阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

山本山手地区　車座集会
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010403000000-kurumazagi...
山手台や開発の事が色々議論されている。

（市民）
宝塚山手台という地区を阪急不動産が十何年か前ですかね、１回開発しようとして、ご存知のとおり頓挫してね、また再び今やろうとしています。うまいこといくような絵を描いて阪急不動産がやろうとしているのかどうかが今一わからなくて、宝塚市としてそこを一体どういうふうに思っているのか、別にやりたければ好きなだけ開発してください、山の上まで全部禿山にしてくださいという風に思っているのか、それとも阪急不動産だけではないにしても、他の地域もそうですけど、いろいろちゃんとこの地域はこういう開発をするのを宝塚市として見て、うまいこといくとか、その地域に合ったもので開発しようとしていると思っているのか、そういうとこまでチェックできているのかとか、そういうことについてちょっとお伺いしたいんですが。
（市長）
条例というものが開発に対して歯止めになるんですが、ご覧のとおり宝塚は駅の周辺は、今度もサンビオラの跡に２８階建てのマンションができます。ですから山の稜線が見えなくなってきてます、六甲連山長尾連山。木も守る条例がないです。私が市長の時に皆さんとご相談しながら出したいのは、木や開発に対して歯止めをかけられるような条例みたいなものを作っていきたい。これ以上開発は宝塚はいいです。ただでさえ災害に弱いまちです。ちょっと大雨が降れば土砂崩れ、洪水、いろんな形で災害が多発する地域に開発によってなってしまいました。私の妹が住んでるマンションから正面がラビスタです。あそこも震災の時にすごいダメージを受けました。やはりいつ地震が来るか分からない、いつ洪水が来るか分からない、そんなときに乱開発のつけを私たちの命にかかってきますので今おっしゃったのは、ほんとに多くの市民の人が思っていることだと思います。私もこれ以上の乱開発、大きな不動産屋さん、宝塚は特に阪急に弱い、阪急のおかげといったって、阪急さんが開発して出来たまち、ということが何十年も引きずっているような感じがしますが、私はやはり企業としての責任というのがあると思いますし、やはりそういう景観に対しては市は条例で対抗することが出来ますので、そこはしっかり今のご意見を受けて庁内でも、また議会ともですね、やはり条例制定に向けて頑張っていきたいと思います。守りましょう。阪急不動産に負けてはならじ。
（市民）
いやそれは違うでしょう。
（市長）
でも私はそう思いますよ。
（市民）
企業の責任じゃなくて、市の責任ですよ。市の職員の責任であり議会の責任ですよ。今の話ね何年前から聞いてるかな、協働のまちづくりという条例をね、１０年くらい前から言われてますけど、今もって議会通ってないじゃないですか。ここに居られる人みんな緑の豊かなところというイメージでもって、長尾山がどんどんつぶれていくことに皆反対だと思う。やめて欲しい、その思いが皆あるはずなんです。でも職員しかり、議会しかり、市長さんしかり。市長さんは確かに毎回毎回、前任の方もおっしゃった、その前もおっしゃった。結局市として何が欲しいか。人が欲しい。マンションこしらえなきゃぁならん、市民税入ってくるから、そっちでしょ多分。市として長尾山系どうするの、そういう計画があったはずなんだ。計画があればそれにしたがってデベロッパーが従うはずなんだよ。宝塚は阪急沿線だから阪急は確かに人をやって、やるかもしれん。でも一時利益であって未来永劫の利益じゃないわけだから、彼らも敵対関係じゃなくやはり市民と仲良くしていかないと、今のＪＲと競合しているわけだから、市民が嫌がることをあえてすることはしないと思います。しかし、敢えてやるのかもしれない。それはやっぱり我々の声が弱いといえばやっぱりしっぺ返しで帰ってくるのかも知れない。でも結局いつも皆声を高くしていうけども、まちづくりやりましょうといってるけど具体的にはぜんぜん進んでない。僕らこの山手台地区まちづくりの本、コンクールにだして落っこちたんだけどね、そのときに来られた審査の方に聞いたら、不思議なまちだというわけですよ。何でと聞いたら、ぜんぜん統制が取れてない。突然その高層ビルがいきなりボコッとあるかと思ったら、要するに都市としての計画性というのか一貫性がないよ、そういうところでまちづくりといわれてもなあ、と言われました。
そういった目で、もっと我々が案を出すべきだと言われれば出さないかんかもしれないが、逆にもっと都市計画なりそういったところがしっかりしてない。長尾山のうちの何割を絶対に緑として残すんだということを決めてしまえば、それ以上開発は進まないはずなんだけども。それを今じゃあどこまで押さえるんですかといっても多分ないでしょう。だって民間の人が持っている山、市が持っている山、国が持っている山があるかもしれないけれど、デベロッパーが買いに行ったら、そのときの個人の事情で売られるかも知れない。でもそれは都市計画として地域計画として決めてあれば、敢えて手を出すとかできないわけだから。じゃあその地域計画ってのは出来てるのということになるわけです。これは先ほど言った一私企業に責任を転嫁されたけど、そうじゃないと僕は思う。
（市長）
おっしゃるとおりです。本当だ、行政も大いに責任ありますよね。
よそ事みたいに思っているわけじゃないですよ。改めてそうなんだ、しっかりしなければと思いました。わかりました。阪急不動産だけが悪いわけではない。

