阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

・山手台と町の規模が同程度のラビスタにあるもの
公園、幼稚園、小学校、高校、介護関連施設、ミニコープ、郵便局、三井住友ATM、池田銀行ATM、クリーニング、美容院、薬局、パン屋、写真屋、セブンイレブン（２４時間）、塾、簡易フィットネス

・山手台にあるもの
公園、小学校、中学校、介護関連施設、オアシス（予定）、アズナス（7：00AM～9：00PM）

今後どの程度、充実させられるかどうかがキモでしょうな。せめてラビスタと同じぐらいは期待したい。

あとは、『大きな眺望』を宣伝で謳っているのだから（実際、一番の特徴、魅力はそれぐらいでしょう）、せめて５割以上の区画で２階からの完全な眺望がとれる造成（区画割りを広めにし、前後の区画の高低差を眺望を遮らない範囲に調節する）にするべきでしょうな。

区画割や面積など（造成計画）は、幸福銀行が破綻する前に
計画した図面通りにしかならないと思いますよ。
いまさら変更はできないでしょうしね。

今から変更できるポイントはせいぜい街路や擁壁の仕上げ、
街区ごとの街づくりルール等ぐらいでしょう。

はじめまして
とても素敵な町で子育てしやすそうだなあと思って購入検討しております。
小学校、中学校の雰囲気が気になります。
山手台小学校、中学校とも評判が良いとお聞きしましたが実際はどのような様子でしょうか？
我が家は子供が多いので、公立小学校、公立中学校、公立高校、できれば国立大学に行って欲しいと思ってます。
教育熱心な雰囲気を望む一方、ごっそり私立にお友達が行ってしまうのも寂しいかなと。
どれぐらいの方が小学校、中学校受験をされるのか教えてください。
よろしくお願いします。

以前、山手台中では陰湿ないじめが深刻な問題となっていました。
その後解決したということですが。全くなくなったかどうかはわかりません。
ニュータウンが子育てに理想的に見えるというのは、単なるイメージであって
必ずしも正しいとは言えないと思います。
ともすれば、世間知らずで我侭な子供が育ちやすいですから。
小学校の受験率は、宝塚では一種低層の住宅街を主要な校区とする学校はどこも高め（3～5割）です。
これは今までは高校が綜合選抜だったという事が大きいので、今後は変わる可能性も大きいです。

山手台西２丁目は、コミュニティ街路のあたりは、かなり幹線道路からの車の音が気になります。
窓をしめていれば大丈夫でしょうが、窓をあけて換気する季節は結構音が気になると思います。
しかし幹線道路から１００ｍほど西側に入ると、うってかわって街路もかなり静寂になり殆ど気になりません。
西４丁目も県営住宅の向かいのあたりの区画は、歩いていても幹線道路の音は殆ど気になりませんでした。
東１丁目は幹線道路から数十メートル離れていますが、街路樹のある一番幹線道路がわの歩道を歩いていても
音がかなり気になります。幹線道路と同じ高さか低い位置にある街区より、高い位置にある街区のほうが、
幹線道路からの騒音が聞こえやすいようです。

宝塚市のサイトに阪急オアシスの件が出ていました。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-hk20-0813....
ＡＴＭの設置は、不況の関係で厳しい模様です。

陰湿ないじめですか、、、。子供たちは恵まれた環境で楽しく暮らしているのだと思ってました。
もうひとつおたずねしたいことがあります。
子供たちには好きなだけ習い事をさせてあげたいのですが、兄弟だ多いため、車での送迎は限界があります。
子供が一人で行ける範囲で学習塾、スイミングスクール、体操教室、バレエ教室、はありますか？
ご存知の範囲で結構ですので情報ありましたらお願いします。

最近の造成エリアは、擁壁が、以前とは異なる化粧っけのない「打ちっぱなし」の外観になったのは、
コストダウンでしょうかね。それとも、もともと最初からそういう仕様にする予定だったのでしょうか。

