阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
中山台（五月台や桜台も含む）や山手台、逆瀬台（青葉台、光ガ丘も含む）は大規模なニュータウンである事に価値を感じる人以外には、おすすめしません。なぜなら、駅から遠く不便なわりには、必ずしも閑静ではなく通過する車や住民の車や原付の往来も多いからです。
宝塚には、もっと駅に近く静かな山手の住宅街が多数あります。通過交通が少なく、規模が大きすぎない、駅から遠すぎない町がおすすめです。具体的には阪急の宝塚線や今津線の駅から徒歩1.5km以内（歩けないこともない）が目安でしょうか。例えば、阪急が分譲した所なら仁川高丸とか売布きよしガ丘とか武庫山2丁目、阪急と関係ないなら平井山荘とか泉ガ丘とか雲雀丘山手2丁目とかね。
駅から登り坂が1.5km以内と3～4kmでは大違いですが、宝塚市の不動産仲介相場では1.5kmの町に対して4kmの町は地価が半額にはならないのです。阪急の駅から徒歩数分かつ閑静な山手の住宅街は高額ですが、1～1.5kmほど坂を登る住宅街はそれと比較するとかなり割安になります。しかしそれ以上に遠い駅から登り坂で2～4kmほどの町は、歩くのが不可能で車が必須になりとても不便である割には、登り坂が1.5km程度の町と同程度の坪単価にまでしか下がりません。大規模ニュータウンのメリットはバス便の本数の充実や小中学校がエリア内にある事ぐらいです。
それにしても山本の駅北側のロータリーは去年の拡張工事でえらい立派になりましたね。
山手台の本格分譲再開に伴う住民の増加を見込んでキャパシティを強化したのでしょうが、
肝心の宅地分譲のほうは厳しいようですね。10年ぐらいで完売するペース（年150戸ぐらい？）
で計画していると聞いた事がありますが、景気やその他の要因（少子高齢化、官僚による
本社機能の東京収奪）を勘案すると厳しいんじゃないでしょうか・・・。
買う気がないなら書き込みやめればいいのにw
ここの掲示板は2chかぁ～
暇な人ばっかですね（笑）
ぜんぜん住みやすいと思いますよ。
高いと思うならやめるべきでしょ！
人の好みはそれぞれですからね。
古くからの歴史がある住宅街に新参者として入るのは嫌で、皆が新しい住民ばかりの町じゃないと
暮らしにくいと考える方も多いですから、そういう方は「現在分譲中の新しいニュータウン」しか
選択肢が無いでしょう。それに、大手分譲地とか大規模ニュータウンとかそういうブランド的な
事にこだわる人はやはり多いと思いますから、そういう方々にとっては阪急のネームバリューはかなり
大きい意味を持つのでしょう。
山手台は魅力も欠点もはっきりしています。
魅力は、山本駅の北側から山手台にかけて一帯的に整備されていて、デザイン的にも幹線道路や歩道が
まるで山手台の専用道路のようなしつらえになっている事です。
バス道が駅直結直通（一度も交差点を曲がらずに到着する）になっている大規模住宅地はなかなか珍しい。
欠点は、南側の一部を除くと駅からかなり距離がありバス便エリアである事、
少なくはない幹線道路の交通量（ゴルフに向かう車やダンプなども通る）、食品スーパーや生活関連施設が
徒歩圏に無い事などですね。
今年も「宝塚ガーデンフェスタ」が開催されています。
http://www.aiaipark.co.jp/watch/opg09/opg09_map/index.html
http://www.aiaipark.co.jp/watch/open-garden.php
明日が最終日です。
さすがに中山から山本にかけては園芸、庭園の本場ですので、山手台からも
多くの参加がありますね。
山手台を山本らしい庭園と植栽と緑のガーデニング住宅街としてとらえるなら、今後の街区は不況でも区画割を小さくしたりせず、できるだけ庭が大きくとれる敷地をメインにしてほしいですね。以前、このスレッドでも書き込みがありましたが、名塩のフォーハンドレッドガーデンズのような大型宅地を多数用意した街区は是非あったら良いと思います。実際、山手台の北部と阪急名塩南台って通勤アクセスは殆ど同じなので（駅から歩けない住宅街で、大阪や梅田から快速や急行25～30分＋バス数分＋徒歩5分以内）。
まぁ真面目な話、このご時世にあれだけ広大な規模の分譲は大変ですよね。
一次取得層ではなく、既に一戸建ての住宅を所有している住み替え層や年配層も
魅了するような他に住宅地に勝る魅力やコストパフォーマンスが無いと完売は
難しいとは思います。
なんにせよ、幹線道路より東側の黄色い土がむき出しの痛々しい山の景観は早急に
なんとかしてほしいですね。造成を完了して、購入者が植栽をしない限り、緑は蘇りません。
幹線道路より西側は一番上まで造成が済んでいるようですが、販売はわざと小出しにして
遅らせる計画でしょうか・・・。
>>426
これですか。
http://land.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/c_1120eaf416f.woa/wa/read...
