阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。
土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
を建てるとなると6500万。
将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で
これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。
日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、
このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や
利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。
>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような
新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、
はっきり土地＋建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。
注文住宅顧客層 平均年収890万円（大阪圏915万円）
一次取得（土地購入＋新築）の平均費用 建築費2,939万円＋土地代2,164万円
親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、
一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。
それ以上出せる層（買い替え、親が金持ち、高所得者）はボリュームゾーン
ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに
出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には
買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に
独自性や大きな魅力（平均400㎡以上の街区など）や売りが必要。
そうではない一般の新規取得層（注文住宅を新規に取得する主用顧客層である
大手企業勤めの年収800～1000万円ぐらいのサラリーマン世帯）で不便な
立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と
狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に
妥協するという事はありえない。
この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、
土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。
そう考えると60坪で2,100万円（坪35万円）ぐらいが、郊外の不便な立地で
妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を
相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。
西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3
2,980万円
土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台２丁目」下車 徒歩2分
検討している人はそろそろ買い時かもしれません。
競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても
大損するという事はなさそうです。
土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。
http://981.jp/r112877.html
宝塚市山手台西二丁目２番２ 土地336.00㎡ 建物面積190.7㎡ 築年月1993/11
落札価額39,111,000円
宝塚市山手台西二丁目２６番１１ 土地207.11㎡ 建物面積160.48㎡ 築年月1999/02
落札価額38,010,000円
上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。
ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、
その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。
http://981.jp/r129311.html
こちらは現在入札期間で受付中の物件 落札価額は要注目です。
入札する方は
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI...
こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。
今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの？
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい？
年間100を維持すれば、10～20年ぐらいで完売できる。
どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5～10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅～長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。
積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。
梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる１００坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。
土地を１００坪以上にしても売れないと思う。
山の中腹からの眺望があって食料を調達できるスーパーが下山しないでも
ある町は兵庫県だと渦森台、鶴甲、中山五月台・桜台ぐらいかな。
ただ、眺望が素晴らしいといっても、その眺望が満足にえられる住居が
実際どれぐらいの割合で設定されてるかってのが問題。
敷地の奥行きを小さくすると、自ずと前の住居との擁壁の高低差が
小さくなるから眺望は得にくくなるし。
敷地を大きくして、前列（南側）と後列（北側）の区画割を東西に
互い違いにずらして外壁後退規制を隣地から2mとかにでもしない限り、
（それをすれば前列の住居間の隙間空間から満足な眺望が得られる）
高い割合で眺望が得られる分譲地や、眺望を最大の売りにできる
分譲地にはならない。
山手台北公園の頂上の裏手あたりに、もう10年以上前に造成済みと思しき宅地エリアがありますね。
擁壁や階段も完成済みですが、コンクリートが黒く変色していて雑草も生え放題で、バブルの傷跡が生々しい。
マンションみたいに一定期間で完売を目指すよりも、20年ぐらいゆっくり時間をかけて
熟成させながら分譲して、気に入った人が買いたい時に買えるいつでも
分譲している住宅地にしたほうが、偏らず多様な世代で構成されて良い街になると思います。
>>512
平均70坪3000万の街並みよりは、平均100坪3500～4000万の街並みのほうが売れるよ（坪単価が全く同じではきついので70坪の場合の相場より10%以上は安くする必用があるが）。
駅からのあまりの遠さ、利便性の低さ、坂道、週末の渋滞（山本付近はしょっちゅう渋滞する）などのマイナス面とトレードオフで得られる広さの魅力という点で考えると、60坪とか70坪はどう考えても中途半端。間口15m×奥行15mぐらいだと少し大きめの家を建てたりガレージを2台分とったりすると、庭は広々ではないからね。不便さを補って余りある魅力のある広さとなると、やはり100坪以上が基本となる。
５１４＞北公園の周辺は、ロケーションは良好で開放感はあるけど
一日中車の音がよく聞こえるし閑静とは言いがたい。微妙・・・。
コンクリートが変色している造成済みの放置宅地は、周辺が整ってから
化粧しなおして一緒に売り出すんでしょうね。
平均100坪3500～4000万より
平均35坪1500万のほうが早く完売できると思いませんか？
宝塚市は低層住宅地における開発においては敷地面積の最低面積が150㎡に定められているので
（昨年までは緩和条件が色々あったので100～120㎡ぐらいでも分譲できたけど今年からは無理）、
30坪程度に変更しての分譲事業は不可能ですね。
まぁもし可能だとしても、不便な立地なのに「狭くて庭が無いまともに一般的な注文住宅を
建てられない自由度が低い面積の敷地」では手頃な値段でも厳しいですね。
普通、バス便の不便な立地を選ぶのは、広さや環境や庭や注文住宅を得たいからなので。
