阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
そうですね。
市街地から見た山の緑や景観の回復という観点からも、標高が高くなればなるほど
土地面積は広くして緑地率を高めるべきだと思います。
今の山手台は、長尾連山の5合目以上にあたる北部のほうが、3合目程度の南部よりも
土地面積が小さくして（緑の減少）いく方針なのはいただけません。
山の上ほど、都市部から見た遠景では目立ちますから、緑・庭を多くとるべきですね。
山手台の盲点は終電ではないですかね。
宝塚線沿線は梅田発の雲雀ヶ丘花屋敷までは比較的遅くまで
ありますけど、それ以遠、特に山本だと終電は早いですね。
JR駅が隣接しているなら遅くまであるけど、山本だったら
どうするんでしょうか？宝塚からタクシーですか。
終バスも早いんでしょうか。
>>902
そうですね。終電が梅田発23時48分は早すぎます。
雲雀丘花屋敷の終電は梅田発0時30分。
JR中山寺、JR宝塚は北新地発0時21分、大阪発0時28分（尼崎で乗換）。
JR西宮名塩、JR新三田は北新地発0時6分、大阪発0時13分（尼崎で乗換）。
これは大阪通勤圏としての山手台の魅力や資産価値に影響を及ぼしていますね。
阪急は終電を遅らせるべきですね。
中山、売布の利用者はまぁJR中山寺から徒歩で帰宅できますし、
宝塚や清荒神の利用者はJR宝塚から徒歩で帰宅できますが、
山手台は雲雀丘花屋敷やJR川西池田やJR中山寺から徒歩で帰宅するのは無理ですね。
タクシーか家族に迎えに来てもらわなければ帰れません。
山本駅からの終バスは２３時９分です。
山本や中山では夜遅くになると駅北側周辺で立ちションしている酔っ払ったオッサンをよく見かけますね。その後、家族の運転する迎え車や阪急タクシーでニュータウンに帰っていかれます。
東豊中の分譲地ですと、最寄りのバス停から７分も歩くんですね。
環境が良いとは必ずしも言えないのに坪９０万くらいするんですね。
見た目だけの建て売りですし。
山手台は自然環境を優先する方が選択されているのでしょう。
ただ、終電はともかく１７６号の渋滞がもうどうしようもない感じがします。
ここは大阪市内に通勤しないでも良い方が多いのでしょうか。
大半が大阪方面への通勤だと思われます。
176号線の渋滞が深刻なのは宝塚より西側と大阪駅付近で、この辺はそんなに混んでないですね。
山本付近は、週末の夕方など南北の交通需要と重なるタイミングで麓で渋滞が発生しますが、平常時は問題無く流れてます。
逆瀬川や中山の山肌住宅開発では遠くから見た時に最も目立つ住宅街の終端部（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）はニュータウン全体より平均面積を2倍以上多くとって庭の割合を多くし、遠景で緑の中に家が佇んで見えるように気遣われて開発されています。住宅街が標高を上げて山に変わる境界をぼやけさせ、終端を緑に溶け込ませる事で遠景の違和感を軽減している。ラビスタも北部は50%を超える緑地率をとって市街地や大阪平野の各所から見た時に建物が緑に囲まれて見えるように景観に気遣われています。ラビスタはもともと眺望よりも市街地から見た景観の修復という事を最大のコンセプトに「見られる街」として開発され、砕石事業で荒廃していたハゲ山を緑豊かな美しい景観に蘇らせた。山手台は長尾山の中腹の緑を一度完全に破壊、総伐採してして元の地形も改変して開発しているのだから、市街地や遠くから見た時によく目立つ標高の高いエリアでどういう開発をするのか、阪急不動産のミンド（漢字にすると勝手に伏字に変換される）が試されている。
平地で眺望を得る為には、高階層にして階数を稼ぐしかない。
じゃあしんどい思いをしてまで山の上の住宅街に登らなければ
叶わない魅力、山の上ならではの特権ってなんだろう？
それは1階リビングからでも眺望が得られる区画割りや、
広い平屋を建てても1階リビングに完全な日照が得られる区画割りだろう。
南斜面で標高が高く、尚且つ平屋でも冬に完全な日当たり（日射）が得られる住宅街は、
うまく設計すれば夏涼しく冬暖かい住まいを実現できる。これこそが山の上の魅力だろう。
そして現状の山手台の多くの街区・区画はそうなってはいない。
つまり立地を最大限に活かした開発はされていない。
昔から、平屋は最高の贅沢と言われていますね。
実際に平屋を建てるかどうかは購入者の選択なのでともかく、部屋数と広さを
じゅうぶんに満たした平屋を建てても最高の日当たりが全ての土地で
（当然、北側道路の土地を含めて）享受できる画地割ってのは、
最高の住宅街であり住まいの理想形であるという事は間違いないです。。
いわゆる高級住宅街にしか無い特徴として、複雑な屋根形状の平屋の邸宅が
通常より遥かに多く見られるという点があります。
土地を贅沢に使わないと出来ない事ですからね。
