阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
同意です。
山手台でも大阪ガス住宅設備さんは400GARDENS＜フォーハンドレッドガーデンズ＞展開してほしいですね。
ハコアもセンスいいですよね。
阪急六甲から坂をずっと登ったところにある篠原台と環境似ているね
山手台は初期の分譲時（90年代）に土地＋建物で1～2億円で買った人も多いので、現在及び今後の分譲にあたっては色々と難しい点もあるようです。土地を安売りしたり、建売のパワービルダーに土地を売却して大手ハウスメーカーではない建売が建ちまくったりすれば初期分譲時に買った顧客は激怒しますし、かといってこのご時世に明らかに割高感のある土地の坪単価に設定しては売れませんからね。
高級感をそれなりに維持しつつ、土地＋家の総額を一定水準以下には下げられない（5000万弱～6000万ぐらい？）というしがらみが付きまとうのです。坪単価は割安だけれどもグロスが大きいので土地価格はそれなりに高い（100坪以上とか？）といった分譲にするしか解決方法は無いかもしれません。
西宮名塩ニュータウンも計画人口12000人ですが、駅から徒歩圏の東山台の分譲で手詰まりになり、北部の国見台は長らく塩漬けで放置されていますよね。
山手台の真ん中より南側（西2丁目、東2丁目、東1丁目、西1丁目）は、大阪平野内に位置し、大阪の中枢（中之島、本町、淀屋橋、北浜）から20km圏内で、尚且つ梅田へ乗り換え無しで直結する鉄道の本線駅から徒歩圏（歩ける）という条件を満たす関西最後の大規模開発という事に希少性がありました。
しかし今分譲している所は、距離的には完全にバス便エリアであり、駅から徒歩圏というではありませんので、その希少性が通用するエリアではありません。だから塩漬けを防いで分譲を完遂するには、なんらかの際立った特徴や魅力、独自性、工夫が必要になってきます。
大手プレハブ（積○ハウス等）の家が多いのは、
地震の影響があると思われる。
地震の後にやたら大手プレハブが耐震性うんぬんと
いかがわしい戦略でやってましたから。
山手台の殆どの家は、地震の後に着工してますから、
おそらく影響受けてるでしょう。
ツーバイや在来でも震度7以上余裕で耐えるのにな。
鉄骨の家は、製造時の環境負荷が木造と比較して圧倒的に高く
環境に悪いだけでなく、省エネ性能が著しく低いので、
（いまどきQ値2.0程度すらクリアしていない）新築～解体までの
CO2排出量やエネルギー使用量も同じ条件で格段に大きくなる。
大手のネームバリューに拘らず、まともな性能の住宅を
建てれば、環境負荷もエネルギー使用量も大幅に抑制できる。
バスの乗車時間が短いのは、山手台のセールスポイントだと思います。
バス便といっても、４～５分ぐらいですからね。
これだけ時間が短いと駅まで出るのは楽なので、高齢で車が運転できなくなっても
バスを使えばそれほど不自由無く生活できます。
また、車が絶対必要な住宅街ではないので、その分車が絶対必要な住宅街よりは
永住環境と言えるかと思います。
もともと阪急が手がけている町だから土地を買ったという人が多い。
そういう意味でブランド志向が強い人種が集まっている。
軽量鉄骨つまりプレハブが多いのは、そんなブランド志向の人種が
家を建てる時に選ぶのは全国の住宅展示場にモデルハウスを展開しているような
大手HM（＝プレハブが多い）という理由から。
出来る限り山の緑地面積を復元してほしい。
建ぺい率を３０％ぐらいに抑えて１００坪以上にしてもらえないものか。
北摂の茨木にある山手台（通称サニータウン）も、計画人口の１３０００人に大きく届かず現在８０００人ぐらい。
