阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
Googleマップのデータが最近更新されて西4丁目の上の街区の区画割がばっちり見る事ができますね。
基本的に西4丁目と同じですね～。200㎡ぐらいの土地が多いかな。
あまり特徴が無くつまらない感じ。
>>876
平均面積70坪のこだわりを捨て、最近は擁壁もコンクリ打ちっぱなしになってしまった山手台。
だんだんこだわりがなくなって、さんざん今まで自慢していた街並み街路の景観という点では、
猪名川パークタウンや三田にも負ける恐れが出てきましたね。
猪名川パークタウン
http://allabout.co.jp/r_house/gc/46570/3/
http://img01.suumo.com/front/gazo/bukken/060/N010003/img/48/66324948_C...
http://img01.suumo.com/front/gazo/bukken/060/N010003/img/48/66324948_C...
三田市学園
http://livedoor.2.blogimg.jp/makamichi/imgs/4/e/4ebd54c5.jpg
普通は駅から遠くなって不便になるにつれて、不動産価値が低くなるぶん土地の広さや景観を
追求してカバーするべきなのだが、山手台の場合は逆になっています。
駅から（一応）徒歩圏の西・東2丁目や西1丁目あたりのほうが開発にこだわりがありました。
魅力のない街は淘汰される時代は近い。
三田ウッディタウン
http://honeyfm.no-blog.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/200...
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjouimage/bukken-pub/28_hyougo/0000421...
植栽が多層構成で大変美しい。
山手台のバス通りを登っていく旧アズナスのところまでの幹線道路沿いは凄い綺麗ですよね。
もっと上のほうは、まだ家が少なく新しい事もあって植木が成長してないので少し寂しい感じです。
コンクリートの擁壁も、グリーンベルトに植えた木が成長して大きくなってこれば、気にならなくなると思います。
確かに、駅から遠くなるにつれて土地の平均面積が小さくなっていく開発路線は
大いに疑問ですよね。
総額を抑えて売りやすくする為、そして坪単価を下げない為の営業上の工夫ですが、
長期的に見ると大幅に魅力を削いでいます。
今後は、駅から遠い不便な立地・街区になるほど、広さと眺望を追及する路線に
修正してほしいです。
阪急が勝手に区画割りしてセンスや価値観押し付けるのはやめて、山手台倶楽部会員向けにオーダー対応の街区をつくればいいんだよ。１０００～２０００坪程度の荒造成の状態で止めておき５５坪～３００坪まで相談可能で、契約後に分筆して完成宅地にして引き渡す（別荘地などではよくある方式）。面倒だが、自由度が高く好きな広さに分筆できれば顧客の満足度は確実に高くなるし、良い意味でニュータウン臭くない面白い街並みができる。
http://area.e-aidem.com/result/detail?kid=10062022017200101&e=2&am...
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バイト パート
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山手台東のプレミアム街区はスケールが小さすぎますね。たった4～5区画って、、、
あれじゃ最前列の眺望特等席という感じはしても、街区そのものが特別という感じは全くしない。
最低でも数十区画ぐらいのスケール規模がないと、プレミアム感は漂わない。
やはりここは阪急電鉄創業100周年（宝塚線）・分譲100周年（池田室町）を記念して、
池田室町と同じ平均100坪で100区画のスケールの大きい記念事業をこの山手台で行うべきだね。
せっかくの分譲100周年を活かさず、100周年の節目に相応しい街並みを一つも創造しないで終われば、
後に後悔する事になりますね。
オアシスはなかなか好調のようですね。
去年あたりからの出店で導入している新しい店づくりが好調要因とか。
プレミアム云々以前に、そもそもたったの5戸を『街区』と呼ぶのはおかしいです。
しいていえば『東一丁目の最前列』が適切な表現でしょう。
阪急オアシスさんは、山手台店の近隣1kmの商圏人口が少ないので
売上目標は少なめに見積もっていたようです。
ところがオープン後はマイカーで5～10km圏からも多く訪れて
予想以上の反響があり、好調に推移しているとのことです。
駅から徒歩30分相当以上の距離を登っても眺望や広さが得られない宅地は、将来売る時に二束三文になる可能性があります。
資産価値という点で考えると、30年後に中古戸建や仲介土地を検討する人々が、家が余っている時代に駅から3km近く登った立地で眺望や広さが無い物件に魅力を感じるとは到底思えませんから。
区画整理された整備された街並みの美しいニュータウンなんて腐るほどありますから、そんな宣伝文句なんて将来の資産価値にとってはなんのプラス要因にもなりません。
山手台北部は「駅から遠い」「大阪中心部から約20km」「バス便」「登り坂2～3kmの山の上」という立地を考えると、これぐらいのスケール感はないとなぁ。
http://bit.ly/ceqKFh
http://bit.ly/dCS5mH
（大阪市内都心から約30分＋バス便数分の近鉄の平地の住宅街）
ストリートビューで見れば街並みの魅力は一目瞭然。
百歩譲っても最低でこれぐらいの面積は無いとお話になりませんなぁ。
http://www.sinseiwa.co.jp/nissaynewtown/land/miyama.html#a
駅徒歩5分なので日生エクスプレスを使えば梅田までバス不要乗換え無しで50分、山手台から公共交通機関（徒歩3～5分＋バス5分＋電車待ち時間5分＋阪急35分）で梅田まで出るのと所要時間は変わらないので比較は妥当な。
ホント阪急不動産は今の時代に山の上の立地でセコセコした区画割りってアホですなぁ。
土地神話が生きてた（どんな土地でも買えば値上がりして儲かった時代）30～40年前のバス便ニュータウンの分譲とは時代が違う。
山の上まで登っても南側に庭取る為には家を敷地北側の境界に寄せないといけないような、第1種高度の斜線に気を使う宅地は論外ですなぁ。
まぁ利便性が低い山の上のロケーションは、じゅうぶんな庭を確保した上で50坪の平屋も建てられるぐらいの土地じゃないと、長期熟成に耐え得る魅力を持った住宅街であるとはいえませんなぁ。
山の上ならではのロケーションをじゅうぶんに活かした宝塚市内の住宅街（東急が開発）
http://bit.ly/bp30vt
駅から遠い標高200m以上で今の時代に開発する価値があるのは、60坪2500万ではな120坪4000万の区画が並ぶ街並みですな。
阪神間は殆どが＊＊＊＊人口比率が近畿平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・＊＊＊のメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡の＊＊だった場所、西宮北口・夙川は日本最大の＊＊＊＊と朝鮮＊＊を抱えている。山手には被差別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。＊＊人口比率が一番少ないのは阪神間では、実は尼崎市なんですな。
