阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

阪急六甲から２ｋｍほど登った山手にも、大月台という夜景や眺望や街並み
の綺麗な新興住宅地があります。
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040031225.html
ここは現在の分譲価格は＠５０万円ほどなんですが、
駅に近い篠原本町や赤松町などの閑静な一等地は＠１２０〜万円ほどですので
坪単価はだいたい４割といった所です。

普通はこんなもんですよ。いくら眺望や街並みが綺麗でも、坂を２ｋｍも
登った所が駅近と殆ど同じ値段なんてありえません！
しかも山手台は、グループ会社への不正融資事件で社長が逮捕された幸福銀行（経営破綻後、吸収され現在の関西アーバン銀行）関係が手かげていたという
暗い過去を背負っています。安売りする理由はあっても、わざわざプレミアムを付けて高くうるような要素は全く無いです（笑）

ラビスタだって昔は、６０００万〜１億超えでしたが、今は２０００万〜とかでしょう。眺望やら街路樹やら公園やら歩道やら街並みやらの価値なんてそんなもんですよ。

悪い点

・駅からめちゃくちゃ遠い上に坂道
・高圧線が近い
・防災マップで危険区域に設定されており、土砂災害のリスクがゼロではない
・徒歩で気軽にいける買い物施設がコンビニのアズナスしかない（工区によってはここすらかなりしんどい）
・ダンプやバスや中山台や北部地域（西谷、川西、猪名川）からの自家用車が幹線道路を通過しまくるので言うほど静かじゃない
・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ）
・週末の日中は渋滞しまくる

良い点
・街並みが綺麗
・公園が多い
・山に囲まれているので緑が多い
・眺望や風通しが良い

もともとタダ同然の価値しかなかった山深い所を造成した宅地ですからね。
バブル期造成の損分を取り返す為に、見栄えだけはよくして無知な人々に
抽選小出し商法で可能な限り限界まで高くして売る分譲計画でしょう。
しかし馬鹿な消費者は減っていますし、今は駅近が当たり前の時代ですから
山の上でこんな価格でうまくいくとは思えません。

http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm

　幸和不動産の破綻で頓挫していた共同事業者の阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。阪急では２００６年３月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。

　阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、１９８６年から阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて３２００戸強を造成する計画だった。 しかし、６００戸程度の分譲が進んだ９９年８月、幸福銀行の経営破たんに伴い幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約１２０haの未造成地は放置されていた。

販売員の方も「我々も値段を見てびっくりした」といってました。

はっきりと
「駅からこんだけ離れてて坂でこの坪単価はアリエンワ」
といってやりましょう。
ここは人気があって売れてるとか抽選必至とか色々あの手この手で
セールストークとハッタリをかましてくるだろうが惑わされてはいけません。

値段が納得できなければ買わなければ良いだけです。
高い、高いと言ってる方々は、安ければ買いたいと思っている人たち
なんでしょうね。

世間には、逆に値段が安ければ買わないという人もいます。

そういう態度だから、分譲には苦戦するでしょうね。
しょせん営業マンなんてたいしたことないリーマンなのに、うちは大手で
富裕層の方々の顧客が云々なんだのと虎の威を借る狐が多いでしょう。
無能リーマンの分際でｗ
高いというのは金額ではなく、坪単価ですよ。
ローン組まずに1億キャッシュで家に使える人間でも、山手台の北部地区が
坪60万とか70万だったら「アホか」と鼻で笑うでしょう。相場知っていれば。
雲雀丘から清荒神（川面）までの阪急宝塚線の長尾山系山手地区は、駅に
近くて（8分以内）閑静で交通量が少なくて坂がきつくないところで上限が
今の相場で80〜90万円、徒歩20分以上も登るような僻地は〜40万台ぐらいまで
落ちるのが常識ですよ。

ちなみに雲雀丘花屋敷から2kmも登ると、宝塚造形芸術大学や長尾台も
軽く超えて万願寺、ふじガ丘の入口まで行けますよ（笑）
山手台の真ん中より上の分譲地というのは、本来それぐらい辺鄙で
資産価値が見込めない場所なのです。
山本は丘というより山に挟まれた谷間でブランド的には雲雀丘に
全く及ばないのに、こんな強気な値段設定でも釣れると思っているようでは
決定権を持った責任者が馬鹿という事でしょう。