今後の造成するエリア（バス道路より東側の山手）の擁壁はどうなるんですかね。

バス停や駅からも遠くなる不便なエリアは、せめて美観に優れた擁壁や、素敵な街路灯を採用してほしいと思います。

街路灯は最近ちょこちょこ増えてきたLEDタイプがエコでよろしいです。寿命も長く省エネ。
一般的な水銀灯は消費電力がかなり大きくエコとはかけ離れています。

オアシス予定地の向かい側が、集合住宅予定地となっていましたが、ラビスタみたいな
眺望重視の分譲マンションが何棟か建つのでしょうか。
個人的には、URでちょっと設備充実め広め（家賃10万～）の小綺麗な賃貸マンションが
何棟か建てば良いなと思います。教育環境や自然環境等を重視する子育て層や転勤族が
入ってくるのも良い効果があるでしょうし、人口が増えればオアシス等もペイするように
なって生活施設も多少充実するでしょうから。

コンクリート打ちっぱなしの擁壁は新しいうちはモダンだけど、汚れてき時に見た目がどうかって事ですよね。

>>467
近隣というか徒歩圏には無いと思います。
お子さんがバスと電車を乗り継ぐなら、送迎無しでも選択肢は多数あります＞スイミングスクール、塾、バレエその他

>>470
URの宝塚の物件は、古いのが多いですよね。仁川団地（建て替え予定）、五月台、逆瀬川など。
新しいのは、フレール御殿山とさらら仁川ぐらいかな。

お返事ありがとうございます。
一見、素敵な街に見えたのですが、我が家のニーズには合わないと判断しました。
いじめも気になりますが、ごく一部を除いて公立高校のレベルがあまりにも低すぎます！
子供がまだ小さいために勉強不足でした。
ゆとり教育と総合選抜のダブルの悪策のために公立は勉強する気の無い子が行く学校になってますね。
税金の無駄遣いだわ。
流されやすい年頃ですから宝塚の公立から国立に行くにはかなり自己コントロールできる子でないと無理そうです。
うちの子には無理そうです。
公立高校をなんとかしないと宝塚市の地価にも影響しますね。
総合選抜がなくなるといっても急には公立高校が良くなるような気がしません。
まだ幼い小学生が受験を強いられて友達同士ギスギスした関係になり
いじめが起こるのかも知れませんね。あくまで私の想像ですが。
大阪の第一学区でさがすことにしました。
国立大学を目指せる公立高校が複数あります。

確かに宝塚、西宮、芦屋の高校のレベルはかなり低いです。
その原因たる総合選抜がなくなりますから、まともになるまでは
10年以内なのかそれ以上要するのかわかりません。

その頃まで山手台の分譲がちゃんと続いていれば良いですね。

なんだかんだいって山手台は宝塚でおそらく最後となる大型開発
（1000戸以上）なので、時間をかけて最後まで責任をもって
事業を遣り遂げて欲しいですね。

半ばでまとめて分譲屋に投げたりするのだけは、絶対にやめてほしい。

>>472
”自己コントロールできない子”だったら
国立大学を目指せる公立高校には受からないでしょう。

私は駅から南側にあるマンション（徒歩５分）に住んでいますが、確かに飛行機の音と、車の音が気になりますね。
それに近くに消防署があるためでしょうか、救急車の出動が異常に多いような気がしています。
最近では慣れましたが、越してきた当初は事件や事故が多い街なのかと心配になりました。

車があったほうが生活しやすいと思います。
近くにバレエ教室や、進学塾、眼科、内科、産婦人科、歯科、スーパー（コープ）郵便局、銀行
ちょっとお値段が高い？ドラッグストア（でもないよりはイイですね！）あと、美容室が多いですね。
すべて徒歩でいける範囲にあります。特に問題なくまずまずな感じで普通に生活できます。

気になる事と言えば、車、飛行機の騒音だけですね・・・
でも、夜９時を過ぎると飛行機は飛ばなくなるので比較的静かになります。
あと暴走族が夜走ってますね。（まぁ、これは全国どこでもあることだと思います）

私は子供がおりませんので教育関係のことはわかりませんが、塾に通っている子供や
バレエ教室にお迎えに来ている親御さんの姿はよく見かけますね。みなさん穏やかな感じに見えます。
街を歩いていても、突飛な方や危険な印象を受ける方はいまのところ見かけません。（まぁ、外見だけでは
わからないですが・・・・）

隣町と言っていいかわかりませんが、車があれば尼崎の「コストコ」なんかにもすぐ行けますよ。
子供さんを持つ主婦の方のでしたら、ママ友達と共同買いなんのも楽しいのではないでしょうか。

