阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

標高200m以上のエリアは全戸100坪以上、全戸眺望有りにするべきですよ。
そうでもしないと何もメリットが無い。

阪神間はいくらでも眺望有りの中古物件が転がってるのに、駅から遠くて買物や
生活不便なのに眺望も広い庭も無い家なんか今時誰が買う？

完璧な眺望（視界を遮らず大阪平野一望）がある物件なら80坪でも良いんじゃない。
逆に山の上で不便なのに眺望が臨めない区画なら最低100坪は欲しい。

>>550
最近の街区は土地の平均面積が小さくなってるだけじゃなくて、
造成工事も以前と比べるとコスト重視でだんだんこだわりが
なくなってきている。
山手台西2丁目などで導入されている化粧擁壁、電線の一部地中化、
凝った街路灯などが最新の街区ではなくなり、継承している特徴は
グリーンベルトだけになってしまった。
にも関わらず西2丁目の仲介相場よりも、最近の街区の販売坪単価
の方が平坦な整形地どうしで比べると10万ぐらい高い。
駅からも遠くなり高級感も著しく減ったのにね。
コストパフォーマンス悪すぎだし、強気の値段設定に問題有り。

現在、大都市の通勤圏では土地探しから始めた人々も最終的にその５０％以上は、
新築分譲戸建住宅（いわゆる建売り）、中古戸建、新築マンションを購入している。
大都市圏における大手ハウスメーカーの顧客は、土地持ちが９０％以上。
一言で言うと、一次取得で土地から買って注文住宅を建てるというのは、ひじょうに
困難という事であり、逆に言えば、土地から売るのがメインの王道的なニュータウンは
（都市圏の人口増加と土地神話がまだ成立していて土地を買えば必ず値上がりで得した
インフレ時代の産物）既にビジネスモデルとして終わっているという事。

現在は建売をメインにしなければ、1000単位の区画をさばくなど現代では不可能。

山手台の場合は、1割ほどは金持ちの買い替えを対象にした広くて眺望のある土地分譲
（100坪～）にして、残りの9割ほどは建売住宅にして二極化しないと事業の完遂は
難しいと言わざるを得ない。
ただし建売は駅徒歩圏の便利な場所でも常に供給があるので、あれだけ駅から遠いとなると
建売でも土地は60坪以上無いと厳しいだろう。

子育て層よりも、定年退職が近いリタイヤ層をメイン顧客に考えたほうが良いと思うね。
特に中央公園より北のほうはね。立地的にね。

建替えより買い替えは引越し回数や負担が少なくてすみますから
年配の土地持ち戸建居住者はねらい目かもしれませんね。
一箇所ぐらいは、別荘やセカンドハウスやセカンドライフ用に
適した街区を設定すれば面白いかもしれません。
木を通常の街区の5倍ほど大量に植樹して、鬱蒼とさせて。

山手台の特徴は、最近の分譲地にしては広い平均70坪（斜面を含まず平坦部分のみで）の街並みだったはず。それが最近造成している街区では失われ、平坦部分60坪以下の土地が多くを占め、一気に普通の住宅地になり魅力が薄れてしまった。生命線である整形平坦地で平均70坪のクォリティは維持するべきだった。

今でも一応200㎡以上の土地が多いよ。
確かに平坦整形地で70坪以上は減ったし、平均面積は下がったけど。

区画の広々したエリアが今後に期待できるかは分かりません。

通常の宅地と違いグリーンベルトがあるので実際に自由に有効利用できる間口や奥行きは減る。面積は60坪以上でも平坦部分が半分ぐらいしかないような法面で面積を稼いでいる土地が増えたのは明らかにマイナス印象。不況とはいえ、やはり全体のコンセプトは貫くべき。街区の総区画数の70%程度は平坦部65～75坪程度の宅地にして、平坦部80坪、90坪、100坪オーバーがそれぞれ総区画数の10%ずつぐらい設定されているのが理想。

不動産取引価格情報（駅勢圏）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html

平成21年第２四半期・山本(兵庫)駅周辺・住宅地

宝塚市山手台西 ¥21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -

平成21年第１四半期・山本(兵庫)駅周辺・住宅地

宝塚市山手台西 ¥31,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台東 ¥20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -

http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/39452144/photo/
http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/39452144/
凄い眺望、凄い家

