境はいいと思うよ。

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>>529

第一京浜沿いならタワーマンションできますよ。
昨日広告入ってました。

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↑第一京浜は桜田通りよりさらにひどいでしょ。大通り沿いは勘弁です。

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>531

低地で貨物車輌が多く通る第一京浜沿いをわざわざ選ぶなら
夜間は殆ど車が通らない桜田通沿いを選ぶな。

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港南ならパークホームズ品川が徒歩圏かつ大規模ですね。
高輪サイドではそんな土地はないのでむつかしいですね。
しいていえば衆議院議員宿舎跡地ですがあそこは道路になるみたいですね。

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>534
確かに高輪界隈は土地がローテーションしないので再開発が難しいんですわ。
地元を離れて１０年以上経っても変化が乏しいのは、いいのやら悪いのやら。

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>>530
プラウドタワー高輪台から五反田駅まで余裕で徒歩10分以内は余りにも無理がある。

男性の小走りで10分ちょっと。女性や子供だと早くて徒歩15分。

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536は女性や子供だと早くて徒歩17分から18分。

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第一期の分は、完売したようです。今日の説明会で言っていました。２−３倍だったとのこと。

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誰だそれ？？

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あのレポート買わん方がいいですわ。買って後悔しとります。。

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ウチが申し込みしたところは、倍率3倍でした。抽選あたった方、おめでとうございます。

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何で江東区の湾岸埋立地にお住まいののらえもんが内陸のプラウドタワー高輪台のスレに書き込んでるんだ？

ここはお前のふるさと江東区の湾岸埋立地じゃないし、お前の大親友の榊淳司のブログでもない。江東区湾岸の埋立マンションに住んでる間に脳内液状化して分別がつかなくなったか？w

大親友の榊淳司氏との醜い罵り合いは互いのブログでやれ。お前ら誰も相手にしないし、お前ら何の参考にもならない。江東区湾岸のマンションスレならまだしも、ここで誰がお前ら相手にするんだ？誰も相手にしない！分かった？脳内液状化のらえもん君w

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来年引っ越すのが楽しみです。

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ここは湾岸の大型タワー案件とは全く別物だからな。
付帯設備も最小限に抑えたシンプルで小型のタワーという
比較的新しいコンセプトのタワーマンションだし、
立地も高級住宅街のクセを良くも悪くも包含しているから
湾岸が大好きな方にはゴミに見えても不思議ではないか。

自分から見ると湾岸の案件は・・・流行り物以上でも以下でもなくと思う。
地震が起きたら、建物はともかくインフラが崩壊確定ってのはどうも頂けない。
湾岸が素晴らしい土地だから湾岸にタワーマンションが乱立している訳ではなくて、
湾岸くらいしか建てられる土地がなかなか確保できないから建っているだけなんだがな。

説明会で一期の申し込み結果を聞いた感じ、二期も激戦になりそうな感じだった。
土地勘のある人しか食指が動かない案件だけど、知っていれば激しく食いつくって所か。

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小型のタワーってペンシルじゃん、、、、。

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ペンシルビルの定義を読みなおしてから出直してこい


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http://www.google.co.jp/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=we...,d.aGc&cad=rja

ペンシルビルとは、狭い土地の上に立てられた中層建築物の通称である。奥が深く、縦に細長い形を鉛筆に例えたもの。

多くのペンシルビルに見られる形態として、狭い間口、ロビーなどが存在しない1階部分、容積率や建蔽率一杯にフロアを設けた建て方などの特徴がある。日本の大都市に多く見られる建築物で、土地の狭さを補うための手法であるが、より大きな敷地に建設されるビルに比べ土地の効率的利用で劣り、避難路が狭いなどの問題がある。

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ペンシルじゃん

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この物件が中層で奥が深くて狭い間口を持って、ロビーが存在しなくて、平地を一切持たないようなピチピチの建て方をしていると本気で思っているなら、一回病院に行ったほうがいいぞ。