確かに山手台の上のほうで似合いそうなコンセプトですね。
もし歩いたら駅から坂道を30分登山しなきゃ辿りつけない山の斜面に6000万も出して
（実際の総支払額はローンでそれプラス2000万以上）得られるのが、なんにもない
山の斜面の敷地60坪そこそこの家ってあまりにも悲しいですよね。
駅から2～3kmの山でこの値段なら、40～50坪の平屋を建てても南側に超広～い庭が
とれるぐらいじゃないと。不便さと交換条件に得られる夢が無いと。
大資本、大規模、新規分譲地などにこだわると、ババをつかまされる。
冷静に考えて、日本のピーク（人口急増期、高度成長期～バブル期）に見向きもされず
大量に売れ残って未だに分譲されているような場所は、なんらかの理由がある。
山手台の場合、交通アクセスが不便すぎて高度成長期に開発されなかった場所や、立地が悪すぎて
売れ残った場所ではありません。
昭和40年頃からの開発計画が遅れに遅れて結局バブル絶頂期に造成、バブル崩壊後に宅地完成・分譲開始
という悲惨なタイミングのせいで高額になり販売が不調に終わり、幸福銀行の破綻でストップしたのです。
まぁそれでも、一旦大きくケチがついた場所である事と、駅から距離があり不便な街である事は事実ですがね。
真に住環境が良い街というのは、鉄道網による都心アクセスが容易である事、閑静である事、自然がある事、
日々の生活に必要不可欠な施設が徒歩圏に点在している事などなので、山手台は最後の項目が駄目ですね。
山手台といっても場所によっては全然違いますよ。
山手台中学校より南に位置するエリアならじゅうぶんに駅から徒歩圏の住宅街です。
逆にオアシス予定地の北側あたりまで登るとこんな所まできてしまったという僻地感や
郊外感が強く、マイカー必須の不便なバス便エリアという印象が強いですね。
駅や平地から登りが1.5km以内のエリアと、1.5km以上のエリアでは明確な違いがあると思います。
実際登って歩いて距離感を感じてみると、バスやタクシーや送り迎えの車がない夜遅くでも駅から
そう苦労もせず歩いて帰れるエリアと、そうでないエリアとでは坪単価にそれなりの差が無いと
納得できない人が多いのではないかと感じました。
山手台西2丁目、東2丁目までならバスや家族の送り迎えの車が無い時でも、
駅からなんとか歩いて帰れると思います。健康には良いのじゃないでしょうか。
あるいは通勤用の電動アシスト自転車があれば、駅前の駐輪場から10分かかりませんね。
それより上の3～4丁目や今開発している所になると、徒歩で帰るのは現実的ではないと思います。
平均１００坪オーバーの分譲といえば、兵庫県企業庁が三田の学園８丁目（カルチャータウン）でもやっていますよね。学園８丁目は定期借地権と買取（３年後以降）が、購入者の意向で選べるのが良いと思いました。
阪急さんの山手台の中央より北部の駅から徒歩が無理なエリアは、建物と土地で平均価格６０００～７０００万強でも敷地が１００坪以上など広ければ引き合いもあり売れると思いますが、逆に平均５０００万弱でも土地５０～６０坪そこそこなら徐々に売れなくなって行き詰ると思います。
山手台は、乱開発されたゴルフ場と同じ違和感がする。
銀行とデベロッパーのサラリーマンが効率重視で山を破壊して開発した住宅街。
山にあるのに、風光明媚な感じが全くしない。
山の息吹も自然を愛する心も感じられない。
路地を歩いていると、そこが山であった事すらわからない。
自然の地形を大幅に人口改変してひな壇造成した住宅街に人の心を落ち着かせる雰囲気は宿らない。
ただひたすらに人工的なだけ。単純な自然破壊以上の感想は残念ながら感じられない。
街路樹も緑地帯も、ゴルフ場の緑や植栽と同じ匂いしかない。
これから30年たっても山には同化しないし違和感は残るでしょう。
山手台を歩いた後に隣の雲雀丘の
http://maps.live.com/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.828346...
http://maps.live.com/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.828346...