山手台は単なるニュータウンなのでありきたりなしょぼい区画や家が多いけど、
山本の麓から駅南西部、西部、東部にかけては
http://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&a...,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20
このクラスの屋敷がごろごろ点在している。地主のマンションやアパートが通りに面しているから
わかりにくいが、路地を入った所にニュータウンや分譲地ではまず見られないようなクラスの
大邸宅が軽く100軒はある。
ここで山本や宝塚を叩いて憂さ晴らししている奴は、たぶんしょうもない地域のマンションか
アパートに賃貸住まい。
そうでなくてもよくて容積率200%の地域のしょぼい30坪ぐらいの土地に総2階のしょぼい小屋
に住んでるんやろな。
なんかリンク貼れへんな
http://url.bulog.jp/kqxk
ttp://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&brcurrent=3,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20
積水ハウスとかパナホームとか、同じハウスメーカーの似たような家が同じ筋に並んでるのはやめてほしい。まだ阪急山手台レジデンスのほうが全ての家が全く違うデザインで違和感が無くて良かった。
山手台北部の山地は立地や坂や駅からの遠さを考えると250㎡ぐらいを標準面積とするべきですね。
バス停からすら遠くて坂道の続くような街区は、山の緑の復元という観点からも別荘地的な400㎡～（定借と買取の選択制）が望ましい。
そうですね。
市街地から見た山の緑や景観の回復という観点からも、標高が高くなればなるほど
土地面積は広くして緑地率を高めるべきだと思います。
今の山手台は、長尾連山の5合目以上にあたる北部のほうが、3合目程度の南部よりも
土地面積が小さくして（緑の減少）いく方針なのはいただけません。
山の上ほど、都市部から見た遠景では目立ちますから、緑・庭を多くとるべきですね。
山手台の盲点は終電ではないですかね。
宝塚線沿線は梅田発の雲雀ヶ丘花屋敷までは比較的遅くまで
ありますけど、それ以遠、特に山本だと終電は早いですね。
JR駅が隣接しているなら遅くまであるけど、山本だったら
どうするんでしょうか？宝塚からタクシーですか。
終バスも早いんでしょうか。
>>902
そうですね。終電が梅田発23時48分は早すぎます。
雲雀丘花屋敷の終電は梅田発0時30分。
JR中山寺、JR宝塚は北新地発0時21分、大阪発0時28分（尼崎で乗換）。
JR西宮名塩、JR新三田は北新地発0時6分、大阪発0時13分（尼崎で乗換）。
これは大阪通勤圏としての山手台の魅力や資産価値に影響を及ぼしていますね。
阪急は終電を遅らせるべきですね。
中山、売布の利用者はまぁJR中山寺から徒歩で帰宅できますし、
宝塚や清荒神の利用者はJR宝塚から徒歩で帰宅できますが、
山手台は雲雀丘花屋敷やJR川西池田やJR中山寺から徒歩で帰宅するのは無理ですね。
タクシーか家族に迎えに来てもらわなければ帰れません。
山本駅からの終バスは２３時９分です。
山本や中山では夜遅くになると駅北側周辺で立ちションしている酔っ払ったオッサンをよく見かけますね。その後、家族の運転する迎え車や阪急タクシーでニュータウンに帰っていかれます。
東豊中の分譲地ですと、最寄りのバス停から７分も歩くんですね。
環境が良いとは必ずしも言えないのに坪９０万くらいするんですね。
見た目だけの建て売りですし。
山手台は自然環境を優先する方が選択されているのでしょう。
ただ、終電はともかく１７６号の渋滞がもうどうしようもない感じがします。
ここは大阪市内に通勤しないでも良い方が多いのでしょうか。
大半が大阪方面への通勤だと思われます。
176号線の渋滞が深刻なのは宝塚より西側と大阪駅付近で、この辺はそんなに混んでないですね。
山本付近は、週末の夕方など南北の交通需要と重なるタイミングで麓で渋滞が発生しますが、平常時は問題無く流れてます。
逆瀬川や中山の山肌住宅開発では遠くから見た時に最も目立つ住宅街の終端部（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）はニュータウン全体より平均面積を2倍以上多くとって庭の割合を多くし、遠景で緑の中に家が佇んで見えるように気遣われて開発されています。住宅街が標高を上げて山に変わる境界をぼやけさせ、終端を緑に溶け込ませる事で遠景の違和感を軽減している。ラビスタも北部は50%を超える緑地率をとって市街地や大阪平野の各所から見た時に建物が緑に囲まれて見えるように景観に気遣われています。ラビスタはもともと眺望よりも市街地から見た景観の修復という事を最大のコンセプトに「見られる街」として開発され、砕石事業で荒廃していたハゲ山を緑豊かな美しい景観に蘇らせた。山手台は長尾山の中腹の緑を一度完全に破壊、総伐採してして元の地形も改変して開発しているのだから、市街地や遠くから見た時によく目立つ標高の高いエリアでどういう開発をするのか、阪急不動産のミンド（漢字にすると勝手に伏字に変換される）が試されている。
平地で眺望を得る為には、高階層にして階数を稼ぐしかない。
じゃあしんどい思いをしてまで山の上の住宅街に登らなければ
叶わない魅力、山の上ならではの特権ってなんだろう？
それは1階リビングからでも眺望が得られる区画割りや、
広い平屋を建てても1階リビングに完全な日照が得られる区画割りだろう。
南斜面で標高が高く、尚且つ平屋でも冬に完全な日当たり（日射）が得られる住宅街は、
うまく設計すれば夏涼しく冬暖かい住まいを実現できる。これこそが山の上の魅力だろう。
そして現状の山手台の多くの街区・区画はそうなってはいない。
つまり立地を最大限に活かした開発はされていない。
昔から、平屋は最高の贅沢と言われていますね。
実際に平屋を建てるかどうかは購入者の選択なのでともかく、部屋数と広さを
じゅうぶんに満たした平屋を建てても最高の日当たりが全ての土地で
（当然、北側道路の土地を含めて）享受できる画地割ってのは、
最高の住宅街であり住まいの理想形であるという事は間違いないです。。
いわゆる高級住宅街にしか無い特徴として、複雑な屋根形状の平屋の邸宅が
通常より遥かに多く見られるという点があります。
土地を贅沢に使わないと出来ない事ですからね。
「今 成熟のときを迎えた 阪急池田伏尾台」
「阪急逆瀬川の山の手 逆瀬台マンション アヴェルデ」
「小鳥たちがやってきます 新しいまち バードタウン 阪急名塩南台」
「子どもたちに 笑顔をつなぐ まちづくり 阪急不動産が お手伝いします」
近年の阪急の宅地開発
池田伏尾台 → ・・・
名塩南台 → 暴落して住民は不満たらたら、残りを大阪ガスにまとめて売却？
アヴェルデ → バブル崩壊で暴（ｙ
名塩さくら台 → 建売業者にまとめて売却して撤退？
宝塚山手台 → 売れなくなり幸福銀行破綻で一度駄目になって塩漬け？