山手台も眺望とれる大型敷地にこれぐらい「ヤバイ」モデルハウスを建てたら不便さを割り切ってていいのに。

山手台のアイデンティティだった化粧のひな壇と掘り込み車庫の標準装備宅地を
完全にやめたのは失敗だったね。

西４町目ではこれらがなくなって、印象的に従来の山手台とは統一感の無い
全く別の特徴無い町になってしまった。

人によってはわざとらしさを感じて不評だったのかもしれないが、擁壁の
こだわりは復活させるべきだと思う。あれが無いとどうにも発信力が無い。

擁壁のデザインを初期の山手台と合わせる必要ないと思います。
むしろ街区ごとにそれぞれ特徴を出したほうが選べてよろしいかと。
ただ、今時コンクリートむきだしの意匠はどうかと思いますねー・・・。
安藤忠雄じゃあるまいし。エコや山の緑のイメージとも相反するし。

オアシスマダー？

兵庫県の資料「２０４０年兵庫の姿を考えるために」より
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000140179.pdf

＞新規大規模開発は打ち止め・今後は、彩都、山手台といったような
＞大規模な新規開発はなくなっていく方向。 （⑳阪急不動産㈱）

やっぱり阪急自身も、山林を切り開く大規模ニュータウンは
高度成長期にしか成立しえない既に終わった昭和のビジネスモデルだと
実は気付いてたんだな。

同じ擁壁を殆どの宅地に標準装備にして分譲するのは、百害あって一利無しですよ。
画一的などこかで見たような住宅ばかりになる。
基本的に擁壁無しで分譲して、そのぶん数百万（擁壁代）安く売るのが一番良い。
擁壁を無くせば、擁壁を設けるにしても（同じデザインにはならない）法面を活かすにしても、
土地購入者がそれぞれ個性を出して各々工夫をこらすので、結果としてニュータウンにありがちな
不自然な画一的な街並みにはならず、魅力的な街並みになる。
参考
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911110000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911100000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911120000/
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/knowhow/exterior_02.html

そうね。
どんな素晴らしい建築でも、お隣や周辺と全く同じ擁壁の上に乗っかってたらしらけちゃう。
各家のセンスにまかせるほうがいい。15年後の街並みも自然なものが出来上がる。

山手台の公園とかメインの幹線道路沿いの歩道脇の宅地で
使われている御影石乱貼りの擁壁、あれは良い。
あれを宅地の擁壁の標準にすれば、かなり見栄えも
よくなって好評になると思う。

宝塚郊外か豊中近郊で物件をさがしています。山手台は、眺望が魅力だけれど、眺めは一年もすれば飽きちゃうとか。眺望だけで暮らしていけるはずもなく。それならば、やはり、都心に近い豊中かな。

>>571
積水ハウスがここ数年で販売した武庫山の分譲地は、天然の石をうまくつかった擁壁や
電線の地中化などで、従前より宅地の価値を大幅に向上させる事に成功している。
http://www.sekisuihouse.co.jp/eco/eco2006/pdata/society/town/town02.ht...
山手台もこういうのは取り入れたらいいと思います。

>>572
山手台の良さは、眺望以外は、区画整理された散歩しやすい歩きやすい道路や歩道、
大きい公園と山の緑、開発スケールの大きさかな。
多少の利便性の低さと都心からの距離や時間が許容範囲なら、山手台を選ぶのも
悪くない選択と思います。

今でも大阪通勤圏の空家率は全国平均より高いし、あと10年で空家率は20%超える。2040年には40%というノムラの予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf

こんな状況で、これから10年以上かけて従来と同じ典型的なニュータウン型の土地分譲とかありえないし、馬鹿げてい。絶対途中で頓挫する。

これから郊外やニュータウンの家が余りまくる時代なんだから、このような立地における住居系不動産事業は従来の分譲一辺倒とは異なる提案で収益を得る仕組みが必要。

例えば、土地70坪クラスでゆとりある庭付きの建物は一般型誘導居住水準（4人で延床面積123㎡）を満たした戸建賃貸事業とか。

例えば、保証金1000万円で地代が月4～5万の土地150～200坪の定期借地権とか。

例えば、光熱費がほとんどかからない高性能賃貸住宅とか（断熱性能がQ値1.0を切るの高気密高断熱で売電権は入居者にある太陽光発電付など）。

今までの住宅が余りまくる時代には、今までにないものを提案して賃料を得るような事業じゃないと成功しないだろうね。

追加

これからは土地の値上がりなんてほぼ100％期待できないんだから、その点でも消費者が賢くなれば宅地分譲形式は厳しくなるだろう。

朝ラッシュ時間帯の公共交通機関利用通勤時間の比較

茨木市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時22分）
JR茨木駅に到着（7時47分）
東海道本線快速乗車（7時51分）
大阪着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時10分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時19分）
阪急山本駅に到着（7時24分）
阪急宝塚線通勤急行乗車（7時30分）
阪急梅田着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時11分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市中山五月台（中之島からの距離19.7km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時17分）
中筋山手4丁目で降車（7時24分）
JR中山寺に到着（7時34分）
福知山線快速乗車（7時37分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