営業マンは、買えない人には売りませんよ。
高級住宅街は最初から高級住宅街では無く、高くても買える人達が
買うから高級住宅街になるのです。

土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
ものでは無いです。その土地を売る人と買う人の間で値段がつきます。
相場というのは近隣の取引価格になります。

山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
を高くする必要があるのです。

松下興産は北六甲台でそれと同じ事をやって大失敗したんだよねｗ
今は坂道や駅遠は全くトレンドやニーズとは掛け離れた忌み嫌われる要素。
うまくいくわけがない。
まぁ怒涛の広告、コマーシャルと小出し作戦で洗脳できるか見物ですな。

茨木市にも山手台という所があって、バブル期には高級住宅地として
持て囃され一億円超えの物権もかつては多く販売されたのですが、
今は土地は悲惨な値段に落ち込んでいます。
宝塚の山手台と開発規模もロケーションも大阪からの距離もまるで
そっくりな所ですよ。昔より無知な消費者は減っていますから、
イメージ広告と外面だけ整える方法では早い段階で無理が生じて
限界を迎えるでしょう。。。

>>72
同じ茨木市の彩都はどうなん？
坪単価55万から60万で、土地55坪、建物35坪、外構込みで5500万から
売ってるよ。
高級住宅街っていうイメージでは無いけれど。

山手台も高級住宅街で無くてもいいじゃん。

＞山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
＞を高くする必要があるのです。

３０００万台から土地が買えて建売まで予定されている新興住宅地ごときが
いつから高級住宅街になったんだ？
「高級住宅街」って随分敷居が低くなったんだね（笑）
彩都もさっそく高級住宅街入りしているのかな？

あんたもいってるように高級かどうかは確かに価格とは関係あるよ。
坪単価は関係ない。ビバリーヒルズなんて日本の地方都市郊外より坪単価は
安いからな。山手台でも区画平均１５０〜２００坪で分筆禁止にして
６０００〜７０００万とかで売れば、その街区は高級住宅地と呼べるだろう。
なぜならグロスが大きくて貧乏人が買えない（ローンが組めない）価格帯となるから。逆に家と建物あわせて６０００万程度で建てられるようにする為に、
６０坪３６００万円等で販売されたら、上記より坪単価が高くとも高級でもなんでもない。ただの坪単価ボッタクリで庶民的な価格の住宅地。

>>73
彩都は評価が難しい。
モノレールを駅として扱うと楽に徒歩でいける宅地も多いから、そこに
関しては利便性が良いともとれる。
それと人口5万人が埋まって中に色々商業施設や生活施設が出来たら、
通勤者はともかく家族は彩都内である程度生活が簡潔する利便性が
えられる可能性があるからな。
一方で地理的に見れば、茨木市山手台よりもっと奥で辺鄙な場所と
捉えるむきもある。
まぁでも彩都もデベの根付けは酷いね。

http://www.mitsuihome-west.com/takuchi/fudosan/97.html

これ三井ホームの建築条件付きだけど坪単価50万で何ヶ月も前から
ずっと出てるけど全然売れないねｗ　これが世間の評価でしょう。
次に分譲される４−２区はこの山手台中学校がある山手台西より
500メートル以上さらに登ったより不便なところですよ。

>相場というのは近隣の取引価格になります。

これ読むと、たぶん中山台ニュータウン（五月台、桜台）の値段を
参考にして阪急不動産は価格を決めたって意味なんだろうけど、それは
かなり痛い勘違いだし相当な無理がある。

中山台ニュータウンは造成時期も関係して、2万人規模の山の上の街しては
破格の生活インフラ（幼稚園、コープこうべ2箇所、ショッピングセンター、
無料ショッピングバス、郵便局、銀行2箇所、郵便局2箇所、飲食店、酒屋、
交番、消防署、図書館分室、コミュニティセンター、医院、テニスコート、
フィットネスクラブetc）
が整備されているので、例外的に駅から死ぬほど遠い山の上でも比較的地価の
高さが維持されているわけで、その価格を山手台に当てはめることはできない。
もし中山台ニュータウンから上記の施設が全て消えたら、地価はまたたくまに
30〜35万程度まで下がるのは明白だよ。