昔はともかく、ここ30年の阪急不動産の開発で高く評価されている街ってあるんだろうか？
正直、無いのでは。
毀誉褒貶はありますが、多数の意見をまとめると、どこも失敗として扱われているように思います。
であれば、最近ではなく日本にニュータウンが出来る以前の宅地開発に倣うべきなのでは。
914さんがいいことを言いましたね。
そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、
ニュータウン開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
バブル崩壊で価値がなくなり塩漬けになった土地(＝不良在庫)を処理しているというのが実態でしょうね。
人口が大幅に減っていくのが明らかな状況で開発するなら、需要が無くならない色あせない街をつくらないとダメですね。
近畿圏で半永久的に需要がなくならない羨望の戸建住宅とは、
・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、急坂無しの駅徒歩圏（8分以内）1種低層の60～80坪
・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、駅から遠かったりバス便だが広大な土地の1種低層で120坪～300坪
ニュータウンにありがちな駅から遠くてバス便の50～60坪というのが一番ダメで、時とともに色あせる住宅街の典型ですね。
ここ40年で関西で文句無く成功した（単なる新興住宅街ではなく羨望の住宅街という評価に変わった）戸建住宅街というのは、おそらく千里ニュータウンの戸建街区（平均100～200坪）だけだろう。ニュータウン唯一の成功例とも言える。
千里ニュータウン以外でも、
http://www.machinami.or.jp
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/machinami_bn.php
http://bit.ly/bkDCnb
等で取り上げられたり一定の評価を得ているここ40年の間に開発された新興住宅街というのは、急坂やバス便や不便な場所にある場合は必ず土地が広い。芦屋市奥池、西宮市目神山、宝塚市ゆずり葉台、三田市学園、西宮市鷲林寺南町、奈良市中登美ヶ丘、ガーデンシティ舞多聞（みついけプロジェクト）etc
ようは駅から距離のある不便な立地で歴史の無い新興住宅街が、単なるニュータウンから羨望の住宅街に成り上がる為には、土地の広さ＝圧倒的な敷地内の緑の多さが必要不可欠だという事。
不便でそこそこというのは妥協でしかない。不便な変わりに駅近では得られない広さってのが絶対必要。
駅から2km以上も登って平均60坪では、阪急不動産が喧伝しているような「憧れの山手台」には絶対にならないだろう。
>>915
仰る通りこのご時世に山肌を削って開発するのはいただけませんね。
まだ、倒産したゴルフ場や経営の悪化したゴルフ場の跡地を利用して住宅街にする開発（市街化区域編入or調整区域のままで行政が開発許可）のほうが、新たに緑を破壊しないだけ遥かにマシです。
無秩序に山肌を削るニュータウンを「悪い開発」とすれば
確かに倒産ゴルフ場や砕石場の跡地を利用した開発は
じゅうぶんな緑地面積を確保するという条件を満たすなら
環境の点からも望ましい「良い開発」ですね。
西4丁目の幹線道路を挟んで向かいの斜面は、造成されてハゲだったのが自然の植生が回復してきて木が育ってきましたね。西4丁目を分譲する時に斜面に「マンション開発用地」の看板を掲げていましたから、住民が文句を言う筋合いはありませんが、いざマンション開発するとなると、なんだかんだで揉めるような気がします。
最近の山手台北公園は夜景を見に来た若者やカップルがポイ捨てしたタバコの吸殻が大量に落ちています。マナーが悪い利用者が増えると、いつかタバコの火の不始末やポイ捨てが原因で火事になる恐れがありますね。
持ち家住宅の延べ面積［1住宅当たり］ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010013
1住宅当たりの敷地面積ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010015
西４丁目の最東列付近は、向かいの斜面に近い関係で今でも朝陽が当たり始めるのが遅いです。
あの斜面にジオグランデ並の高さのマンションが建つとなれば、影響はかなり大きいです。
夏はともかく冬は中々日が当たらないというのは無視できない事ですからね。
斜面を利用して階段状にして高さを抑えて建てる計画ならともかく、ごく一般的なマンションを建てる場合は、、、
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shop/1264052641/382n-
382 ：おかいものさん：2010/07/21(水) 12:04:20
宝塚の阪急オアシス山手台。
昨日のチラシの商品が、朝１０時オープン直後に行ってもなかった。
店員に聞いてみたら「ここにあったけど、もうなくなった」と。
置いてあった形跡もないし、おかしいな？と思ってサービスカウンターで聞いたら
「倉庫を見てもないのでﾓﾆｮﾓﾆｮ」言うから
「出したのに売り切れたんですか？それとも最初からなかったんですか？」と
聞いたら「最初からありませんでした」って。
私、オープンしてからまだ５～６回しか行ってないのに、こういう事３回目。
生鮮品なら、入荷が遅れてるとかあるだろうけど、常温で保存が出来るもので、
入荷してないなんて。それも昨日チラシが入ったもの。
ないものを何でチラシに出す？いや、チラシに載せるなら入荷するでしょ？
阪急って、こんなにいいかげんなの？
>>923
その通り
グループ全体のクオリティに低さと、oasis山手台店のやる気のなさを象徴するエピソードですね。
所詮、同店の存在理由は、周辺住民の利便性を高めることではなくて、
土地・住宅購入を検討している層へのインフラ整備をアピールする道具でしかないということ。
不動産事業が一段落してしまえば、採算を考慮して閉店もあるんじゃないかと。
これって日付指定の1日限りの広告の品ではなく、広告期間中通しで有効な広告の品が、
2日目は開店時から既に無かったという事ですよね（おそらく初日に売り切れて）。
まぁよろしくはないですね。普通はそういう事が無いように調整しますよね。
ちなみにオアシスは出店前の予想より好調のようなので、まずなくならないでしょう。
予想外にオアシス結構流行ってますね｡ 阪急としてはこの後のマンション建設した後を考えて作ったのでしょうが予想外に売上好調みたいですね｡山手台以外の住人も車で買いに来ているみたいですね
http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/
すぐ近くの某所に最近建ったお宅。
山手台もこれぐらい現実離れした家が建つ（これぐらいの家を建てるような施主が集まってくる）エリアを設けたら、街並み散策が楽しくなるのにね。大阪平野一望の立地は、実際にそれを成立させるだけのポテンシャルがある。どこにでもあるハウスメーカーのありきたりな家が並ぶ街並みだけじゃつまらないでしょ。
山手台は宝塚市内でほぼ間違いなく最後の大規模開発（数十ヘクタール以上）ですね。
そういう意味では、やっつけ仕事や消化試合的な平凡ニュータウン的開発ではなく、
最後に歴史に残るユニークな開発をしてほしいものです。
