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西宮名塩ニュータウンは、確かに芸術的な街並みや生活施設は立派。
建設省の都市景観大賞をとった事は納得できる景観。
公団がバブル期に本気でつくっただけの事はある。
快速停車駅に徒歩圏で、通勤の利便性もOK。
しかし、国道176の道路状況の悪さがあまりにも致命的。
そのせいで街の中はいいが、外に出るのが大変という完全に陸の孤島状態。
渋滞発生時は宝塚まで1時間近くかかることもザラ。
北六甲台や名塩はバブル期に主に分譲され、8000万~億したが
(だから家並みは山手台に劣らない)、近畿で下落率トップを繰り返し
今や悲惨な値段にまで落ちている。
やはりアクセス道路の良し悪しというのは重要。
しかし、もうじゅうぶん安くなり、これ以上は大きくは下がらないレベルまで
下落しているので、国道176の状況を納得した上で、今の値段で買うというのは
案外悪くないかもしれない。
>>477
駅からも遠く坂も多い不便なエリアなら、非日常的なリゾート感がほしい所ですね。
地区計画で外壁後退3m、最低敷地面積330㎡のエリアとかあったら面白いかも。
宝塚のバス便エリア(ここ40年で開発された住宅街)は高齢世帯の死去や転出などで
これから大量に住宅や土地が余り出すのは必至だから(供給>需要)、今更新規に
開発するなんてのは、かなりの特徴や魅力が無いと完売は厳しいでしょう。
>480 とんとんさん
>ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
>サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
>昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。
残念ながらその通りです。
少し長い文章ですが、下記のサイトを是非ご覧ください。
そのものずばりを指摘しています。
現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html
山本らしく植木業者・造園業者やあいあいパークとタイアップして、庭の広さとクォリティに
徹底的にこだわった建売住宅を山手台レジデンスとして売り出したら良いかも?
雲雀丘花屋敷のお屋敷のように、和風庭園に洋館を建てるレトロな街区があっても面白いと思う。
雲雀丘まで行かなくても、山手台からすぐの山本台にも庭というか外構が凄いお宅がありますよ。
ttp://map.yahoo.co.jp/pl?type=scroll&lat=34.82021325&lon=135.38388939&sc=2&mode=map&pointer=on&home=on&hlat=34.81574782&hlon=135.36376403
↑この辺り。歩いて見ればわかりますが、こういう風情と品格のある外構は最近の宅地開発じゃ難しいんですかねぇ。
山本は駅周辺の住宅街や山本台や平井山荘は、地主(植木業者や農家などの資産家)の経営する賃貸アパートや賃貸マンション、老朽化した小さい家や狭い建売住宅やボロアパートもある一方で、山手台の住宅とはちょっと比較にならないぐらい立派なお屋敷(庭や外構も立派な邸宅)もかなりの数建っていますね。
どちらかと言えば、中山台や山手台のような典型的なニュータウンよりも、こういう街で育つほうが子供達にとっては良い影響があるようにも思えます(正常なバランス感覚を養いやすい)。
過疎化しそう
高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期(70年代)にどっと入居して凄い人気で完売して
一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。
山手台は、バブル~崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に
完売、竣工すらなかなか見えてきません。
久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。
住民の方も住み始めているようで。
山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。
土地面積:253.29㎡ 価格:3,180万円(坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地)
土地面積:246.61㎡ 価格:3,100万円(坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦)
土地面積:252.87㎡ 価格:3,190万円(坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦)
土地面積:242.60㎡ 価格:3,070万円(坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地)
上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。
西2丁目の方が駅へも近く(帰りはともかく行きは徒歩圏)、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、
他の街区より造成にお金がかかってますからね。
確かに、西2丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西4丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。
まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場(時価)の10~15%offといった所かと。
売るのが難しいものを売ってこそプロ。
景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。
山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。
阪急オアシスの工事はじまってます。
最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。
開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。
今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。
セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。
いくらなら買いますか?
250㎡で
①1500万以下
②1500万~2000万
③2000万~2500万
④2500万以上
西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部(山手台北公園の東側や北側の斜面)は駅から遠く不便な分100坪3600~3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。
雲雀丘でも仁川でも坂で駅から遠くなると、土地の仲介相場は明確に距離に応じて下がっていく。
駅から徒歩圏の街と2km以上の街は、名前が同じでも全く別物だと考えたほうがいい。
山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。
当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。
やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。
土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
を建てるとなると6500万。
将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で
これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。
日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、
このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や
利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。
>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような
新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、
はっきり土地+建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。
注文住宅顧客層 平均年収890万円(大阪圏915万円)
一次取得(土地購入+新築)の平均費用 建築費2,939万円+土地代2,164万円
親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、
一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。
それ以上出せる層(買い替え、親が金持ち、高所得者)はボリュームゾーン
ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに
出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には
買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に
独自性や大きな魅力(平均400㎡以上の街区など)や売りが必要。
そうではない一般の新規取得層(注文住宅を新規に取得する主用顧客層である
大手企業勤めの年収800~1000万円ぐらいのサラリーマン世帯)で不便な
立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と
狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に
妥協するという事はありえない。
この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、
土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。
そう考えると60坪で2,100万円(坪35万円)ぐらいが、郊外の不便な立地で
妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を
相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。
西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3
2,980万円
土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台2丁目」下車 徒歩2分
検討している人はそろそろ買い時かもしれません。
競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても
大損するという事はなさそうです。
土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。
http://981.jp/r112877.html
宝塚市山手台西二丁目2番2 土地336.00㎡ 建物面積190.7㎡ 築年月1993/11
落札価額39,111,000円
宝塚市山手台西二丁目26番11 土地207.11㎡ 建物面積160.48㎡ 築年月1999/02
落札価額38,010,000円
上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。
ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、
その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。
http://981.jp/r129311.html
こちらは現在入札期間で受付中の物件 落札価額は要注目です。
入札する方は
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI...
こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。
今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの?
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい?
年間100を維持すれば、10~20年ぐらいで完売できる。
どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5~10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅~長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。
積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。
梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる100坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。
土地を100坪以上にしても売れないと思う。
山の中腹からの眺望があって食料を調達できるスーパーが下山しないでも
ある町は兵庫県だと渦森台、鶴甲、中山五月台・桜台ぐらいかな。
ただ、眺望が素晴らしいといっても、その眺望が満足にえられる住居が
実際どれぐらいの割合で設定されてるかってのが問題。
敷地の奥行きを小さくすると、自ずと前の住居との擁壁の高低差が
小さくなるから眺望は得にくくなるし。
敷地を大きくして、前列(南側)と後列(北側)の区画割を東西に
互い違いにずらして外壁後退規制を隣地から2mとかにでもしない限り、
(それをすれば前列の住居間の隙間空間から満足な眺望が得られる)
高い割合で眺望が得られる分譲地や、眺望を最大の売りにできる
分譲地にはならない。
山手台北公園の頂上の裏手あたりに、もう10年以上前に造成済みと思しき宅地エリアがありますね。
擁壁や階段も完成済みですが、コンクリートが黒く変色していて雑草も生え放題で、バブルの傷跡が生々しい。
マンションみたいに一定期間で完売を目指すよりも、20年ぐらいゆっくり時間をかけて
熟成させながら分譲して、気に入った人が買いたい時に買えるいつでも
分譲している住宅地にしたほうが、偏らず多様な世代で構成されて良い街になると思います。
>>512
平均70坪3000万の街並みよりは、平均100坪3500~4000万の街並みのほうが売れるよ(坪単価が全く同じではきついので70坪の場合の相場より10%以上は安くする必用があるが)。
駅からのあまりの遠さ、利便性の低さ、坂道、週末の渋滞(山本付近はしょっちゅう渋滞する)などのマイナス面とトレードオフで得られる広さの魅力という点で考えると、60坪とか70坪はどう考えても中途半端。間口15m×奥行15mぐらいだと少し大きめの家を建てたりガレージを2台分とったりすると、庭は広々ではないからね。不便さを補って余りある魅力のある広さとなると、やはり100坪以上が基本となる。
514>北公園の周辺は、ロケーションは良好で開放感はあるけど
一日中車の音がよく聞こえるし閑静とは言いがたい。微妙・・・。
コンクリートが変色している造成済みの放置宅地は、周辺が整ってから
化粧しなおして一緒に売り出すんでしょうね。
平均100坪3500~4000万より
平均35坪1500万のほうが早く完売できると思いませんか?
宝塚市は低層住宅地における開発においては敷地面積の最低面積が150㎡に定められているので
(昨年までは緩和条件が色々あったので100~120㎡ぐらいでも分譲できたけど今年からは無理)、
30坪程度に変更しての分譲事業は不可能ですね。
まぁもし可能だとしても、不便な立地なのに「狭くて庭が無いまともに一般的な注文住宅を
建てられない自由度が低い面積の敷地」では手頃な値段でも厳しいですね。
普通、バス便の不便な立地を選ぶのは、広さや環境や庭や注文住宅を得たいからなので。
多くの戸数で眺望を確保する最良の方法は「マンション」です。
ラビスタのラ・メゾンのような平均130㎡ぐらい(戸建注文住宅の平均とほぼ同じ面積)
の物件を阪急が山の上に建てれば、面白いかもしれません。
あるいは墓地に転用なんかもいいですね。
大阪平野部、都市部の墓不足は深刻ですから、阪急不動産が旧阪急分譲地や阪急の分譲マンション居住者に
優先的に分譲(その後一般分譲)する大阪平野、阪急平野を見晴らす墓地を分譲すれば、
好評となりそうです。4~6㎡で100~150万で売れますよ。
間違いなくかなりのスピードで完売するでしょう。
続き
阪急を含めデベロッパーは、大都市圏に住む土地やマンションを分譲する事には積極的だけど、
死後の安心や深刻な墓地不足には無関心で無頓着。
一般的にお墓が近い住宅街はイメージから今までは嫌われてきたけど、あえて逆転の発想で
お墓と宅地をセットで買える安心感を売る「永住」住宅街があればいい。
居住区とは歩いていける範囲内に広い公園を挟んで綺麗で整備された住民用の墓地があるというイメージ。
山手台の仲介土地の売出相場が、だいぶ下がって(5~6年前ぐらいの水準に戻って)きましたね。
宝塚市山手台西2丁目11-7