人口減少高齢化の時代に、宝塚の山手台において分譲がスムーズに進むとも思えませんし、計画人口に届く事が一度でもあるかどうかは疑問です。
これから人口が減るご時世に今でも近畿のあちこちで山が削られニュータウンが分譲されていますが、それらが本当に必要なものなのかどうか・・・
計画的に植栽しても緑比率がそこそこのレベルになるには、街が出来てから
10～20年程度は要しますからね。
分譲に15年かけるとして、山手台北部のひととおり全てのエリアが完売して
大半の敷地に家が建てられて、植木が生長して緑豊かといえる環境になるのは、
うまくいって30年後ぐらいじゃないでしょうか。
・山手台と町の規模が同程度のラビスタにあるもの
公園、幼稚園、小学校、高校、介護関連施設、ミニコープ、郵便局、三井住友ATM、池田銀行ATM、クリーニング、美容院、薬局、パン屋、写真屋、セブンイレブン（２４時間）、塾、簡易フィットネス
・山手台にあるもの
公園、小学校、中学校、介護関連施設、オアシス（予定）、アズナス（7：00AM～9：00PM）
今後どの程度、充実させられるかどうかがキモでしょうな。せめてラビスタと同じぐらいは期待したい。
あとは、『大きな眺望』を宣伝で謳っているのだから（実際、一番の特徴、魅力はそれぐらいでしょう）、せめて５割以上の区画で２階からの完全な眺望がとれる造成（区画割りを広めにし、前後の区画の高低差を眺望を遮らない範囲に調節する）にするべきでしょうな。
区画割や面積など（造成計画）は、幸福銀行が破綻する前に
計画した図面通りにしかならないと思いますよ。
いまさら変更はできないでしょうしね。
今から変更できるポイントはせいぜい街路や擁壁の仕上げ、
街区ごとの街づくりルール等ぐらいでしょう。
はじめまして
とても素敵な町で子育てしやすそうだなあと思って購入検討しております。
小学校、中学校の雰囲気が気になります。
山手台小学校、中学校とも評判が良いとお聞きしましたが実際はどのような様子でしょうか？
我が家は子供が多いので、公立小学校、公立中学校、公立高校、できれば国立大学に行って欲しいと思ってます。
教育熱心な雰囲気を望む一方、ごっそり私立にお友達が行ってしまうのも寂しいかなと。
どれぐらいの方が小学校、中学校受験をされるのか教えてください。
よろしくお願いします。
以前、山手台中では陰湿ないじめが深刻な問題となっていました。
その後解決したということですが。全くなくなったかどうかはわかりません。
ニュータウンが子育てに理想的に見えるというのは、単なるイメージであって
必ずしも正しいとは言えないと思います。
ともすれば、世間知らずで我侭な子供が育ちやすいですから。
小学校の受験率は、宝塚では一種低層の住宅街を主要な校区とする学校はどこも高め（3～5割）です。
これは今までは高校が綜合選抜だったという事が大きいので、今後は変わる可能性も大きいです。
山手台西２丁目は、コミュニティ街路のあたりは、かなり幹線道路からの車の音が気になります。
窓をしめていれば大丈夫でしょうが、窓をあけて換気する季節は結構音が気になると思います。
しかし幹線道路から１００ｍほど西側に入ると、うってかわって街路もかなり静寂になり殆ど気になりません。
西４丁目も県営住宅の向かいのあたりの区画は、歩いていても幹線道路の音は殆ど気になりませんでした。
東１丁目は幹線道路から数十メートル離れていますが、街路樹のある一番幹線道路がわの歩道を歩いていても
音がかなり気になります。幹線道路と同じ高さか低い位置にある街区より、高い位置にある街区のほうが、
幹線道路からの騒音が聞こえやすいようです。
宝塚市のサイトに阪急オアシスの件が出ていました。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-hk20-0813....
