ブリリアタワー川崎

>725さん
駐車場の件ですが半分以上埋まってますよ。

４００戸に対して２００台の駐車場で約５０台の空きがあるとの事。
２５％弱の空き状況です。

駐車場は185台中51台の空きなので、結構な空きだと思いますよ。
空いてるのはほとんど機械式だから1台月26000円で単純計算しても。
51台×26000円＝約130万円。
全台埋まっていれば入ってくるはずの駐車場収入が当初計画より月130万も
少ないということです。
このままでは駐車場の維持管理費に響いてくると思いますよ。
ちなみにバイク置き場は1/3くらいしか埋まっていないですね。
駐車場利用者としては、いずれ値上げにつながらないかが心配ですね。

駐車料金高すぎませんか？

予算は稼働率80%で組んでありますね〜

なもんで、他所に止めてる人は中の駐車場を使って欲しいし、空いてるんだったらクルマ買おうという奇特な人がいらっしゃれば是非、というところですね。

いま川崎駅西口の相場はここより少し安いですが、Ｆ地区の駐車場が今月なくなり、この先Ｂ地区の駐車場もなくなると、いまより需給が逼迫して上がって来るのではないでしょうか。

駐車場料金は管理費と一括で管理組合の収入です。これが足りなくなってきたとき、削るとしたらまず何でしょう・・・コンシェルジュ？

>>729
自分は昔からの幸区民ですが、ここらの相場はそんなものですよ。
もっと前なら4万以上はしていたと思います。
実家(鹿島田ら辺)近くでも昔は25000が相場でした。
ここ数年で少し安くなって20000くらいにまで下がってます。

まずは駐車場に比べて安すぎる駐輪場値上げと、
ペット管理費の設定あたりじゃないですか？

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お隣のモリモトの駐車場は１００％完備で１５０００円位で安いですね。
何であんなに安のだろう？ここが高いのですかね？

モリモトは後で苦労するでしょ。
１００％あってもここの実績を見れば埋まるのは半分以下だと思うよ。
数年後には倍以上になるんじゃない？

足りない分の駐車場維持管理費は、クルマ持ってなくても、後々、管理修繕積立費に返ってきますよ。。。
最近は高齢化や若い人でもクルマ離れが起きているので、どこのマンションでも駐車場の空きが増えており、管理組合が月極として住人以外に貸し出している所が多いみたいですが、なかなか埋まらないようです。。。

私は駐車場の料金が高くとても維持していけないと
考え車は手放してしまいました。
駐車場の料金なんて気にならないって人のほうが
このマンションは多いのですかね〜
月1、２回しか乗らないのでレンタカーを利用しています。
なのでカーシェアリング導入してほしいのですが、それが
きっかけで手放す人もいて駐車場の空きがでてしまうかもしれませんね。
難しいものです・・。
でも空いているのならカーシェアリングでオリックスに
貸すのもいいかもしれませんよ（笑）

>>733
100％だからこそ相場より安く出来るのです。
車持ちの人はクレを選択した人って結構いると思いますよ。

ここは、満車になった場合に外で借りる人との差を考えてこの金額設定のはずです。

若い人の車離れ、確かにそうですね。
自分は昔どうしても自分の車が欲しくて欲しくてという時代がありました。
何を削っても車、。
徐々にランクを上げていく。
次は何にするかというのが目標。

時代は変わりましたね〜。

>>733
100%の場合は、マンション価格に駐車場の建設費を載せてあるので、維持管理費だけで済みます。
100%でない場合は、建設費と維持管理費の合計になるので高くなります。

将来の値上げについては、地価が大きく値上がりしない限り無いと思います。
契約率が低い状態が続いた場合は、マンションの管理費が値上げになります。

某不動産屋に勤めているのですが、駐車場に関しては特に首都圏の駅近タワーマンションであれば、
付置率（設置台数/総戸数）に関わらず稼働率（契約台数/総戸数）35〜40％が実情かと思います。
395戸であればおよそ140〜160台。そう考えてみると、やや少ないものの遠からず適正な稼動台数と言えます。