山手台に住んでる方は噂好き、おしゃべりで、すごいですよ！
西と東で対立しているみたいです。
>>926
私も山手台以外の住人で、オープン直後に車で買い物に行った一人です。
結構客入りよくて、oasis他店に比べて明らかに安売りしてましたね。
でも、競合店があるわけでもなし、そんな安売りサービスは長続きする筈もなく、
逆に上の人たちが言ってるように価格以外のサービスでも手抜きが目立ってくるんでしょうね。
山手台住人以外の客が見向きもしなくなった時点で、売上好調などと呑気なことは言っておれなくなるのでは？
オアシス山手台店は立地のハンデ（周辺直近人口が一般的なスーパーの出店候補地に比べて
極端に少ない）があったので、最初から普通にやったらうまくいくわけがないという危機感があり、
中距離からの集客を考えていたので、それが成功したようです。
テラスなどがあり、綺麗な公園や緑や眺望スポットが隣接しているので、息抜きに好評のようです。
伊丹北部から宝塚の平地にかけては、しこたま金持ってる地主（農家）がかなり多いですね。地主向けに緑豊かで広々とした魅力的な別荘用地（別宅用地、避暑地）を山手台東の高標高眺望エリアにつくれば、間違いなく売れますね。連中は定年無しで生涯安定した不動産収入あるから、定借にしても面白い。
ハウスメーカーに格安の卸値で売り飛ばして営業力を駆使しても、２年で１９０区画の完売は無理だったね～ 焦らず年間５０区画ぐらいに減らして全て建築条件無しでやるべきだと思うけどね～
久しぶりに前を通りましたが、東１丁目のプレミアム街区が
ようやく完売したようですね。
売れた土地のうち１区画にはセルコホーム？が建築中でした。
もののけ姫を見ると考えさせられますね。
山本の南には地主の田んぼや畑など宅地開発可能な土地がまだまだ沢山残っているのに、
これから100%人口が減る時代に、山を切り崩して木を総伐採した場所に住宅地をつくる
破壊行為が、本当に民間企業として社会貢献していると言えるのでしょうか？
山手台の広大な未分譲エリアのうち2割ぐらいは、木を植えて森の景観に戻すべきだと思います。
あるいは10ヘクタールぐらいを土地の平均面積が今までの2倍以上のエリアにして、一戸あたりの
植樹面積を数倍にするなども良いですね。
土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜
土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜
三田は大阪までかなり遠くないですか？
4000万で外構も建物もこみこみなら建物が安普請で土地も手狭になって魅力がなくなる。HMの建売の場合、5000万で土地65坪・建物40坪（土地2500万、その他2500万）ぐらいが、ロケーションや立地を考えると適正だろうね。土地の適正価格は、宝塚市内の駅から500m以内の閑静な低層エリア（容積率100%）で坪70万、完全なバス便エリアで35万、中間エリアで50万（駅から1km程度のエリア、あるいは駅から近いが急坂があるエリア）が妥当な水準。山手台の北部は駅から遠く（2km以上）標高が高いけど、自転車（電動アシスト）で体力を使わずに移動できる程度の坂（宝塚市の山岳住宅街の中では緩やかなほう）というのが一応の特徴。
妥当な金額では坪35万ってところかな 上物は色々だわなまー60坪で2100万、延べ床35坪から40坪で1800万から2500万(ここは仕様次第だからね)、外構で150万から200万、外構込みで4100万から4800万ってなところだね｡ただ流石に4000万を切るのは阪急の分譲だけにキツイかなー 坂はきついけど山本ー梅田はそこそこの距離だし、三田まで行くと車で大阪はちょっときついけど山本なら空港や高速もまずまずの距離だしね、新幹線は不便だけどね
売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。
結局それかい！！！
土地60坪1800から2500万ってとかな。
60坪で1800万はきついね近隣の古い住宅地でも更地でこの値段は中々無いね 希望価格って感じですな
山手台北部のロケーションなら平均60坪で2400万の街並みより、平均100～120坪で3500～4200万の街並みほうがよほど魅力ある。
バス便エリアで60坪なんて宝塚市内に腐るほどあって売物件だらけだから、既に供給過多。
ちなみに山手台東の北部のロケーションは、駅から2.5～3.0km、標高200～250m。
逆瀬川で言えば、光ガ丘や青葉台やゆずり葉台あたりの位置づけ。
3連投スマンが、今山手台西の幹線道路沿いで仲介土地で
出ている116.96坪で4,280万円（坪単価36.59万円）の物件。
この物件はなかなか売れないが、こういう区画（値段・広さ）が幹線道路沿いではなく、
幹線道路から100m以上入った場所に多く設定されれば、確実にうけるだろうね。
山手台はあくまで庶民の住宅地でしょ バブルの時は所得も高かったし土地の価値も高くなっていただけで この不景気で所得もさがり土地も安くなっているご時世に7000万出せる人が広い土地ということに魅力を感じてわざわざ山手台に住むかね もっと相応しいとこあるでしょ 以前も今も山手台は頑張ったサラリーマンが住む庶民の住宅地だよ
中山桜台は、大阪平野一望の立地に建物だけで1億以上出して住んでる人がいっぱいいるよ。
ほぼ同じロケーションの山手台北部もその需要はある。
西宮でも麓から3km以上も離れた山の上の僻地の鷲林寺南町や剣谷町や柏堂西町では大阪平野一望で100坪以上の需要が大きい（現在相場で坪単価30～40万）
レインズ等でよく調べればわかるが、山の中腹バス便エリアのニュータウンの60坪クラスの土地は余っている（売出物件の数が常に多い）。
逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。
>逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、
>売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。
100坪クラスにしたら売れるって言いたいみたいだけど、
お金持って、そんなにたくさん（山手台が埋まるほど）いないよね。
おっても、山手台では買わんと思う。
山の家はこれぐらいが土地の適正価格です。
http://df2103.jp/php/bts2p.php?callcode=2010nt0166
http://www.toshohouse.co.jp/contents/data/sale_land_detail.php?RibNo=1...
山手台西2丁目の4～5箇所出てた70～75坪ぐらいの土地も、坪40万以上では売れなかったが37～38万で売れた。
このあたりが、リーマンショックで株価半値になった以降の適正相場。
まーそれ言ったらアカンわな新しい街区で坪40万以上で売り買いされてるわけやから954さんの理屈だと適正価格となるよね 売り買い実績があるわけやから 新しい場所はある意味古い場所より高くなるのは必然だよね それは買う人は皆わかってるよ 以前のニュータウンに後から入るのとよーいドンで入るのならばよーいドンが良い人はいるよ 実際10戸ぐらいの造成地では新住人と旧住人では交流無いとか良く聞くからね 土地の値段は環境で変わるから 新しい街区は少し高いのは当然