＞「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。


（市民）
二点目は、2年ほど前に、長尾小学校のところのすぐ後ろに建った、ジオグランデという高層マンションが、当初12階でした。
本当にまん前の眺望がいい所にどーんと、建つということでね、ものすごいショックだったし、他にも何人かの方達も反対されましたが、建ちました。
特に私は反対運動した訳では無いのですけれども、そういう説明会の時にも意見を言わせていただきました。
反対と言うか、意見を言いましたけれども、その何回かの説明会の時には、当時の会社の方だけで、阪急さんいらっしゃった時では無いんですけれどもね、そうしましたら、住民の方も少なくて。で、皆さん意見を言うと「わぁっ」と押さえ込まれてしまうんですよね。「私もそういう何かお手伝いできますから」と申しましたけれども、「そんなのは入って貰わなくていい」とかね、即、会長さんからも怒られたりしまして、それで、今度またマンションが建つみたいなんですけどね。
その時も1回目の説明会の案内がありましたから、出ましたけれど、まぁ名前は言わなかったんですけれどもね、「また説明会あります」とおっしゃいましたけど、一度も手紙やお知らせが入って無いんです。
半年ほど前にお隣の方が何かの時に「あぁ、もうあれは決まりましたよ」とおっしゃって、どうしてそのああいう説明会のお知らせが来ないのかも不思議ですし、今日の案内も14日に班長さんの所から回覧が回ったみたいですね、届くのが遅かった、って言いますか。
それちょっとお尋ねしたかったんですけれども。その広報もちゃんと入って無いかも知れないんですが、どこかでされた、もうそれ位ちょっと用心が悪いと言う感じです。で、それでね、市長さんがどこかでされた車座会議というのは見ました。その時に入ってましたか？
（市長）
今日2回目ですもん、まだ。
（市民）
今のマンションの状況も知らせて、後で、ください。小学校のすぐ前にまた建つというのもあるんですね。狭い土地ですが、また。それ、決まってしまってるんですか？説明会は無いのに。それ、また教えてください。
それともう一つね、そのことに関連するのですが、ジオグランデのときに、あの高さ、私の方は「下げることで努力をお願いします」ということを言ってるんですけれどもね、結局、会長さんとか理事の方たちは何かこう賛成派の方に回ってらっしゃるようでね。
最後の方なんですけれども、建つことが決まってしまった時の説明会だったんですけれどもね、決まるときに、変なことおっしゃったんですね。
「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。でね、「でも迷惑料というのはこういう名前もちょっと何とかなので、協力金ということにして」という風にも言い換えられて。
で、「どういう風にするかはまぁ、私は、に、ちょっといい考えがあるので、ここではちょっと言えませんけど」とかね、とおっしゃって、とても不透明で、だったんです。
（市民）
それは自治会で。
（市民）
まぁ勿論ね、自治会でもちょっと申しましたけれども、理事の方は何もおっしゃらなかったんです、その時に。ということです。
こういうことって本当言うとね、何となく何か嫌ですけど、本当のことですし、その時にいらっしゃった地域の方のお名前も覚えていますので、大事なことなので、はい、お願いします。