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こちらは20階以上なので、「狭い土地の上に立てられた中層建築物」という定義には当てはまりません。
狭い土地の上に立てられた高層建築物という新しいカテゴリーです。
ペンシルじゃ物足りないので、もっと細長い感じの通称が必要ですね。

もっと言えばさらにペンシル、、、じゃなくて超高層な白金台の方のタワーはなんと呼べばいいのだろうか。。

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どういうカテゴリーに落ち着くかは当面わかりませんが、湾岸の数百戸が入る大型タワーとは別物の新ジャンルになるのではないでしょうか。

確かにプラウドタワー白金台はペンシルというかパスタやプリッツって感じの無理矢理感が漂っていますから、下層の方は微妙な扱いになりそうな気はします。

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当選者いいなあ。

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ここの『ペンシル』買えてとてもしわせです。眺望抜群なのに角住戸が大半で間取りも広さも十分。エントランスもこの規模にしては十分ゴージャス。アベノミクス前仕込みの最終物件で近所競合多数のおかげでおそろしくリーズナブルな値段でした。こういう『ペンシル』を探してました。2期も激戦らしいのでご検討お祈りします。

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お前さんの言うところの真のペンシルは日本橋界隈に沢山あるぞ。

土地だけ広くても、将来的に塩害による躯体劣化と地盤の液状化に悩まされる湾岸なんぞ欲しくないし、そちらはそちらで頑張ってね。こっちは別物なんで。

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ペンシルいわれて逆上

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プリッツいいですね。
白金台のような一階に柱だけの部分があるタイプはポッキーにしましょうか。
ちと縁起悪いかな。。

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いえいえ、腐りかけのバベルの塔に比べれば大したことはありませんよ。

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プラウド東戸塚は施工会社が倒産したぞ。
しっかりしろ！野村さん！

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このタワー物件は23階なのに免震なんですね。それはちょっと不安ですね。隣の三井のパークタワーは耐震設計ですね。これくらいのタワーだと積層ゴムによる免震はどうかと思います。この辺は地盤が良いと思っていたら30メートルも杭を打っているんですね。びっくりしました。地形図からして東側傾斜地のせいでしょうか。だとすればなおさら免震は疑問です。どうしてそんな設計にしたのでしょうか？地震に強いという見せ掛けの為？やはり三井のパークタワーの方は大成建設施工でその辺を考えてあえて耐震にしたんでしょうね。柱は太くなりますが、本当の安全をとったのでしょう。まあ、震度6クラスが来れば、どちらが耐えるかは目に見えていますが、建築家としてはどうなるか見てみたいですね。

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杭打ちはタワーだから仕方ない。それより基礎をどうするかと、その上の筐体をどうするかは、基本無関係だぞ。揺れが大きい土地ならむしろ免震効果が高くなる。

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坂下のグランスカイは杭打ちなしです。直接基礎です。ちなみに鹿島施工。

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免震にしたのは耐震に比べ躯体の構造を軽量化できるのと、窓を大きく作れるので採光のメリットを考えての事だそうです。
建物の形状が縦にひょろ長いので、耐震にすると下層部の強度をかなり上積みしないといけないというのもあるのでは。
下層部に店舗とかを入れるならいいのでしょうが、下層まで部屋を入れているとなると、下層の間取りが悪くなったりすることを嫌気したのではないでしょうか。

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杭を３０ｍ打ち込んでいるのはボーリング調査結果を見た感じでは、３０ｍ前後にＮ値がかなり高い硬い土丹や砂礫の厚い層があったので、そこまでやった方が安全との判断をしたようです。

参考情報として、近隣のボーリング調査結果も見た感じではＮ値も全般的に高めですし、１３～１４ｍ位にも土丹のN>50の硬い層があるので、一帯の地盤自体は悪くないと思います。