ＡＴＭの設置は、不況の関係で厳しい模様です。
陰湿ないじめですか、、、。子供たちは恵まれた環境で楽しく暮らしているのだと思ってました。
もうひとつおたずねしたいことがあります。
子供たちには好きなだけ習い事をさせてあげたいのですが、兄弟だ多いため、車での送迎は限界があります。
子供が一人で行ける範囲で学習塾、スイミングスクール、体操教室、バレエ教室、はありますか？
ご存知の範囲で結構ですので情報ありましたらお願いします。
最近の造成エリアは、擁壁が、以前とは異なる化粧っけのない「打ちっぱなし」の外観になったのは、
コストダウンでしょうかね。それとも、もともと最初からそういう仕様にする予定だったのでしょうか。
今後の造成するエリア（バス道路より東側の山手）の擁壁はどうなるんですかね。
バス停や駅からも遠くなる不便なエリアは、せめて美観に優れた擁壁や、素敵な街路灯を採用してほしいと思います。
街路灯は最近ちょこちょこ増えてきたLEDタイプがエコでよろしいです。寿命も長く省エネ。
一般的な水銀灯は消費電力がかなり大きくエコとはかけ離れています。
オアシス予定地の向かい側が、集合住宅予定地となっていましたが、ラビスタみたいな
眺望重視の分譲マンションが何棟か建つのでしょうか。
個人的には、URでちょっと設備充実め広め（家賃10万～）の小綺麗な賃貸マンションが
何棟か建てば良いなと思います。教育環境や自然環境等を重視する子育て層や転勤族が
入ってくるのも良い効果があるでしょうし、人口が増えればオアシス等もペイするように
なって生活施設も多少充実するでしょうから。
お返事ありがとうございます。
一見、素敵な街に見えたのですが、我が家のニーズには合わないと判断しました。
いじめも気になりますが、ごく一部を除いて公立高校のレベルがあまりにも低すぎます！
子供がまだ小さいために勉強不足でした。
ゆとり教育と総合選抜のダブルの悪策のために公立は勉強する気の無い子が行く学校になってますね。
税金の無駄遣いだわ。
流されやすい年頃ですから宝塚の公立から国立に行くにはかなり自己コントロールできる子でないと無理そうです。
うちの子には無理そうです。
公立高校をなんとかしないと宝塚市の地価にも影響しますね。
総合選抜がなくなるといっても急には公立高校が良くなるような気がしません。
まだ幼い小学生が受験を強いられて友達同士ギスギスした関係になり
いじめが起こるのかも知れませんね。あくまで私の想像ですが。
大阪の第一学区でさがすことにしました。
国立大学を目指せる公立高校が複数あります。
確かに宝塚、西宮、芦屋の高校のレベルはかなり低いです。
その原因たる総合選抜がなくなりますから、まともになるまでは
10年以内なのかそれ以上要するのかわかりません。
その頃まで山手台の分譲がちゃんと続いていれば良いですね。
なんだかんだいって山手台は宝塚でおそらく最後となる大型開発
（1000戸以上）なので、時間をかけて最後まで責任をもって
事業を遣り遂げて欲しいですね。
半ばでまとめて分譲屋に投げたりするのだけは、絶対にやめてほしい。
私は駅から南側にあるマンション（徒歩５分）に住んでいますが、確かに飛行機の音と、車の音が気になりますね。
それに近くに消防署があるためでしょうか、救急車の出動が異常に多いような気がしています。
最近では慣れましたが、越してきた当初は事件や事故が多い街なのかと心配になりました。
車があったほうが生活しやすいと思います。
近くにバレエ教室や、進学塾、眼科、内科、産婦人科、歯科、スーパー（コープ）郵便局、銀行
ちょっとお値段が高い？ドラッグストア（でもないよりはイイですね！）あと、美容室が多いですね。
すべて徒歩でいける範囲にあります。特に問題なくまずまずな感じで普通に生活できます。
気になる事と言えば、車、飛行機の騒音だけですね・・・
でも、夜９時を過ぎると飛行機は飛ばなくなるので比較的静かになります。
あと暴走族が夜走ってますね。（まぁ、これは全国どこでもあることだと思います）
私は子供がおりませんので教育関係のことはわかりませんが、塾に通っている子供や
バレエ教室にお迎えに来ている親御さんの姿はよく見かけますね。みなさん穏やかな感じに見えます。
街を歩いていても、突飛な方や危険な印象を受ける方はいまのところ見かけません。（まぁ、外見だけでは
わからないですが・・・・）
隣町と言っていいかわかりませんが、車があれば尼崎の「コストコ」なんかにもすぐ行けますよ。
子供さんを持つ主婦の方のでしたら、ママ友達と共同買いなんのも楽しいのではないでしょうか。
隣の川西市にはスポーツクラブもありますよ。「コナミ」と「グンゼ」があります。
個人的にはお風呂やサウナがあり、駅から２分という条件の「コナミ」がお勧めです。
梅田までも約２５～２６分（急行で）通勤圏内ですし、うまく電車で座れれば少しゆっくりできる
時間でちょうどいい具合じゃないかと思います。(宝塚方面にはあまり行かないのでちょっとわかりません)
最初は新大阪の高層マンションにしようか思いましたが、宝塚にしてよかったと思っています。
車や飛行機は少し気になりますが、基本的には人も街もおとなしめで静かでいい所だと思います。
未開発部分絶対売れ残るよ。公園にでもしたほうがええんちゃう？奥に大きな公園あったら住宅地の価値上がりそう。
