阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
しょうがないです。
ここ30～40年の人口規模の大きい住宅地の開発は効率重視なのでどこでもそうです。
西宮の区画が広くて大阪湾の眺望のある山の斜面エリアは、バス便が無い（目神山など）かあっても本数がかなり少ないかバス停からすら歩くのが苦痛なほど遠いなど（鷲林寺、柏堂、苦楽園3～4番町など）で永住環境ではないですから、身体の衰えで車を使えなくなった高齢者は大抵出て行ってますね。
そう考えると、平均100坪以上で大阪平野を一望できる眺望があってバス便が充実している町を山手台に作る事が出来れば、永住出来る邸宅地として希少性が評価されるかも。
奈良や三田などには、平均100坪以上で生活利便性は悪くない（ちゃんと食品スーパーやバス便は充実している）大阪ベッドタウンは結構あるけど、大阪平野は一望できないからね。区画のゆとり、大眺望、公共交通機関の利便性を全て満たす町は、案外無い。
90年台初頭に高級住宅街として販売するもその後行き詰まり、
頴川一族の銀行、グループもろとも破綻したのが山手台です。
まぁ実際、初期の数年は土地だけで8000万はしてましたから、
家と合わせて1億円以上で買った人が多いようです。
当時は、2億超えて販売された家もかなりあったとか。
山手台の麓であり玄関口である阪急山本駅前に、頴川一族の幸福銀行が経営破綻後に
営業権を引き継いで出来た関西アーバン銀行の支店があるのはなんとも皮肉ですね。
大正以降に出来た高級住宅街ってのは、自然に、勝手に出来たものじゃない。
山林などを切り開いて開発する業者の造成計画と、地区計画を定める自治体によって出来たもの。
高級住宅街の定義というのは、閑静で環境の良い街の事ではないし、交通利便性の高い街の事でもないし、
人気や知名度の高い街の事でもないし、歴史や由緒のある街の事でもないし、地価の高い街の事でもない。
高級住宅街の定義というのは、外から見て「豪邸、邸宅が多く建っている街」の事。
豪邸、邸宅が多く建っていれば、不便だろうが、地価が安かろうが、歴史や由緒がなかろうが新しかろうが、
高級住宅街という事になる。
豪邸、邸宅のイメージは
・建物が大きくて立派である（延床面積が最低180㎡以上）
・外壁の仕上げに金がかかっている（タイル、煉瓦、漆喰、石貼りなど）
・外構（門柱、門扉、塀、フェンス、擁壁、ガレージ等）に金がかかっている
・敷地が広い
・庭に金がかかってる（植栽、生垣など手入れが行き届いている）
といったものだが、このうち3つ以上を満たすのが豪邸、邸宅だろう。
ゆえに高級住宅街は、地区計画の設定や業者の造成計画によってつくることが出来る。
売れるかどうかはまた別問題。それは企画力が試されていると言える。
ただ一つだけ言えば、近畿圏の多くの戦後の高級住宅街（豪邸が多い街）は山手台よりもずっと不便で辺鄙な場所にあるという事だ。
高級住宅街とか邸宅街の要件なんてどーでもええけど、
駅からあんだけ登って眺望無い家とかそれこそキツイ。
冬はゲロ寒いし。
そういう観点から見ると、唯一の魅力である眺望を
大部分の家からとれるように区画割りを考えるべきや
ないですかね。
結果としてそれは、南側の家との高低差がある程度に
なるように奥行きを大きくとる＝敷地を大きくとる
って事になるんやけど。
山手台でも南のほうは、まぁ駅まで歩けるし眺望無い家が
実際には多くても閑静とか緑が多いとかそういう路線で
ええと思うけど、標高200m超えるぐらいまでなってくると
流石に眺望無い土地はあかんでしょ。
山を切り開いた眺望無い土地でもいくらでも売れた
30～40年前の宅地不足・住宅不足とは全然今は状況が
ちゃうんやから（むしろ住宅余り）。
桜○5丁目の某邸が売りに出ました。バブルならではですね。
http://www.kouyoujutaku.com/info.php?type=items&id=I0000042
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http://k-atelier.main.jp/images/uchida8.jpg
いくらで売れるかな？
３～４年前と比べると、ハウスメーカーの建築条件付きの土地がやたら増えてる。
阪急不動産１社の営業力だけでは、土地を想定ペースではさばききれなくなってきているので
他社に頼ってでも土地の消化ペースを維持するという事だろう。
しかしこれはやめるべきだ。
まとめてハウスメーカーに業者価格で一括で安く卸すぐらいなら、値下げした価格で
一般消費者向けにまとめてどーんと全て建築条件無しで出したほうがよほど良い。
今更言うまでもないが、建築条件付きの土地は買い手である消費者にとっては百害あって一利無し。
建物やオプションでぼられる上に、家づくりの主導権を業者に握られるので何一つメリットが無い。
建築条件無しの土地でも、条件付きと同じハウスメーカーでより有利な条件（他社と競合させて）
で建てられるのだから本当にデメリットしか無い。
しかもハウスメーカーの建築条件付き土地は、街並みを悪化させる。
