阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
>急がない人は待ったほうが得策（買い手市場になる）かと思います。
どの時代でもこういう予測は存在します。
ただ、言えるのは、”買い手市場になってからでは遅い”ということ。
造成工事と分譲ペースは必ずしも関係ありませんよ。
平成24年に完了予定でも、もともと10年以上時間をかけて徐々に分譲する予定では？
山手台西2丁目の空地は、最近急に東急リバブルの「売物件」の看板が建っている所が増えました。
山手台に持分があった業者がまとめて手放したんですかね。広告ではどこも坪50万円ぐらいでした。
数ヶ月前、西2丁目の北東角地が80坪で2980万円ぐらいでしたから、まぁ今の所出ている値段は割高ではありますね。
オアシスは単なる食品スーパーだけではなく、生活インフラ機能を持たせてほしいですよね。
販売センターから幹線道路を挟んで向かいにたった家（スウェーデンハウス？）かなり目立っていますね。
>>441
宝塚市の公式サイト住民基本台帳
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=12&LV3=66&...
より山手台世帯数
２００７年３月 ８６３世帯
２００８年３月 １０３６世帯
２００９年３月 １１２６世帯
２年で２６３世帯増加。そのうち半分程度はジオグランデ山手台。
今後は駅徒歩圏のマンションはジオグランデの前に一棟建つだけで、後は徒歩圏のマンション用地は続かない。
世帯数の増加分のうち、戸建は金融恐慌前の好景気時の購入が多いし、大部分は駅徒歩圏の山手台東最南エリア。
今後はマンションではなく戸建メインになり、尚且つ駅から遠い不便なエリアばかりの分譲なので、増加ペースは鈍っていくのはほぼ確実。仮に年間１００世帯コンスタントに増加したとしても、計画戸数の計画戸３２４６世帯に達するにはざっと２０年かかる。
現在から数年後の造成完了にかけて大量の完成宅地の在庫が発生するので、現実的な予想としては、供給過剰と在庫過多により、最後まで一度も強気の販売が可能になる時期は訪れないと思います。
悪い事ではありませんよ。
年100世帯ぐらいずつ緩やかに増えていくのは、年齢層に偏りが出ないので
むしろ最も理想的な流れです。
問題は、そのように計画通りコンスタントに毎年100世帯が増える程度は
売る事ができるかという点のみです。
何かと評判悪い建築条件付きの分譲だけど、多くのハウスメーカーから選べるようなやり方ならまだマシかなって思う。どこか忘れたけど、近畿でもハウスメーカーを8社ぐらいから自由に選べる建築条件付きの分譲があった。正直、パナホームの同じようなタイルの同じような外観の同じような屋根の家ばっかり立ち並んでいるとか気持ち悪いし、同じハウスメーカーの家ばかり並ばないような工夫があってもいい。
建築条件付き土地って、消費者にとって百害あって一利無しだよ。
ハウスメーカーやビルダーが建物でボッタくって（オプションやらなんやらで）
ガッツリ儲ける為の業者の為のシステムだから。
契約すると、売り手と家を建てる消費者は対等な立場ではなく、消費者が圧倒的に
不利な立場になるから、全くろくなことがない。まだ建売のほうがマシ。
山手台は、大手ハウスメーカーのプレハブ（軽量鉄骨）がやたら多いのが気になる。
積水ハウス、パナーホーム、へーベルその他etc・・・
工業製品であるプレハブの家は、新築時一番きれいで、その瞬間から劣化していく。
しょせんは仮設住宅と同じ工法の骨組みに、内装や外装を化粧したにすぎない。
本格的な木造建築のように、年月が経って味や風情がでてくるというようなことはいっさいない。
余計なお節介といわれそうだが、同じ値段を出すなら、軽量鉄骨のハウスメーカーに高い金を
貢ぐのではなく、時間と共にしっとりとした風情の出てくる家を建ててほしいと思います。
山手台の建築条件付土地分譲に参画しているHMの中では、大阪ガス住設が一番マシですよ。
大阪ガス住設は比較的ボッタクリ度が低く、良心的な家作りを行っている会社です。
同意です。
