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売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。
結局それかい!!!
土地60坪1800から2500万ってとかな。
60坪で1800万はきついね近隣の古い住宅地でも更地でこの値段は中々無いね 希望価格って感じですな
山手台北部のロケーションなら平均60坪で2400万の街並みより、平均100~120坪で3500~4200万の街並みほうがよほど魅力ある。
バス便エリアで60坪なんて宝塚市内に腐るほどあって売物件だらけだから、既に供給過多。
ちなみに山手台東の北部のロケーションは、駅から2.5~3.0km、標高200~250m。
逆瀬川で言えば、光ガ丘や青葉台やゆずり葉台あたりの位置づけ。
3連投スマンが、今山手台西の幹線道路沿いで仲介土地で
出ている116.96坪で4,280万円(坪単価36.59万円)の物件。
この物件はなかなか売れないが、こういう区画(値段・広さ)が幹線道路沿いではなく、
幹線道路から100m以上入った場所に多く設定されれば、確実にうけるだろうね。
山手台はあくまで庶民の住宅地でしょ バブルの時は所得も高かったし土地の価値も高くなっていただけで この不景気で所得もさがり土地も安くなっているご時世に7000万出せる人が広い土地ということに魅力を感じてわざわざ山手台に住むかね もっと相応しいとこあるでしょ 以前も今も山手台は頑張ったサラリーマンが住む庶民の住宅地だよ
中山桜台は、大阪平野一望の立地に建物だけで1億以上出して住んでる人がいっぱいいるよ。
ほぼ同じロケーションの山手台北部もその需要はある。
西宮でも麓から3km以上も離れた山の上の僻地の鷲林寺南町や剣谷町や柏堂西町では大阪平野一望で100坪以上の需要が大きい(現在相場で坪単価30~40万)
レインズ等でよく調べればわかるが、山の中腹バス便エリアのニュータウンの60坪クラスの土地は余っている(売出物件の数が常に多い)。
逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、売り出されるとわりとすぐ売れている(需要に対して供給が少ない)。
>逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、
>売り出されるとわりとすぐ売れている(需要に対して供給が少ない)。
100坪クラスにしたら売れるって言いたいみたいだけど、
お金持って、そんなにたくさん(山手台が埋まるほど)いないよね。
おっても、山手台では買わんと思う。
山の家はこれぐらいが土地の適正価格です。
http://df2103.jp/php/bts2p.php?callcode=2010nt0166
http://www.toshohouse.co.jp/contents/data/sale_land_detail.php?RibNo=1...
山手台西2丁目の4~5箇所出てた70~75坪ぐらいの土地も、坪40万以上では売れなかったが37~38万で売れた。
このあたりが、リーマンショックで株価半値になった以降の適正相場。
まーそれ言ったらアカンわな新しい街区で坪40万以上で売り買いされてるわけやから954さんの理屈だと適正価格となるよね 売り買い実績があるわけやから 新しい場所はある意味古い場所より高くなるのは必然だよね それは買う人は皆わかってるよ 以前のニュータウンに後から入るのとよーいドンで入るのならばよーいドンが良い人はいるよ 実際10戸ぐらいの造成地では新住人と旧住人では交流無いとか良く聞くからね 土地の値段は環境で変わるから 新しい街区は少し高いのは当然
それを前からの住宅地の価格が適正というのは少し無理がある 前からの住宅地で全員のけて更地で販売したら40万以上で売り買い成立するよ
>>955
とはいっても、山手台西2丁目は誰がどうみても西4丁目より街区としての設えは上でしょ。
駅までの近さ、平均宅地面積(2丁目は70坪、4丁目は60坪)、擁壁の化粧仕上げ、一部電線地中化、
凝った街路灯、石畳の遊歩道、高価なゴミステーション等々。
その2丁目の更地の70~75坪仲介土地が、坪50万ぐらいからスタートして坪40万でも売れず坪37~38万まで
値下げしないと売れなかったのだから、駅からも遠く設えも見劣りする4丁目が、坪40~50万のままで
値下げせずに販売されているのは、やはり割高だと判断するのが普通の感覚じゃないかな?