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営業の方、ご苦労様です。いまさらキャンセルでたら大変ですものね。でも、やはりこの躯体で免震構造は、、、。白金台は免震ではないですよね。なぜかをここでいちいち言うつもりはありませんが、決して強固な地盤でないのに杭を打って（20メートル以下ならOKですが）その上に免震ゴム、ダンパーですと一度大きな揺れがきたら、免震装置の総取替えのリスクがありますから、その際のコストは莫大ですが積み立てできるのでしょうか？

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そうですね。免震は制震と違って一度大きな揺れがあると装置自体を交換しなければならないですから、中程度の揺れにはいいですが、直下型がきたら揺れを防いでくれたとしても、その後の補修、交換費用の負担が怖いですね。だからマンションには向かないです、病院とか研究施設向きです。

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この辺は地盤は普通でしょ。でも傾斜地にタワーだから実際は脆弱だと思います。

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免震、制震の議論はこの板で以前あったように思いますが。皆さんあまり気にしていなかったようですね。

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契約前ならキャンセルできるぞ！

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東日本大震災の高層住宅の被害調査結果。

超高層住宅 (20階建以上 ) の被害：503棟のうち、大破・中破は０棟、小破39棟 (7.75％) 、 軽微・損傷なし464棟 (92.25％) 。そのうち免震建物・制震建物は102棟で、うち小破１棟 (0.98％) のみで、被害が1/7以下なのが実証されている。

免震装置の鉛、鉄ダンパーが破損した建物もあるけど、あれは変形してエネルギーを吸収する物だから、ここの油圧ダンパーとは物が違う。

免震は直下型にもある程度対応と書いてあったが、三次元免震の技術を入れているのかな？施工は奥村組だから、そっち方向の技術は色々あると思う。そもそも直下型の揺れだけでは建物自体はそうそう壊れないけどね。

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傾斜地にタワー＝地盤が脆弱　ってのはどういうオカルトなんだろうか。
ここが杭基礎なのは、単純に縦にひょろ長い建物だから、直接基礎にすると地震時に強烈な曲げモーメントが狭い躯体と地面との接触面の外縁に集中するため、応力で外縁が陥没したり基礎が浮き上がる事を懸念しての事だと思うよ。

杭基礎＝軟弱地盤という常識はこういう特殊な建物には当てはまらないと思ったほうがいい。

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いろいろ間違ってるよ。杭はした向きの応力を支えるものです。テントのペグとは違いますよ。

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やはり特殊な建物なんですね・・・
狭い敷地に無理に建てているなと思ったけど、不安です。

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傾斜地にタワーだとなんとなく不安定な感じがするのは普通の感覚では？
ほとんどの購入者はそんなに建築に詳しいわけじゃないし、プロの人がいくら安全だと言ってもなんとなく敬遠しちゃうんじゃないかな。棒みたいなタワーだし。

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間違いはそっち、杭は垂直応力以外にも水平抵抗も支えているよ。

http://pollux.tu.chiba-u.jp/nakai/Found_Eng_2002/lec14/Pile_06.html

液状化するような土地だと水平抵抗力が期待できないから、地盤の改良が前提になる。
ここは地盤の改良はいらないと思うけど、躯体形状が特殊なためこうなったのだと思う。

あと、傾斜地が不安というのなら、地下２，３０ｍオーバーまでN値が０～１みたいなグズグズの土地に建っている高層タワーに住むほうがよっぽど度胸が有ると思う。

こういう細長タワータイプが今後一つの流れになるのか、それとも廃れるのかは分からないけど、廃れると思うなら買わなきゃいいし、そうでないと思うなら購入検討すればいいだけ。

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パークシティ大崎きたね！

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高輪台の一期を待ったかのように発表するあたり、野村と三井は裏で手を組んでるんじゃないかと。

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一体どこのこと？まあ大崎まったく興味ないけど。

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大崎は工場街、高輪台は高級住宅街です。

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あっちは学区が御殿山だからね

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