匿名さん
[更新日時] 2012-12-09 22:45:12
当たり前だけどそこに中々気付かない人が多いですね。
知識だけ豊富でも対応が役所の窓口みたいな人も多いですね。
規約ではこうだからしか言わない。
大して知識がなくても対人折衝能力が高い理事長が良い理事長です。
つまり全体の利害調整が上手い人。
[スレ作成日時]2012-10-12 11:54:40
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理事長は知識より対人折衝能力が大事だ!
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848
匿名 2012/12/05 12:26:45
皆さんの話を聞いてるといっつも戦争してるような
物騒な雰囲気ですね。
質の悪い管理会社に質の悪い売主、
自分のことしか考えない荒れ狂う住民たちに、
恐れおののき機能不全を起こす管理組合。
うちは平和な高級マンションですが、
皆さんのような人がいないマンションで
ホントに良かったです。
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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。
詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。
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849
匿名さん 2012/12/05 12:39:24
>>846
多くの管理組合は、管理委託費は口座振替で毎月自動引き落としになっている。
これをある理事が「業務の質をチェックする必要があるから、毎月検収後払いに変更したい」と提案したところ、管理会社はもちろん、留任理事連中、さらに管理会社に手なずけられている理事長までが猛反対して理事会で否決された。
毎月の業務を検収して委託管理費を支払うことが否決される世界であった。
マンション管理業界は検収払いが通用しない甘ったれた業界なのである。
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850
匿名さん 2012/12/05 12:47:32
>849
毎回その検収とやらは、君がするのかね?
どう言う着目点で行うのかな。できたら、披露してくれないか。
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851
匿名 2012/12/05 13:00:21
849さん
検収って過去に問題あったんですか?
そしてそれらを誰が検収するのですか?
後じゃまずいんですか?
そしてあなたは誰と何の目的で戦ってるのですか?
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852
匿名さん 2012/12/05 13:14:10
検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ?
それをするのが理事の仕事だと思うが。
マンション管理適正化法第77条の月次事務報告義務と連動させての検収だよ。
実社会では年間委託契約結んでも、自動引き落としなどありえない。
毎月請求書払いが当たり前。「やった仕事に対する対価の支払い」
企業なら公認会計士から指摘されるはず。
管理組合は家計簿会計だから管理業界になめられてるね。
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853
匿名さん 2012/12/05 13:17:31
そうだね。管理組合は「お金の入りと出だけの収支会計」。
固定資産台帳すらない管理組合が大半。まさに家計簿そのもの。
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854
匿名さん 2012/12/05 13:25:59
「検収する」は管理会社に緊張感を持たせて質の高い業務を遂行させる手段になるよ。
一度契約したら2年間黙っててもお金が入る業務なら、普通は手を抜き始める。
手尾抜くというよりも、一定額だから利益を絞りだすためにコストダウンするのが企業。
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855
匿名さん 2012/12/05 13:26:49
>852
>検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ?
実地検分てどういう風にやるつもりなの?
?が付いているから自信が無いのかな・・・。
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856
匿名さん 2012/12/05 13:26:53
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857
匿名さん 2012/12/05 13:28:53
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859
管理侍補佐 2012/12/05 13:39:42
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860
匿名さん 2012/12/05 13:40:57
管理会社って、管理組合からの毎月の委託費入金に対する業務実績と請求書のエビデンスがないんだ。
公認会計士から何も指導されないんだ。請求書がないのに入金されるなんて、まず会計士から利益供与を疑われるよ。
公共料金の自動引き落とし見てもわかる。必ず明細くるからね。
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861
管理侍心得 2012/12/05 13:45:48
今は国の指導で支払代行方式をなくすように法改正もされてきて、直接支払方式に多くの管理組合が切り替わってる。
ならば尚更管理組合は会計をしっかりしないとだめ。
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863
匿名 2012/12/05 14:35:58
>860
なになにエビテンが食いたいのか(笑)
業務実績ってどういう形で示してほしいわけ?
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864
匿名さん 2012/12/05 15:01:10
皆さんこんばんは、スレ主です。
今年もあっという間に年の瀬ですね。
ところで年末年始は皆さんどのように過ごされますか?