中山台ニュータウンは、通勤している世帯主以外は贅沢を言わなければ
1週間下界に全く降りなくても生存が可能な住宅地。言い換えれば高齢者が
クルマの運転ができなくなってもなんとか生活ができる。
一方で山手台は生活インフラが無いので、常日頃から下界との行き来が
必要不可欠な住宅地。クルマの運転ができなくなったら致命的な不便さ。
全くといっていいほど状況が異なる。

山手台の幹線道路は、住民の生活道路のみではなく宝塚市の南北の
大動脈になっていますので、四六時中通過交通に使われているというのは
見逃せない事です。当然ですが大型ダンプやトラックも荒々しい運転で
通っています。

最も重要なのは、この通過交通が増える事はあっても減る事はありえないという点です。

第二名神が開通（2019年予定）して宝塚市北部にインターが出来れば、当然
山手台の幹線道路は宝塚インターから南部地域に向かう道路として役目を果たす事になります。北部地域に宅地開発がなされ、北部の道路が整備されると
猪名川町や西谷地区からの交通はますます増える事になります。
南部から第二名神へ向かう交通需要も当然生まれるでしょう。
交通量や渋滞に伴う騒音や排ガスは今どころではなくなる可能性が高いですよ。

永住環境として山手台を検討している方は、じゅうぶん考慮して判断するべきです。現時点でデベロッパーが設定している価格は、これらが反映されているとは到底思えません。

阪急が名塩でやってるフォーハンドレッドガーデンズ。
ああいうのこそ山手台でやるべきなのにね。
もうちょい敷地広くして区画数の規模も大きくして。
あるいは山の斜面という天然要塞的な地形を生かした
無人管理可能なセキュリティ重視のゲートコミュニティをつくるとか。

普通駅や商業ゾーンから離れて不便な山手に登ると閑静になるのは常識。
しかし山手台に関しては不便なのに、トンネル関係の交通で山を登っても
あまり閑静ではない。なにかオリジナリティや付加価値が必要。

日本一のブランド六麓荘だって、芦屋の住宅地の一等地（大原町）と比べると
地価は半値以下だよね。JR芦屋駅徒歩30分以上の坂の上なんだからそれが当たり前。

山本の駅近と変わらない値段で山手台を売ろうとする阪急は非常識、強欲という他ない。買う人がいる値段が適性価格とか抜かしているが勘違いもいいとこ。
そうやってバブルの時にデベが高値で売りつけた土地が下落しているでしょうが。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32346/res/45-45

ここに書いている人がいるけど、山本は住宅地として特別にブランドがある所ではありませんよ。植木産業の町で谷間の立地で、南側に被差別【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】もあったところですし周辺の駅より相場が高くなる理由や根拠はありません。

http://www.toshohouse.co.jp/yamamoto/detail/sale_tochi.php?RibNo=1H670...

東南角地が坪＠50でも全く売れないのに、アホな値段を付ける
強欲なアホ売主の図。この坪単価で売れると本気で妄想しているんだろうかｗ

山手台は時代のニーズに合わなくなっているのではないでしょうか？
今時駅から遠くてアズナスしかない山の中腹を平地と同じ値段で買う
物好きはそんなにいません。
造成途中の未分譲宅地を最後まで予定通り販売するのは無理でしょう。
ちゃんと植林して自然に帰してほしいものです。
宝塚市もきちんと阪急さんに固定資産税課税して！

>>70
＞土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
＞ものでは無いです。

日本の大都市圏ベットタウンで、駅近の閑静な一種低層住宅地に対して
同じ駅から1.5〜3kmも山を登らないと辿り付けない不便なエリアでも
殆ど坪単価が落ちないという例があったら教えて。
日本全国探しても一箇所も無いでしょそんなとこｗ

「駅近」住宅地の上昇際立つ…国税庁が路線価公表
http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20070801p202.htm

さらに「都心回帰」が、「駅近人気」に拍車をかけている。
不動産経済研究所大阪事務所は「少子高齢化で、かつて人気があった郊外の広い家より、通院や買い物に便利な駅に近い場所の需要がますます高まっている」と指摘する。
その傾向は、新駅周辺で顕著だ。
JRさくら夙川駅(兵庫県西宮市)近くは3月の開業前の評価にもかかわらず11%上がり、昨年開通の近鉄けいはんな線・白庭台駅(奈良県生駒市)付近は12%上昇した。

