阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

土地を細切れにして、値段を抑えて販売するのがベスト。
若いファミリー層が増えて街に活気がでる。

小金持ちのジジババにしか買えないような街なら廃れてしまう。

オアシス何月ころできるかなぁ

http://www.youtube.com/watch?v=oEVTQZhvaps
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9861270
この動画に出てる界隈（2分30秒あたり）も戦前の分譲地（宝梅、寿楽荘）ですが、
魅力ある素晴らしい住宅街ですよね。やはり昔の分譲地はイイ。

定借って保証金と借地代50年分を考えると
あんまりメリットないような気がする。

売る時も買叩かれそうだし。。。

普通のニュータウンつくって50～60坪の定借とかぜんぜん意味ないでしょーね。
定借が魅力的になるかどうかは、定借でしか叶えられない夢を提案するかどうか。
舞多聞の定借が、近隣の普通のニュータウン分譲を差し置いて大成功した理由はそこにある。

まぁでも売る時の損は保証金を最少額にした場合は、所有権のほうが今後は大きいと思いますよ。
土地分のローンの金利と土地の固定資産税の支払いも考えるとね。

65坪3000万の土地を固定金利35年フルローンで借りた場合、金利は1700万。
つまり金利分だけで年間50万払ってるわけ。それに固定資産税20万加えたら年間70万ですよ。
35年後に2100万で古家付の土地売ったら（実際は3割程度の下落ですまない可能性高い）、
3350万円で35年住んだ事になり、年間96万で月額に換算すると8万ですね。
50年住んで売却した場合でも年間73万。

定借は保証金は全額きっちり返還されるし、地代に月5～6万も出せば150坪以上の土地に住めるし、
固定資産税・ローン・土地の値下がりを気にする必要もない（むしろ地価が暴落して地代も下がったら嬉しい）。
地代が月5万の150坪の土地に35年住んでも地代分の2100万きっかりしかかかりません。
65坪の土地に35年住んで、3350万円の費用がかかるのとは大きな差があります。
繰上げ返済で総支払い額を4000万に抑えた場合でも、35年コストは2600万ですな。50年住んだ場合でも2900万。

一定の資産を運用している層にとっても、同等のコストで広い敷地に住める借地のほうが魅力が高い。

ただ、借地期間の50年は人によっては短く感じて抵抗があるかもしれないので、
70年や80年のほうがより良いかも（最近は50年以上の設定が増えているらしい）。

売り手にとっては、思惑通りの値段で短期間に土地を売却できるなら分譲のほうが良いでしょうが、
どんどんなし崩し的に安売りしたり、売れずに塩漬け不良債権にしたり、ハウスメーカーや建売屋に
バルクで安値で売り飛ばすよりは、長期で考えて借地料で安定収益を得るほうが遥かにマシでしょうね。

CMとかカラー広告とかで釣る従来型の方法ではなく、既に阪急の分譲地や沿線の優良住宅街に土地を所有して住んでいて近い将来（数年～十数年）に建物が寿命を迎える層に、丁寧な聞き込み調査をやって開発に反映するのが良いと思うね。どんな街なら、建て替えではなく住み替えを選びたくなりますか？とね。方式、土地面積、街並み、環境etc･･･

【鉄道/不動産】阪急、開業100周年：沿線はブランド、価値を高める再開発事業

交通や流通、宅地開発など京阪神の人々の暮らしに深くかかわる阪急電鉄が10日、開業から100周年を迎える。
独自の文化を生み出してきた「阪急沿線」はブランドとなり、常に「住んでみたい街」の上位を占める。
一方で、人口が減少していく中、沿線の魅力を高め利用者の減少を食い止めるための再開発事業を積極的に進めている。

阪急は1907（明治40）年10月、箕面有馬電気軌道として創立。
10（同43）年3月10日、宝塚線（梅田‐宝塚間）と箕面線（石橋‐箕面間）が開業した。
神戸へは、20（大正9）年に乗り入れた。

田んぼや畑だった沿線に宅地を開発。
全国で初めて住宅ローンを導入した。
沿線に宝塚歌劇や遊園地など娯楽文化施設、ターミナルには百貨店など商業施設を造り、住民を乗客として誘致した。
創業者・小林一三が確立した鉄道と不動産を基軸とした沿線開発のビジネスモデルは、ほかの鉄道会社にも広がった。