あたりのお屋敷街を散歩するとほっとする。
あちこちに山の自然地形や風光、風情が残っている。
大正時代の日本の住宅開発
・自然の地形を尊重した曲線道路、階段道路
・造成時に切り出された石材や石垣や石橋は庭石に再利用
・山林を限りなく残し、庭木として再利用
・敷地内に流れる湧き水を小川として取り込む
・溜池道路を流れる川には橋をかけた
これを読んで私は率直なところ「な～んだ日本人も環境を考えた分譲をするんだぁ」と驚きました。
“国家の品格”の藤原正彦さんじゃないですけど、日本人の美的感覚は昔はすごかったんだなぁと。
日本人である事を誇りに思いつつ今の開発分譲の醜さに情けなさを痛感する次第です。
無駄だと思いますが、阪急不動産の関係者さんは是非
http://e-zuka.jp/mp/tekuteku/?sid=1070
あたりを歩いて自然を愛する住宅地というものがどういうものなのか一度考えてもらいたいと思います。
そもそも阪急が描いた阪急のビジネスモデルである郊外生活というもの自体が既に無理があり既に限界にきている。
■現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html
結局、山手台ってバブルによる幸福銀行（幸和不動産）の破綻で分譲が停止していたのが、遅れて分譲再開しただけで、計画自体は基本路線を含めは何も変えてませんもんね。バブル期の乱開発まんまの事業をそのまま再開しただけ。うまくいくはずがない。
環境破壊装置・排ガス発生装置の大型セダンに乗って山林を破壊したゴルフ場に出かける事に矛盾を感じないどころか「大人の男の生甲斐」だと思っているような旧態依然とした価値観を持つ層をターゲットにして阪急不動産は土地や戸建を分譲しているのに、エコとか緑とか自然と共生とか里山とかロハスとか宣伝しているのは滑稽すよね。
欺瞞にもほどがある。
山手台は最近、特定メーカーの建築条件付が増えて偏ってますね。
今後も建築条件付を増やすならせめて一条工務店の宅地を選べるようになればと思います。
利益重視の日本の腐ったハウスメーカーばかりの中では唯一理念が高い例外的な会社で、
価格性能比で諸外国に大きくは劣らない（坪53万でQ値0.76w）まともで実直な住宅をつくりだしたので。
http://unohideoblog2009.up.seesaa.net/image/i-cubeB3B5CDD7.pdf
そもそも核家族向けのニュータウンなんて、都市圏人口が著しく増加し、
都市圏GDPが成長し、地価が長期に渡って上昇している時しか成立しえない
ビジネスモデル。
噂によると、山手台の造成完了は平成24年らしいです。
売れ行きが今のペースでは、造成が進めば進むほど在庫が増えていくので
急がない人は待ったほうが得策（買い手市場になる）かと思います。
関係ありませんが、新名神の開通が2016年に前倒しになるようです。
宝塚北部のインターは出来るかどうかわかりませんが、もし出来るなら土日祝日の
山手台の幹線道路がどの程度混むのか気になりますね。
>急がない人は待ったほうが得策（買い手市場になる）かと思います。
どの時代でもこういう予測は存在します。
ただ、言えるのは、”買い手市場になってからでは遅い”ということ。
造成工事と分譲ペースは必ずしも関係ありませんよ。
平成24年に完了予定でも、もともと10年以上時間をかけて徐々に分譲する予定では？
山手台西2丁目の空地は、最近急に東急リバブルの「売物件」の看板が建っている所が増えました。
山手台に持分があった業者がまとめて手放したんですかね。広告ではどこも坪50万円ぐらいでした。
数ヶ月前、西2丁目の北東角地が80坪で2980万円ぐらいでしたから、まぁ今の所出ている値段は割高ではありますね。
オアシスは単なる食品スーパーだけではなく、生活インフラ機能を持たせてほしいですよね。
販売センターから幹線道路を挟んで向かいにたった家（スウェーデンハウス？）かなり目立っていますね。
>>441
宝塚市の公式サイト住民基本台帳
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=12&LV3=66&...
より山手台世帯数
２００７年３月 ８６３世帯
２００８年３月 １０３６世帯
２００９年３月 １１２６世帯
２年で２６３世帯増加。そのうち半分程度はジオグランデ山手台。
今後は駅徒歩圏のマンションはジオグランデの前に一棟建つだけで、後は徒歩圏のマンション用地は続かない。
世帯数の増加分のうち、戸建は金融恐慌前の好景気時の購入が多いし、大部分は駅徒歩圏の山手台東最南エリア。
今後はマンションではなく戸建メインになり、尚且つ駅から遠い不便なエリアばかりの分譲なので、増加ペースは鈍っていくのはほぼ確実。仮に年間１００世帯コンスタントに増加したとしても、計画戸数の計画戸３２４６世帯に達するにはざっと２０年かかる。
現在から数年後の造成完了にかけて大量の完成宅地の在庫が発生するので、現実的な予想としては、供給過剰と在庫過多により、最後まで一度も強気の販売が可能になる時期は訪れないと思います。
悪い事ではありませんよ。
年100世帯ぐらいずつ緩やかに増えていくのは、年齢層に偏りが出ないので
むしろ最も理想的な流れです。