隣の川西市にはスポーツクラブもありますよ。「コナミ」と「グンゼ」があります。
個人的にはお風呂やサウナがあり、駅から２分という条件の「コナミ」がお勧めです。

梅田までも約２５～２６分（急行で）通勤圏内ですし、うまく電車で座れれば少しゆっくりできる
時間でちょうどいい具合じゃないかと思います。(宝塚方面にはあまり行かないのでちょっとわかりません)

最初は新大阪の高層マンションにしようか思いましたが、宝塚にしてよかったと思っています。
車や飛行機は少し気になりますが、基本的には人も街もおとなしめで静かでいい所だと思います。

未開発部分絶対売れ残るよ。公園にでもしたほうがええんちゃう？奥に大きな公園あったら住宅地の価値上がりそう。

公園は既にそこそこの規模の北公園があるので難しそう。

個人的には、市内のゆずり葉台みたいな景観に仕上げるのが良いと思います＞山手台の残りエリア（北東部）


よくあるニュータウン然とした街並みではなく、リゾート地か別荘地のような体裁。
ttp://www.bing.com/maps/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.793879~135.317378&style=a&lvl=19&tilt=-90&dir=0&alt=-1000&phx=0&phy=0&phscl=1&encType=1
ポイントは、山の緑と斜面を活かし、緑に囲まれ、隣の家との距離がじゅうぶんにあるという事でしょうか。

民間が開発した山手台と官の事業である西宮名塩ニュータウン（東山台）では、周辺を含めずニュータウン単体としての完成度は比較にならない。

山手台には公園と学校とアズナスぐらいしかないけど、東山台はスーパーや商業施設等が入ったビル、銀行、郵便局、病院、市役所支所、消防署、派出所、市民体育館、市民グランド、広場、テラス、テニスコート、広大な都市公園（数十ヘクタール、山手台の数倍規模）、
http://www.ur-net.go.jp/kansai-takuchi/jouhou/najio/nasion/shiose/inde...
と一通り揃っており施設が充実している。家々の大きさやグレード、外構の仕立ては互角だが、街並みや街路や照明、バス停のつくりなどは東山台に軍配があがる。東山台は、駅まで徒歩圏（10分以内～15分圏内）であり、エレベーターを使えば急坂を歩く必要もなく、ラッシュ時の大阪までの所有時間は、山本から梅田より早い。

そう考えると、山手台のほうが優れているのは、立地（大阪までの距離）と、車を使った場合の市街地への出やすさや渋滞の頻度の少なさ、大阪平野の眺望ぐらい。民間が開発したニュータウンってやっぱりコストの関係で、限界がある。トータルの完成度ではコストの関係上、官がつくった街に勝ち目は無いんだから、民間でしか出来ない工夫をする必要が不可欠。

>>472
総合選抜で高校の進学実績が低い関係で、中学受験熱、進学率が高くなり、
一部のエリアはその影響で、小学校区が受験においては
ブランド化しているという側面もあるようです。
宝塚第一小校区、売布小校区、桜台小校区、逆瀬台小校区etcとともに
山手台小校区もそのうちの一つとされています。

>>そのようです。
調べれば調べるほど兵庫県では中学受験熱が高い地域と荒れている地域の二極化が進んでいるようですね。

ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。

大阪の第一学区は公立高校が人気なものの、人気の中学校区だと教育熱心な人がこぞって集まり、
学校はマンモス化、内申点が取りにくいという弊害があるようです。
行き過ぎた情報社会ですね。

どこに引っ越せば良いかわからなくなってきました。

＞４８０　とんとんさん

＞ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
＞サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
＞昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。

残念ながらその通りです。
少し長い文章ですが、下記のサイトを是非ご覧ください。
そのものずばりを指摘しています。

現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html

山本らしく植木業者・造園業者やあいあいパークとタイアップして、庭の広さとクォリティに
徹底的にこだわった建売住宅を山手台レジデンスとして売り出したら良いかも？

雲雀丘花屋敷のお屋敷のように、和風庭園に洋館を建てるレトロな街区があっても面白いと思う。

雲雀丘まで行かなくても、山手台からすぐの山本台にも庭というか外構が凄いお宅がありますよ。

ttp://map.yahoo.co.jp/pl?type=scroll&lat=34.82021325&lon=135.38388939&sc=2&mode=map&pointer=on&home=on&hlat=34.81574782&hlon=135.36376403