それを前からの住宅地の価格が適正というのは少し無理がある 前からの住宅地で全員のけて更地で販売したら40万以上で売り買い成立するよ
>>955
とはいっても、山手台西2丁目は誰がどうみても西4丁目より街区としての設えは上でしょ。
駅までの近さ、平均宅地面積（2丁目は70坪、4丁目は60坪）、擁壁の化粧仕上げ、一部電線地中化、
凝った街路灯、石畳の遊歩道、高価なゴミステーション等々。
その2丁目の更地の70～75坪仲介土地が、坪50万ぐらいからスタートして坪40万でも売れず坪37～38万まで
値下げしないと売れなかったのだから、駅からも遠く設えも見劣りする4丁目が、坪40～50万のままで
値下げせずに販売されているのは、やはり割高だと判断するのが普通の感覚じゃないかな？
大阪通勤圏の住宅地は、仲介で取引されている土地の相場は金融危機前より3～4割は下がってるよね。
それなのに分譲の土地だけ殆ど下げずにやっていれば、高いという意見が出るのは当然だと思う。
まぁ、ハウスメーカーへの転売や宣伝・営業・広告を駆使して、値下げしないでもやっていける限りは、
適正価格まで下げない作戦なんでしょうけどね。でも値下げしたら、あまり販売経費使わず、
ハウスメーカーに転売する必要も無く普通に売れるんじゃないの？ 結局どっちが得かな？
957さんの理屈はただしいよね ダントツ二丁目のほうが街並みも綺麗だし誰が見てもわかるよね ただ坪40でも売れない｡ かたや街区もしょぼいのに40以上で売れる なんでだろうね
価値観なんだよね 目に見える物は比較しやすくて納得しやすい。 でもなんとなく嫌っていう理由は以外と大きい特に女性はここがポイントなんだよね家を買うとき奥さんの意見は無視出来ないんだよ 一般的に女性は家の内装やキッチンまわり生活導線なんかを重視 男性は外観や室内の遊び空間を重視するケースが多い｡ 女性の視点は生活の視点なんだよ その目線でみると古い街区の人間関係考えただけでノーなんだよね もっとわかりやすく言うと旦那の実家の敷地に家を建てたくない女性が多い 理屈だけだとわざわざ土地買って別に家を建てたらお金が無駄だよね 結構な田舎で坪15万でも土地だけで一千万円近くかかったりする｡ その一千万円の差額を軽々クリアしてしまうんよ わかるかなー これがわかると人生上手くいくんだけどなしっかり理屈こねる人にはお尻むずむずやんなー
古い街区の人間関係て・・・ 何を大げさな
３代ぐらい住んでる古参もいる大正時代からの高級住宅街ならともかく、
山手台って１５年ぐらい前に町開きしたばっかりの新しすぎる住宅街じゃんｗｗｗ
だいたい、分譲戸建てを買う人は、子供が小学生以下の人が多い。
１５年違っていたら、こどもが幼稚園と大学生ほどの開きがある。
まあ、どうせなら、近い年代の方がいいわな。
それと、出来上がっていく街は、楽しみがあって良い。
散歩しても飽きない。
このあたりが、高くても売れる理由かな。
そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる
傾向があるのも、良くあること。
この板って、購入希望者とか少ないね。
たかが15年｡たかがと思えない人が多いんだろ
１０年前の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目 ２５７世帯
現在の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目 ５５７世帯
つまり２丁目も半分以上の家は、居住年数１～９年
やはり2丁目より街並みが明らかに劣り駅から遠く標高も高い街区を、2丁目の仲介取引相場より高く売るのはもうそろそろ限界だと思います。標高が200m近くなってくると、冬は路面の凍結も何度かありますしね。
立地特性やロケーションを考えると（不便、バス便、山の斜面、高標高）、未分譲の残りの北部戸建工区は総区画数の50%程度は平均80坪3000万ぐらいの注文住宅用分譲地、30%は平均土地面積60～70坪の建売、10%は土地面積100～200坪の邸宅用分譲地、10%は土地面積150坪以上の定期着地権にするのが良いように思います。
利便性の劣る北部は、南部よりも土地を広くでもしないとぜんぜん魅力無いですよ。間口よりも奥行きが重要ね。奥行きを大きくとれば、眺望が得られる家が増えるし、北側接道の区画でも冬至に1階リビングで完璧な日当たりが得られる家が増える。
>>961
＞そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。
ん？？？ 平均宅地面積が大きくなると総額（グロス）が大きくなるぶん
坪単価が安くなる傾向があるの間違いでは？
で 結局 坪35万で120坪で4200万で上3000万外構入れて7500万ってことでオッケー？
中山台経由とは別に、現在の阪急バス宝塚山手台線そのものが
山手台4丁目発 ⇒ 山手台中央 ⇒ 阪急山本終点
から
山手台4丁目発 ⇒ 山手台中央 ⇒ 阪急山本 ⇒（旧176号線）⇒ ＪＲ中山寺北口ロータリー終点
に拡張変更になったら便利だけど、現在の山手台の人口規模では難しそうだね。
今の販売状況ならなかなか人口増えないし路線バスの増便も無理かな。
マンション建つしかないねマンション予定地本当に建つのかね？
山の上のバス便エリアでいまどきに分譲マンションは相当厳しいですね。
駅から徒歩7～8分のジオタワー宝塚ですら「遠すぎる」と大苦戦しています。
便利なターミナル駅からバス便ならまだしも。。。
かといって賃貸にすればいいかというと、それも厳しい。
賃貸マンションは便利な位置に新しくて綺麗な物件も結構ありますからね。
オアシスって流行ってますか？今度車で行こうと思うんですが混んでるならやめます
オアシス、混んでないと思います。
オアシス、足の踏み場もないぐらい混んでます。
平常時は、普通のスーパーと変わらないですね。
ごく普通に買物できます。
よっぽど安売りの広告を出した日などは、混雑しているかもしれませんが。
山手台東1丁目のいちばん南東（公園の東端の向かい）に現在建築中の家、石素材をうまく使っていてなかなか格好良いですね。エスバイエルだったかな。
平日は普通に買い物が出来ます。がらがらでもなく大混雑という訳でもなくごく平均的な客の入りですね
ここは購入意欲が湧く書き込み少ないですね。ネガティブな意見が多い。
購入検討中でしたが、サイト見て、三田行っもバスでない立地の家買うことにしました。さようなら。
三田はちょっと大阪から遠い… バス5分の山手台のがマシでしょう
新三田ー大阪41分 西明石ー大阪41分 三田は大阪勤務には向かない三田は三宮勤務かな
平日はそんなに混んでないんですかわかりました。ちなみに駐車場ってお金かかりますか？
中山台・山手台は梅田から18km弱とまぁまぁ近い。
深夜、電車が無くなっても大阪駅周辺や北新地からタクシーで阪神高速を使って
帰宅する事も可能です（約30分）。
阪急で梅田に電車賃270円で行けるので、家族も気軽に出かけられると思います。
三田、神戸市北区、西神戸などは定期代が出る世帯主の通勤はともかく、家族の外出に伴う
交通費は高いのが難点ですね。
それと三田の分譲地は、基本的にバス便だと思います。ウッディタウン等のニュータウンも
駅まで電動アシスト自転車を使えばバスを使わないでも行けますが、それは山手台も同じですね。
山手台の販売センターではサンヨーの電動アシスト自転車（エネループバイク）の試乗キャンペーンを