また管理会社や事業主の見込みが甘いと、何年後かに管理費とメンテコストにひずみが生じる
場合があります。そうなると管理費や駐車場代を見直すこととなります。

駐車場の契約状況からすると機械式駐車場の契約台数が比較的少ないみたいですので、
例えば5年間様子を見ながら、機械駐が不要であれば思い切って1階（または一部）を平面式にしてしまえば将来的な駐車場代も管理費も上げることなく、維持管理費は小さくなるかもしれません。

管理費を有効に使うためにも、管理会社や住民のみなさんの知恵を出し合って工夫のしどころを
話し合って考えていきたいですね！！

管理費はの影響は小さいですが、自転車置き場の灯りが煌煌とついているのは地球にも優しくないし、もったいないと思います。治安もあるので全てというわけにはいかないかもしれませんが、人感センサーに変えてはどうでしょうか。
また、個人的にはコンシェルジェさんも・・・いらないなと思ったりします。もちろんコンシェルジェさんがいるからここを選んだ方もいらしゃるでしょうから、主張するつもりはありませんが。

>>740さん
思い切って平面式にするのは良い案ですね
（3階の車も全て下に移して全て屋根付き＆
3階は子供が遊べる簡易な屋上庭園にしたいくらい）。
ただ、撤去と穴埋め、再舗装のコストが相当かかるのではないでしょうか。

>>742さん
人感センサーは妙案と思いました。
今は安価かつ簡易に設置できるものもありますしね。
コンシェルジュさんは一人くらいは居られると安心しますが、
タスクは見直しても良いのかなと思いはします。

機械式駐車場の更新にかかる費用は莫大ですからね、最低１億と聞きますし…

今は機械更新時に取り払う所が多いようですよ。

私もそれでいいと思います。

>>743さん

740です。ご賛同ありがとうございます。当然、相当なコストがかかると思います。
ですので、中長期的な観点から低い稼働率で機械駐のメンテ・入れ替えなども現状のままの計画と、工事費・以後の維持管理費含めた入れ替え計画とを、メリット・デメリット含めて管理会社に提案してもらうのがよいと思います。

子供が遊べる屋上庭園にする案も個人的には素敵だと思います。ただ、一般的に子供専用のキッズルームや児童用の駐輪場などは、時間が経つと家族が成熟し利用率が逓減しますので、注意が必要です。

（建築等法令上、生育上の課題等をクリアした上での話となるかと思いますが）むしろ、家庭菜園などにして老若男女を問わずかつ経年により優化する施設にすればマンションの資産価値も高まるはずです。（えらそうに申し上げてすみません。。。）

コンシェルジュは私たちがまだまだ利用できていないサービスもあると思いますので、少なくとも1年間は様子を見てもいいかもしれませんね。（使われないサービスや人手の過不足はおよそ1年でわかります）
人感センサー、そして以前出ていた館内朝刊配達の件、私は賛成です。

最近、風が強くて寒い日が続きますね。
皆様、健康には留意してお過ごしください。

さて、今朝起きてみてビックリ！！
バルコニーに煙草の吸殻が落ちているではありませんか！！
しかも３本も！！
うちでは誰一人吸いませんので、風にのってどこからか
飛んできたものと思われます。
隣家なのか上階なのか、この状況では分かりかねますが、
非常に不愉快だし防災上も好ましくありません。

管理規約を見たところ特にバルコニーでの喫煙は禁止されていないようですが、
このようなことがあると禁止を提議したくなってしまいます。
とりあえず、今回の件は管理会社には伝えておきます。

>>744さん
>>740 =745さん

更新費用はそんなにコストがかかるのですか？

家庭菜園は面白いです。あそこは日当たりも比較的良いですし、
ご高齢の方も楽しめるということで、ニーズは結構あるかもしれませんね。
子供も菜園があればそれはそれで遊べ（学べ）ますよね。

ただ、撤去・埋め立てコストを満たすほどの積立金はないでしょうから、
少なくとも10年くらい先の話でしょうか。
取り敢えず何とか稼働率を上げる方法を考えないといけないですね。

>>746さん

「灰」ではなく「吸い殻」ですか？
重量を考えますと、強風が吹けば壁面伝いの上昇風流に乗って
数階くらいは舞い上がるかもしれませんが…。