問題は、そのように計画通りコンスタントに毎年100世帯が増える程度は
売る事ができるかという点のみです。
何かと評判悪い建築条件付きの分譲だけど、多くのハウスメーカーから選べるようなやり方ならまだマシかなって思う。どこか忘れたけど、近畿でもハウスメーカーを8社ぐらいから自由に選べる建築条件付きの分譲があった。正直、パナホームの同じようなタイルの同じような外観の同じような屋根の家ばっかり立ち並んでいるとか気持ち悪いし、同じハウスメーカーの家ばかり並ばないような工夫があってもいい。
建築条件付き土地って、消費者にとって百害あって一利無しだよ。
ハウスメーカーやビルダーが建物でボッタくって（オプションやらなんやらで）
ガッツリ儲ける為の業者の為のシステムだから。
契約すると、売り手と家を建てる消費者は対等な立場ではなく、消費者が圧倒的に
不利な立場になるから、全くろくなことがない。まだ建売のほうがマシ。
山手台は、大手ハウスメーカーのプレハブ（軽量鉄骨）がやたら多いのが気になる。
積水ハウス、パナーホーム、へーベルその他etc・・・
工業製品であるプレハブの家は、新築時一番きれいで、その瞬間から劣化していく。
しょせんは仮設住宅と同じ工法の骨組みに、内装や外装を化粧したにすぎない。
本格的な木造建築のように、年月が経って味や風情がでてくるというようなことはいっさいない。
余計なお節介といわれそうだが、同じ値段を出すなら、軽量鉄骨のハウスメーカーに高い金を
貢ぐのではなく、時間と共にしっとりとした風情の出てくる家を建ててほしいと思います。
山手台の建築条件付土地分譲に参画しているHMの中では、大阪ガス住設が一番マシですよ。
大阪ガス住設は比較的ボッタクリ度が低く、良心的な家作りを行っている会社です。
同意です。
山手台でも大阪ガス住宅設備さんは400GARDENS＜フォーハンドレッドガーデンズ＞展開してほしいですね。
ハコアもセンスいいですよね。
阪急六甲から坂をずっと登ったところにある篠原台と環境似ているね
山手台は初期の分譲時（90年代）に土地＋建物で1～2億円で買った人も多いので、現在及び今後の分譲にあたっては色々と難しい点もあるようです。土地を安売りしたり、建売のパワービルダーに土地を売却して大手ハウスメーカーではない建売が建ちまくったりすれば初期分譲時に買った顧客は激怒しますし、かといってこのご時世に明らかに割高感のある土地の坪単価に設定しては売れませんからね。
高級感をそれなりに維持しつつ、土地＋家の総額を一定水準以下には下げられない（5000万弱～6000万ぐらい？）というしがらみが付きまとうのです。坪単価は割安だけれどもグロスが大きいので土地価格はそれなりに高い（100坪以上とか？）といった分譲にするしか解決方法は無いかもしれません。
西宮名塩ニュータウンも計画人口12000人ですが、駅から徒歩圏の東山台の分譲で手詰まりになり、北部の国見台は長らく塩漬けで放置されていますよね。
山手台の真ん中より南側（西2丁目、東2丁目、東1丁目、西1丁目）は、大阪平野内に位置し、大阪の中枢（中之島、本町、淀屋橋、北浜）から20km圏内で、尚且つ梅田へ乗り換え無しで直結する鉄道の本線駅から徒歩圏（歩ける）という条件を満たす関西最後の大規模開発という事に希少性がありました。
しかし今分譲している所は、距離的には完全にバス便エリアであり、駅から徒歩圏というではありませんので、その希少性が通用するエリアではありません。だから塩漬けを防いで分譲を完遂するには、なんらかの際立った特徴や魅力、独自性、工夫が必要になってきます。
大手プレハブ（積○ハウス等）の家が多いのは、
地震の影響があると思われる。
地震の後にやたら大手プレハブが耐震性うんぬんと
いかがわしい戦略でやってましたから。
山手台の殆どの家は、地震の後に着工してますから、
おそらく影響受けてるでしょう。
ツーバイや在来でも震度7以上余裕で耐えるのにな。
鉄骨の家は、製造時の環境負荷が木造と比較して圧倒的に高く
環境に悪いだけでなく、省エネ性能が著しく低いので、
（いまどきQ値2.0程度すらクリアしていない）新築～解体までの
CO2排出量やエネルギー使用量も同じ条件で格段に大きくなる。
大手のネームバリューに拘らず、まともな性能の住宅を
建てれば、環境負荷もエネルギー使用量も大幅に抑制できる。
バスの乗車時間が短いのは、山手台のセールスポイントだと思います。
バス便といっても、４～５分ぐらいですからね。
これだけ時間が短いと駅まで出るのは楽なので、高齢で車が運転できなくなっても
バスを使えばそれほど不自由無く生活できます。
また、車が絶対必要な住宅街ではないので、その分車が絶対必要な住宅街よりは
永住環境と言えるかと思います。
もともと阪急が手がけている町だから土地を買ったという人が多い。
そういう意味でブランド志向が強い人種が集まっている。
軽量鉄骨つまりプレハブが多いのは、そんなブランド志向の人種が
家を建てる時に選ぶのは全国の住宅展示場にモデルハウスを展開しているような
大手HM（＝プレハブが多い）という理由から。
出来る限り山の緑地面積を復元してほしい。
建ぺい率を３０％ぐらいに抑えて１００坪以上にしてもらえないものか。
北摂の茨木にある山手台（通称サニータウン）も、計画人口の１３０００人に大きく届かず現在８０００人ぐらい。