新名神の宝塚スマートICは、需要予測で540台/日ぐらいだから、山手台～長尾山トンネルの交通量はたいして増えないよ。新名神による影響は、ほんのちょっと増えるかな程度。それよりは山手台自体の開発、人口増加による交通量増加のほうが影響は大きい。

ご意見ください。

山手台東３丁目に坪３０万で７０坪強という土地があるのですが、
これってお買い得と思いますか？？

すぐ先には「開発予定地」という古い看板がたったままの空き地が
どーんとあるし、鉄塔もどどどーんとあるのが気にはなりますが。。。

山手台で坪３０万という条件にかなり浮かれていた我が家はこのスレで
ちょっとクールダウンすることができました。
ほんと、ありがたいスレです。

今はＪＲ中山付近に住んでいて、幼稚園～０歳の３人の子供がおり、
小学校の質や環境を考えると山手台は魅力なのですが、子供が巣立った
将来は山を降りて中筋あたりのマンションに住めればと考えています。
今から３０年後の山手台の資産価値ってどうなんでしょう？？
そんなことまで考えてたら家なんて買えない？

それって積水ハウスの建築条件付の土地じゃないですか？　

それか法面を含んで、有効平地面積が少ない土地とか・・・。

山手台の整形地（斜面を含まない土地）の建築条件無しの仲介土地で今まで一番安かったのは、山手台西2丁目で４区画ぐらい売りに出ていた約72～73坪で2800万弱（仲介手数料を入れて坪40万弱）ぐらいだったと思います。

それよりも大幅に安い土地は、なにか特別な理由があるんじゃないでしょうか？　不整形とか造成費用がかかるとか・・・　

建築条件付の土地は、土地の安さを売りにして客を釣って、土地で儲けられなかった分を、建物で余分に儲けるビジネスモデルになっている場合があります。

具体的な位置をグーグルマップやその他の地図等で示していただければ、普通の土地か、家を建てるまでに余計な費用がかかるから安くなっている土地か、判断しやすいです。

>>726さん

そうです。
積水ハウス建築条件付です。

やはりそうでしたか。
建築条件付なら、土地がわけありで安いのではなく、普通の土地でしょう。

阪急から業者価格で仕入れた土地に利益を乗せず（あるいは少ししか乗せず）、
土地を安く提供して、そのかわり建物はできるだけ高いものを建ててもらうという
方針じゃないでしょうか。

建築条件付の場合、他社数社と競合させて値引き交渉する事が出来ませんから、
全く同じ内容でも、自分の土地に建てる場合より割高で掴まされてしまう可能性はあります。
そのへんは交渉スキル次第です。
積水ハウスが提案してくるプランと価格が納得できる、あるいは魅力を感じるなら、
土地が割安で買えるぶん悪くはない選択肢なのかもしれません。
個人的には積水ハウスを含め大手に多い鉄骨系プレハブ工法は好みではありませんが・・・

同じ丁目の建売の価格を見れば、だいだいの総額がわかるんじゃないでしょうか？

>>725
政府がインフレターゲットなどでインフレ政策に出た場合は、明らかに不動産を取得しておいたほうが得します。
ハイパーインフレになった場合も。
ほとんどインフレが起こらない場合、あるいはデフレの場合は、
山手台に土地を自己資金や生前贈与で買って建築総額3200～3300万円（日本の注文住宅の平均）を
フラット35借入れで建てて30年後に売却した場合、家の建築総額、ローン金利、
土地の値下がり（500万～1000万ぐらいが妥当な予測か）、固定資産税30年分、
外壁＆屋根メンテナンス1回、売却時の仲介手数料や解体費用、その他で
30年の総居住コスト（かかった費用と土地の値下がり損の合計）は6000～7000万円ぐらいになると思います。
30年後は建物の価値は、確実にゼロになっていますので、資産価値はシンプルに土地の相場が
どうなっているかって事で決まりますね。普通に考えると、大阪通勤圏、京阪神圏でも空家率の上昇等が
予想されていますので、値下がりしていると考えるのが現実的かもしれません。
移民政策が行われて経済圏人口が増加していたり、中国人の富裕層が日本に別宅を買いあさる状況になっていれば
また別ですが。