公園は既にそこそこの規模の北公園があるので難しそう。
個人的には、市内のゆずり葉台みたいな景観に仕上げるのが良いと思います＞山手台の残りエリア（北東部）
よくあるニュータウン然とした街並みではなく、リゾート地か別荘地のような体裁。
ttp://www.bing.com/maps/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.793879~135.317378&style=a&lvl=19&tilt=-90&dir=0&alt=-1000&phx=0&phy=0&phscl=1&encType=1
ポイントは、山の緑と斜面を活かし、緑に囲まれ、隣の家との距離がじゅうぶんにあるという事でしょうか。
民間が開発した山手台と官の事業である西宮名塩ニュータウン（東山台）では、周辺を含めずニュータウン単体としての完成度は比較にならない。
山手台には公園と学校とアズナスぐらいしかないけど、東山台はスーパーや商業施設等が入ったビル、銀行、郵便局、病院、市役所支所、消防署、派出所、市民体育館、市民グランド、広場、テラス、テニスコート、広大な都市公園（数十ヘクタール、山手台の数倍規模）、
http://www.ur-net.go.jp/kansai-takuchi/jouhou/najio/nasion/shiose/inde...
と一通り揃っており施設が充実している。家々の大きさやグレード、外構の仕立ては互角だが、街並みや街路や照明、バス停のつくりなどは東山台に軍配があがる。東山台は、駅まで徒歩圏（10分以内～15分圏内）であり、エレベーターを使えば急坂を歩く必要もなく、ラッシュ時の大阪までの所有時間は、山本から梅田より早い。
そう考えると、山手台のほうが優れているのは、立地（大阪までの距離）と、車を使った場合の市街地への出やすさや渋滞の頻度の少なさ、大阪平野の眺望ぐらい。民間が開発したニュータウンってやっぱりコストの関係で、限界がある。トータルの完成度ではコストの関係上、官がつくった街に勝ち目は無いんだから、民間でしか出来ない工夫をする必要が不可欠。
>>472
総合選抜で高校の進学実績が低い関係で、中学受験熱、進学率が高くなり、
一部のエリアはその影響で、小学校区が受験においては
ブランド化しているという側面もあるようです。
宝塚第一小校区、売布小校区、桜台小校区、逆瀬台小校区etcとともに
山手台小校区もそのうちの一つとされています。
>>そのようです。
調べれば調べるほど兵庫県では中学受験熱が高い地域と荒れている地域の二極化が進んでいるようですね。
ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。
大阪の第一学区は公立高校が人気なものの、人気の中学校区だと教育熱心な人がこぞって集まり、
学校はマンモス化、内申点が取りにくいという弊害があるようです。
行き過ぎた情報社会ですね。
どこに引っ越せば良いかわからなくなってきました。
西宮名塩ニュータウンは、確かに芸術的な街並みや生活施設は立派。
建設省の都市景観大賞をとった事は納得できる景観。
公団がバブル期に本気でつくっただけの事はある。
快速停車駅に徒歩圏で、通勤の利便性もOK。
しかし、国道176の道路状況の悪さがあまりにも致命的。
そのせいで街の中はいいが、外に出るのが大変という完全に陸の孤島状態。
渋滞発生時は宝塚まで1時間近くかかることもザラ。
北六甲台や名塩はバブル期に主に分譲され、8000万～億したが
（だから家並みは山手台に劣らない）、近畿で下落率トップを繰り返し
今や悲惨な値段にまで落ちている。
やはりアクセス道路の良し悪しというのは重要。
しかし、もうじゅうぶん安くなり、これ以上は大きくは下がらないレベルまで
下落しているので、国道176の状況を納得した上で、今の値段で買うというのは
案外悪くないかもしれない。
>>477
駅からも遠く坂も多い不便なエリアなら、非日常的なリゾート感がほしい所ですね。
地区計画で外壁後退3m、最低敷地面積330㎡のエリアとかあったら面白いかも。
宝塚のバス便エリア（ここ40年で開発された住宅街）は高齢世帯の死去や転出などで
これから大量に住宅や土地が余り出すのは必至だから（供給＞需要）、今更新規に
開発するなんてのは、かなりの特徴や魅力が無いと完売は厳しいでしょう。
＞４８０ とんとんさん
＞ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
＞サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
＞昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。
残念ながらその通りです。
少し長い文章ですが、下記のサイトを是非ご覧ください。
そのものずばりを指摘しています。
現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html
山本らしく植木業者・造園業者やあいあいパークとタイアップして、庭の広さとクォリティに
徹底的にこだわった建売住宅を山手台レジデンスとして売り出したら良いかも？
雲雀丘花屋敷のお屋敷のように、和風庭園に洋館を建てるレトロな街区があっても面白いと思う。