大阪通勤圏の住宅地は、仲介で取引されている土地の相場は金融危機前より3~4割は下がってるよね。
それなのに分譲の土地だけ殆ど下げずにやっていれば、高いという意見が出るのは当然だと思う。
まぁ、ハウスメーカーへの転売や宣伝・営業・広告を駆使して、値下げしないでもやっていける限りは、
適正価格まで下げない作戦なんでしょうけどね。でも値下げしたら、あまり販売経費使わず、
ハウスメーカーに転売する必要も無く普通に売れるんじゃないの? 結局どっちが得かな?
957さんの理屈はただしいよね ダントツ二丁目のほうが街並みも綺麗だし誰が見てもわかるよね ただ坪40でも売れない。 かたや街区もしょぼいのに40以上で売れる なんでだろうね
価値観なんだよね 目に見える物は比較しやすくて納得しやすい。 でもなんとなく嫌っていう理由は以外と大きい特に女性はここがポイントなんだよね家を買うとき奥さんの意見は無視出来ないんだよ 一般的に女性は家の内装やキッチンまわり生活導線なんかを重視 男性は外観や室内の遊び空間を重視するケースが多い。 女性の視点は生活の視点なんだよ その目線でみると古い街区の人間関係考えただけでノーなんだよね もっとわかりやすく言うと旦那の実家の敷地に家を建てたくない女性が多い 理屈だけだとわざわざ土地買って別に家を建てたらお金が無駄だよね 結構な田舎で坪15万でも土地だけで一千万円近くかかったりする。 その一千万円の差額を軽々クリアしてしまうんよ わかるかなー これがわかると人生上手くいくんだけどなしっかり理屈こねる人にはお尻むずむずやんなー
古い街区の人間関係て・・・ 何を大げさな
3代ぐらい住んでる古参もいる大正時代からの高級住宅街ならともかく、
山手台って15年ぐらい前に町開きしたばっかりの新しすぎる住宅街じゃんwww
だいたい、分譲戸建てを買う人は、子供が小学生以下の人が多い。
15年違っていたら、こどもが幼稚園と大学生ほどの開きがある。
まあ、どうせなら、近い年代の方がいいわな。
それと、出来上がっていく街は、楽しみがあって良い。
散歩しても飽きない。
このあたりが、高くても売れる理由かな。
そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる
傾向があるのも、良くあること。
この板って、購入希望者とか少ないね。
たかが15年。たかがと思えない人が多いんだろ
10年前の世帯数
山手台西2丁目+東2丁目 257世帯
現在の世帯数
山手台西2丁目+東2丁目 557世帯
つまり2丁目も半分以上の家は、居住年数1~9年
やはり2丁目より街並みが明らかに劣り駅から遠く標高も高い街区を、2丁目の仲介取引相場より高く売るのはもうそろそろ限界だと思います。標高が200m近くなってくると、冬は路面の凍結も何度かありますしね。
立地特性やロケーションを考えると(不便、バス便、山の斜面、高標高)、未分譲の残りの北部戸建工区は総区画数の50%程度は平均80坪3000万ぐらいの注文住宅用分譲地、30%は平均土地面積60~70坪の建売、10%は土地面積100~200坪の邸宅用分譲地、10%は土地面積150坪以上の定期着地権にするのが良いように思います。
利便性の劣る北部は、南部よりも土地を広くでもしないとぜんぜん魅力無いですよ。間口よりも奥行きが重要ね。奥行きを大きくとれば、眺望が得られる家が増えるし、北側接道の区画でも冬至に1階リビングで完璧な日当たりが得られる家が増える。
>>961
>そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。
ん??? 平均宅地面積が大きくなると総額(グロス)が大きくなるぶん
坪単価が安くなる傾向があるの間違いでは?
で 結局 坪35万で120坪で4200万で上3000万外構入れて7500万ってことでオッケー?
中山台経由とは別に、現在の阪急バス宝塚山手台線そのものが
山手台4丁目発 ⇒ 山手台中央 ⇒ 阪急山本終点
から
山手台4丁目発 ⇒ 山手台中央 ⇒ 阪急山本 ⇒(旧176号線)⇒ JR中山寺北口ロータリー終点
に拡張変更になったら便利だけど、現在の山手台の人口規模では難しそうだね。
今の販売状況ならなかなか人口増えないし路線バスの増便も無理かな。
マンション建つしかないねマンション予定地本当に建つのかね?