宝塚市逆瀬台（中之島からの距離18.9km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時20分）
阪急逆瀬川に到着（7時30分）
阪急今津線普通乗車（7時32分）
阪急梅田着（8時02分）
大阪市営梅田着（8時08分）淀屋橋着（8時12分）本町着（8時14分）

西宮名塩ニュータウン東山台（中之島からの距離23.2km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
斜行エレベーター利用（---）
JR西宮名塩駅に到着（7時25分）
福知山線快速乗車（7時28分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

これからの人口減少空家率急上昇時代においては、従来型の宅地分譲ではなく
居住者が地価下落リスクを負わず（土地の所有権を取得しない）、
緑や眺望や公園や住宅クォリティなど住環境のみに対して適正な対価を支払って住む
（＝デベロッパーは適正利益を得る）仕組みが求められますね。

山手台定期借地権付分譲販売中！
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index.html

山手台定期借地権分譲概要
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index5.html

定期借地と所有権　どっちがお得？
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index7.html

売れ行き維持する為に一括でハウスメーカーに安く土地を卸し売りするぐらいなら、定期借地権で賃料収入得るビジネスモデルのほうがいいでよね。

100坪以上で大阪平野を一望できる土地の定借（買取も可能な方式）なら、他に無いから間違いなくかなりの需要ある。

阪急は名塩・生瀬周辺とか、アヴェルデ逆瀬台とかで、高値で買った
一次取得者を不動産価値暴落で泣かせてますからね。
これからの家余り（空家率急上昇）時代は、消費者が一方的に土地値下がりの
リスクを負わず、マイホームを取得できる仕組みが求められるでしょう。

阪急がつくった住宅地の最高傑作は「東豊中住宅地」
http://ci.nii.ac.jp/lognavi?name=nels&lang=en&type=pdf&id=...
http://ci.nii.ac.jp/naid/110004153604
今の規格大量生産のニュータウンとは一線を画する、阪急の住宅開発の集大成である事がわかる。
阪急は大規模開発から足を洗うようだから、せめて最後にこのレベル（昭和初期の分譲地に匹敵する水準）
の町をつくって、色々あったけど有終の美を飾って欲しい。
山手台の広大な未分譲エリアのうち一部の20～30ヘクタールほど使えばじゅうぶんに実現出来る。

そんなに使わなくても、15haぐらい使えば長く歴史に残る非凡な街並みはつくれますよ。
ロケーションはいいから、本気で取り組めば関西有数の街並みを今からでも出来る。

あと10年ほどで1960～1980年に分譲された郊外分譲地の家が余りまくって売物件が溢れるから、ニュータウン需要というのは、あとほんの少しで完全になくなる。
だからこれからは、デベロッパーは家が余る時代でも「住みたいと思う人が多い」今までのニュータウンとは180度異なる仕組みの街をつくらないと絶対に立ち行かない。

来年３月で、阪急１００周年なんだね。

やっつけ仕事ではなく１００周年を飾るにふさわしい住宅街を是非つくってみせてほしい。

ハウスメーカーなど他社の営業力に頼ってまで必死に土地の在庫減らそうとする努力より、

いい住宅街をつくって、熟成させながら基本自社グループで数十年かけてやればいいと思う。

>>576
正直、名塩の東山台が一番マシですね。
どの駅も座れない点は同じだから、通勤時間が互角でバスを使わないでいいぶん有利。
山手台北部の通勤条件及び通勤時間（バス＋阪急山本利用）は、名塩南台（バス＋JR西宮名塩利用）と互角。

中山五月台は、JR中山寺の北側区画整理でバス乗り入れロータリーが出来たら、
10分近く通勤時間が短縮されるので、まだ救いがあるかもしれない。

山手台は阪急バスがJR中山寺かJR川西池田に乗り入れない限り、原付や家族運転のマイカー送り迎えで
JRの駅に出ない限り、通勤時間の短縮は困難だね（原付やマイカー送迎10～15分で7時26分JR中山寺発か
7時30分JR川西池田発に乗れれば淀屋橋到着8時00分）。