私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。
いっそ買っちゃおうかなとか思って冗談半分で見てたら
価格的には都内っぽい相場感ですね。
国が違いますけどあれら管理会社とか理事会とかどうなってんでしょうね。
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865
匿名 2012/12/05 15:19:14
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866
匿名さん 2012/12/05 15:34:59
>>865
スレ主です。
参考になりました、どうも。
そのサイトにもあるけどアメリカの住宅ローンって日本の感覚で見ると
何かの間違いじゃないかと思うぐらい高く(感じる)感じますよね。
日本だと支援機構の全期間固定でも1.8ぐらいですもんね。
なんたってベースとなる長期金利が0.7前後ですし。
そういやカルフォルニアとかはそうなんですが、
ハワイはノンリコース州じゃないんですよね。
どっちにしても精々タイムシェアかな。
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867
匿名さん 2012/12/05 20:41:29
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868
匿名さん 2012/12/05 22:01:19
>私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。
日比谷公園はハワイにはないよ。
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869
匿名さん 2012/12/05 22:43:35
理事長だったら住んでるマンション以外に不動産の一つや二つ持ってたら強力だね。
ハワイやグゥアムにリゾートマンション持ちたいね。
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870
匿名さん 2012/12/05 23:04:05
海外のマンションだったら遠すぎて管理できない。
国内のリゾート地に買った方がいいと思うよ。
あるいは収益用に都内にワンルームとか。
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871
匿名さん 2012/12/05 23:10:31
新たに不動産買う金持ってる理事長なんているのか?
ローン完済も出来てないのに無理だろう。
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872
匿名さん 2012/12/06 00:28:52
夢ばっかり語ってないで、現実を語れよ。
初夢を見るのはもっと先のことだよ。
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873
匿名さん 2012/12/06 00:57:38
億ション以外のマンションなんて貧乏人しか買わないよ。バカ。
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874
匿名さん 2012/12/06 01:27:39
マンションに住んでて別に土地とか賃貸マンション持ってる理事長っているの?
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875
匿名さん 2012/12/06 01:51:15
いるわけないだろう。いるとすればマスかき理事長だろうが。年金でローンを払っているのよ。差し押さえの恐怖に脅えて理事長しているのさ。管理費等も延滞していて管理会社に口止めしているのが現実でしょ。理事会で未納者の実名は伏せて他の理事に悟られない様にしている。これも個人情報を盾に公表しない。自分を守る為に理事長を引き受けている現実がある。
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876
匿名さん 2012/12/06 02:14:26
スレ主ですが、
うちは色々不動産は持ってるのですが(いずれも小規模で借入は0)、
一番面倒くさくないのが貸し駐車場ですね。
借地借家法絡まないので立ち退きさせるにしても楽だし、
売るにしても更地みたいなもんで売りやすいし、
何より初期投資が少ない。(儲けも少ないけど)
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877
匿名さん 2012/12/06 02:33:18
>>876
じ、ジ、地主ですか?すごい!
全部で何平米(何坪)くらいもってるのですか?
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878
匿名さん 2012/12/06 02:56:43
僕は、2万㎡以上あるけど、田畑だから。
自分で家を作る分には、自由に作れるけど、売れないのでね。
街の中心部の近くにあるんだけど、市街化調整区域だし。
それに山は4町歩以上はあるけど、これはあまり価値はない。
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879
匿名さん 2012/12/06 03:03:13
>>877
スレ主です。
土地は合計1.600平米ぐらいですね。
もっとも中心部ですが都内でも都心でもないので
時価総額は精々6億円ぐらいですね。
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880
匿名さん 2012/12/06 07:17:20
>>878
農地は欲しいけど農民じゃないから買受的確証明がとれない。
>>879
坪120万以上の土地なら立派なもの。うち田舎だから宅地でも坪30万くらいが実勢価格。
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881
匿名さん 2012/12/06 10:18:39
宅地は借家経営の収益目的、道路は通行支配権確立、山林は水源涵養機能維持。
総計1.2ha(12,000㎡)以上、3,700坪くらい。
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882
匿名さん 2012/12/06 11:32:40
ハイハイ、たぶちゃん(881)の自慢が始まっちゃったから本題に戻ろうね。
>881
土地取引の話はみらい平巣のスレでやってくれ。
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883
匿名さん 2012/12/06 11:46:10