しかし、沿線の開発用地の払底、バブル経済崩壊など90年代以降、その手法は変容を余儀なくされる。
経営悪化で、沿線の娯楽文化施設の多くが商業施設や住宅に転換していった。

阪急は2006年、阪神電鉄と経営統合。
阪急阪神ホールディングスの角和夫社長は「小林一三の精神は不変で、沿線重視の経営を変える気は全くない」とした上で
「阪急西宮スタジアム跡地に開業した阪急西宮ガーデンズのように、時代に合わせた開発に変えていく必要がある」と語る。

現在、阪急百貨店うめだ本店（大阪市）の建て替え工事が進んでいる。
一方で、阪神・淡路大震災で倒壊した三宮駅ビルの本格再建について、
角社長は「神戸線と神戸市営地下鉄との相互乗り入れ構想の進展が前提。ビル単独での再建はあり得ない」との姿勢だ。

100周年を迎える宝塚線。
沿線の住宅地が成熟化し、大幅な人口増加が見込めない。
阪急はグループの能勢電鉄へ特急を乗り入れるなど“沿線”の拡大で、乗客確保に力を注いでいる。

公共交通に詳しい元阪急電鉄社員で神戸国際大経済学部の土井勉教授は
「神戸・阪神間のまちづくりは、阪急など私鉄が担ってきた。
　少子高齢化や環境への対応が求められる中、沿線の価値向上につながる先駆的なサービスを生み出してほしい」と話している。

ソース：神戸新聞
http://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/0002763211.shtml

>>706
65坪3000万の土地で税金20万はないってｗ
せいぜい固定資産税と都市計画税で合計6～7万ってとこ。
まぁそれでも所有権のほうが損になる可能性が圧倒的に高いという点には同意だけどね。

土地の固定資産税は家を建てると安いけど、更地の宅地だとけっこう高いです。
宅地造成が完了しても売れ行きがいまいちだと、高い固定資産税や広告費や人件費で
赤字を垂れ流すことになりますから、確実に家を建ててくれて土地の課税額の数倍は
回収できる定借のほうが、売れ行き不振が予想される場合は売り手にとっても良いですね。

もし、事業主が銀行から借り入れで土地を仕入れていた場合、
定借にしても赤字（金利の支払い＋税金、負債はそのまま残る）になりそうな気がします。

やっぱり、早めの損切り（投げ売り）が一番いいような気がします。

莫大な経費かけてるから、完全に諦める場合以外は投売りするわけにもいかんよ。

ハウスメーカーに土地を卸売りするのやめて、建物付の分譲は全部自前でやったほうがいいですね。
建物で儲けられる物件だと、土地の分譲方式や価格設定は格段に自由度が上がるでしょうし。

阪急オアシスの工事期間は３月３１日までってなってますね。
そこからオープンまでどれぐらいなのかはわかりませんが。

正直な所、植樹帯（グリーンベルト）は廃止したほうがいいね。
あれは逆効果だよ。
西・東2丁目あたりでも住んでるのに植えてない区画とか管理されず
枯れて雑草帯になってる区画まであるし。
グリーンベルト方式だと、年数が経っても
http://img.suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N001001/img/53/00129553L05.j...
こういう自然な風情で風致が感じられる美しい景観にはまずならない（画像は東豊中）。
新築時の植樹の強制力という意味ではグリーンベルト方式は効果的なんだろうけど、
長い目で見ると地区計画で土地の20%を緑化するとかにして、庭を敷地境界まで
めいっぱいとって生垣や植樹を促す普通の区画割りのほうが良い。
庭も広くなるし。