「今 成熟のときを迎えた 阪急池田伏尾台」
「阪急逆瀬川の山の手 逆瀬台マンション アヴェルデ」
「小鳥たちがやってきます 新しいまち バードタウン 阪急名塩南台」
「子どもたちに 笑顔をつなぐ まちづくり 阪急不動産が お手伝いします」
近年の阪急の宅地開発
池田伏尾台 → ・・・
名塩南台 → 暴落して住民は不満たらたら、残りを大阪ガスにまとめて売却？
アヴェルデ → バブル崩壊で暴（ｙ
名塩さくら台 → 建売業者にまとめて売却して撤退？
宝塚山手台 → 売れなくなり幸福銀行破綻で一度駄目になって塩漬け？
昔はともかく、ここ30年の阪急不動産の開発で高く評価されている街ってあるんだろうか？
正直、無いのでは。
毀誉褒貶はありますが、多数の意見をまとめると、どこも失敗として扱われているように思います。
であれば、最近ではなく日本にニュータウンが出来る以前の宅地開発に倣うべきなのでは。
914さんがいいことを言いましたね。
そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、
ニュータウン開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
バブル崩壊で価値がなくなり塩漬けになった土地(＝不良在庫)を処理しているというのが実態でしょうね。
人口が大幅に減っていくのが明らかな状況で開発するなら、需要が無くならない色あせない街をつくらないとダメですね。
近畿圏で半永久的に需要がなくならない羨望の戸建住宅とは、
・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、急坂無しの駅徒歩圏（8分以内）1種低層の60～80坪
・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、駅から遠かったりバス便だが広大な土地の1種低層で120坪～300坪
ニュータウンにありがちな駅から遠くてバス便の50～60坪というのが一番ダメで、時とともに色あせる住宅街の典型ですね。
ここ40年で関西で文句無く成功した（単なる新興住宅街ではなく羨望の住宅街という評価に変わった）戸建住宅街というのは、おそらく千里ニュータウンの戸建街区（平均100～200坪）だけだろう。ニュータウン唯一の成功例とも言える。
千里ニュータウン以外でも、
http://www.machinami.or.jp
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/machinami_bn.php
http://bit.ly/bkDCnb
等で取り上げられたり一定の評価を得ているここ40年の間に開発された新興住宅街というのは、急坂やバス便や不便な場所にある場合は必ず土地が広い。芦屋市奥池、西宮市目神山、宝塚市ゆずり葉台、三田市学園、西宮市鷲林寺南町、奈良市中登美ヶ丘、ガーデンシティ舞多聞（みついけプロジェクト）etc
ようは駅から距離のある不便な立地で歴史の無い新興住宅街が、単なるニュータウンから羨望の住宅街に成り上がる為には、土地の広さ＝圧倒的な敷地内の緑の多さが必要不可欠だという事。
不便でそこそこというのは妥協でしかない。不便な変わりに駅近では得られない広さってのが絶対必要。
駅から2km以上も登って平均60坪では、阪急不動産が喧伝しているような「憧れの山手台」には絶対にならないだろう。
>>915
仰る通りこのご時世に山肌を削って開発するのはいただけませんね。
まだ、倒産したゴルフ場や経営の悪化したゴルフ場の跡地を利用して住宅街にする開発（市街化区域編入or調整区域のままで行政が開発許可）のほうが、新たに緑を破壊しないだけ遥かにマシです。
無秩序に山肌を削るニュータウンを「悪い開発」とすれば
確かに倒産ゴルフ場や砕石場の跡地を利用した開発は
じゅうぶんな緑地面積を確保するという条件を満たすなら
環境の点からも望ましい「良い開発」ですね。
西4丁目の幹線道路を挟んで向かいの斜面は、造成されてハゲだったのが自然の植生が回復してきて木が育ってきましたね。西4丁目を分譲する時に斜面に「マンション開発用地」の看板を掲げていましたから、住民が文句を言う筋合いはありませんが、いざマンション開発するとなると、なんだかんだで揉めるような気がします。
最近の山手台北公園は夜景を見に来た若者やカップルがポイ捨てしたタバコの吸殻が大量に落ちています。マナーが悪い利用者が増えると、いつかタバコの火の不始末やポイ捨てが原因で火事になる恐れがありますね。
持ち家住宅の延べ面積［1住宅当たり］ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010013
1住宅当たりの敷地面積ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010015