雲雀丘まで行かなくても、山手台からすぐの山本台にも庭というか外構が凄いお宅がありますよ。
ttp://map.yahoo.co.jp/pl?type=scroll&lat=34.82021325&lon=135.38388939&sc=2&mode=map&pointer=on&home=on&hlat=34.81574782&hlon=135.36376403
↑この辺り。歩いて見ればわかりますが、こういう風情と品格のある外構は最近の宅地開発じゃ難しいんですかねぇ。
山本は駅周辺の住宅街や山本台や平井山荘は、地主（植木業者や農家などの資産家）の経営する賃貸アパートや賃貸マンション、老朽化した小さい家や狭い建売住宅やボロアパートもある一方で、山手台の住宅とはちょっと比較にならないぐらい立派なお屋敷（庭や外構も立派な邸宅）もかなりの数建っていますね。
どちらかと言えば、中山台や山手台のような典型的なニュータウンよりも、こういう街で育つほうが子供達にとっては良い影響があるようにも思えます（正常なバランス感覚を養いやすい）。
過疎化しそう
高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期（70年代）にどっと入居して凄い人気で完売して
一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。
山手台は、バブル～崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に
完売、竣工すらなかなか見えてきません。
久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。
住民の方も住み始めているようで。
山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。
土地面積:253.29㎡ 価格:3,180万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）
土地面積:246.61㎡ 価格:3,100万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）
土地面積:252.87㎡ 価格:3,190万円（坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）
土地面積:242.60㎡ 価格:3,070万円（坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）
上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。
西2丁目の方が駅へも近く（帰りはともかく行きは徒歩圏）、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、
他の街区より造成にお金がかかってますからね。
確かに、西２丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西４丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。
まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場（時価）の10~15%offといった所かと。
売るのが難しいものを売ってこそプロ。
景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。
山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。
阪急オアシスの工事はじまってます。
最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。
開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。
今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。
セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。
いくらなら買いますか？
250㎡で
①1500万以下
②1500万～2000万
③2000万～2500万
④2500万以上
西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部（山手台北公園の東側や北側の斜面）は駅から遠く不便な分100坪3600～3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。
雲雀丘でも仁川でも坂で駅から遠くなると、土地の仲介相場は明確に距離に応じて下がっていく。
駅から徒歩圏の街と2km以上の街は、名前が同じでも全く別物だと考えたほうがいい。
山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。
当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。
