阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

庶民でも楽に購入できる価格、土地建物付きで３５００万以下にしてもらえるとありがたい。

http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより

亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流
れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ
ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。
■ 安全に配慮した車両の導入

http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより

亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流
れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ
ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。
■ 安全に配慮した車両の導入

ﾋﾟｸﾄﾘｱﾙ臨増P21 にて
山部（南海・鉄道営業本部長）より「小林一三(阪急)さんが描いた私鉄のﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙが限界に来ていると思います。
「他の鉄道と決して単純比較するなということであり、近年における大手民鉄のダイヤ改正は一見すると利便性が上
がっているようで、基本は運転本数削減によるコスト抑制が前提になっているから、不便になっている局面が少なく
ありません。それだけになると社内の士気は落ちますが、その連鎖に陥ってしまってるのが阪急とも言えます。多く
は語りませんが。」

山本の山手地域（山手台、山本台、平井山荘その他）、キチガイ売国議員を選ぶ愚民そのもの。
http://www.youtube.com/watch?v=ZEIrSO3i6Hs
http://www.youtube.com/watch?v=tDUJXki6dKo
http://www.youtube.com/watch?v=6-82wo7UNB4
http://www.youtube.com/watch?v=fyMgG9xIvL4
http://www.youtube.com/watch?v=Mk09AwAyEeo

２０１０年２月１０日阪急山本駅前
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684069
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684400

スタートは京都
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9670692
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678279
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678453

どうでもいいけど、家電100万プレゼントとかぜんぜんエコじゃないよねｗｗｗ

エコを謳うなら、植木100本プレゼントとか（庭とグリーンベルトに強制植樹！）、パナソニックの電動アシスト自転車プレゼントして車の利用機会減らす提案したほうがいいんじゃないの。最近も山手台の幹線道路で死亡事故あったらしいね。

人口がとんどん減り現役世代が減る時代に、都心から20kmの山の斜面の土地の価値が
上がる可能性なんてゼロ。
だから損しないのは無理だから、できるだけ買い手の損が少なく抑えられる方法が
今の時代には求められている。
そうすると、売り手は土地資産をもとに安定収益を得られる（売れない土地の塩漬けが防げる）、
買い手は同じ予算でより良い家が建てられる（土地の値下がりを気にせず大きい土地に住める）、
定期借地権がウィンウィンでベストという事になる。
規模が最低5ヘクタール以上（10ヘクタール級が望ましい、街並みが小さいと魅力が半減）で、
土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。

>土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
>得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。

借地代はいくら？
５万以上なら意味ないよ。

http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf

アンケートにお答えください。
Q1 あなたはこの提案に関心がありますか？
   □今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない
Q2 住みたい「住まい」のイメージは？（複数回答可）
パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。
   □①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし 
□②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし
   □③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし  
□④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし
□その他（                        ）
Q3 あなたの希望する敷地の広さは？
   □300㎡（約90坪）未満     □300～500㎡（約90～150坪）
□500～700㎡（約150～210坪） □700～1000㎡（約210～300坪）
□1000㎡（300坪）以上
Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか？（住宅の建築費用は除く）
   □4～6万円 □6～8万円 □8～10万円 □10万円以上
Q5 予定される住宅の建築費は？
   □2000～2500万円 □2500～3500万円 
□3500～5000万円 □5000万円以上
Q6 現在お住まいの住戸タイプは？
   □持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス 
□借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他（       ）
Q7 住み替え予定の時期は？ 
□2年以内 □2～3年以内 □3～4以内 □4年以降
Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか？ 
   □希望する □希望しない
Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか？ 
   □参加する □参加しない

I.　年齢・家族構成
男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。
しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少
なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見
ると、60代以上が32％を占める。次いで50代が22％を占め
る。
これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世
帯が31％を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦
のみの世帯と判断してよいと思われる。

Ⅱ. 関心度
全体の約16％を占める 「今すぐ住みたい」 と約62％の 「いずれ
住みたい」 の2つを合わせると、約78％を占め、「全く興味が
ない」 の約12％を凌いでおり、関心の高さを示している。
アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映
しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味
を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。

Ⅲ. 住まいのイメージ
この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選
択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園
を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ
スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数
があった。
これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、
回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」
を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示
している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目
の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま
た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対
する数も122人と少なくない。
これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは
見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世
代に満遍なく存在していることが分かる。


Ⅳ. 敷地の広さ
希望の敷地の広さに対する質問対しては、300～500㎡ （約
90～150坪） を選択した回答者が約42％を占める。次いで
300㎡ （約90坪） 未満が約23％を占める。現在の住戸タイプ
が 「持ち家」 と回答した層が約53％存在していることを考慮し
てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの
平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の
面積である。また500～700㎡ （約150～210坪） を選択した
回答者も約18％存在し、また少数だが、それ以上の面積に対
する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回
答者の要求がここでも見て取れる。