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884
匿名さん 2012/12/06 12:49:19
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885
匿名さん 2012/12/06 12:56:09
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886
匿名 2012/12/06 13:10:34
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887
匿名さん 2012/12/06 13:19:31
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888
匿名 2012/12/06 13:49:26
>887
そうか(笑)
まあ、理事長の対人折衝力には関係ないことだよ。
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889
匿名さん 2012/12/06 22:30:06
>>886
他の掲示板と違い画像をふんだんに使ってビジュアルだね。
住民の民度が高そうだから、かなり進んだ取り組みをしてる管理組合だろうな。
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890
匿名さん 2012/12/07 03:21:01
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891
匿名さん 2012/12/07 03:43:57
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892
匿名さん 2012/12/07 03:46:31
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893
匿名さん 2012/12/07 04:36:42
886=887=888=889=890=891で自作自演。
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894
匿名さん 2012/12/07 06:54:00
>893
ばれたか(笑)
まあ、理事長の対人折衝力には関係ないことだよ。
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895
匿名さん 2012/12/07 07:03:15
スレ主です。
少し流れ違ってきてますが何だろうと思って一気に検討スレ・住民スレ
見てみました。大規模特有の問題点・難しさも多数出てくるので
大規模物件住まいの理事には参考になるかもしませんね。
因みに私は基本的に好みは小規模〜中規模の物件ですが。
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896
匿名さん 2012/12/07 10:27:58
俺は、問題児のいる管理組合は大変だなってのが感想。
ああ言う困った人住民を理事長にさせない様に頑張る住民がいないと悲惨だ。
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897
匿名さん 2012/12/07 10:32:39
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898
匿名さん 2012/12/07 10:49:36
>>896
心中お察し申し上げます。
スレ主さまのマンションも大変なんですね。
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899
匿名さん 2012/12/07 11:25:31
そういう理事長は住民が訴訟を起こして訴えるしかないだろう。
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900
匿名さん 2012/12/07 12:03:55
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901
匿名 2012/12/07 12:05:15
>897
誰か知りたければ897のリンク先にあるメアドにメールしてみればいいんじゃない(笑)
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902
匿名さん 2012/12/07 12:22:41
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903
匿名さん 2012/12/07 13:00:59
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904
匿名さん 2012/12/07 13:04:46
ああいう住民スレ見る度に思うけど、
言い合ってる人らは自分のマンションの問題点を指摘したり
文句言ったりして楽しいのかもしれないけど、他の大半の住民は
静かに穏やかに暮らしたいだろうしネットで内情を色々言わないでほしいな
と思ってるんじゃないかな。
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905
匿名 2012/12/07 13:11:25
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906
匿名さん 2012/12/07 13:16:08
対人折衝能力がないから君は掲示板にへばりついて見てるのでしょ?
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907
匿名さん 2012/12/07 13:21:47
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908
匿名さん 2012/12/07 13:23:30
対人折衝能力が無いから住民板で必死に理事会批判とか繰り広げるんじゃないの。
対管理組合の立場で必死に批判してヒーローにでもなった気でいるんじゃないのかな。マンション名を使ったホームページを勝手に立ち上げたり変な景品色々作って。静かに暮らしたい住民なんか全く眼中に無いところも対人折衝能力のかけらも無い証拠だろう。
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909
匿名さん 2012/12/07 13:24:05
>>904
理事会がチェックしてみてればいいのでは?
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910
匿名さん 2012/12/07 13:29:19
>>908
なら理事会として正式に抗議したら?