中国の日本戦略、中国の正体（西村真悟講演会）
http://stream1.atrtv.com/narkn/20091213.wmv
全ての日本人が絶対に知っておくべき内容です

725です。
みなさん、ご意見ありがとうございます！
５００万～１０００万の値下がり･･･（怖）。
でもそうですよね。
それでも買いたい場所なのか。
難しいところです。
アドバイス頂いた様に、近くの建売と比べつつ、ＨＭと粘り強く交渉して考えて見ます。

積水ハウスの東3丁目の建築条件付土地は、坪10万安く設定されているので、
将来土地の相場が下がっていても、値下がり損に関しては他の山手台北部より
大幅に少なくなると思います。
そのかわり建てる家が割高になるので、その点と天秤にかける事になります。

今売り出してる東3丁目と西４丁目はどちらが資産価値がありそうですか？

東3丁目の上に開発予定地って書いてありますが、何年後位なんでしょうか？

情報をお持ちの方お願いします。

確か予定では山手台全体でH24年で宅地造成工事完了になっていたと思います。
予定どおりにあと2年で全ての工区が完了するとは限りませんけどね。
でも、一気に売り出すわけではないので、東3丁目のすぐ北側がいつ頃に分譲が
始まるのかはわかりません。
将来の資産価値（売却可能な坪単価）は、駅からの距離やバス乗車時間や本数が
似たような条件なら、だいたい似たようなものだと思います。

聞いた話ですが、開発は西側を北上して、Uターンする感じで
最後に東３丁目の上あたりになるらしいです。
東は鉄塔があるし、西に比べると少し落ちるのでは？
予定通りH２４完了は無理でしょうね～。

全ての工区が分譲開始済みになるには、１０年ぐらいはかかりそうですね。

ありがとうございます。

東側の方が切畑団地横の西4丁目より日当たりもよさそうで資産価値があるのかと漠然と考えていたのですが、駅から遠い分同じ位なのですね。

東3丁目の上はまだまだ先の開発になりそうですね。私もあと2年で…無理だと思います。

山手台（特に真ん中より北側）は東側が尾根で西側が谷、つまり西側に向かって低くなる西斜面の地勢です。
区画によりますが、大雑把に言うと全体としては朝日が入るのが遅く西日は厳しいという傾向があるという事です。

そんな中で東3丁目は、高圧線などはありますが、一段高くなっており東側がぬけていますので、日当たりや
開放感など明確に優れていると言えます。擁壁に関しても、西4丁目のコンクリート打ちっぱなしと比べて、
20～30年後の見た目は有利です。北公園の北側、雨ざらしになって十数年開発放置されているエリアの宅地擁壁を
見ればわかりますが、コンクリート打ちっぱなしは黒ずむと汚れがかなり気になります。
街並みに関しても、東3丁目は初期山手台と同じ有効宅地面積70坪標準の宅地割りなので、30年後は西4丁目よりも
緑の多さや空間のゆとりの点で良く見えているはずです。

初期造成の全面伐採でごっそり失われた長尾山系の緑を、少しでも多く回復していただきたいものです。

だから、森の中に住む・佇むような、そんな定借の街区を用意するのが一番。

敷地面積比30%以上の緑化協定と通常の分譲地の2倍は広い画地割りが必要でしょう。

それなら建替えを機に移り住みたい人が山ほどいる。

このままだと、また以前のように行き詰る可能性が高い。

身も蓋もないが、昔の住宅街が今のニュータウンと比較して風致が感じられ緑が多く魅力的なのは、当時は土地が安かったからだよ。戦前に分譲された住宅地（現在、高級住宅地と呼ばれている地域）は、ローンの金利込みでも大卒初任給60ヵ月分で駅から徒歩10分以内に土地100坪付の家を買えた。今の貨幣価値で言えば、都心から10～20kmで駅から徒歩数分の一種低層の土地が坪5～7万円。だから駅から離れた場所や山の斜面は土地なんてただみたいなもんで、いくらでも広くできたんだよ。