V. 賃借料
賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料
（4～6万円） を選択する回答者が約43％と一番多い。しか
し、次の6-8万円を選択する回答者も約30％おり、8-10万
円を選択した回答者も16％以上存在している。
またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、
60歳以上においてはやはり40％以上が4-6万円を選択し、
約30％が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、
55歳以上では、約39％が4-6万円を希望し、約28％が6-8
万円を選択している。
これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す
る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社
会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎
え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世
代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・
田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て
も、最も注目すべき市場であるとも言える。

Ⅵ. 建築費用
住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000～2500
万円が約44％で最も多く、次いで2500～3500万円が約
33％。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの
は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 （質、
あるいは広さ等） を持ちたいという層が一定数存在するのが注
目すべき点であろう。また3500～5000万円を選択した回答
者も9％程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者
が占める。この年齢層も2人暮らしが44％を占めるので、こ
の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に
備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。

Ⅶ. 現在の住戸タイプ
現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53％
と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25％を占める。こ
れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資
産を所持している事で住替えが現実として可能であること、
またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、
更に質の高い住環境を求めていることが予想される。
Ⅷ. 住替え予定時期
住替え時期の質問に対しては、49％が4年以降と回答し
ている。2年以内は10％、2-3年以内と3-4年以内は共に
11％であり、前者2つを合わせると20％となり、3つを合
わせると31％となる。これらが当面のターゲットマーケッ
トと言える。

Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無
最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実
に約67％が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関
心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、
これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実
性 ・ 真剣度などが伺える。
4-1-3　分析のまとめ
「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が
「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき
年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮
らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義
と言えるであろう。

つまり、広々とした定期借地は、既存の７０坪程度の分譲地に住んでいる（住み替え可能な不動産を所有している）戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。
だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。

今の阪急不動産の社員は、本当に魅力的な住宅地が何なのかを知らんねん。
近隣にいくらでも手本があるのに、たぶん見とらん。

造成計画も、丸投げしているだけやろ。

ル・コルビュジエの輝く都市的発想が、その後の歳月の経過に耐えられなかったという
ことかな。

その対極を行く、雲雀丘が今なお魅力的な街で、苦楽園も一定の評価を得ているけど、
社徳の無い阪急にはそれがわからんのだろうな。

魅力的な街を作っても
もうからなければ話にならん！

>>691
リンク先のPDFファイルの２ページ目から、既存のニュータウンの問題点と、今なお魅力を
保ち続けている８０～１００年前の分譲地の違いを完璧に分析している内容がありますね。
山手台もそうですが、今阪急がやっているニュータウンは、従来型の失敗例を踏襲する
焼き直しであって、指摘されているニュータウンの問題点を解決する提案ではない事がよくわかります。

なるほど、「山手台は買っちゃだめ」ってことだね。

>>690
需要を探ると400～500㎡で月5万ぐらいかな。
既存の大規模ニュータウン住民が、築30年クラスの古家付60～70坪の土地を売却して
建築費にいくらか充当し、借地料を生涯に渡って支払える水準（現役引退後～死ぬまで）。
まぁ50年定期借地権の場合、権利金にもよるけど年間地代は土地の実勢価格（所有権）
の1.3～1.5%ぐらいが目安だから、5000万の土地だったら月々の地代は5～6万ぐらいが
妥当という事になるね。
阪急苦楽園口から3kmほど登った鷲林寺南町の約150坪の大阪平野眺望有り整形地が
494.44㎡　3,650万
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=465096&tab=1
481.98㎡　4,100万円
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=465095&tab=1
これぐらいの価格だから、まぁ阪急山本から3kmほど登った山手台北部でも150坪で
4000～5000万が地代設定にあたって基準となる水準だろう。

>>695
今のようにハウスメーカーに安く卸売りしたり、細切れにしても高値で売れずに
広大な土地が塩漬けにしたり、あきらめて建売ビルダーに売り飛ばすより、
後世に残る「魅力あふれる街」をつくったほうがまだマシだと思うが。

少なくとも普通のニュータウンとして分譲したら、行き詰るのは確実。
あと数年で従来の分譲地の土地が大量にあまり出すから、割高な価格で分譲しても
もうすぐ需要無くなるし、従来のニュータウンと同じものでは買い手がいなくなる。

割高な坪単価で売る為に区画を細かくしたり（グロスを抑える商法）、
割高ゆえに売れ行きが鈍化して塩漬けになったり、あきらめて最後は業者に投げたり、
土地をさばく為にハウスメーカーに安売りするぐらいなら、大儲けはできないかもしれないけど、
普通のニュータウンとは一線を画する競合しない町並みをつくって、地代で安定収益を
得る方法も悪くはないのではないかな。
広々とした土地を借地にして、阪神の山手台レジデンスのように建物をつけて売れば、
建物部分ではちゃんと儲けられるよね。