阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

山本山手地区　車座集会
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010403000000-kurumazagi...
山手台や開発の事が色々議論されている。

（市民）
宝塚山手台という地区を阪急不動産が十何年か前ですかね、１回開発しようとして、ご存知のとおり頓挫してね、また再び今やろうとしています。うまいこといくような絵を描いて阪急不動産がやろうとしているのかどうかが今一わからなくて、宝塚市としてそこを一体どういうふうに思っているのか、別にやりたければ好きなだけ開発してください、山の上まで全部禿山にしてくださいという風に思っているのか、それとも阪急不動産だけではないにしても、他の地域もそうですけど、いろいろちゃんとこの地域はこういう開発をするのを宝塚市として見て、うまいこといくとか、その地域に合ったもので開発しようとしていると思っているのか、そういうとこまでチェックできているのかとか、そういうことについてちょっとお伺いしたいんですが。
（市長）
条例というものが開発に対して歯止めになるんですが、ご覧のとおり宝塚は駅の周辺は、今度もサンビオラの跡に２８階建てのマンションができます。ですから山の稜線が見えなくなってきてます、六甲連山長尾連山。木も守る条例がないです。私が市長の時に皆さんとご相談しながら出したいのは、木や開発に対して歯止めをかけられるような条例みたいなものを作っていきたい。これ以上開発は宝塚はいいです。ただでさえ災害に弱いまちです。ちょっと大雨が降れば土砂崩れ、洪水、いろんな形で災害が多発する地域に開発によってなってしまいました。私の妹が住んでるマンションから正面がラビスタです。あそこも震災の時にすごいダメージを受けました。やはりいつ地震が来るか分からない、いつ洪水が来るか分からない、そんなときに乱開発のつけを私たちの命にかかってきますので今おっしゃったのは、ほんとに多くの市民の人が思っていることだと思います。私もこれ以上の乱開発、大きな不動産屋さん、宝塚は特に阪急に弱い、阪急のおかげといったって、阪急さんが開発して出来たまち、ということが何十年も引きずっているような感じがしますが、私はやはり企業としての責任というのがあると思いますし、やはりそういう景観に対しては市は条例で対抗することが出来ますので、そこはしっかり今のご意見を受けて庁内でも、また議会ともですね、やはり条例制定に向けて頑張っていきたいと思います。守りましょう。阪急不動産に負けてはならじ。
（市民）
いやそれは違うでしょう。
（市長）
でも私はそう思いますよ。
（市民）
企業の責任じゃなくて、市の責任ですよ。市の職員の責任であり議会の責任ですよ。今の話ね何年前から聞いてるかな、協働のまちづくりという条例をね、１０年くらい前から言われてますけど、今もって議会通ってないじゃないですか。ここに居られる人みんな緑の豊かなところというイメージでもって、長尾山がどんどんつぶれていくことに皆反対だと思う。やめて欲しい、その思いが皆あるはずなんです。でも職員しかり、議会しかり、市長さんしかり。市長さんは確かに毎回毎回、前任の方もおっしゃった、その前もおっしゃった。結局市として何が欲しいか。人が欲しい。マンションこしらえなきゃぁならん、市民税入ってくるから、そっちでしょ多分。市として長尾山系どうするの、そういう計画があったはずなんだ。計画があればそれにしたがってデベロッパーが従うはずなんだよ。宝塚は阪急沿線だから阪急は確かに人をやって、やるかもしれん。でも一時利益であって未来永劫の利益じゃないわけだから、彼らも敵対関係じゃなくやはり市民と仲良くしていかないと、今のＪＲと競合しているわけだから、市民が嫌がることをあえてすることはしないと思います。しかし、敢えてやるのかもしれない。それはやっぱり我々の声が弱いといえばやっぱりしっぺ返しで帰ってくるのかも知れない。でも結局いつも皆声を高くしていうけども、まちづくりやりましょうといってるけど具体的にはぜんぜん進んでない。僕らこの山手台地区まちづくりの本、コンクールにだして落っこちたんだけどね、そのときに来られた審査の方に聞いたら、不思議なまちだというわけですよ。何でと聞いたら、ぜんぜん統制が取れてない。突然その高層ビルがいきなりボコッとあるかと思ったら、要するに都市としての計画性というのか一貫性がないよ、そういうところでまちづくりといわれてもなあ、と言われました。
そういった目で、もっと我々が案を出すべきだと言われれば出さないかんかもしれないが、逆にもっと都市計画なりそういったところがしっかりしてない。長尾山のうちの何割を絶対に緑として残すんだということを決めてしまえば、それ以上開発は進まないはずなんだけども。それを今じゃあどこまで押さえるんですかといっても多分ないでしょう。だって民間の人が持っている山、市が持っている山、国が持っている山があるかもしれないけれど、デベロッパーが買いに行ったら、そのときの個人の事情で売られるかも知れない。でもそれは都市計画として地域計画として決めてあれば、敢えて手を出すとかできないわけだから。じゃあその地域計画ってのは出来てるのということになるわけです。これは先ほど言った一私企業に責任を転嫁されたけど、そうじゃないと僕は思う。
（市長）
おっしゃるとおりです。本当だ、行政も大いに責任ありますよね。
よそ事みたいに思っているわけじゃないですよ。改めてそうなんだ、しっかりしなければと思いました。わかりました。阪急不動産だけが悪いわけではない。