人口減少高齢化の時代に、宝塚の山手台において分譲がスムーズに進むとも思えませんし、計画人口に届く事が一度でもあるかどうかは疑問です。
これから人口が減るご時世に今でも近畿のあちこちで山が削られニュータウンが分譲されていますが、それらが本当に必要なものなのかどうか・・・
計画的に植栽しても緑比率がそこそこのレベルになるには、街が出来てから
10～20年程度は要しますからね。
分譲に15年かけるとして、山手台北部のひととおり全てのエリアが完売して
大半の敷地に家が建てられて、植木が生長して緑豊かといえる環境になるのは、
うまくいって30年後ぐらいじゃないでしょうか。
・山手台と町の規模が同程度のラビスタにあるもの
公園、幼稚園、小学校、高校、介護関連施設、ミニコープ、郵便局、三井住友ATM、池田銀行ATM、クリーニング、美容院、薬局、パン屋、写真屋、セブンイレブン（２４時間）、塾、簡易フィットネス
・山手台にあるもの
公園、小学校、中学校、介護関連施設、オアシス（予定）、アズナス（7：00AM～9：00PM）
今後どの程度、充実させられるかどうかがキモでしょうな。せめてラビスタと同じぐらいは期待したい。
あとは、『大きな眺望』を宣伝で謳っているのだから（実際、一番の特徴、魅力はそれぐらいでしょう）、せめて５割以上の区画で２階からの完全な眺望がとれる造成（区画割りを広めにし、前後の区画の高低差を眺望を遮らない範囲に調節する）にするべきでしょうな。
区画割や面積など（造成計画）は、幸福銀行が破綻する前に
計画した図面通りにしかならないと思いますよ。
いまさら変更はできないでしょうしね。
今から変更できるポイントはせいぜい街路や擁壁の仕上げ、
街区ごとの街づくりルール等ぐらいでしょう。
はじめまして
とても素敵な町で子育てしやすそうだなあと思って購入検討しております。
小学校、中学校の雰囲気が気になります。
山手台小学校、中学校とも評判が良いとお聞きしましたが実際はどのような様子でしょうか？
我が家は子供が多いので、公立小学校、公立中学校、公立高校、できれば国立大学に行って欲しいと思ってます。
教育熱心な雰囲気を望む一方、ごっそり私立にお友達が行ってしまうのも寂しいかなと。
どれぐらいの方が小学校、中学校受験をされるのか教えてください。
よろしくお願いします。
以前、山手台中では陰湿ないじめが深刻な問題となっていました。
その後解決したということですが。全くなくなったかどうかはわかりません。
ニュータウンが子育てに理想的に見えるというのは、単なるイメージであって
必ずしも正しいとは言えないと思います。
ともすれば、世間知らずで我侭な子供が育ちやすいですから。
小学校の受験率は、宝塚では一種低層の住宅街を主要な校区とする学校はどこも高め（3～5割）です。
これは今までは高校が綜合選抜だったという事が大きいので、今後は変わる可能性も大きいです。
山手台西２丁目は、コミュニティ街路のあたりは、かなり幹線道路からの車の音が気になります。
窓をしめていれば大丈夫でしょうが、窓をあけて換気する季節は結構音が気になると思います。
しかし幹線道路から１００ｍほど西側に入ると、うってかわって街路もかなり静寂になり殆ど気になりません。
西４丁目も県営住宅の向かいのあたりの区画は、歩いていても幹線道路の音は殆ど気になりませんでした。
東１丁目は幹線道路から数十メートル離れていますが、街路樹のある一番幹線道路がわの歩道を歩いていても
音がかなり気になります。幹線道路と同じ高さか低い位置にある街区より、高い位置にある街区のほうが、
幹線道路からの騒音が聞こえやすいようです。
宝塚市のサイトに阪急オアシスの件が出ていました。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-hk20-0813....
ＡＴＭの設置は、不況の関係で厳しい模様です。
陰湿ないじめですか、、、。子供たちは恵まれた環境で楽しく暮らしているのだと思ってました。
もうひとつおたずねしたいことがあります。
子供たちには好きなだけ習い事をさせてあげたいのですが、兄弟だ多いため、車での送迎は限界があります。
子供が一人で行ける範囲で学習塾、スイミングスクール、体操教室、バレエ教室、はありますか？
ご存知の範囲で結構ですので情報ありましたらお願いします。
最近の造成エリアは、擁壁が、以前とは異なる化粧っけのない「打ちっぱなし」の外観になったのは、
コストダウンでしょうかね。それとも、もともと最初からそういう仕様にする予定だったのでしょうか。
今後の造成するエリア（バス道路より東側の山手）の擁壁はどうなるんですかね。
バス停や駅からも遠くなる不便なエリアは、せめて美観に優れた擁壁や、素敵な街路灯を採用してほしいと思います。
街路灯は最近ちょこちょこ増えてきたLEDタイプがエコでよろしいです。寿命も長く省エネ。
一般的な水銀灯は消費電力がかなり大きくエコとはかけ離れています。
オアシス予定地の向かい側が、集合住宅予定地となっていましたが、ラビスタみたいな
眺望重視の分譲マンションが何棟か建つのでしょうか。
個人的には、URでちょっと設備充実め広め（家賃10万～）の小綺麗な賃貸マンションが
何棟か建てば良いなと思います。教育環境や自然環境等を重視する子育て層や転勤族が