↑この辺り。歩いて見ればわかりますが、こういう風情と品格のある外構は最近の宅地開発じゃ難しいんですかねぇ。

山本は駅周辺の住宅街や山本台や平井山荘は、地主（植木業者や農家などの資産家）の経営する賃貸アパートや賃貸マンション、老朽化した小さい家や狭い建売住宅やボロアパートもある一方で、山手台の住宅とはちょっと比較にならないぐらい立派なお屋敷（庭や外構も立派な邸宅）もかなりの数建っていますね。

どちらかと言えば、中山台や山手台のような典型的なニュータウンよりも、こういう街で育つほうが子供達にとっては良い影響があるようにも思えます（正常なバランス感覚を養いやすい）。

過疎化しそう

高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期（70年代）にどっと入居して凄い人気で完売して
一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。

山手台は、バブル～崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に
完売、竣工すらなかなか見えてきません。

久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。
住民の方も住み始めているようで。

山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。

土地面積:253.29㎡　価格:3,180万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）

土地面積:246.61㎡　価格:3,100万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）

土地面積:252.87㎡　価格:3,190万円（坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）

土地面積:242.60㎡　価格:3,070万円（坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）

上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。
西2丁目の方が駅へも近く（帰りはともかく行きは徒歩圏）、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、
他の街区より造成にお金がかかってますからね。

確かに、西２丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西４丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。

まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場（時価）の10~15%offといった所かと。

売るのが難しいものを売ってこそプロ。

景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。

山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。

阪急オアシスの工事はじまってます。

最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。

開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。

今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。

セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。

いくらなら買いますか？

250㎡で
①1500万以下
②1500万～2000万
③2000万～2500万
④2500万以上

西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部（山手台北公園の東側や北側の斜面）は駅から遠く不便な分100坪3600～3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。

山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。
当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。

やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。

土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
を建てるとなると6500万。
将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で
これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。
日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、
このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や
利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。

>>497
立地やインフラを考えれば、坪30万でも高すぎでしょう。
よって、正解は②でしょうな。
ま、こんな不便な所に住みたくはないので、もっと安くでも自分は買いませんがね。

>>498
確かに、現行通りの中途半端な販売戦略では、物の価値を判断できない人にしか、売れないでしょうね。
100坪と言わず、200～300坪単位で金持ちターゲットにするとか、
逆に30～40坪ぐらいの狭小地に分割して1区画1000万程度で売るとかしないと、厳しいでしょうね。
今、これ書いてて、後者はgood ideaだと自画自賛したい気分になってますが。。。

>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような
新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、
はっきり土地＋建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。

注文住宅顧客層　平均年収890万円（大阪圏915万円）
一次取得（土地購入＋新築）の平均費用　建築費2,939万円＋土地代2,164万円

親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、
一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。
それ以上出せる層（買い替え、親が金持ち、高所得者）はボリュームゾーン
ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに
出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には
買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に
独自性や大きな魅力（平均400㎡以上の街区など）や売りが必要。

そうではない一般の新規取得層（注文住宅を新規に取得する主用顧客層である
大手企業勤めの年収800～1000万円ぐらいのサラリーマン世帯）で不便な
立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と
狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に
妥協するという事はありえない。
この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、
土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。
そう考えると60坪で2,100万円（坪35万円）ぐらいが、郊外の不便な立地で
妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を
相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。

西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3
2,980万円
土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台２丁目」下車 徒歩2分

検討している人はそろそろ買い時かもしれません。
競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても
大損するという事はなさそうです。

土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。

http://981.jp/r112877.html
宝塚市山手台西二丁目２番２　土地336.00㎡　建物面積190.7㎡　築年月1993/11
落札価額39,111,000円

宝塚市山手台西二丁目２６番１１　土地207.11㎡　建物面積160.48㎡　築年月1999/02
落札価額38,010,000円

上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。
ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、
その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。

http://981.jp/r129311.html
こちらは現在入札期間で受付中の物件　落札価額は要注目です。
入札する方は
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI...
こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。

今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの？
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい？
年間100を維持すれば、10～20年ぐらいで完売できる。

駅から2km～登る宝塚市内の中腹住宅街は、どの駅であってもだいたい同じような値段に収束していくと思います。

どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5～10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅～長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。

積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。

梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる１００坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。