＞「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。


（市民）
二点目は、2年ほど前に、長尾小学校のところのすぐ後ろに建った、ジオグランデという高層マンションが、当初12階でした。
本当にまん前の眺望がいい所にどーんと、建つということでね、ものすごいショックだったし、他にも何人かの方達も反対されましたが、建ちました。
特に私は反対運動した訳では無いのですけれども、そういう説明会の時にも意見を言わせていただきました。
反対と言うか、意見を言いましたけれども、その何回かの説明会の時には、当時の会社の方だけで、阪急さんいらっしゃった時では無いんですけれどもね、そうしましたら、住民の方も少なくて。で、皆さん意見を言うと「わぁっ」と押さえ込まれてしまうんですよね。「私もそういう何かお手伝いできますから」と申しましたけれども、「そんなのは入って貰わなくていい」とかね、即、会長さんからも怒られたりしまして、それで、今度またマンションが建つみたいなんですけどね。
その時も1回目の説明会の案内がありましたから、出ましたけれど、まぁ名前は言わなかったんですけれどもね、「また説明会あります」とおっしゃいましたけど、一度も手紙やお知らせが入って無いんです。
半年ほど前にお隣の方が何かの時に「あぁ、もうあれは決まりましたよ」とおっしゃって、どうしてそのああいう説明会のお知らせが来ないのかも不思議ですし、今日の案内も14日に班長さんの所から回覧が回ったみたいですね、届くのが遅かった、って言いますか。
それちょっとお尋ねしたかったんですけれども。その広報もちゃんと入って無いかも知れないんですが、どこかでされた、もうそれ位ちょっと用心が悪いと言う感じです。で、それでね、市長さんがどこかでされた車座会議というのは見ました。その時に入ってましたか？
（市長）
今日2回目ですもん、まだ。
（市民）
今のマンションの状況も知らせて、後で、ください。小学校のすぐ前にまた建つというのもあるんですね。狭い土地ですが、また。それ、決まってしまってるんですか？説明会は無いのに。それ、また教えてください。
それともう一つね、そのことに関連するのですが、ジオグランデのときに、あの高さ、私の方は「下げることで努力をお願いします」ということを言ってるんですけれどもね、結局、会長さんとか理事の方たちは何かこう賛成派の方に回ってらっしゃるようでね。
最後の方なんですけれども、建つことが決まってしまった時の説明会だったんですけれどもね、決まるときに、変なことおっしゃったんですね。
「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。でね、「でも迷惑料というのはこういう名前もちょっと何とかなので、協力金ということにして」という風にも言い換えられて。
で、「どういう風にするかはまぁ、私は、に、ちょっといい考えがあるので、ここではちょっと言えませんけど」とかね、とおっしゃって、とても不透明で、だったんです。
（市民）
それは自治会で。
（市民）
まぁ勿論ね、自治会でもちょっと申しましたけれども、理事の方は何もおっしゃらなかったんです、その時に。ということです。
こういうことって本当言うとね、何となく何か嫌ですけど、本当のことですし、その時にいらっしゃった地域の方のお名前も覚えていますので、大事なことなので、はい、お願いします。