まぁ一言で言えば、相対的に地価が上がると、街並みは醜くなるという事です。海外と比較して現在分譲されている日本の住宅街が貧相で醜いのは、それが理由です。

民鉄開発の分譲住宅地／大阪

http://mainichi.jp/area/osaka/news/20100407ddlk27040338000c.html

◇ 鉄道を敷設、不動産開発
◇頭金５０円で残金は１０年分割、ローン販売のはしりに

阪急宝塚線池田駅を降りて、川西市へ向かう沿線沿いを歩くとほどなく、一戸建てを中心とした家屋が整然と並ぶ閑静な住宅地が目の前に広がる。池田市の室町地域は、今から約１００年前に、日本で初めて民間鉄道会社が開発した分譲住宅地だ。鉄道を敷設し、沿線で不動産開発を手がけるビジネスモデルの先駆けとなった。また、この地では地元自治会が、幼稚園運営に携わるなど異色の歴史も持っている。

阪急電鉄や、地元自治会の「室町会」がまとめた沿革によると、阪急電鉄の前身「箕面有馬電気軌道」の創業者、小林一三氏の構想により、１９１０（明治４３）年、８万９１００平方メートルの分譲を開始。学校や病院があったことや気候や水質が良かったこと、大阪への所要時間が短いことなどから選ばれた。

約３３０平方メートルを１区画とし、住宅は２階建てで５～６室。間取りによって「天」「地」「日」「月」などの種類に分けられ、当時としては珍しい「電灯付き住宅」の建て売り２００戸が販売された。頭金５０円で残金を１０年間で支払う割賦販売は、今日のローン販売のはしりにもなった。

沿革の編さんに携わった室町会前理事長の別所正史さん（９０）は「それまでの鉄道は大都市間を結び乗客を確保していたが、小林氏は沿線に住宅地を造り、乗客獲得を狙った。それが経営の安定化にもつながった」と話す。

別所さんは幼少時に父の仕事の関係で室町に移ってから９０年近く、この地で生きてきた。経営していた大阪市内の会社へは阪急宝塚線を使って通勤。「住居も交通手段も小林氏には本当にお世話になった」と笑顔を見せる。家屋は一部の増築などを除いて、当時のまま。「階段が急な傾斜だったり、廊下が広く作られているなど現代の造りとは違うが、柱も太くしっかり作られている」

室町地域のもう一つの特徴が、室町会が社団法人格を取得しているという点だ。任意団体だったが、１９５０年に認可申請し、許可を受けた。法人格を持つ自治会はほかに、東京都大田区の「田園調布会」などが知られている。室町会は、大阪毎日新聞（当時）の事業部長を務めた橋詰良一氏が設立した地元の幼稚園の運営にも半世紀にもわたって携わるなど、独自の取り組みも行った。別所さんは「編さん作業のなかで室町地域の歴史の重みを感じた。過去の記録を後世に引き継いでいきたい」と話している。【佐藤慶】

（毎日新聞 2010年4月7日）

阪急オアシスが全貌あらわしましたね。

あと一ヶ月ぐらいでオープンできそうな雰囲気です。

東一丁目に土地が残っているのは何故ですか？
値段が高すぎて、手を出す人がいないのでしょうか？それとも、何か曰く付きですか？

また、今後山本の駅の発展は有り得ますか？

山本周辺は地主が多いので、これからもあんまり大きな変化は無いでしょうね。
まぁ賃貸マンションや店やテナントビルその他が出来るぐらいだと思います。

売れ残りは、値段設定が割高だからでしょうね～。
宝塚市内の各駅からフラットで徒歩5分の山手閑静な一種低層の土地買えますね～。

やっとオアシスできたのかー

阪急電鉄により日本最初の郊外分譲住宅「池田室町住宅」が売り出されたのが1910年6月。
今年6月で100周年。ここはひとつ阪急分譲地100周年にふさわしい記念事業をやってほしい。
室町と同じ100坪の街区を創って建売を分譲するとかね。