行っていますが、はっきりいってパナソニックやヤマハやブリヂストンの最新上位機種のほうが
全然モーターやアシスト力が強くておすすめですよ。
各メーカーを乗り比べて比較できなければ、そもそも試乗にならないと思うんですけどね・・・
山手台の欠点は何度も書かれているけど、JRが近いのに常時アクセスするバス便が無い事。
歩いて行ける買物施設が、阪急オアシスしか無い事。
ただ、JRへのアクセスは近いうちに変化があるかもしれない。中山寺駅の北側にバスローターリーが
来年ぐらいに完成するので、乗り入れる可能性がある。
>>987
駐車場は1時間まで無料だったと思います。1時間以降は100円/h加算だったかな。
っていうかどこからですか？
自宅から車で15分圏内なら広告の品などを買いに行く価値もあるかもしれませんが、
遠いならわざわざ行くほどのもんじゃありませんよ。
マンションにしても土地にしても建売にしても、需要はあるけれども供給が少ないというタイプの不動産に絞って事業をやらないと今後の人口減少時代は厳しいでしょうね。
同じ値段で駅から徒歩10分以内の150㎡とバス便の200㎡の建売だったら、殆どの人は前者を選びます。バス便のマイナスを受け入れてでも多くの人が住みたいと思う土地は、駅徒歩圏150㎡の予算で80坪（1.76倍）に住める場合だけです。
マンションは、ラビスタやアヴェルデを見ればわかるように、バス便エリアは暴落しています。山本駅より遥かに便利な宝塚駅や逆瀬川駅へのバス便マンションでも暴落しているのですから、その事を人々が良く知っている状況で、ごく普通の物件を供給してもうまくいくはずがありません。
訂 同じ値段で駅から徒歩10分以内の土地150㎡建売とバス便の土地200㎡建売だったら、
良く人口減少とか聞くが都市部の人口は増加しておりまた、単身世帯や核家族化は益々進み世帯数は過去最高を記録している｡都市部の人口減少が著しくなったり都市部の世帯数が大幅減少に繋がるのは果たしていつ頃なのか？
人口減少により土地価格が大幅下落するような話は本当のような嘘の話であると感じる｡また、実際人口は減っているので過疎は進んでいるがかなりの地域差があり大都市圏では様々な要因(人口のさらなる集中、中国や地方の富裕層の投資、国の外国人政策の更なる転換)で将来的にもあまり価格が下がらないなんてことも十分考えられる 人口が減る→土地価格が下がる この思考を停止させるロジックに何か嘘くささを感じる
確かに世帯数はあと数年は増えるし、その後はそんなに減らない。
しかし大阪圏の人口は既に減少に転じているし、空家率の上昇は確実視されているのもまた事実。
http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/7675.html
世帯数が増えるといっても、現実は単身世帯や高齢世帯が増えるのであって、ニュータウンの戸建需要が増えるわけではない。
今でも大阪通勤圏の空家率は全国平均より高いが、あと10年で空家率は20%超えるだろう。2040年には40%というノムラ総研の予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf
官僚が産業や企業を強奪する東京一極集中政策が変われば、日本も再び人口増加に転じまた成長軌道に乗る可能性が高い。
しかしそればかりは政治の世界なので予想するのが難しい。
でも人口増えたとしても外国人でしょ。
日本人は今の出生率だとどんどん減ってしまう。
出生率が低い理由は、地方を犠牲にした東京一極集中（有力企業を官僚が東京に収奪するシステム）。
この部分が（もし）変わる事があれば、日本の人口は再び増える。
いつになることやら。
今でも京阪神大都市圏（いわゆるグレーター大阪圏）の空家率は13.7%と全国平均（12.2%）より高いが、あと10年で日本の空家率は20%超えるので、京阪神も軽く20%以上になりますよ。
大都市だから、田舎と違って人口も増えている、住宅は供給よりも需要のほうが多い、今後も住宅需要は高いという考えは間違いです。
大都市通勤圏は、住宅開発やニュータウンが盛んで住宅供給が盛んだったのだから、空家率や受給関係が国土の大半を占める田舎より悪くても不思議ではない。というか現実そうなってる。
鉄道会社による土地開発ビジネスモデルをつくった小林一三だが、その小林一三の娘が
鳥井信次郎と佐治敬三が住んだ雲雀丘（川西市寺畑）のサントリー本邸に住んでるな。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/189?page=4
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/189?page=3
中国人富裕層が日本の不動産を買い漁っている！？
8月23日（月）17時45分配信 ダイヤモンド・ザイ
７月１日以降、日本を訪れる中国人観光客が急増している。個人観光用ビザ発給条件がこれまでの「年収２５万元（約３４０万円）以上」から「年収６万元（約８０万円）以上」などに大幅緩和されたのが要因で、中国人訪日者数は昨年の１・８倍になるとの予測もある。そんな中で注目されているのが「中国人による日本の不動産買い」だ。
「中国の不動産価格は相当上昇し、今後の上昇は限定的。それに、中国では７０年間の土地所有権なのに対し、日本や海外は永久所有権。将来の移民などを見据えて海外不動産への関心が高まり、中国人が不動産を買ったシンガポールやオーストラリアでは価格が上昇しました。そんな中、日本には割安感があり、ビザの発給条件緩和も手伝って、急速に関心が高まっています」
と語るのは、上海などで中国人向けに日本の不動産投資説明会を行っているステージア・キャピタルの奥村尚樹社長。６月の説明会には定員の２倍以上の申し込みが殺到し、今は毎週開催しているほど。
「都内の７０～８０平方メートルのマンションやリゾート地の一戸建てなど、中国人富裕層の興味は幅広い。説明会で紹介した物件への申し込みもあったものの、成約には至らなかった。今は歴史的な円高水準なので『興味はあるが急ぐ必要はない』とも考えているようです」
今は日本円を保有していた台湾などの華僑、在日中国人が買っている状況だそうだ。
「ただし、本土の中国人も相当興味を持って物色しているのは間違いない。円安になる頃には本格的に日本の不動産が買われると思いますね」
日本の不動産市場が中国マネーで再び活性化する、という可能性も十分ありそうだ。
（文／山田大介） ※ダイヤモンド・ザイ2010年10月号（8月21日発売）に掲載
珍しく山手台西1丁目の物件が売りに出ています。
http://house.goo.ne.jp/buy/uh/detail/0/28214/3633142501/50015012/36331...
土地面積319.16㎡ 建物面積161.22㎡ 6000万円
どのような事情で築5年で売るのかわかりませんが、売主は大損ぽいですね。。。
富裕層が、山手台レベルの住宅地は買わんやろ。
阪神間では、六甲山の別荘地、昔外国人が建てた海眺望のある洋館ってとこやろな。
新築建売位の値段になればいいかもね。
宝塚は元保養地で、有馬温泉や多くのゴルフ場へも近いから、金持ち支那人も興味はあるでしょうね。
山手台西２丁目で９０年代半ばに竣工時２億ぐらいで売却された家（元モデルハウス）が、少し前に６５００万円ぐらいで叩き売られていましたね。
まぁ山手台に限らず、一昔前の高額物件はどこでも悲惨な事になっていますけどね。