新名神の宝塚スマートICは、需要予測で540台/日ぐらいだから、山手台～長尾山トンネルの交通量はたいして増えないよ。新名神による影響は、ほんのちょっと増えるかな程度。それよりは山手台自体の開発、人口増加による交通量増加のほうが影響は大きい。

ご意見ください。

山手台東３丁目に坪３０万で７０坪強という土地があるのですが、
これってお買い得と思いますか？？

すぐ先には「開発予定地」という古い看板がたったままの空き地が
どーんとあるし、鉄塔もどどどーんとあるのが気にはなりますが。。。

山手台で坪３０万という条件にかなり浮かれていた我が家はこのスレで
ちょっとクールダウンすることができました。
ほんと、ありがたいスレです。

今はＪＲ中山付近に住んでいて、幼稚園～０歳の３人の子供がおり、
小学校の質や環境を考えると山手台は魅力なのですが、子供が巣立った
将来は山を降りて中筋あたりのマンションに住めればと考えています。
今から３０年後の山手台の資産価値ってどうなんでしょう？？
そんなことまで考えてたら家なんて買えない？

それって積水ハウスの建築条件付の土地じゃないですか？　

それか法面を含んで、有効平地面積が少ない土地とか・・・。

山手台の整形地（斜面を含まない土地）の建築条件無しの仲介土地で今まで一番安かったのは、山手台西2丁目で４区画ぐらい売りに出ていた約72～73坪で2800万弱（仲介手数料を入れて坪40万弱）ぐらいだったと思います。

それよりも大幅に安い土地は、なにか特別な理由があるんじゃないでしょうか？　不整形とか造成費用がかかるとか・・・　

建築条件付の土地は、土地の安さを売りにして客を釣って、土地で儲けられなかった分を、建物で余分に儲けるビジネスモデルになっている場合があります。

具体的な位置をグーグルマップやその他の地図等で示していただければ、普通の土地か、家を建てるまでに余計な費用がかかるから安くなっている土地か、判断しやすいです。

>>726さん

そうです。
積水ハウス建築条件付です。

やはりそうでしたか。
建築条件付なら、土地がわけありで安いのではなく、普通の土地でしょう。

阪急から業者価格で仕入れた土地に利益を乗せず（あるいは少ししか乗せず）、
土地を安く提供して、そのかわり建物はできるだけ高いものを建ててもらうという
方針じゃないでしょうか。

建築条件付の場合、他社数社と競合させて値引き交渉する事が出来ませんから、
全く同じ内容でも、自分の土地に建てる場合より割高で掴まされてしまう可能性はあります。
そのへんは交渉スキル次第です。
積水ハウスが提案してくるプランと価格が納得できる、あるいは魅力を感じるなら、
土地が割安で買えるぶん悪くはない選択肢なのかもしれません。
個人的には積水ハウスを含め大手に多い鉄骨系プレハブ工法は好みではありませんが・・・