入ってくるのも良い効果があるでしょうし、人口が増えればオアシス等もペイするように
なって生活施設も多少充実するでしょうから。
お返事ありがとうございます。
一見、素敵な街に見えたのですが、我が家のニーズには合わないと判断しました。
いじめも気になりますが、ごく一部を除いて公立高校のレベルがあまりにも低すぎます！
子供がまだ小さいために勉強不足でした。
ゆとり教育と総合選抜のダブルの悪策のために公立は勉強する気の無い子が行く学校になってますね。
税金の無駄遣いだわ。
流されやすい年頃ですから宝塚の公立から国立に行くにはかなり自己コントロールできる子でないと無理そうです。
うちの子には無理そうです。
公立高校をなんとかしないと宝塚市の地価にも影響しますね。
総合選抜がなくなるといっても急には公立高校が良くなるような気がしません。
まだ幼い小学生が受験を強いられて友達同士ギスギスした関係になり
いじめが起こるのかも知れませんね。あくまで私の想像ですが。
大阪の第一学区でさがすことにしました。
国立大学を目指せる公立高校が複数あります。
確かに宝塚、西宮、芦屋の高校のレベルはかなり低いです。
その原因たる総合選抜がなくなりますから、まともになるまでは
10年以内なのかそれ以上要するのかわかりません。
その頃まで山手台の分譲がちゃんと続いていれば良いですね。
なんだかんだいって山手台は宝塚でおそらく最後となる大型開発
（1000戸以上）なので、時間をかけて最後まで責任をもって
事業を遣り遂げて欲しいですね。
半ばでまとめて分譲屋に投げたりするのだけは、絶対にやめてほしい。
私は駅から南側にあるマンション（徒歩５分）に住んでいますが、確かに飛行機の音と、車の音が気になりますね。
それに近くに消防署があるためでしょうか、救急車の出動が異常に多いような気がしています。
最近では慣れましたが、越してきた当初は事件や事故が多い街なのかと心配になりました。
車があったほうが生活しやすいと思います。
近くにバレエ教室や、進学塾、眼科、内科、産婦人科、歯科、スーパー（コープ）郵便局、銀行
ちょっとお値段が高い？ドラッグストア（でもないよりはイイですね！）あと、美容室が多いですね。
すべて徒歩でいける範囲にあります。特に問題なくまずまずな感じで普通に生活できます。
気になる事と言えば、車、飛行機の騒音だけですね・・・
でも、夜９時を過ぎると飛行機は飛ばなくなるので比較的静かになります。
あと暴走族が夜走ってますね。（まぁ、これは全国どこでもあることだと思います）
私は子供がおりませんので教育関係のことはわかりませんが、塾に通っている子供や
バレエ教室にお迎えに来ている親御さんの姿はよく見かけますね。みなさん穏やかな感じに見えます。
街を歩いていても、突飛な方や危険な印象を受ける方はいまのところ見かけません。（まぁ、外見だけでは
わからないですが・・・・）
隣町と言っていいかわかりませんが、車があれば尼崎の「コストコ」なんかにもすぐ行けますよ。
子供さんを持つ主婦の方のでしたら、ママ友達と共同買いなんのも楽しいのではないでしょうか。
隣の川西市にはスポーツクラブもありますよ。「コナミ」と「グンゼ」があります。
個人的にはお風呂やサウナがあり、駅から２分という条件の「コナミ」がお勧めです。
梅田までも約２５～２６分（急行で）通勤圏内ですし、うまく電車で座れれば少しゆっくりできる
時間でちょうどいい具合じゃないかと思います。(宝塚方面にはあまり行かないのでちょっとわかりません)
最初は新大阪の高層マンションにしようか思いましたが、宝塚にしてよかったと思っています。
車や飛行機は少し気になりますが、基本的には人も街もおとなしめで静かでいい所だと思います。
未開発部分絶対売れ残るよ。公園にでもしたほうがええんちゃう？奥に大きな公園あったら住宅地の価値上がりそう。
公園は既にそこそこの規模の北公園があるので難しそう。
個人的には、市内のゆずり葉台みたいな景観に仕上げるのが良いと思います＞山手台の残りエリア（北東部）
よくあるニュータウン然とした街並みではなく、リゾート地か別荘地のような体裁。
ttp://www.bing.com/maps/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.793879~135.317378&style=a&lvl=19&tilt=-90&dir=0&alt=-1000&phx=0&phy=0&phscl=1&encType=1
ポイントは、山の緑と斜面を活かし、緑に囲まれ、隣の家との距離がじゅうぶんにあるという事でしょうか。
民間が開発した山手台と官の事業である西宮名塩ニュータウン（東山台）では、周辺を含めずニュータウン単体としての完成度は比較にならない。
山手台には公園と学校とアズナスぐらいしかないけど、東山台はスーパーや商業施設等が入ったビル、銀行、郵便局、病院、市役所支所、消防署、派出所、市民体育館、市民グランド、広場、テラス、テニスコート、広大な都市公園（数十ヘクタール、山手台の数倍規模）、
http://www.ur-net.go.jp/kansai-takuchi/jouhou/najio/nasion/shiose/inde...