ただし、区部所有者の権利と所有権について十分法律の勉強してからにした方がいい。
マンションは外壁のタイル1枚、敷地の砂利の石ころ1つにも区分所有者の持分権があるよ。
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911
匿名さん 2012/12/07 13:37:32
理事会で正式に管理組合として組合員を相手取って訴訟起こした方がいい。
この場合、組合員だけでなく饅頭の製造会社も被告にした方がいい。
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912
匿名さん 2012/12/07 13:39:26
対人折衝能力のいろはの「い」は
相手の立場に立って考える力だよね。
何たって対人折衝能力なんだし。
ですからいくら住民板でも内情や批判を延々と
繰り広げてる人は、それらをネットで言われた人の
ダメージ、それらを見た穏やかに暮らしたい住民、
そういう人たちの気持ちまで理解が及ばないんだろうね。
よそのマンションのことだから言う筋合いないかもだけど。
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913
匿名さん 2012/12/07 13:40:22
そうなると、うかつにマンション名書けなくなるな。
住所に勝手に書いた!といわれてしまう。
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914
匿名さん 2012/12/07 13:42:49
そうそう、臭いものには蓋をすべきだ。真実は隠蔽するに限る。
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915
匿名さん 2012/12/07 13:46:05
饅頭食って食中毒でもしたの?それなら不法行為責任は問えるかも。
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916
匿名さん 2012/12/07 13:49:37
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917
匿名さん 2012/12/07 13:50:24
>910
そこが、あのマンション理事会の懐の深さなんじゃないのか。
同じ土俵でレベルを合わせてもしょうがないだろ。910そんなことも分からんのか。
>マンションは外壁のタイル1枚、敷地の砂利の石ころ1つにも区分所有者の持分権があるよ。
なら、自分の持分の範囲だけにしておけ。巻き添えを食っている他人のことも考えられないからそういう寝ぼけたことを言うんだろうな。
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918
匿名さん 2012/12/07 13:52:55
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919
匿名さん 2012/12/07 13:57:16
>>917
アホか?
理事会で承認して掲示板に貼り紙許可しておいて何言ってんの?
その貼り紙見てオレは申し込んだんだよ、寝ぼけんなよ!
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920
匿名さん 2012/12/07 14:47:00
>919
なに言ってんのとか言われてもなあ。
みらい平の住民て他の発言者も同じ住民だと思っているのかな?
もしかして、自分で自分に申し込みしたとか(笑)
自分が当人じゃない振りするの好きだからあり得るね。
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921
匿名 2012/12/07 16:08:56
一概には言えないけど
理事会の運営のしやすさだと
金の掛かる共用施設が最小限な
一定以上のグレードな人々が集う
お互い顔を見合わせて話し合える
小中規模物件ですね。
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922
匿名さん 2012/12/07 16:30:07
ベクトルが変な方を向いている住人が混ざらなければだあ規模もスケールメリットがあっていいんだけどね。
グレードは規模にかかわらず重要だね。彼の方みたいな変人相手じゃ理事長の対人折衝力が発揮できないもんな。
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923
匿名さん 2012/12/07 21:21:14
詳しいことは知らないが、大体こんなところだろう。
住民がマンション名入りの饅頭を企画して食品会社に発注した。
それを住民に頒布するに当たり、掲示板にチラシを掲示する必要があった。
そこで住民は理事会に饅頭とチラシを持ち込んで許可を求めた。
理事会は食べてみて美味しかったので「マンションに対する愛着心を高揚させるグッドアイデア」と判断し、頒布とチラシ掲示を許可した。
ところが、それに対して饅頭嫌いの一部住民が、理事会が許可したことに反感を持って反発し、気が弱くて直接言えないものだから理事会をネットで糾弾し始めた。
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924
匿名さん 2012/12/07 21:38:53
反発する住民は対抗して饅頭以外のグッズを企画すればいいのでは?例えばマンション文鎮とか。
饅頭は食べたらなくなるけど、文鎮なら形として残る。
自分では何も手を動かさず、ネットでネチネチ書き込んでる人間は気味悪いね。
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925
匿名さん 2012/12/07 22:18:58
何も仕事をせず管理会社に操られている留任理事が支配するアホ理事会では無理だと思う。
アイデアさえ湧かないし、例え理事からアイデアが湧いても「管理会社の言う通り、理事は仕事してはならない」の不文律があるから、理事会でアイデアを叩き潰すだろう。
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匿名さん 2012/12/07 22:28:59
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匿名さん 2012/12/07 22:35:00
掲示板って共用部分だよ。区分所有者に持分権があるよ。
区分所有者でもない管理会社のリフォーム案内なんか理事会は平気で掲示してる。
この間、理事会に対して「管理会社の営業貼り紙は禁止すること!」ときつく通告した。
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928
匿名さん 2012/12/08 00:50:38
掲示板の掲載基準に組合員の「営利行為禁止」があるけど、書くなら「営利行為」ではなく「経済活動」と書くべきだと思うよ。
例えば。NPO法人の団体に所属する住民(組合員)が団体の寄付を募る貼り紙をしたとする。
団体は非営利だから「営利行為」なら掲示OKになるが、「経済活動」ならNGになる。
なぜなら、NPOにとって寄付は事業資金集めの「経済活動」だから。
これは営利団体の経済活動と何ら変わらない金集めである。
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929
匿名さん 2012/12/08 01:02:54
よく住民が自宅で開催する「英会話教室生徒募集」の貼り紙申請をしたら不許可にする場合が多い。
教材費は生徒負担だから「営利行為」に当たるからとの理由。
でもこれが本当に営利行為なのか疑問の余地がある。商売としてやってるのではないから非営利だろう。
管理会社が自社のリフォーム案内を掲示するのは完全に営利行為に当たるけど。営利企業だから。
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930
匿名さん 2012/12/08 02:35:07
個人が専有部分を事務所にして個人事業をやってても密告が無ければ分らないから見逃されている。
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931
匿名さん 2012/12/08 02:38:40
聖書研究会が会合のため集会室を申し込んだら「宗教活動」を理由に断るのですか?
