クレヴィア東白楽（旧：(仮称)東白楽マンション計画）

56さん

すでにコインパーキングになっているので、どうでもいいですｗ
ネガキャンご苦労様です。

道路挟んで隣のマンションと価格差どうなるか面白そうだな。

駅まで近いのはいいですが、スーパーまでがちょっと遠いかな
帰り道に買い物をしていけないのが難点ですね

今日、現地を見てきました。
平日昼間にもかかわらず、静かな作業現場でした。
塀で囲われた中を覗き見したところ、ワゴン車1台と警備員が1名。
工事はまだまだと言った様子でした。

4方向が道路に面していますが、交通量が多いようには感じませんでした。
むしろ、電車の音の方が気になりました。


隣の空き地にもマンション建設よていですね。
新日本住建のファインスクゥエアシリーズだそうです。
土地の形が微妙だったので、どんなマンションになるのか楽しみ(？)です。

横浜市の建築物環境配慮制度に基づく届け出の評価→Ｂ＋
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kankyo/casbee/todokede/...

他の物件の評価は、以下の通り。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kankyo/casbee/todokede/...

神大側の立ち退きが始まったみたいだけどあっち側は建売なのかな？

駅までは近いですね。
他の方も書かれていますが、
会社帰りに道すがら買い物というには
ちょっと不便ですね。
まあ普段の通勤は便利なので良いのですけれど…。

>>64様
現地の様子ありがとうございます！
むしろ電車の音が気になってしまうくらい
現地周辺事態は静かなんですね
電車の音は部屋の中なら大丈夫そうですか？

>>68様
64様ではありませんが…
私は以前、駅のすぐ裏(信用金庫の隣)に住んでましたが、電車の音は全く気になりませんでした。
その時は、横浜上麻生道路沿いだったため、むしろ道路の音、特に夜のバイクとトラックの音がかなり気になっていました。
現地は、どちらの音もそこまで気にならないと思いますが、反町寄りのトンネルを出たあとの東横線、特に通過列車のガタンゴトンという音が若干気になる程度でしょうか。
ガラスは防音でしょうから、そんなに気にする程では無いと思いますが…(^^;

ご参考までに。

道路からも少し離れているので騒音とかもたまに大型トラックとかダンプなどの
マフラー音とか聞こえる事もありますが、気になるほどでもないです。
もう慣れてしまったからかも知れませんが・・・
後近くにヤマト運輸があり道路とか夜でも結構通りますので自転車とか徒歩通勤の人は
気をつけた方がいいと思います。

先行ＭＲ見学がもうすでに始まっていたとは・・・

MR行かれた方は価格などご存知でしょうか？

ほんとですね、買い物がちょっと不便そう。
駅からの道もあまり賑わいは無さそうですね。

ＭＲ先行案内会は、明日4/27（土）かららしい。

参加された方いますか？
予想以上に、なかなかな値段設定でしたねｗｗ

予想よりも高めの価格設定でした。あと直床なのがどうなのかなと。

ちなみに、具体的にはおいくらくらいですか？
よろしければ教えてください。

南向きで4700～5600万ほどでしたね。

直床は気になりました。
それであの値段はいかがなものかと・・・
向かい側にもマンションが出来るみたいですし、東側の日当たりも微妙になりますよね！？

直床ってやっぱり二重床よりも上の物音とかも聞こえるんですかね？
詳しい人いたら教えて下さい。

情報ありがとうございます。
高いですね～！
そんなに高級感を打ち出しているわけでもないのに、駅近ってことで強気なんでしょうか？
しかも、その値段で直床なんですね？？？

否定的な意見というよりは、平米単価が高すぎるのを皆様が感じられたということだと思います。平地と言っても海抜の低い場所なので・・・販売時は東横沿線でと言われ、売却時は東白楽で叩かれるというパターンかと想像します。
現時点で、見学の申し込みは多そうですが、値段をみてびっくりしたというパターンではないかと思います。個人的には消費税前・円安（材料高）・人件費高・駅近という要素はあるものの沖式などからはかけ離れており、やや足元を見られている感じがして、クラッシイの値付けがちらついた次第です。やはりもっと範囲を広げてみないといけないのかなと。

南向きで4700～5600万の情報から坪単価を予想。

間取りが分からないのですが、


５６００万が７７．８２ｍ２とすると、
５６００万／77.82m2＝７１．９６万／ｍ２＝２３７．８９万／坪

２４０万／坪超えはしなかったのでしょうか？？

もしそうだとしたら、ＳＵＭＯで他の方が見られている「ザ・パークハウス 戸塚」の坪単価よりも安いですね。

もっとも環境だけみても、
パークハウス戸塚→駅近、繁華街近くで便利、賑やか、
グレヴィア東白楽→駅近、近くに繁華街なしで戸塚物件と比較して不便、戸塚物件と比較して静か、と、

全く違いますが・・・でもまあ戸塚の駅前ですら、２４０万／坪を超えていると考えれば、
これを超えなかった本物件は、割高とも言い切れないかと思っています。

私は、直床と二重床の違い等の設備面の違いも含めて、妥当性を見極めて、前向きに検討したいと思います。

８５さん、８４です。
ｓｕｍｏの表示によりますと、皆さん、戸塚の物件も御覧になられているようでしたので、
比較のご参考までに意見を述べさせていただきました。

将来的な価値をみたのですが、

お隣の白楽駅で、（東白楽のデータがありませんでしたので・・・）
１０年落ちで、約６０万／平米～約８０万／平米→１９８．３万／坪～２６４．５万／坪
２０年落ちで、２０万／平米～４０万／平米～６６．１万／坪～１３２．２万／坪

これに対して、戸塚駅では、
１０年落ちで、約４０万／平米～約５０万／平米、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪
２０年落ちで、 ２０万／平米～４０万／平米～６６．１万／坪～１３２．２万／坪

参照ＵＲＬ
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=39055646853952...