と一通り揃っており施設が充実している。家々の大きさやグレード、外構の仕立ては互角だが、街並みや街路や照明、バス停のつくりなどは東山台に軍配があがる。東山台は、駅まで徒歩圏（10分以内～15分圏内）であり、エレベーターを使えば急坂を歩く必要もなく、ラッシュ時の大阪までの所有時間は、山本から梅田より早い。
そう考えると、山手台のほうが優れているのは、立地（大阪までの距離）と、車を使った場合の市街地への出やすさや渋滞の頻度の少なさ、大阪平野の眺望ぐらい。民間が開発したニュータウンってやっぱりコストの関係で、限界がある。トータルの完成度ではコストの関係上、官がつくった街に勝ち目は無いんだから、民間でしか出来ない工夫をする必要が不可欠。
>>472
総合選抜で高校の進学実績が低い関係で、中学受験熱、進学率が高くなり、
一部のエリアはその影響で、小学校区が受験においては
ブランド化しているという側面もあるようです。
宝塚第一小校区、売布小校区、桜台小校区、逆瀬台小校区etcとともに
山手台小校区もそのうちの一つとされています。
>>そのようです。
調べれば調べるほど兵庫県では中学受験熱が高い地域と荒れている地域の二極化が進んでいるようですね。
ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。
大阪の第一学区は公立高校が人気なものの、人気の中学校区だと教育熱心な人がこぞって集まり、
学校はマンモス化、内申点が取りにくいという弊害があるようです。
行き過ぎた情報社会ですね。
どこに引っ越せば良いかわからなくなってきました。
西宮名塩ニュータウンは、確かに芸術的な街並みや生活施設は立派。
建設省の都市景観大賞をとった事は納得できる景観。
公団がバブル期に本気でつくっただけの事はある。
快速停車駅に徒歩圏で、通勤の利便性もOK。
しかし、国道176の道路状況の悪さがあまりにも致命的。
そのせいで街の中はいいが、外に出るのが大変という完全に陸の孤島状態。
渋滞発生時は宝塚まで1時間近くかかることもザラ。
北六甲台や名塩はバブル期に主に分譲され、8000万～億したが
（だから家並みは山手台に劣らない）、近畿で下落率トップを繰り返し
今や悲惨な値段にまで落ちている。
やはりアクセス道路の良し悪しというのは重要。
しかし、もうじゅうぶん安くなり、これ以上は大きくは下がらないレベルまで
下落しているので、国道176の状況を納得した上で、今の値段で買うというのは
案外悪くないかもしれない。
>>477
駅からも遠く坂も多い不便なエリアなら、非日常的なリゾート感がほしい所ですね。
地区計画で外壁後退3m、最低敷地面積330㎡のエリアとかあったら面白いかも。
宝塚のバス便エリア（ここ40年で開発された住宅街）は高齢世帯の死去や転出などで
これから大量に住宅や土地が余り出すのは必至だから（供給＞需要）、今更新規に
開発するなんてのは、かなりの特徴や魅力が無いと完売は厳しいでしょう。
＞４８０ とんとんさん
＞ちびまる子ちゃんやドラえもんに出てくるような、お金持ちの子、お商売しているおうちの子、
＞サラリーマンの子、アパート暮らしの子が仲良く、そして学校の先生が先生らしい威厳を持っている街というのは
＞昭和の時代と共に過ぎ去ってしまったようです。
残念ながらその通りです。
少し長い文章ですが、下記のサイトを是非ご覧ください。
そのものずばりを指摘しています。
現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html
山本らしく植木業者・造園業者やあいあいパークとタイアップして、庭の広さとクォリティに
徹底的にこだわった建売住宅を山手台レジデンスとして売り出したら良いかも？
雲雀丘花屋敷のお屋敷のように、和風庭園に洋館を建てるレトロな街区があっても面白いと思う。
雲雀丘まで行かなくても、山手台からすぐの山本台にも庭というか外構が凄いお宅がありますよ。
ttp://map.yahoo.co.jp/pl?type=scroll&lat=34.82021325&lon=135.38388939&sc=2&mode=map&pointer=on&home=on&hlat=34.81574782&hlon=135.36376403
↑この辺り。歩いて見ればわかりますが、こういう風情と品格のある外構は最近の宅地開発じゃ難しいんですかねぇ。
山本は駅周辺の住宅街や山本台や平井山荘は、地主（植木業者や農家などの資産家）の経営する賃貸アパートや賃貸マンション、老朽化した小さい家や狭い建売住宅やボロアパートもある一方で、山手台の住宅とはちょっと比較にならないぐらい立派なお屋敷（庭や外構も立派な邸宅）もかなりの数建っていますね。
どちらかと言えば、中山台や山手台のような典型的なニュータウンよりも、こういう街で育つほうが子供達にとっては良い影響があるようにも思えます（正常なバランス感覚を養いやすい）。
過疎化しそう
高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期（70年代）にどっと入居して凄い人気で完売して
一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。
山手台は、バブル～崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に
完売、竣工すらなかなか見えてきません。
久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。
住民の方も住み始めているようで。
山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。
土地面積:253.29㎡ 価格:3,180万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）
土地面積:246.61㎡ 価格:3,100万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）
土地面積:252.87㎡ 価格:3,190万円（坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）
土地面積:242.60㎡ 価格:3,070万円（坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）
上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。
西2丁目の方が駅へも近く（帰りはともかく行きは徒歩圏）、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、
他の街区より造成にお金がかかってますからね。
確かに、西２丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西４丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。
まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場（時価）の10~15%offといった所かと。
売るのが難しいものを売ってこそプロ。
景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。
山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。
阪急オアシスの工事はじまってます。
最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。
開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。
今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。
セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。
いくらなら買いますか？
250㎡で
①1500万以下
②1500万～2000万
③2000万～2500万
④2500万以上
西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部（山手台北公園の東側や北側の斜面）は駅から遠く不便な分100坪3600～3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。
雲雀丘でも仁川でも坂で駅から遠くなると、土地の仲介相場は明確に距離に応じて下がっていく。
駅から徒歩圏の街と2km以上の街は、名前が同じでも全く別物だと考えたほうがいい。
山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。
当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。
やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。
土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
を建てるとなると6500万。
将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で
これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。
日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、
このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や
利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。
>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような
新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、
はっきり土地＋建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。
注文住宅顧客層 平均年収890万円（大阪圏915万円）
一次取得（土地購入＋新築）の平均費用 建築費2,939万円＋土地代2,164万円
親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、
一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。
それ以上出せる層（買い替え、親が金持ち、高所得者）はボリュームゾーン
ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに
出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には
買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に
独自性や大きな魅力（平均400㎡以上の街区など）や売りが必要。
そうではない一般の新規取得層（注文住宅を新規に取得する主用顧客層である
大手企業勤めの年収800～1000万円ぐらいのサラリーマン世帯）で不便な
立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と
狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に
妥協するという事はありえない。
この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、
土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。
そう考えると60坪で2,100万円（坪35万円）ぐらいが、郊外の不便な立地で
妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を
相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。
西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3
2,980万円
土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台２丁目」下車 徒歩2分
検討している人はそろそろ買い時かもしれません。
競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても
大損するという事はなさそうです。
土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。
http://981.jp/r112877.html
宝塚市山手台西二丁目２番２ 土地336.00㎡ 建物面積190.7㎡ 築年月1993/11
落札価額39,111,000円
宝塚市山手台西二丁目２６番１１ 土地207.11㎡ 建物面積160.48㎡ 築年月1999/02
落札価額38,010,000円
上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。
ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、
その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。
http://981.jp/r129311.html
こちらは現在入札期間で受付中の物件 落札価額は要注目です。
入札する方は
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI...
こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。
今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの？
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい？
年間100を維持すれば、10～20年ぐらいで完売できる。
どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5～10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅～長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。
積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。
梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる１００坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。
土地を１００坪以上にしても売れないと思う。
山の中腹からの眺望があって食料を調達できるスーパーが下山しないでも
ある町は兵庫県だと渦森台、鶴甲、中山五月台・桜台ぐらいかな。
ただ、眺望が素晴らしいといっても、その眺望が満足にえられる住居が
実際どれぐらいの割合で設定されてるかってのが問題。
敷地の奥行きを小さくすると、自ずと前の住居との擁壁の高低差が
小さくなるから眺望は得にくくなるし。
敷地を大きくして、前列（南側）と後列（北側）の区画割を東西に
互い違いにずらして外壁後退規制を隣地から2mとかにでもしない限り、
（それをすれば前列の住居間の隙間空間から満足な眺望が得られる）
高い割合で眺望が得られる分譲地や、眺望を最大の売りにできる
分譲地にはならない。
山手台北公園の頂上の裏手あたりに、もう10年以上前に造成済みと思しき宅地エリアがありますね。
擁壁や階段も完成済みですが、コンクリートが黒く変色していて雑草も生え放題で、バブルの傷跡が生々しい。
マンションみたいに一定期間で完売を目指すよりも、20年ぐらいゆっくり時間をかけて
熟成させながら分譲して、気に入った人が買いたい時に買えるいつでも
分譲している住宅地にしたほうが、偏らず多様な世代で構成されて良い街になると思います。
>>512
平均70坪3000万の街並みよりは、平均100坪3500～4000万の街並みのほうが売れるよ（坪単価が全く同じではきついので70坪の場合の相場より10%以上は安くする必用があるが）。
駅からのあまりの遠さ、利便性の低さ、坂道、週末の渋滞（山本付近はしょっちゅう渋滞する）などのマイナス面とトレードオフで得られる広さの魅力という点で考えると、60坪とか70坪はどう考えても中途半端。間口15m×奥行15mぐらいだと少し大きめの家を建てたりガレージを2台分とったりすると、庭は広々ではないからね。不便さを補って余りある魅力のある広さとなると、やはり100坪以上が基本となる。
５１４＞北公園の周辺は、ロケーションは良好で開放感はあるけど
一日中車の音がよく聞こえるし閑静とは言いがたい。微妙・・・。
コンクリートが変色している造成済みの放置宅地は、周辺が整ってから
化粧しなおして一緒に売り出すんでしょうね。
平均100坪3500～4000万より
平均35坪1500万のほうが早く完売できると思いませんか？
宝塚市は低層住宅地における開発においては敷地面積の最低面積が150㎡に定められているので
（昨年までは緩和条件が色々あったので100～120㎡ぐらいでも分譲できたけど今年からは無理）、
30坪程度に変更しての分譲事業は不可能ですね。
まぁもし可能だとしても、不便な立地なのに「狭くて庭が無いまともに一般的な注文住宅を
建てられない自由度が低い面積の敷地」では手頃な値段でも厳しいですね。
普通、バス便の不便な立地を選ぶのは、広さや環境や庭や注文住宅を得たいからなので。
