阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

中山台（五月台や桜台も含む）や山手台、逆瀬台（青葉台、光ガ丘も含む）は大規模なニュータウンである事に価値を感じる人以外には、おすすめしません。なぜなら、駅から遠く不便なわりには、必ずしも閑静ではなく通過する車や住民の車や原付の往来も多いからです。

宝塚には、もっと駅に近く静かな山手の住宅街が多数あります。通過交通が少なく、規模が大きすぎない、駅から遠すぎない町がおすすめです。具体的には阪急の宝塚線や今津線の駅から徒歩1.5km以内（歩けないこともない）が目安でしょうか。例えば、阪急が分譲した所なら仁川高丸とか売布きよしガ丘とか武庫山2丁目、阪急と関係ないなら平井山荘とか泉ガ丘とか雲雀丘山手2丁目とかね。

駅から登り坂が1.5km以内と3～4kmでは大違いですが、宝塚市の不動産仲介相場では1.5kmの町に対して4kmの町は地価が半額にはならないのです。阪急の駅から徒歩数分かつ閑静な山手の住宅街は高額ですが、1～1.5kmほど坂を登る住宅街はそれと比較するとかなり割安になります。しかしそれ以上に遠い駅から登り坂で2～4kmほどの町は、歩くのが不可能で車が必須になりとても不便である割には、登り坂が1.5km程度の町と同程度の坪単価にまでしか下がりません。大規模ニュータウンのメリットはバス便の本数の充実や小中学校がエリア内にある事ぐらいです。

それにしても山本の駅北側のロータリーは去年の拡張工事でえらい立派になりましたね。
山手台の本格分譲再開に伴う住民の増加を見込んでキャパシティを強化したのでしょうが、
肝心の宅地分譲のほうは厳しいようですね。10年ぐらいで完売するペース（年150戸ぐらい？）
で計画していると聞いた事がありますが、景気やその他の要因（少子高齢化、官僚による
本社機能の東京収奪）を勘案すると厳しいんじゃないでしょうか・・・。

買う気がないなら書き込みやめればいいのにw
ここの掲示板は2chかぁ～
暇な人ばっかですね（笑）

ぜんぜん住みやすいと思いますよ。
高いと思うならやめるべきでしょ！

人の好みはそれぞれですからね。
古くからの歴史がある住宅街に新参者として入るのは嫌で、皆が新しい住民ばかりの町じゃないと
暮らしにくいと考える方も多いですから、そういう方は「現在分譲中の新しいニュータウン」しか
選択肢が無いでしょう。それに、大手分譲地とか大規模ニュータウンとかそういうブランド的な
事にこだわる人はやはり多いと思いますから、そういう方々にとっては阪急のネームバリューはかなり
大きい意味を持つのでしょう。

山手台は魅力も欠点もはっきりしています。
魅力は、山本駅の北側から山手台にかけて一帯的に整備されていて、デザイン的にも幹線道路や歩道が
まるで山手台の専用道路のようなしつらえになっている事です。
バス道が駅直結直通（一度も交差点を曲がらずに到着する）になっている大規模住宅地はなかなか珍しい。

欠点は、南側の一部を除くと駅からかなり距離がありバス便エリアである事、
少なくはない幹線道路の交通量（ゴルフに向かう車やダンプなども通る）、食品スーパーや生活関連施設が
徒歩圏に無い事などですね。

今年も「宝塚ガーデンフェスタ」が開催されています。
http://www.aiaipark.co.jp/watch/opg09/opg09_map/index.html
http://www.aiaipark.co.jp/watch/open-garden.php
明日が最終日です。
さすがに中山から山本にかけては園芸、庭園の本場ですので、山手台からも
多くの参加がありますね。

山手台を山本らしい庭園と植栽と緑のガーデニング住宅街としてとらえるなら、今後の街区は不況でも区画割を小さくしたりせず、できるだけ庭が大きくとれる敷地をメインにしてほしいですね。以前、このスレッドでも書き込みがありましたが、名塩のフォーハンドレッドガーデンズのような大型宅地を多数用意した街区は是非あったら良いと思います。実際、山手台の北部と阪急名塩南台って通勤アクセスは殆ど同じなので（駅から歩けない住宅街で、大阪や梅田から快速や急行25～30分＋バス数分＋徒歩5分以内）。