高齢化を迎えるこれからは、ますます駅近の人気は高まっていくでしょうね。

山手台に関しては、ひとつアドバイスすると渋滞の問題を甘くみないほうがいいですよ。

週末は大阪平野から北部にゴルフやらレジャーやらに行く客や帰って来る客やらで、山手台の幹線道路や旧176近辺はごった返しています。

車がありさえすれば生活は便利と考えるのは間違っています。
山手台でも駅から10分以内に歩ける所（ジオグランデができるあたりとか）はマシですが、歩けない場所は悲惨ですよ。

人間いつまでも車が使えるわけではありませんしね。

渋滞や排ガスをさらに悪化させる可能性がある新名神の動向も注意されたほうが良いでしょう。渋滞対策については、阪急不動産さんにしつこいぐらいよく確認されたほうがいいと思いますよ。

それと山本は平地にこれからもマンションや宅地はどんどん増えるでしょうね。
植木畑の住宅化はまだまだ進むでしょう。
そういう意味で、山の上の住宅地である山手台は資産価値は低い（下がる恐れが高い）と言わざるをえません。
眺望や夜景よりも、生活が便利かどうかのほうが評価にあたって遥かに重要な時代なのですよ。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/
第二名神高速道路
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=100&...,3&KGTP=1,2,3&SKEY1=%91%E6%93%F1%96%BC%90%5F%8D%82%91%AC%93%B9%98H&SFIELD1=HTGN&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&SORT=0

山手台は焦って買っては駄目な分譲地ですね。
はやくしないと良い所は無くなりますよといったセールストークに
騙されてはいけません。デベロッパーは、どうにかして大量の土地を
可能な限り高く売る方法を考えているわけですから、鵜呑みにすると
馬鹿を見ます。

バブルのつけで破綻して売れなくなって放置していた宅地であり
まだまだ腐るほど造成中の区画が残っていますから、全工区が
出揃ってからでも遅くないでしょう。
その時に適性価格に正さざるをえなくなる可能性が高いと言えます。
供給が需要を上回る土地余り状態となり、買い手市場になりますからね。
デベロッパーはそれを恐れているがゆえ、抽選などの演出を行いまるで
人気があり競争率の高い希少土地（実際には膨大な分譲予定地が余り
まくっている）であるかのように見せ、錯覚を起こした消費者に超強気な
値段が妥当であるように思わせているのです。

結論から言うと暫くは静観するのが賢い方法です。
地価下落が止まり反転したというのは、あくまで利便性に優れた大都市圏の
駅近の立地の事であり、山を切り開いたニュータウンやバス便の類はまだまだ
下げ止まらないでしょうからね。

このあたりは、しばらく様子を見た方がよいというご意見が多い中、
我が家の子供や親の年齢を考えるとそろそろ購入時期かと思って検討しています。
駅から遠く商店もないのはネックなのですが、通勤通学に便利な場所ではないかと思っています。
兵庫県のニュータウンの中ではどのあたりが検討地域かご意見あれば
投稿お願いします。

>89
たしかにね。販売員の方が言うには10年くらいかけて売っていくと
言っていました。確かにそのころには安くなってるかもしれませんが、
その頃まで待てないので私は別の場所を探そうと思っています。

>>89
ニュータウンを希望されるというのは、自分とだいたい同じ時期に
引っ越してきてこれから小学校に入学する世帯が多い（先住民が少ない）
ところに住みたいという意味でしょうか？

それでしたら70〜80年代に分譲された「古いニュータウン」は対象外
になりますね。

現在分譲中（分譲予定）の大阪都市圏大規模ニュータウンは、平野の中にある郊外住宅地かかつてのニュータウンよりさらに外れたド郊外になってしまいますよ。
西宮名塩バス圏、神戸市北区の神鉄沿線、能勢電沿線（川西市、猪名川町）
三田、彩都、箕面森町あたりでしょうか。しかしこれらの場所は
あまりお奨めしません。とにかく都心へのコストがかかりすぎます。
交通費の出る通勤者は良いかもしれませんが、家族はね…

個人的には前から住んでいる人が結構いる場所でも別に良いと思いますけどね。

http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.385723&spn=0.01705,0.028925&z=15

この画像を見ると、ふじガ丘とだいたい同じようなロケーションだとわかりますね。長尾山系の山中に位置しています。因みにふじガ丘は100坪3000万円ほどです。下界に下りないと生活できないのは同じ。