山手台でも２０００年以降に土地と建物を買った人は、売却する事になっても被害額はまだマシな方でしょう。
バブル絶頂期や９０年代半ばまでに一時取得した人と比べたらね。
築五年って言っても、中古で６０００万円だすのは、勇気がいる。
元値段がいくらで、売る理由が知りたい。
やっぱ新築の方がいいしね。
＞宝塚は元保養地で、有馬温泉や多くのゴルフ場へも近い
↑
＞高度成長期からバブル期
の売り文句。
基本的に全ての分譲地（土地、戸建）やマンションはケチつける事が出来ますし、実際つけられてますからね。
お先真っ暗で財政リスクも高く人口も減り相対的に貧しくなる日本では、不動産は買ってはいけないという話が必ず出てくるしね。
全く持って不毛。
私も批判されていない住宅地を知らない
批判やリスクばかりを唱える人は結局どこ買うのかね？
中古で六千万円の家四千万円まで下がれば、購入してもいいのですが、無理デスヨネ〜
無理ですねー 多分五千万に下げたら即売れると思います
もとは１億ぐらいでしょうね。
山手台の第１工区の家は建築時１億以上（土地＋建物）の家の割合が多いそうです。
馬鹿の一つ覚えみたいに売主とかいってる奴は脳味噌に蛆虫が湧いてるの？
売主がネガティブ情報しか無いこんな所に書き込んで売れるわけないだろｗ
新築でも6000万ちょっとで買えるのに、あえてこの値段をだして中古を買う人はいるのでしょうか？
確かに6000万は高いね ただもう少し下げたら買い手はつくと思うよ そういった意味では絶妙かもね 多分売り主は5500万から5800万ぐらいの着地イメージだろうね 5000万なら私が買います
上物はともかく、普段生活するには立地がＸＸＸ
自分だったら3000マソなら別荘代わりに買ってもよいかと
こんなとこ別荘代わりに買うとは… 普通に別荘地なら環境良いところ沢山ある｡ セカンドハウスに、3000万だせるのにここを選ぶとは普段余りお金を持っていない人の発想ですね｡ 宝くじでも当たったかな？
五千万円でも、中古では破格値ですよ。間取りがよほどマッチしないとリフォームにお金がかかるしね。
その分四千万円で購入ならオッケーかな。
でも新築五千万円選ぶでしょう。
西一丁目で角地なら土地で4000万弱ぐらいでしょう｡それに築浅の、延床160平米の建物込みなら誰でも買うよね｡ そんな値段で売る奴おらんけど(笑)
>>1021を含めどこでもケチをつけるしか能が無い輩は、
別荘どころか5000万の建売も買えないと相場が決まっています。
ろくな環境にもろくな家にも住んでいないから、とにかく何でも叩いて
ストレスを発散しているのです。
無駄だね。
まあ悩むなら新築の方が後から後悔しなくていいと思うよ。
基本、売値は下がり傾向にあるねで、人気ないね〜
不景気やしどこも人気ないで金もなければローン組む勇気もない奴多いから｡チキンは様子見 30年賃貸で狭い家でセコセコくらして、年寄りなってからしたり顔でやっぱ地価は下がったって喜んで、駅近50坪で暮らす老後を目指せ｡私は30年いや10年我慢も嫌なんで土地買って安値で売って損したけど子供のこと考えたら◎、金に困ってないからまっいっかってな人生目指します｡
↑在日のかたですか？
山手台の北部傾斜地は少し微妙なんだよね。
大阪都心に勤務する給与所得層1馬力世帯から見ると、通勤や生活利便性やライフプランの点で少し厳しい。
・計画人口1万人超の大規模開発だが、同程度の規模の開発地と比べても店舗や生活施設が特に少ない
・阪急の終電が早い（最終は雲雀丘まで）
・バス便は阪急山本駅しか使えない
・バス便ではJRが使えない
・新大阪への公共交通機関アクセスが悪い
・徒歩圏の生活利便性（買物、医療、金融機関）が悪い
・クルマの運転が出来なくなる老後は便利でストレスの少ない生活が出来そうになく永住環境として不安が残る
バスの乗車分数こそ長いが、川西からバス便のニュータウン（清和台、けやき坂、湯山台、南野坂等）
のほうが土地も安く川西に出れば一通りなんでもある分まだ便利かもしれない。JRと阪急を使い分けられるし、
阪神高速へのアクセスやクルマで大阪市内に通勤する場合の時間は山手台よりむしろ早いか殆ど同じぐらい。
けやき坂なんかは、山に囲まれていてクルマが通り抜けできないから、山手台よりも静かで空気も綺麗だしね。
一方で利便性を気にしない職業から見た山手台北部は、大阪平野一望や都心一望と開放感のあるロケーションは
興味や魅力が大いにあるが土地が小さい。
事業や商売やってる人間で今の所うまくいってる金持ちが大きい土地を欲しがる理由は、土地の担保価値を
必要としている為。銀行から金借りたり、いざという時にまとまった額に換金する為には、土地の広さが必要。
この国では建物・外構はどれだけ立派に建てても15年程度でゼロ同然の価値になってしまうから、ある程度
予算に余裕がある個人経営者は建物よりも土地の比重が大きい不動産を必要としている。
だから事業をやっている人種は、60坪の土地2500万に家3000万といった分譲住宅はたとえロケーションが良く
リーズナブルでも買わない。土地150～200坪で5000～7000万といった邸宅用地のほうが需要がある。
現在の山手台は、給与所得者世帯の需要からも事業主世帯の需要からも乖離した、中途半端な路線になってしまっていて
せっかくのロケーションを活かしきっていない。
給与所得層から見て魅力的な住宅街にする為には、山本界隈の利便性アップと発展が必要不可欠。
しかしこれは不可能だろう。それほど人口が多くない中堅規模の市において川西駅周辺、宝塚駅周辺、中山寺駅周辺に
都市機能や商業施設が集中している現状では、そこから距離が近い山本駅周辺の大幅な発展は現実的には困難。
となると、それらの利便性が優れる何れかの駅へのバス便アクセスを改善する他に魅力アップの手段は無い。
そして事業主世帯から見て魅力的な住宅街にする為に必要な事は、有効面積150坪以上で都心を一望できる土地を
安定して多く供給する事だろう。
でっ1030さんは何処がオススメなの？
建築条件付きならともかく、建築条件無しの土地が
やたら商談中になってるってどゆこと？ 商談も糞もないよね？
みんな値引き交渉中ってこと？
おそらくそうでしょうね。秋ごろから次期街区の分譲が始まるでしょうから、阪急としてもおおむね完売にしたい所でしょう。
北ヤード開発の絡みで出来る新大阪連絡線が開通したら、
阪急でも新大阪へのアクセスは多少改善されますね。
十三駅地下で乗り換えて四つ橋線に直通するので、
本町への所要時間も梅田乗換より5分ぐらい短縮される。
まぁそうはいっても、山手台がバスでJR宝塚線（福知山線）
にアクセスできないのは大きなマイナスポイントであり
改善すべき点である事には変わりません。
全くその通りです。
鉄道の顧客を流したくない気持ちもわからなくはないが、広大な土地が売れないほうがかなり問題だと思われる。
おいしいまち宝塚は、山本～中山のお店が増えてきましたね。
2010
http://www.kanko-takarazuka.jp/oishiimachi/event.html
2009
http://www.kanko-takarazuka.jp/oishiimachi/itiran.html
コーティングのプロ カーコーティングDr．Drive宝塚中山台SS お客様フォトログ
http://www.keepercoating.jp/photo/customer.php?date=2010-07-04&key...
