阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

とりあえず土地は全て阪急不動産が売るように戻したほうがいいね。
業者に安くまとめ売りして出てくるハウスメーカーのひもつき土地やハウスメーカーの建売。
これが一番いただけない。
消費者から見たら業者には安く卸しているのが見え見えで興ざめすぎる。

高齢化しないニュータウンで有名な山万のユーカリが丘も年間の供給戸数を絞って、買い取り（住み替え）システムが充実している。小学校の生徒数も偏らないとの事。阪急も見習うべきところあるんでは。
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol04.html
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol02.html

基本的に今も阪急関係者は小林一三の功績や過去の栄光、ブランドにあぐらをかいている。

バブルの失態を真摯な態度で反省せず、未だに自分たちが同業の中で一番偉くて、
他社から学ぶものなど何もないと自惚れて勘違いしている。

甲陽園目神山町に分離発注で家を建てた人のブログ
ttp://crowsnest.cocolog-nifty.com/pta/2008/11/post-a479.html
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＞　昔、阪急百貨店に卸しをしていたり、小売店をしていた者としては、阪急の体質が大嫌いなのであまり行きたく＞はない施設です。
＞
＞　百貨店で言えば高島屋も最悪でした。丸井も最低です。これらの何が悪いかと言えば、表面はお客様が大事とい＞いますが、実はとんでもなくバカにしいます。それから、仕入先など我々には実に高飛車で自分達が一番偉いと心＞底思っているんです。商品なんかどうでもよく儲かるか儲からないか？客がお金を落とすか落とさないか？自分達＞の言うことを聞くか聞かないか？まあ、この3点が最優先な訳です。

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/280D20E7D504761749256EE600311749.pd...

＞山手台物件の販売状況は，次のとおりであった。なお，平成８年９月期の 販売区画数には，
＞積水ハウスに対して２１区画を卸売価格（代金５億２４９４万５０００円）で販売した分が含まれるほか，
＞幸和不動産は，上記販売区画 数とは別に，兵庫県に対し，震災者用の賃貸住宅地として７２区画を
＞代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。
＞（甲Ｂ３２号 証の３，６，３６号証の３，６，３８号証の５，３９号証の３）

これを見ると当時の積水ハウスへの卸売価格（たぶん山手台東かな）は1区画2500万円（21区画で5億2494万）。
70坪として坪単価35万。当時の一般への販売は坪90～100万ぐらいだったから4割以下。
そう考えると、今ハウスメーカーが建築条件付きや建売で売っている宅地も、一般への販売価格と比較すると
相当安い値段で売却されたものと推測せざるをえない。

それ、たぶん間違い。

>>震災者用の賃貸住宅地として７２区画を代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。

から計算すると、こちらも1区画2500万円前後でこっちも坪30万台になるけど（以前の山手台は1戸あたり70坪平均なので）、実際には69万円となっている。だからここで表示されている区画は、おそらく実際の土地区画数とは異なる単位。おそらく積水ハウスに販売された価格も、震災復興住宅用の土地と同レベルの坪70万前後と思われる。まぁ一般に販売されている値段の7～8割って所だろうね。現在HMが販売している土地の阪急からの売却価格も、たぶんそんなもんかと（一般販売価格の7～8割）。

聞くところによると、現在約１２００世帯らしいです。
計画戸数が３２００世帯なので、進行度は４割弱でしょうか。
マンションがあとどれくらい計画あって戸数がどれくらいなのかわかりませんけど、
宅地は年間５０画地ぐらいが無理のない適正なペースじゃないですかね。
それ以上のペースになると、HMや他の業者に転売しないと捌けないと思います。
そうすると同じHMの家が並んだり建売の比率が高くなったりして街並みが崩れやすいですね。
個人的には、計画戸数を1割ぐらい減らして、もう少しゆとりある敷地を増やした方が
北部は良いと思います。２丁目と比べると４丁目はコミュニティロード沿いの家と家の
間隔が少し狭くなっているのを感じます。

墓地にしてくれると、ありがたい。

確かに。
墓地だったら十分需要あるんじゃないかな。

少子高齢化人口減少による家余りまくり時代になる前に売り抜けようと質より量に走るか、
ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

後者を希望します。

>ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

そんな魔法があれば、とっくにやってるって。
最終的にはディスカウントして売り抜けるんじゃないの。

>後者を希望します。

って？
買うつもりかwww

山手台の宅地はもともと販売当時（平成5～8年頃）は原価が坪単価100万超えてたらしいね。
それが80万とか90万とか赤字でしか売れなくなって、それでも売れなくて潰れた。

競売で入札がなかった幸福銀行の持分（残っていた山手台全体の半分ぐらい？）を山手台分譲再開前に
阪急が一括で安く引き取っているとはいえ、それでも現在でもなんやかんやで50万は超えてそうだね。
どうやっても赤字？　なかなかモチベーションは上がらんだろうね。

いずれにせよあと10年でここ数十年で開発された住宅街の
家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。

>>635

そんな無駄なシステムにお金かけるより、適正価格で販売するのが最良の方法。
”宣伝”や”無駄なシステム”は不要です。

>>626
間違ってるよ。
宝塚市のホームページで山手台の地区計画を見たらわかるけど、
震災住宅（県営切畑住宅）の所の街区は2.2ヘクタール。
つまり22000㎡ね。宅地割合を7割として15400㎡。
それで18億0970万だから、㎡あたり11.75万。坪単価38万。
やはり、坪90～100万で宅地販売していた時期に業者には3～4割の値段で
卸売していたと思われる。

>土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。

そんな仲介手数料が無料の物件なんて、営業も気合が入らんわな。
それに、売りが阪急、買いが他の不動産会社なら
だれが買い方の手数料を負担するねん。