山手台とふじガ丘の間にあるあたりは数年おきに山火事が発生して燃えていますので、山火事のリスクもあまり甘く見ないことですね。
ここの山は本当にしょっちゅう燃えていますので、山火事なんて人事なんて思わないほうが懸命です。

http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html

これが山手台という立地の現実です。
不人気ナンバーワンの宝塚切畑（新築）0.1倍というのは
言うまでもなく山手台北公園の西側にある県営住宅（復興住宅）の事です。

大金出してローンを組んで家を建てて住んでいる人は、後悔したくない
思いもあったり、自分の選択や買値は正しかったと思いたいので、なかなか
本音は言えないものですが、止むを得ず山手台（差別化の為にいやらしくも
県営住宅のところだけピンポイントで住所、地名は切畑になっていますが
実際の場所はもろに山手台です）に住む事になった人々の意見は以下の
ようなものです。山手台は不人気（賃貸募集の場合、最低倍率を記録）
かつ、住んでいる人達の
評判もかなり悪いというロケーションを、無理やりデベがブランド商法と
広告戦略でありえない値段で売っているという事がよくわかります。

http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＊不便な所に転居して仕事が全く見つかりません。早く就職したい。
＊30年余り住んでいた場所から離れて７年が経ち、長い気がする。以前だと一歩外に出ると顔見知りばかり、買い物も生活圏だったが、今は苦痛である。
＊知り合いがみな神戸なので、こちらのこと、よく分からない。
＊交通機関をもう少し、例えば、バス停を近くするとか、今のままでは、だんだん高齢になりまして、又病人で
は歩行がつらいときもある、ついタクシーを利用したくなり、買い物にしても、帰りは重くなり、住宅内のどこかに県住専用のバスでも通していただければといつも願っております。お年寄りの希望でもあると思います。とにかく山本駅まで行くのが苦痛に思います。年寄り一人一人が書でも書いて、阪急バス様でもお願いしたい気持ちです。
＊精神的フォロー。健康面の癒しの面で、みどりを多造園関係、花壇等も必要。
＊住宅からバス停までが坂で身体的問題が大きい。今後高齢化につれ外出が困難になり、孤立となる。不便な場所内を通る小型バスの運用が欲しい。駅構内もエレベーター施設が進みありがたいことですが、駅までが困難。交通費がかかり、通院にも大変。
＊今の団地には、独居の年配の方が多く、駅も遠いので、バス停がもう少し近くにあったり、ボランティアで病院の送迎とかやってほしい。一定の条件の方しかヘルパーとか利用できないのも大変そうです。お買い物とか、日常で大変な事が多すぎる。建物もゆがみやヒビとか築10年であまりにも多いので、一度しっかりと点検してほしい。淡路島とか台風で大変だったところの方も、老人だけの御住まいの方にもう少しちゃんと細かく対応してあげてください。私たちも沢山助けて頂きました。何よりも落ち着ける場が見つけてあげれたら復興の始まりだと思います。宜しくおねがいします。
［特に、切畑県営（阪急山本駅の北方）は、あまりにも生活に不便である。］

震災で被災されて実際に山手台で生活されている方々の意見は
参考になりますね。変なバイアスがかかっていませんから。
デベロッパーが儲ける為に事業として無理やり山を切り開いた
住宅地に、全ての用事に自家用車を使う事を前提に住まう
というのは、本当はロハスやエコとは程遠い生活なんですよね・・・。
大事なポイントです。

山手台を朝の6時台に散歩していると、いつも中山桜台方面から巨大な
白ベントレーが山手台の幹線道路を通って下界に下りていきます。
ああいうのを見ると緑豊かな山の中の住宅地＝ＬＯＨＡＳピープルではないね。
むしろ真逆と言えるかも。休日は平気でゴルフに行くようなオッサンも多いしね。箕面森町を大阪ロハス生活とかいって売るような馬鹿げた矛盾にデベ各社は気付いてほしい。山手台もでかい排気量の車や燃費の悪い外車を複数台所有している人がかなり多いですよ。バス使わないで、マイカー通勤や車で駅まで送り迎い（通勤、私学、幼稚園）の人が多い。緑豊かな住宅地に住まう、緑が好きなんてのはゴミゴミした環境に住みたくないという誰もがもっているエゴであって、スローライフや環境意識の高さでもなんでもないのです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/LOHAS
※環境と健康に関心、社会に対する問題意識、自己啓発・精神性の向上に関心が高く、実際の行動に移す人々