家が売れるような状況じゃなくなってきましたね。
4000万の建売は実験かな。
この景況で注文住宅用の土地からの販売は厳しいですね。
http://www.mlit.go.jp/common/000122581.pdf
ここの6ページ見ればわかりますが、近畿の持ち家（注文住宅）は年々減り続けています。
最悪だった昨年と比べても、今年7月は前年割れしています。
1040さん
だからこそ、山手台は他に無い特徴と魅力のある開発をしていただきたいんです。
都市圏の人口が激増した昭和40年代以降に大量に開発されたニュータウンの家が
これから余り出す時代に、またニュータウンをつくっても意味が無いし行き詰まります。
昭和30年代までの分譲地に倣って、先祖がえりしていただきたものです。
ニュータウン的な街並みとは真逆の、自然と調和した景観と風致と風情が感じられる街区を
今後は展開してほしいと思います。また、出来るだけ木を多く植えられるように、土地面積を
拡大してほしいですね。
値引きするにしても、土地や建物を小さくして総額を抑えるよりは、同じ値段でより大きい土地の
家を買えるという方法のほうが、緑は多くなりますので街並みは良くなります。
都市部のマンションの容積緩和が内閣により閣議決定されてしまいました。
これによって利便性の高いエリアにある老朽化マンションや既存不適格マンションの建替えが進み、駅近で質の高い住宅の供給戸数が増え事になります。
つまり今後バス便エリアの住宅地にとっては、更に需要が低下し厳しい展開になるのは明らかで、地価も下がる可能性が高くなってきました。既に山間部の住宅街の在庫が余っている状況で、新たにニュータウンをつくるというのであれば、今までとは違う相当な魅力が感じられる住宅街でなければ難しいと思われます。
山手台は相変わらず株価や地価の値下がりを無視して表面的には値下げせずに悪あがきしていますが、
三田のワシントン村は値下がりしてきましたたね。
http://www.washingtonvillage.jp/content/lot_for_sale.html
山手台もワシントン村と同じぐらいのスケールにするべきじゃないかな。
これなら旧来の一般的なニュータウンとは毛色が全く異なるから、少なくとも希少性はある。
ぶっちゃけ山手台のロケーションで魅力を引き出すベストな区画割は、
完璧な日当たり（真冬でも1階に完全に日が入る）と完璧な大阪平野眺望が得られる住居の割合を
最大化するプランしか無いと思います。その為には、区画面積の拡大しか方法が無い。
以前から噂はあったけど、それとは違う確度の高い新たな情報ですか？
どの程度の精度の情報なのかが重要だと思います。
川西能勢口のバス便ニュータウンである清和台から川西能勢口まで6.1km。
川西能勢口から山手台北公園まで5.2kmちょっと。
そう考えると山手台から川西能勢口に阪急バスが出ていてもおかしくはないですよね。
山本と川西能勢口じゃ公共交通機関のアクセスがある事の価値や利便性は比較にならない。
川西能勢口は年間商品小売額が450～500億円前後と、高槻700億、千里中央550億に次いで
北摂地域でトップクラスであり、高い都市機能（医療、商業、金融機関、図書館、公共施設その他）
を備えるので、そこに電車を使わずバスのみでアクセスできるとなると住宅街としての価値は明らかに上がる。
西宮だと例えばバス停「苦楽園五番町」や「苦楽園」は、芦屋川、JR芦屋、阪神芦屋、阪急苦楽園口、阪急夙川にバス便が出ている。他にも多数の駅にアクセスする住宅街は阪急京都線や神戸線沿線には珍しくない。
むしろ近くに駅があるのに中山や山本にしかアクセスしない山手台や中山台のバス路線のほうがおかしい。
山手台から阪急山本、JR中山寺、阪急川西能勢口/JR川西池田にそれぞれバスでアクセスできる事が望ましい。
川西池田〜中山寺のどの辺りに新駅が計画中なのでしょうか？山手台からのアクセスが気になります。
昨日、阪急オアシスの前を通ったらえらい渋滞してました。臨時駐車場も一杯でした。あんな不便な場所の小さなスーパーなのに 週末はあんな感じなのですかね？
そう！皆が梅田で勤めてる訳じゃないよなァ！沿線には伊丹、尼崎に勤務先があって自宅周辺に阪急の駅しかないから川西能勢口→川西池田でやむを得ず乗り換えてる人かなり多いよ！JR新駅出来たら流れる人かなりあると思う！いずれにしても地元民にしたら選択肢が増えるのは良いこと！
予定では何年度ごろからの工事という事で協議されているんでしょうか。
確かにJRからすれば、旧176号線の拡幅・整備のタイミングが新駅設置の好機ですが、
本当に出来るんですかね。425の遺族連中がまた因縁つけて騒ぎそうですが。
宝塚市のページに都市計画変更のお知らせが出ていますね。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080202000000-hiraisen.p...
今回は噂ではなくガチかもしれません＞新駅
正式なソースが出るまでは、ガセネタの可能性もじゅうぶんあります。
月末の市の説明会に参加したら、事実なら何らかの情報が得られるかもしれません。
もしJR駅が出来るのが本当なら、山手台も求心力は上がりますね。
これだけバスの話題が出ているのに、肝心の阪急バスはどう考えているのだろう？
JR中山寺、新案川西能勢口、どちらでも良いから、山手台からバスを延ばして欲しいと切実に願う。
山本駅には何もない‥‥
駅出来るのが本当にわかっていたら、徒歩圏の不動産は土地寝かせておいて、
正式な発表か駅が出来てから高く売りますよね。
駅が出来るのがわかっているのに、安く売る馬鹿はいませんし、
新駅が確定していたらその時点から値上がりして折込済みの価格になる。
>>1064
山本駅周辺も、お店や医院や金融機関はそれなりにありますよ。
地域の店は地域住民が買い支えないと、結局街が寂れて住民も不動産価値の点で損します。
車で出かけて大型店やチェーン店や大規模ショッピングモールでばかり買物するのではなく
（大資本のチェーンストアで買物しても本社に利益が吸い上げられるだけで殆ど地域に金が回らない）、
地元の小さい店にもお金を落とすように心がけたほうが結局自分の街は良くなります。
賛成!拍手!
今後開発予定の街区のうち標高220m以上の宅地は、平均100坪以上に区画割を変更するべきである。
なぜなら平均区画を100坪以上にすると、土地面積の余裕から建物の間隔が広くなり、1階より2階の体積が小さい家が増え、それによって地上数メートルの空間に余裕が出来て眺望が得られる住戸が激増するからである。
坂だらけで不便な立地でバス停からすら数分以上の坂があるエリアに追求できる唯一の売りは眺望である。
山手台から大阪平野の眺望をとったら、魅力が何も無い。眺望が無ければ単なる不便なバス便のニュータウンでしかない。
南部（東西1～2丁目）は駅からそこそこ近い閑静なニュータウンとして、眺望無い区画でも魅力的かと。バス3～4分＋徒歩1～3分ぐらいでしょ。北部は確かに眺望が無いと魅力的とは言えませんね。新駅の噂がある場所（平井車庫の北側）は行った事がありますが、確かに176号線の拡幅と一緒に新駅と駅前ロータリーを整備するには絶好の場所とスペースですね。ただ、あそこは緑が深い所なので、開発するなら出来るだけ緑を再配置してほしいところです。しかし請願駅でないとすると、費用はJRがかなり持つという事になりますね。ペイすると判断しているのでしょうか。
国道からのアクセスは良さそうだから送迎の自家用車や路線バスは乗り入れやすそうですね。都市計画の用途地域も見直すだろうからそれなりに商業集積するかも知れない。
>>1053
市議というのは具体的にはどなたでしょうか？
市議会議員が話していたらしいという話を住民の噂レベルの話で聞いたというのと、
実際に市議が話していたというのでは、発言の重みや責任は全く違ってきますよね。
市議から直に聞いたという事で宜しいですか？
なるほど、ありがとうございました。ある程度協議が進んでいるそれなりに信憑性が高い話なのですね。
しかしこういうケースで、新駅計画の成否や進行状況を知り得る市や県や鉄道会社の関係者の親族等が、
新駅予定地の徒歩圏に土地を購入してその後新駅が出来たりすれば、完全にインサイダー取引に
あたりますが、今まで逮捕されたとかはあまり聞きませんね。あまり監視が行き届いていないのでしょうか。
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