山手台にあるもの

・大きい公園　　←　　いわゆる高級住宅地※に大きい公園はまずない

・広い幹線道路　　←　いわゆる高級住宅地※は整備された広い幹線道路はまずない（バス通りも狭いしバス停の切り込みなんてまずない）

・街路樹のある歩道　　←　　いわゆる高級住宅地※に歩道はまずない（歩車分離になっておらず、車道を歩行者が歩いている）

・直線的で幅員の広い道路　　←　　いわゆる高級住宅地※は幅員は狭めで曲がりくねっている事が多い

・敷地の周囲に設けられたグリーンベルト　　←　　いわゆる高級住宅地※にそんなものはありません

・同じデザインの擁壁で統一された雛壇造成　　←　　いわゆる高級住宅地※は擁壁や斜面の処理は家によってまちまち（昔の家は石積みや法面をそのまま残している例も多い）

・直線的な道路にそって家が規則正しく並ぶ街並み　　←　　いわゆる高級住宅地※は正反対で規則正しくない街並み

※いわゆる高級住宅地＝主に大正～戦前までに分譲された著名な邸宅街

これははっきりいってビッグニュース

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スマートＩＣ：宝塚のＥＴＣ専用、市が設置を決定－－新名神高速　／兵庫
　宝塚市は、市北部を通過予定の新名神高速道路に、接続部分の費用を市が負担するタイプのインターチェンジ「スマートＩＣ」を設置する方針を決めた。サービスエリアから取り付け道路に出入りする仕組みで、ＥＴＣ（自動料金収受システム）装着車専用。市はこれまで積極的に誘致していたが、昨年４月に当選した中川智子市長が「環境問題などへの配慮から、一度立ち止まって考えることも必要」と慎重な姿勢を示していた。

　この日あった市議会で中川市長は「観光振興や救急医療機関の広域連携につながると考えられる。環境問題などの課題も引き続き協議する」と述べた。今後、県や西日本高速道路会社などと協議し、国の許可を待って工事を進める。整備費は約７０００万円を見込む。

　新名神の高槻ＪＣＴ（大阪府高槻市）－神戸ＪＣＴ（神戸市北区）間は、１６年度内の開通を目指し、西日本高速道路会社が工事中で、阪神間では既に川西インターチェンジ（仮称、川西市西畦野）の設置が決まっている。スマートＩＣは、同社が同市玉瀬地区に設置予定の「宝塚サービスエリア（ＳＡ）」（仮称）に接続する。【山田奈緒】

〔阪神版〕

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宝塚市（南部）から新名神スマートICへのアクセスは、言うまでもなく山手台幹線道路～長尾山トンネルのルートがメインになるので、これは土日祝日の山手台の交通量・騒音や山本駅周辺の渋滞にも大きな影響を与える。

はっきりいって近鉄のほうが阪急よりずっと進んでるね。
噂では戸建は全て土地100坪以上になるという話（菖蒲駅徒歩圏だよ）。

＞戸建住宅・集合住宅からなる宅地開発プロジェクトとして全国初～ あやめ池遊園地跡地開発事業が、
＞国土交通省公募の「住宅・建築物省CO2推進モデル事業」に採択されました。（PDF840KB）

http://www.jpubb.com/press/118685/

景観・環境ガイドライン
・あやめ池をのぞむ景観軸・住民を自主的取組みへ誘導
緑のリサイクル計画



『既存樹木の保全、移植・伐採樹木の再利用』



住民による持続可能なエコ活動推進　戸建住宅・集合住宅における省CO2

・池に浮かべた太陽光発電システム・自然ｴﾈﾙｷﾞｰ（太陽光・風力）利用照明灯
・自然石護岸、湿地の復元・地域特性を活かした設計
・環境と共生する「緑のコリドー」の形成
・街区における省CO2

・マイカー利用の抑制
・エコ教室・住民参加の街区管理
・住民専用のﾎﾟｰﾀﾙｻｲﾄ
・ｴｺｽﾃｰｼｮﾝ・エコ掲示板・電動自転車ｼｪｱﾘﾝｸﾞ・地域エコ通貨
エコ活動メニューとして、住宅やマイカーのエネルギー使用量を申告する『ＣＯ２見える化』や『マイカー利用の抑制』など、②支援ツールとして『住民専用ポータルサイト』や住民で電動アシスト付き自転車を共有する『電動自転車シェアリング』など、③促進ツールとして『地域エコ通貨』を導入し、これら３つの相乗効果で住民自身によるエコ活動を推進させるようなスキームを構築します。 なお、『地域エコ通貨』とは、エコ活動に応じてポイント加算され、街区内の店舗や公共交通機関で利用できるというものです。エコ活動への参画意欲を高めるとともに、マイカー利用抑制によるＣＯ２排出量削減を狙います。