山の上のバス便エリアでいまどきに分譲マンションは相当厳しいですね。
駅から徒歩7~8分のジオタワー宝塚ですら「遠すぎる」と大苦戦しています。
便利なターミナル駅からバス便ならまだしも。。。
かといって賃貸にすればいいかというと、それも厳しい。
賃貸マンションは便利な位置に新しくて綺麗な物件も結構ありますからね。
オアシスって流行ってますか?今度車で行こうと思うんですが混んでるならやめます
オアシス、混んでないと思います。
オアシス、足の踏み場もないぐらい混んでます。
平常時は、普通のスーパーと変わらないですね。
ごく普通に買物できます。
よっぽど安売りの広告を出した日などは、混雑しているかもしれませんが。
山手台東1丁目のいちばん南東(公園の東端の向かい)に現在建築中の家、石素材をうまく使っていてなかなか格好良いですね。エスバイエルだったかな。
平日は普通に買い物が出来ます。がらがらでもなく大混雑という訳でもなくごく平均的な客の入りですね
ここは購入意欲が湧く書き込み少ないですね。ネガティブな意見が多い。
購入検討中でしたが、サイト見て、三田行っもバスでない立地の家買うことにしました。さようなら。
三田はちょっと大阪から遠い… バス5分の山手台のがマシでしょう
新三田ー大阪41分 西明石ー大阪41分 三田は大阪勤務には向かない三田は三宮勤務かな
平日はそんなに混んでないんですかわかりました。ちなみに駐車場ってお金かかりますか?
中山台・山手台は梅田から18km弱とまぁまぁ近い。
深夜、電車が無くなっても大阪駅周辺や北新地からタクシーで阪神高速を使って
帰宅する事も可能です(約30分)。
阪急で梅田に電車賃270円で行けるので、家族も気軽に出かけられると思います。
三田、神戸市北区、西神戸などは定期代が出る世帯主の通勤はともかく、家族の外出に伴う
交通費は高いのが難点ですね。
それと三田の分譲地は、基本的にバス便だと思います。ウッディタウン等のニュータウンも
駅まで電動アシスト自転車を使えばバスを使わないでも行けますが、それは山手台も同じですね。
山手台の販売センターではサンヨーの電動アシスト自転車(エネループバイク)の試乗キャンペーンを
行っていますが、はっきりいってパナソニックやヤマハやブリヂストンの最新上位機種のほうが
全然モーターやアシスト力が強くておすすめですよ。
各メーカーを乗り比べて比較できなければ、そもそも試乗にならないと思うんですけどね・・・
山手台の欠点は何度も書かれているけど、JRが近いのに常時アクセスするバス便が無い事。
歩いて行ける買物施設が、阪急オアシスしか無い事。
ただ、JRへのアクセスは近いうちに変化があるかもしれない。中山寺駅の北側にバスローターリーが
来年ぐらいに完成するので、乗り入れる可能性がある。
>>987
駐車場は1時間まで無料だったと思います。1時間以降は100円/h加算だったかな。
っていうかどこからですか?
自宅から車で15分圏内なら広告の品などを買いに行く価値もあるかもしれませんが、
遠いならわざわざ行くほどのもんじゃありませんよ。
マンションにしても土地にしても建売にしても、需要はあるけれども供給が少ないというタイプの不動産に絞って事業をやらないと今後の人口減少時代は厳しいでしょうね。
同じ値段で駅から徒歩10分以内の150㎡とバス便の200㎡の建売だったら、殆どの人は前者を選びます。バス便のマイナスを受け入れてでも多くの人が住みたいと思う土地は、駅徒歩圏150㎡の予算で80坪(1.76倍)に住める場合だけです。
マンションは、ラビスタやアヴェルデを見ればわかるように、バス便エリアは暴落しています。山本駅より遥かに便利な宝塚駅や逆瀬川駅へのバス便マンションでも暴落しているのですから、その事を人々が良く知っている状況で、ごく普通の物件を供給してもうまくいくはずがありません。