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932
匿名さん 2012/12/08 02:41:38
>923
みらい平板で管理組合を必死に糾弾しているのはたぶちゃんなんだけど。グッズ販売している人ね。923事態が本人かもしれないけどな。
今は自分も理事なんだから理事会で他の理事の支持を集めればいいんだが、集められないからストレスを匿名掲示板で腹しているんだろ。
支持が集められないのは、正に対人折衝脳力が無いからだろう。理事も無駄な知識より対人折衝脳力が必要と言う事が良く分かる例じゃない。
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933
匿名さん 2012/12/08 02:43:46
当然だろう。研究会のお知らせや会員募集の刑事も断る。
宗教活動の疑いがある。特に会員募集は信者勧誘だろう。
宗教活動を禁止にすれば幅は広い。イスラム教、仏教もダメになる。
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934
匿名さん 2012/12/08 02:45:35
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935
匿名さん 2012/12/08 02:49:09
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936
匿名さん 2012/12/08 02:54:46
理事が理事会を批判してるのか?
理事会は荒れまくりだろう。
劇場型理事会になって面白い。
そうなれば理事の出席率も高まる効果がある。
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937
匿名さん 2012/12/08 02:56:12
てゆーか、1000落ちさせるための埋めモードとちゃうか?
明日でスレ落ちすると思うよ。
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匿名さん 2012/12/08 03:00:24
饅頭は理事会が許可したのだからいいのでは?
許可基準の「非営利」はどう判断したのか?
当然タダで饅頭は配らないと思う。
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匿名さん 2012/12/08 03:07:04
饅頭の頒布価格に利益が入っていたか否かだろう。
ただしこの利益を非営利にすればいいだけだが。
NPOはこの利益が非営利なわけだ。
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940
匿名さん 2012/12/08 03:10:19
要するに収益が営利か非営利の違いだと思う。
ガンガン収益を上げても余剰利益を非営利にすればいいということだろう。
これが「営利行為」の正しい解釈になる。
饅頭だって、研究開発、設計が必要。これは必要経費になる。
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匿名さん 2012/12/08 03:15:13
みらい平の660戸なら月200円自治会費集めれば、年間158.4万円集まる。
都内の山手線駅前のマンションなんかは、町会費月400円、年間4800円だ。
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匿名さん 2012/12/08 03:17:39
いま、都心の多くのの新築マンションは、初めから町会費を払う契約になってる。
マンション建設に同意してもらうために、町会と取り決めしてるから。
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匿名さん 2012/12/08 03:22:40
対人折衝能力が必要なのは自治会長だよ。
自治会は「人」を相手にしてるから。
管理組合は建物資産管理に過ぎない。
理事長に必要なのは「対人折衝」ではなく「対物診断」能力だ。
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匿名さん 2012/12/08 03:27:53
自治会費集めなくても、自治体から自治会の認可が取れれば行政協力金なる補助金が入る。
これは自治会員数に比例して増える。
550戸のマンションなんかは、この補助金が入るから自治会費集めてない。
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匿名さん 2012/12/08 03:30:23
マンションはスタートから自治会を考えてないと、途中から作るのは大変だ。
なぜなら管理組合と違って自治会は任意加入だから。
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匿名さん 2012/12/08 03:43:00
強引に管理組合員=自治会員にする手はある。
これなら管理費と一緒に強制徴収できる。
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匿名さん 2012/12/08 03:45:38
管理組合から自治会に補助金出してるマンションあるよ。
でもこれでは自治会の独立性がない。管理組合の下部組織になる。
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