同じ丁目の建売の価格を見れば、だいだいの総額がわかるんじゃないでしょうか？

>>725
政府がインフレターゲットなどでインフレ政策に出た場合は、明らかに不動産を取得しておいたほうが得します。
ハイパーインフレになった場合も。
ほとんどインフレが起こらない場合、あるいはデフレの場合は、
山手台に土地を自己資金や生前贈与で買って建築総額3200～3300万円（日本の注文住宅の平均）を
フラット35借入れで建てて30年後に売却した場合、家の建築総額、ローン金利、
土地の値下がり（500万～1000万ぐらいが妥当な予測か）、固定資産税30年分、
外壁＆屋根メンテナンス1回、売却時の仲介手数料や解体費用、その他で
30年の総居住コスト（かかった費用と土地の値下がり損の合計）は6000～7000万円ぐらいになると思います。
30年後は建物の価値は、確実にゼロになっていますので、資産価値はシンプルに土地の相場が
どうなっているかって事で決まりますね。普通に考えると、大阪通勤圏、京阪神圏でも空家率の上昇等が
予想されていますので、値下がりしていると考えるのが現実的かもしれません。
移民政策が行われて経済圏人口が増加していたり、中国人の富裕層が日本に別宅を買いあさる状況になっていれば
また別ですが。

中国の日本戦略、中国の正体（西村真悟講演会）
http://stream1.atrtv.com/narkn/20091213.wmv
全ての日本人が絶対に知っておくべき内容です

725です。
みなさん、ご意見ありがとうございます！
５００万～１０００万の値下がり･･･（怖）。
でもそうですよね。
それでも買いたい場所なのか。
難しいところです。
アドバイス頂いた様に、近くの建売と比べつつ、ＨＭと粘り強く交渉して考えて見ます。

積水ハウスの東3丁目の建築条件付土地は、坪10万安く設定されているので、
将来土地の相場が下がっていても、値下がり損に関しては他の山手台北部より
大幅に少なくなると思います。
そのかわり建てる家が割高になるので、その点と天秤にかける事になります。

今売り出してる東3丁目と西４丁目はどちらが資産価値がありそうですか？

東3丁目の上に開発予定地って書いてありますが、何年後位なんでしょうか？

情報をお持ちの方お願いします。

確か予定では山手台全体でH24年で宅地造成工事完了になっていたと思います。
予定どおりにあと2年で全ての工区が完了するとは限りませんけどね。
でも、一気に売り出すわけではないので、東3丁目のすぐ北側がいつ頃に分譲が
始まるのかはわかりません。
将来の資産価値（売却可能な坪単価）は、駅からの距離やバス乗車時間や本数が
似たような条件なら、だいたい似たようなものだと思います。

聞いた話ですが、開発は西側を北上して、Uターンする感じで
最後に東３丁目の上あたりになるらしいです。
東は鉄塔があるし、西に比べると少し落ちるのでは？
予定通りH２４完了は無理でしょうね～。

全ての工区が分譲開始済みになるには、１０年ぐらいはかかりそうですね。

ありがとうございます。

東側の方が切畑団地横の西4丁目より日当たりもよさそうで資産価値があるのかと漠然と考えていたのですが、駅から遠い分同じ位なのですね。

東3丁目の上はまだまだ先の開発になりそうですね。私もあと2年で…無理だと思います。

山手台（特に真ん中より北側）は東側が尾根で西側が谷、つまり西側に向かって低くなる西斜面の地勢です。
区画によりますが、大雑把に言うと全体としては朝日が入るのが遅く西日は厳しいという傾向があるという事です。

そんな中で東3丁目は、高圧線などはありますが、一段高くなっており東側がぬけていますので、日当たりや
開放感など明確に優れていると言えます。擁壁に関しても、西4丁目のコンクリート打ちっぱなしと比べて、
20～30年後の見た目は有利です。北公園の北側、雨ざらしになって十数年開発放置されているエリアの宅地擁壁を
見ればわかりますが、コンクリート打ちっぱなしは黒ずむと汚れがかなり気になります。
街並みに関しても、東3丁目は初期山手台と同じ有効宅地面積70坪標準の宅地割りなので、30年後は西4丁目よりも
緑の多さや空間のゆとりの点で良く見えているはずです。

初期造成の全面伐採でごっそり失われた長尾山系の緑を、少しでも多く回復していただきたいものです。

だから、森の中に住む・佇むような、そんな定借の街区を用意するのが一番。

敷地面積比30%以上の緑化協定と通常の分譲地の2倍は広い画地割りが必要でしょう。

それなら建替えを機に移り住みたい人が山ほどいる。

このままだと、また以前のように行き詰る可能性が高い。