宝塚は山から風が吹き降ろすので、大阪平野の温暖部と比較して冬は異常に寒い。
さらに海抜150～200m以上の山岳系住宅街となると、そこから2～3℃は低い上に
風もさらに強くなるので極寒。
このような立地の宅地で求められるのは室内の暖かさに直結する日当りの良さ。
冬（冬至）に南向き以外の区画でも、1階の南側窓からフルに日射が入る区画割りが必須条件。
北向きなど南道路以外の宅地は、奥行きは14～15mではなく17～18m標準化が望ましい。

ここは眺望のひらけてる区画は、ふっかけすぎですね。
むしろこの立地だと、眺望なんてあって当たり前だろ。
眺望が無い土地（＝山の上まで登るメリットがない）は格安に
設定する必要があるけど、逆に眺望がある土地をわざわざ
もったいぶって高く売ろうとする路線はあざとすぎる。
むしろ眺望は必須条件と考えて、できるだけ多くの土地から
眺望が得られるように区画割りを工夫するのがプロだろうに。

ラビスタのマンションとか苦楽園の三～四番町とか、雲雀丘の山手2丁目とか目神山とか
眺望あるのが当たり前ですよね。
そういう立地では、眺望無いと欠陥不動産扱いで、相場は論外扱いの二束三文に下がる。
駅から遠い山の斜面ってのは本来そういうもので、眺望有るのがデフォで無いと著しいマイナス査定。

でオアシスいつできるの？

春ぐらいじゃないですかね。オアシスは最初から本気でやらないと、潰れるでしょうね。
一次商圏350m以内にそんなに家がありませんから、1～2kmの三次商圏の住民をいかにとりこむかで
他のスーパーからシェアをガチで奪いにいかないと厳しいでしょう。

ここは不動産に限らず、グループ全体を見てて感じるのですが、
真心のサービスとか顧客本位という精神を完全に失ってて、
儲け優先主義、モラルのなさが露骨になってきてるように感じられるのは私だけでしょうか。
こういうご時勢だからこそ、こうした体質の企業は将来淘汰されていくでしょうね。

最近まで子会社だったサラ金の無人貸出マシンを置いてますもんね。
昔の阪急だったらサラ金への進出や駅への設置など考えられない。

バブルで狂って1兆の有利子負債を抱えたのが、社風の変化には
一番大きい影響を与えたのでしょう。

そのスタッフィだったかも、例のグレーゾーン金利のおかげで大打撃。

昭和の終わりぐらいから、阪急グループには社徳が無くなったな、と思います。
昭和40年代ぐらいまでの阪急不動産の分譲地は、そこそこ考慮されて分譲されて
いました。

バブル後は、身から出た錆というか、JAN計画、彩都etc...いくつもババを引いてます。
次の失敗は阪急百貨店の建て替えあたりでしょうかね。

社徳という言葉を初めて聞きましたが、まさにそこが肝心なのでしょうね。
「お客様あっての商売」とか「損して得取れ」といった客商売の基本を完全に見失っていますね。
儲け優先どころか儲け至上主義にはしってるのは傍から見ててもわかりすぎて、
物件の良し悪し以前の問題として、こんなところで高い買い物しようという気にはなれませんね、普通。
いろんなところに手を広げて、それぞれが悉く腐ってきてるように感じられます。
このスレ立てた関係者さん、そこのところをよく考えてみてはいかがですか？
とは言っても、おそらく上層部ではなく末端の方でしょうから、こんなこと言っても意味ないか・・・

基本的に昭和1980年代から90年代にかけて、阪急不動産から分譲地やマンションを買った人の多くは怒ってると思う。

バブル期の顧客に大損させたってのは他の業者も同じだとは思うが、売れ残った土地の処分の仕方（高値掴みした人々への気遣いはどうだったのか）や当時の売り方など、阪急の対応はどうだったのか？

梅田の高層階から見た山手台・中山台方面（視程18キロ程度）
http://einstein.moe-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/10/dse_6375...
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/sanjyuni091114ss.jpg

このご時世にテレビCMをやるみたいですね。

広告や宣伝や販売事務所の人件費を出来るだけ抑えて、地味に地道に時間かけてひっそり
ちょっとずつ売っていったほうが、いいと思うけど。

打ちっぱなし擁壁はすぐに汚くなるよ。
http://rokunana.blog65.fc2.com/blog-category-23.html
メンテやコンクリートの劣化を遅らせる手間が大変