白楽になっちゃいますが、戸塚と比較すると、
１０年落ちでは比較的高い価値、２０年落ちでほぼ同じ価値という感じです。

そうすると、東白楽よりも横浜から遠い戸塚で現在売り出している物件（パークハウス戸塚レジデンス）
の２４０万／坪との対比をする限り、決して高すぎないように思いました。

あとは、建物の構造面や日照等で、とれだけ差があるかによって、それぞれの実質的な価値をみる必要があるかと
思います。もっとも価値観は人によって異なりますし、価格以上に評価を高くする項目をお持ちの方もいるかと
思いますが・・・

いずれにしても、高いとか安いとかは、何に対して高いのか安いのかという相対的な評価をしないと言えないことですし、
各物件の価値は、人によっては値段以上に特定項目（例えば、日照やブランド・・）を評価する人もいるように、
購入検討者個々の価値観によって、評価項目にバラツキがあるかと思います。

今思えば、隣駅で既に完売した白楽レジデンスの平均坪単価240万（200～260万レンジ）というのは、スペックやゼネコンを考えれば割安だったということでしょうかね…

いくらなんでも高すぎﾜﾛﾀ

地名にブランドがない東白楽だからこそ、お手ごろ価格で出るかと期待してる方もいらっしゃると思うんですよね。
大手町など都心に出るには微妙だし、直床だったり近隣にマンション建設予定があったり、お買い物に不便だったりということももう少しお安いかと思ってたので、ちょっとガックリしちゃいました。

そうですよねぇ。。。
東白楽でブランドがない分、
お手頃な穴場感覚のある物件になるのかなって思ってたんですけど、
これじゃ、この物件を選ぶ意味ってないよなぁ。

東横線が便利になったから、強きなんですよ。

担当者の話では、何て言っても、東白楽駅から徒歩2分という点で、強気になっているそうです。

最近の相場からすれば、こんなもんじゃない？高い高いと言ってる人達は一体どれくらいの坪単価なら妥当だと？坪２００万とかだったら、東横線諦めるかバス便物件にするしか無いんじゃないかな。

周辺環境からみても、想定内、妥当な価格でしょう。直床は多少きになりますが、、

この際、直床は我慢しないと。これで６階建ての二重床高天井物件だったら、ますます手が届かないマンションになってたでしょうね～

5000万買える人があんなマンション買うかよ
何考えてるんだろ

確かに、わざわざ東白楽？

東白楽って何の魅力があるのですか。

この物件なら、仮に二重床二重天井にしても、容積率確保のために、恐らく下り天井だらけになったんじゃないかな。直床で天井スッキリしているのと、二重床二重天井であちこちに下り天井があるのとで、どっちがいいのか？

う～ん。横浜に近いのはいいですが、普段の買い物は不便そうですね。
いろいろ出遅れて元住吉の物件も駄目で、こちらを検討してましたが、価格を見たら大倉山も一緒に検討出来そうです。

ちょうど南向きが、高校のグランドに面してる。
野球部の練習と、電車の騒音値が…。
平日も休日もあるよ。

学校が前だとうるさいし、風が強い日は砂ぼこりが気になりそうですね。
なかなかこれだ！って物件は難しい～

仕様的には新子安・反町の物件とあまり大差はないように思えます。残念ながら直床は高度地区からは自然だと思います。６階建て３ｍに意図的にしたとしたら逆に費用的な特殊性が出てきます。
２４５０を確保するにあたって、２重天井を低くすれば２重床が技術的にできなかったわけでは無さそうなのが残念です。直床のトレードオフであるスラブ厚みも特に注意して厚くするようにはしていなさそうですので、この点もやはり並物件です。
建物のグレードは普通なので、東横鈍行停車駅の２分にどれだけ価値があるか、南向きの日当たり良さは乾燥時の砂埃との戦いに化けないのか、低い立地、という事なのだと思います。

好意的に取ることもできるのかもしれませんが、７５平米の周辺中古物件も考慮に入れて検討すると、１０年後に２０％下落するのであればやめたいところです。直置き駐車場の有無でも計画自体の余裕の無さが見えてきます。反町周辺は駅から近くてもこのような物件は散見されます。
特に南側は盛り過ぎた感がどうしても拭えません。このあたりが気にならなくて、周辺に物件が最近なかったんで、お金出せるのであれば問題ないんじゃないでしょうか。
一方東側はマンションが建つので平米単価は妥当と思われますが、道路をまたぐとは言え条件は悪いです。セールストークには注意が必要とおもいます。

周りは借家の暗い感じがまだ多いですが、南側は数件建て変わりますし、雰囲気は良くなるのではないでしょうか。新日本住建次第ですが、この物件でなければいけない理由を探している最中です。

砂ぼこり！そうですね。
気づきませんでしたが、調べてみたら資産価値を落とす大きな要因のようですね。
ありがとうございます。

>99
魅力ないです。

学校が隣接しているところは注意。
グランドの砂埃、騒音(吹奏楽、野球部等)は避けて通れない。

物件の周りに何もないので買い物はイオンになりそう。

東向きにしても他社物件が。

ただ、裏通りの道路は思ったより静かですね。

>>105さん
担当の方に伺いましたが、二重天井ではあるそうですよ。

東白楽や妙蓮寺は高級住宅街です。
小杉や日吉より価格が低いのはあり得ない。