http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02098009/
北西角地 242.60㎡ 2,780万円(坪単価37.8万円)
山手台西2丁目は駅にも歩けて山手台で一番造成にお金をかけている(バブルで)メイン街区なので、
今後のより不便な山手台北部の新規分譲でこの水準より割高な坪単価を設定するのは難しいのでは・・・。
そう思わざるを得ませんね。
山本駅の高架下から宝塚長尾線へ通じる南北の道の週末などに
しばしば発生する渋滞をなんとかしないと、山手台の今後の
売れ行きや資産価値に深刻な影響を与えかねないですね。
あそこが対策されず今のままで新名神の宝塚スマートICができたら、
それこそやばくなるかも。
山手台は、高級住宅街として売り出そうとして、バブルで母体の銀行が破綻して行き詰まり失敗した所。
ただ、直接の原因はバブル崩壊、銀行破綻にあるものの、造成計画にもそもそも問題があった。
山手台に多いのはハウスメーカーの平均的注文住宅~少し大きめの家で、いわゆる豪邸は殆どない。
もし高級住宅街的なものをデベロッパーが望んでいるのであれば、最初のきっかけと土地の広さが重要。
平均敷地を広くとり馬鹿馬鹿しいまでの豪邸モデルハウス兼分譲住宅を2~3軒建てれば、あとは心理的にそれと同じクラスの家しか建てられないような状況になり、自然にその時代時代の成金が集まってきて高級住宅街になる。
今のご時世にあれだけ利便性が低く山の中腹で坂もあり不便で駅から遠い立地で、それでも住みたいと思わせるには教科書的なニュータウンやありきたりな分譲計画じゃ駄目だし、これから大量に住宅が余りだすので完売はきわめて困難になる。
宝塚市内の現在売出中の豪邸
ゆずり葉台
http://www.sumai1.com/search/detail/bid=307957
寿楽荘
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/PropId/080052-2196
武庫山1丁目
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=418500&tab=1
中山台1丁目
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/Z/k/PropId/080052-2244
中山桜台4丁目
http://app.f.m-cocolog.jp/t/typecast/1083676/1106431/54814101
http://nisinomiyafudousan.cocolog-nifty.com/blog/2009/09/post-0533.htm...
中山桜台7丁目
http://www.inakanet.jp/cgi-bin/database/database.cgi?cmd=dp&num=12...
少子高齢化と都心回帰の今の時代、「バス便エリア」や「坂道」や「生活利便性の低さ」は大きなマイナス要素。
そんなもともと一般的には支持されないマイナス要素を満たすニッチな立地で万人受けを狙ったら本末転倒。
このような不利な立地では、9人に嫌われようとも、1人の熱狂的なファンを生むような強烈な唯一無二の特徴を
押し出した(やりすぎ感のある)住宅街を作った方が、優等生的な無難な住宅街を計画するよりも成功する。
いわゆる本格的な高級住宅街ってのは、商売で一発当てた層、
資産や事業や利権を先代から相続した層、パチンコやサラ金、風俗、
芸能・スポーツ・興行など普通じゃない生業の層が多い街。
一言で言えば、給与所得者がまず住めない町。
初期の山手台の場合そういう本格的な高級住宅街を目指したのではなく、
アッパーミドル向けの高級感を演出したニュータウン、つまり一般の
給与所得者は手が出ないけど、高給取りの給与所得者(エリートサラリーマン等)
ならなんとか頭金とあわせてローンを組んで家を買える街を目指したのだと思います。
まぁものの見事に失敗して10年持たずに一旦ストップしましたが・・・
神戸地方裁判所尼崎支部/開札結果一覧
平成21年(ケ)第30039号
宝塚市山手台西二丁目7番12
http://981.jp/r129311.html
土地面積:251.6㎡ 建物面積:191.23㎡
売却基準価額(円):2864.1万円
売却価額(円):3889万円
開札結果:売却
入札者数:9人
落札者:法人
築10年の上物(58坪)の価値を1800万とすると、土地は76坪で2000万強
業者が転売目的で落札したから、暫くしたら5000万円ぐらいで仲介物件に登場でしょうな・・・
しかしこれ、建てた時は土地+建物で1億ぐらいしたんでしょうなぁ。
やはりバス便エリアの土地は本質的に資産価値には期待できないし価値凋落は悲惨としかいいようがない。
山手台の唯一にして最大の売りは眺望。
よって区画割りはもっと眺望を重視するべき。
ttp://www.satukiyama.com/
(五月山)
ttp://carview-img02.bmcdn.jp/minkara/spot/000/000/392/096/392096/392096.jpg
(箕面山荘)
↑これクラスの眺望が大半の区画(自宅2階)から臨める区画割りにすれば、利便性が極端に悪くても売れる。
近所の公園から見えるとかじゃ駄目、自宅から見えなければ意味が無い。