山手台でも大阪ガス住宅設備さんは400GARDENS＜フォーハンドレッドガーデンズ＞展開してほしいですね。
ハコアもセンスいいですよね。
阪急六甲から坂をずっと登ったところにある篠原台と環境似ているね
山手台は初期の分譲時（90年代）に土地＋建物で1～2億円で買った人も多いので、現在及び今後の分譲にあたっては色々と難しい点もあるようです。土地を安売りしたり、建売のパワービルダーに土地を売却して大手ハウスメーカーではない建売が建ちまくったりすれば初期分譲時に買った顧客は激怒しますし、かといってこのご時世に明らかに割高感のある土地の坪単価に設定しては売れませんからね。
高級感をそれなりに維持しつつ、土地＋家の総額を一定水準以下には下げられない（5000万弱～6000万ぐらい？）というしがらみが付きまとうのです。坪単価は割安だけれどもグロスが大きいので土地価格はそれなりに高い（100坪以上とか？）といった分譲にするしか解決方法は無いかもしれません。
西宮名塩ニュータウンも計画人口12000人ですが、駅から徒歩圏の東山台の分譲で手詰まりになり、北部の国見台は長らく塩漬けで放置されていますよね。
山手台の真ん中より南側（西2丁目、東2丁目、東1丁目、西1丁目）は、大阪平野内に位置し、大阪の中枢（中之島、本町、淀屋橋、北浜）から20km圏内で、尚且つ梅田へ乗り換え無しで直結する鉄道の本線駅から徒歩圏（歩ける）という条件を満たす関西最後の大規模開発という事に希少性がありました。
しかし今分譲している所は、距離的には完全にバス便エリアであり、駅から徒歩圏というではありませんので、その希少性が通用するエリアではありません。だから塩漬けを防いで分譲を完遂するには、なんらかの際立った特徴や魅力、独自性、工夫が必要になってきます。
大手プレハブ（積○ハウス等）の家が多いのは、
地震の影響があると思われる。
地震の後にやたら大手プレハブが耐震性うんぬんと
いかがわしい戦略でやってましたから。
山手台の殆どの家は、地震の後に着工してますから、
おそらく影響受けてるでしょう。
ツーバイや在来でも震度7以上余裕で耐えるのにな。
鉄骨の家は、製造時の環境負荷が木造と比較して圧倒的に高く
環境に悪いだけでなく、省エネ性能が著しく低いので、
（いまどきQ値2.0程度すらクリアしていない）新築～解体までの
CO2排出量やエネルギー使用量も同じ条件で格段に大きくなる。
大手のネームバリューに拘らず、まともな性能の住宅を
建てれば、環境負荷もエネルギー使用量も大幅に抑制できる。
バスの乗車時間が短いのは、山手台のセールスポイントだと思います。
バス便といっても、４～５分ぐらいですからね。
これだけ時間が短いと駅まで出るのは楽なので、高齢で車が運転できなくなっても
バスを使えばそれほど不自由無く生活できます。
また、車が絶対必要な住宅街ではないので、その分車が絶対必要な住宅街よりは
永住環境と言えるかと思います。
もともと阪急が手がけている町だから土地を買ったという人が多い。
そういう意味でブランド志向が強い人種が集まっている。
軽量鉄骨つまりプレハブが多いのは、そんなブランド志向の人種が
家を建てる時に選ぶのは全国の住宅展示場にモデルハウスを展開しているような
大手HM（＝プレハブが多い）という理由から。
出来る限り山の緑地面積を復元してほしい。
建ぺい率を３０％ぐらいに抑えて１００坪以上にしてもらえないものか。
北摂の茨木にある山手台（通称サニータウン）も、計画人口の１３０００人に大きく届かず現在８０００人ぐらい。
人口減少高齢化の時代に、宝塚の山手台において分譲がスムーズに進むとも思えませんし、計画人口に届く事が一度でもあるかどうかは疑問です。
これから人口が減るご時世に今でも近畿のあちこちで山が削られニュータウンが分譲されていますが、それらが本当に必要なものなのかどうか・・・
計画的に植栽しても緑比率がそこそこのレベルになるには、街が出来てから
10～20年程度は要しますからね。
分譲に15年かけるとして、山手台北部のひととおり全てのエリアが完売して
大半の敷地に家が建てられて、植木が生長して緑豊かといえる環境になるのは、
うまくいって30年後ぐらいじゃないでしょうか。