現場を見に行ってきました。
四方を高圧線に囲まれていてびっくり！
幹線道路の交通量はかなり多く、あまり閑静な感じはしません。
確かに既存の分譲区はスノッブな雰囲気ですが、土地の
価値が低い場所に無理やり高級テイストな味付けを
している感は否めませんでした。
駅からの距離や社会資本（生活インフラ）のお粗末さを
考慮すると、実質の資産価値は低いのではないかと思います。
過剰供給後にしばらくすると値崩れは必至かな？

山手台はこれからCMもお盛んにやっていくようですョ。
本当においしい、これからの資産価値が高い物件はCMや派手な
広告戦略など展開しなくとも、掲示板で盛り上がることも無く
水面下で事を終えます（ジオタワー西宮北口etc）。
わざわざ小出し商法で10年もかけて販売する計画にしてみたり
広告やテレビCMに力を入れたり、とってつけたような高級感を
施したりするのは、もともとその土地が持っているポテンシャルが
低いからに他なりません。
本当にいい土地は、宣伝など必要無くあっという間になくなります。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47871/
No.02 by 匿名はん　2005/07/18(月) 15:47

阪急電鉄グループはバブル期に仕入れた塩漬けの土地をいっぱい持っています。
処理するには利益いっぱい出さないといけなくて大変なんでしょう。
また、適法に建築するマンションに対してあまりに権利（言いがかりに近い）
を主張するのはいかがなものでしょうか。あんた金が欲しいんだろう。

ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか自家用車が運転が使えなくなっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいでも適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。

ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか老衰で自家用車の運転が困難になっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいで適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。

西宮に甲陽園目神山町という住宅地がありまして、まさに山の中にある
お屋敷町でいわゆる環境（眺望、空気、自然、雰囲気、街並み、豪邸の数）は
関西でもトップクラスに素晴らしい所なんですが、長年住んでも
出て行かれる高齢者が大変多いです。
いわく「永住するところじゃない」「山の中でいくらなんでも不便すぎる」と。
嫌々住んでいた人々ではないですよ。当初は「こんな素晴らしい所はない」と
喜んで引っ越してきた裕福な方々ですよ。
人間誰でも老います。
山手台も皆さん現役時に買われますから、車があれば山手で生活施設が
なくとも平気平気と楽観視しがちですが、結局それが間違いだと知る事に
なる可能性もありますよ。

全く同感です。
私も大阪に近く通勤通学に便利じゃないかなど思っていましたが、
親に、永住するつもりなら自分の足で歩いて買い物や病院にいけなくては
暮せないと言われ、考え直しました。
阪急沿線大阪に近く、現役時代は交通はなんとでもなる、山の上で緑が多いイメージ、町並がきれい
などいいところも沢山あるのですが・・・

このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？

まとめ

良い点
・公園や植栽が多く緑比率が高い
・絵になる坂の街並み
・夜景や昼間の眺望が良い
・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い

悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない
・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者）
・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り）
・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険
・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞
・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる
・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している
・東西南北に高圧線と鉄塔がある
・大雨時の土砂災害のリスクがある
・近隣は山火事の名所でリスクがある
・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ）
・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い
・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり
・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる

>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。

中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・

通勤・通学
・阪急
　バスで駅までは、山手台の方が早い感じ
　中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる
・ＪＲ
　ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。
　駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。

・買い物　車が基本でしょうか
　コープ周辺の物件なら歩いていける
　無料お買い物バスが１時間に２本が動いている
　山おりたところのマンダイ、ダイエー

トータルで考えて、
　古いけどある程度成熟している中山
　新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台

　　あとは好みの問題かもしれません
　　
　　山手台も少し安ければなぁと思います。
　　チラシで見ていると
　　山手台坪５５万〜６０万（建築条件付）
　　中山４５万〜５０万（建築条件無）
　　です。

山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って
取り戻そうというガメツイ戦略。
私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万
歩けない所で40万でしょう。
60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも
ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。

山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、
これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。

宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも
数日生存できるかという事に関しては

中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。

中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド）

ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾）

逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド）

山手台（小中、コンビニ）

ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。
現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。

宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、
どの辺りのことでしょう。
よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。