ありきたりではなく今から100年後にまた賞賛される町を。

西4丁目は家が増えて建築中の家も多く賑やかになってますね。
オアシスの前の歩道橋が綺麗になっていました。
あの歩道橋は、なかなか眺めが良いです。

>>747
日本初の郊外分譲地から100周年はかなり重要な区切りですからね。

西４丁目の隣の建物は気になりませんか？

先日の○営団地のように警察ざたになる可能性は低いですかね？

あそこは震災の時に家を失った被災者向けの県営の復興住宅です。
だからもともと神戸に住んでいた人が多いようですね。
山手台が破綻する少し前に、県が土地を買ったと聞いています。
癒着があったのかどうかはわかりませんけど。

オアシスどうだろう…すぐ閉店とかにならなきゃいいけど

あれは地主が貸す店舗運営と違って、土地・建物（たぶん）ともに阪急の自社物件だから潰れないでしょう。

750さん、ありがとうございます。

そうすると、まだ歴史の浅い団地なのですね。
本来あそこも分譲地の予定だったんですかね？

山の方のＵＲの団地はまたもう少し昔のものでしょうか？

そうですね。元々はあそこは分譲予定地ですね。
山手台（幸福銀行＆阪急電鉄）が販売不振で行き詰ったときに、
県やハウスメーカーに一部の土地を卸売で売却したと聞いています。
北部のURは、1980年ごろに山を切り開いた時に出来たものです。
十数年前まではあの十字路の交差点は無く、長尾山トンネル及びトンネルへの道、
山本方面に下りて行く道は近年出来てつながったものです。

754さんありがとうございます。お詳しいですね！

正直、あの団地、そのまま宅地分譲にしてほしかったと思います。

山手台は金持ちが多いのか？

5000万以上の家を購入できる方が住まれてるようです。

下の方は1億前後の家が単世帯、または2世帯で購入できる方が住まれてるようです。

年収いくらが金持ちかは価値観ですね。

ちなみにこれは単純な人数の順位で、人口比の順位だとぜんぜん違ってくる。
中山桜台とか逆瀬台とか人口5000人以上いるから、高額納税者比率だと
雲雀丘や千種や武庫山、仁川高台のほうがずっと多い。

最初の頃の山手台は1億円～だったけど、今まで住んでた家を上手に高く売り抜けた人が
買い替えで土地を買って、家を建てたのが一般的だと思う。
当時は一次取得で買った世帯はたぶん少数派で、そんなにいないんじゃないかなぁ。

そろそろ西４丁目の次の街区の販売が始まりそうですね。
阪急オアシス開店後ぐらいかな？

砂漠にオアシス、阪急オアシス山手台店のオープン初日は凄まじい事になりそうですね。
ただの何の変哲も無い食品スーパーのオープンなのに、気合を入れて
高級車やブランド品で武装した「なんちゃってセレブ」の壮絶な
見栄の張り合い、値踏み、顔合わせが見られそうです。
山本住民だけでなく、雲雀丘や平井山荘、中山台の皆さんも参戦されては。

>>762
面白そう・・・

オープンいつですか？

５月２０日（木）だったかな？
山手台在住で食品スーパーの誘致を心待ちにされていた方は、
とりあえず初日はお洒落して高い肉や刺身でも買ってください。

オアシス求人募集一回しか出なかったけど人集まってんのか…？

ループ歩道橋の上で夜景見ながらビール飲みたい。

オアシスって意外に買いやすい値段ですよ〜

実際に山手台住んでる人はここには書き込みしないかなぁ？本当の住心地が聞いてみたい。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010102000000-hokokusyo....
ここを見ると、住み続けたいと回答している人が82%と比較的多いようです＞山手台

山手台在住じゃないけど、阪急オアシス山手台店オープンの広告入ってました。
地元産（西谷地区）の新鮮野菜の量り売りなどの取り扱いもあるようです。
たぶんこれがまだ住民が少ない中でオープンして周辺地域からお客さんを
取り込む為の目玉かな。

わざわざ野菜買う為に車で山手台に行くぐらいなら、あと10分追加で乗って長尾山トンネル抜けて西谷ふれあい夢プラザまで直接買いに行ったほうが、割安でリーズナブルだと思います。まぁ周辺住民にとって野菜販売の利用価値が高いかどうかは、値段設定次第ですね。西谷に一番行きやすくて近いのが山手台だから。