阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

多くの戸数で眺望を確保する最良の方法は「マンション」です。

ラビスタのラ・メゾンのような平均130㎡ぐらい（戸建注文住宅の平均とほぼ同じ面積）
の物件を阪急が山の上に建てれば、面白いかもしれません。

あるいは墓地に転用なんかもいいですね。
大阪平野部、都市部の墓不足は深刻ですから、阪急不動産が旧阪急分譲地や阪急の分譲マンション居住者に
優先的に分譲（その後一般分譲）する大阪平野、阪急平野を見晴らす墓地を分譲すれば、
好評となりそうです。4～6㎡で100～150万で売れますよ。
間違いなくかなりのスピードで完売するでしょう。

続き

阪急を含めデベロッパーは、大都市圏に住む土地やマンションを分譲する事には積極的だけど、
死後の安心や深刻な墓地不足には無関心で無頓着。
一般的にお墓が近い住宅街はイメージから今までは嫌われてきたけど、あえて逆転の発想で
お墓と宅地をセットで買える安心感を売る「永住」住宅街があればいい。
居住区とは歩いていける範囲内に広い公園を挟んで綺麗で整備された住民用の墓地があるというイメージ。

山手台の仲介土地の売出相場が、だいぶ下がって（5～6年前ぐらいの水準に戻って）きましたね。

宝塚市山手台西２丁目11-7
http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02098009/
北西角地　242.60㎡　2,780万円（坪単価37.8万円）

山手台西２丁目は駅にも歩けて山手台で一番造成にお金をかけている（バブルで）メイン街区なので、
今後のより不便な山手台北部の新規分譲でこの水準より割高な坪単価を設定するのは難しいのでは・・・。
そう思わざるを得ませんね。

山本駅の高架下から宝塚長尾線へ通じる南北の道の週末などに
しばしば発生する渋滞をなんとかしないと、山手台の今後の
売れ行きや資産価値に深刻な影響を与えかねないですね。
あそこが対策されず今のままで新名神の宝塚スマートICができたら、
それこそやばくなるかも。

少子高齢化と都心回帰の今の時代、「バス便エリア」や「坂道」や「生活利便性の低さ」は大きなマイナス要素。

そんなもともと一般的には支持されないマイナス要素を満たすニッチな立地で万人受けを狙ったら本末転倒。

このような不利な立地では、9人に嫌われようとも、1人の熱狂的なファンを生むような強烈な唯一無二の特徴を

押し出した（やりすぎ感のある）住宅街を作った方が、優等生的な無難な住宅街を計画するよりも成功する。

神戸地方裁判所尼崎支部／開札結果一覧

平成21年（ケ）第30039号
宝塚市山手台西二丁目７番１２
http://981.jp/r129311.html
土地面積：251.6㎡　建物面積：191.23㎡

売却基準価額(円)：2864.1万円
売却価額(円)：3889万円
開札結果：売却
入札者数：9人
落札者：法人

築10年の上物（58坪）の価値を1800万とすると、土地は76坪で2000万強

業者が転売目的で落札したから、暫くしたら5000万円ぐらいで仲介物件に登場でしょうな・・・

しかしこれ、建てた時は土地＋建物で1億ぐらいしたんでしょうなぁ。
やはりバス便エリアの土地は本質的に資産価値には期待できないし価値凋落は悲惨としかいいようがない。

山手台の唯一にして最大の売りは眺望。
よって区画割りはもっと眺望を重視するべき。
ttp://www.satukiyama.com/
（五月山）
ttp://carview-img02.bmcdn.jp/minkara/spot/000/000/392/096/392096/392096.jpg
（箕面山荘）
↑これクラスの眺望が大半の区画（自宅2階）から臨める区画割りにすれば、利便性が極端に悪くても売れる。
近所の公園から見えるとかじゃ駄目、自宅から見えなければ意味が無い。

土地１００坪以上（法面を含まない）で眺望有りってのは、関西の成金の多くがよく希望する典型的条件だから、これを満たせば、価格次第ではバス便エリアでも結構売れるかもね。

山手台の隣の中山台（桜台、五月台、中山台）も、
大阪平野一望の眺めがあって広さもある土地は
関西では新興の成金に売れるからと、開発当時
そういう区画を結構用意したようです。
実際、売れたようです。
ニュータウンなのに豪邸が所々に見られるのは、
（たぶん合計150軒ぐらいある）その為です。

山手台西2丁目の売土地数区画、建てやすい整形地240～250㎡で2700万円台なのになかなか売れませんね。
やはりこれが山手台の限界であり、等身大の立地的評価なのか。

土地60坪の建売と、土地300㎡以上の宅地分譲だけに絞ったほうがええんちゃうかな。
建売8割、土地2割ぐらいで。
注文住宅顧客層のボリュームゾーン向け建売と、小金持ち向けの大きめ土地だけに専念。
それにしてもジオタワー宝塚も山手台も広告費かけすぎですわ。
毎週のようにカラーの豪華な新聞広告が・・・。
まぁこのご時世でも売らないと先に進めないですから、大変な商売ですな・・・。

日本の住宅着工数、十年後には65万戸を切る。
http://www.murc.jp/report_pdf/20091009_152438_0795411.pdf　　
の14ページ。8ページには空き家のデータ、去年は13％。
老人による搾取と若者いじめで、第二次ベービーブーム世代以降が家を
購入する能力が無くなっている。
今後は建替え需要ぐらいしか見込めない。土地からの分譲はもう売れない。
世帯数はあと6年でピークを迎え減少に転じる。家が余り空家率が20%の時代に。
一般的なニュータウン型のビジネスモデルは既に破綻。

これからの大規模な宅地開発は、建替えの時期が来た建替えの意思と資金がある既存戸建住民（相続した層も含む）に土地を売って住み替えてもらえる魅力がないと厳しいね。

宝塚に関して言えば、阪急の今津線も宝塚本線も駅から歩けない山の中腹部のニュータウンや住宅街は土地50～70坪クラスの住宅ストックが既に本格的に余り出している（供給＞需要）わけで、これからその傾向はだんだん強まるんだから。

そんな中での開発なんだから、優等生的な無難なニュータウンをつくっても簡単にさばけるわけがない。他には無いオンリーワンの要素を色々と盛り込んだ開発でないと厳しいだろうね。

ニュータウン臭くない街並みをつくったら、人口や世帯数減少の時代でも
金持ちに売れると思いますよ。
人工的な感じじゃなくて、雲雀丘の山手みたいな風光明媚な感じにすればね。
敷地も平均400～500㎡ぐらいが望ましい。

雲雀丘みたいな街並みをつくるのは今では不可能ですね。

あれは元の地形を極力残して、全体を一度に造成せず自然も地形も残したから出来た事です。

現代の大規模ニュータウンや宅地開発は、宅地道路予定部分を一度完全に木が一本も生えてない
ハゲ山にまとめてして、細かい起伏や地形も殆ど無くしてブルドーザーで人工改変して土地を
ならして区画を割るから、ああいった風情の街並みはつくることは出来ません。

現代の宅地造成スタイルで山の斜面に高級っぽい街並みを作る場合、ニュータウン型の邸宅用地である
鷲林寺南町、剣谷町、中山桜台7丁目のようなタイプになります。

http://www.miyamotogumi.co.jp/the_execution_results/shikichi_youchi/in...
↑このページの上部に表示されている画像は山手台だよね？
バブル期の80年代後半の画像かな。やっぱり一度完全に山肌を切り取って荒野にしたんだね。