ただでさえ大規模なニュータウンは、大手ハウスメーカーが多いので自ずと軽量鉄骨プレハブの
比率が高くなるが、それに加えて積水ハウスやパナホームの条件付き土地が多く販売されると
ますます鉄骨プレハブの家だらけになる。鉄骨プレハブの家が多い街並みは時を経て美しい
風合いが出てくることは一切無い。
建築条件付きってのは、めったに土地が出ない希少エリアで、この土地欲しかったらうちで家建てさせろというのが基本。
土地が大量に出ている（あまりまくってる）ニュータウンや分譲地で建築条件付き土地ってのは本来？？？な話。
それはそうと４－２街区と比べて３－１街区は区画が小さくなってますな。法面を含まない面積が１００坪以上の整形地が完全になくなり、一方で６０坪以下の土地が大幅に増えた。４－２街区は幸和不動産が破綻する前（８０～９０年代）の造成、３－１街区は２００５～２００６年の造成。ということは、阪急が山手台の分譲を再開してから造成しているエリアは、阪急の明確な意思であえて以前の山手台の路線（平均７０坪）を変更して土地を小さくしているということになる。
でもこれってどうなのかねー。山手台の売りはなかなか平地では得られない土地の広さだったはずだが・・・。個人的には最低でも以前と同じ区画の広さは維持するべきだと思うが（北へ行くほど不便で駅から遠く坂もきつい僻地になるから）。
標高200m以上のエリアは全戸100坪以上、全戸眺望有りにするべきですよ。
そうでもしないと何もメリットが無い。
阪神間はいくらでも眺望有りの中古物件が転がってるのに、駅から遠くて買物や
生活不便なのに眺望も広い庭も無い家なんか今時誰が買う？
完璧な眺望（視界を遮らず大阪平野一望）がある物件なら80坪でも良いんじゃない。
逆に山の上で不便なのに眺望が臨めない区画なら最低100坪は欲しい。
山手台は眺望が特徴という事になってるけど、眺望無い家は多いですよ。
一低専の土地の価値は
駅近（500m以内）45坪 ＝ 駅から坂15分60～70坪 ＝ バス便80～100坪
だいたいこんなもん。
>>550
最近の街区は土地の平均面積が小さくなってるだけじゃなくて、
造成工事も以前と比べるとコスト重視でだんだんこだわりが
なくなってきている。
山手台西2丁目などで導入されている化粧擁壁、電線の一部地中化、
凝った街路灯などが最新の街区ではなくなり、継承している特徴は
グリーンベルトだけになってしまった。
にも関わらず西2丁目の仲介相場よりも、最近の街区の販売坪単価
の方が平坦な整形地どうしで比べると10万ぐらい高い。
駅からも遠くなり高級感も著しく減ったのにね。
コストパフォーマンス悪すぎだし、強気の値段設定に問題有り。
現在、大都市の通勤圏では土地探しから始めた人々も最終的にその５０％以上は、
新築分譲戸建住宅（いわゆる建売り）、中古戸建、新築マンションを購入している。
大都市圏における大手ハウスメーカーの顧客は、土地持ちが９０％以上。
一言で言うと、一次取得で土地から買って注文住宅を建てるというのは、ひじょうに
困難という事であり、逆に言えば、土地から売るのがメインの王道的なニュータウンは
（都市圏の人口増加と土地神話がまだ成立していて土地を買えば必ず値上がりで得した
インフレ時代の産物）既にビジネスモデルとして終わっているという事。
現在は建売をメインにしなければ、1000単位の区画をさばくなど現代では不可能。
山手台の場合は、1割ほどは金持ちの買い替えを対象にした広くて眺望のある土地分譲
（100坪～）にして、残りの9割ほどは建売住宅にして二極化しないと事業の完遂は
難しいと言わざるを得ない。
ただし建売は駅徒歩圏の便利な場所でも常に供給があるので、あれだけ駅から遠いとなると
建売でも土地は60坪以上無いと厳しいだろう。
子育て層よりも、定年退職が近いリタイヤ層をメイン顧客に考えたほうが良いと思うね。
特に中央公園より北のほうはね。立地的にね。
建替えより買い替えは引越し回数や負担が少なくてすみますから
年配の土地持ち戸建居住者はねらい目かもしれませんね。
一箇所ぐらいは、別荘やセカンドハウスやセカンドライフ用に
適した街区を設定すれば面白いかもしれません。
木を通常の街区の5倍ほど大量に植樹して、鬱蒼とさせて。
山手台の特徴は、最近の分譲地にしては広い平均70坪（斜面を含まず平坦部分のみで）の街並みだったはず。それが最近造成している街区では失われ、平坦部分60坪以下の土地が多くを占め、一気に普通の住宅地になり魅力が薄れてしまった。生命線である整形平坦地で平均70坪のクォリティは維持するべきだった。
今でも一応200㎡以上の土地が多いよ。
確かに平坦整形地で70坪以上は減ったし、平均面積は下がったけど。
区画の広々したエリアが今後に期待できるかは分かりません。
通常の宅地と違いグリーンベルトがあるので実際に自由に有効利用できる間口や奥行きは減る。面積は60坪以上でも平坦部分が半分ぐらいしかないような法面で面積を稼いでいる土地が増えたのは明らかにマイナス印象。不況とはいえ、やはり全体のコンセプトは貫くべき。街区の総区画数の70%程度は平坦部65～75坪程度の宅地にして、平坦部80坪、90坪、100坪オーバーがそれぞれ総区画数の10%ずつぐらい設定されているのが理想。