まぁ真面目な話、このご時世にあれだけ広大な規模の分譲は大変ですよね。
一次取得層ではなく、既に一戸建ての住宅を所有している住み替え層や年配層も
魅了するような他に住宅地に勝る魅力やコストパフォーマンスが無いと完売は
難しいとは思います。
なんにせよ、幹線道路より東側の黄色い土がむき出しの痛々しい山の景観は早急に
なんとかしてほしいですね。造成を完了して、購入者が植栽をしない限り、緑は蘇りません。
幹線道路より西側は一番上まで造成が済んでいるようですが、販売はわざと小出しにして
遅らせる計画でしょうか・・・。

>>426
これですか。
http://land.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/c_1120eaf416f.woa/wa/read...
確かに山手台の上のほうで似合いそうなコンセプトですね。

もし歩いたら駅から坂道を30分登山しなきゃ辿りつけない山の斜面に6000万も出して
（実際の総支払額はローンでそれプラス2000万以上）得られるのが、なんにもない
山の斜面の敷地60坪そこそこの家ってあまりにも悲しいですよね。

駅から2～3kmの山でこの値段なら、40～50坪の平屋を建てても南側に超広～い庭が
とれるぐらいじゃないと。不便さと交換条件に得られる夢が無いと。

大資本、大規模、新規分譲地などにこだわると、ババをつかまされる。
冷静に考えて、日本のピーク（人口急増期、高度成長期～バブル期）に見向きもされず
大量に売れ残って未だに分譲されているような場所は、なんらかの理由がある。

山手台の場合、交通アクセスが不便すぎて高度成長期に開発されなかった場所や、立地が悪すぎて
売れ残った場所ではありません。

昭和40年頃からの開発計画が遅れに遅れて結局バブル絶頂期に造成、バブル崩壊後に宅地完成・分譲開始
という悲惨なタイミングのせいで高額になり販売が不調に終わり、幸福銀行の破綻でストップしたのです。

まぁそれでも、一旦大きくケチがついた場所である事と、駅から距離があり不便な街である事は事実ですがね。

真に住環境が良い街というのは、鉄道網による都心アクセスが容易である事、閑静である事、自然がある事、
日々の生活に必要不可欠な施設が徒歩圏に点在している事などなので、山手台は最後の項目が駄目ですね。

山手台といっても場所によっては全然違いますよ。
山手台中学校より南に位置するエリアならじゅうぶんに駅から徒歩圏の住宅街です。
逆にオアシス予定地の北側あたりまで登るとこんな所まできてしまったという僻地感や
郊外感が強く、マイカー必須の不便なバス便エリアという印象が強いですね。
駅や平地から登りが1.5km以内のエリアと、1.5km以上のエリアでは明確な違いがあると思います。
実際登って歩いて距離感を感じてみると、バスやタクシーや送り迎えの車がない夜遅くでも駅から
そう苦労もせず歩いて帰れるエリアと、そうでないエリアとでは坪単価にそれなりの差が無いと
納得できない人が多いのではないかと感じました。

平均１００坪オーバーの分譲といえば、兵庫県企業庁が三田の学園８丁目（カルチャータウン）でもやっていますよね。学園８丁目は定期借地権と買取（３年後以降）が、購入者の意向で選べるのが良いと思いました。

阪急さんの山手台の中央より北部の駅から徒歩が無理なエリアは、建物と土地で平均価格６０００～７０００万強でも敷地が１００坪以上など広ければ引き合いもあり売れると思いますが、逆に平均５０００万弱でも土地５０～６０坪そこそこなら徐々に売れなくなって行き詰ると思います。

山手台は、乱開発されたゴルフ場と同じ違和感がする。

銀行とデベロッパーのサラリーマンが効率重視で山を破壊して開発した住宅街。

山にあるのに、風光明媚な感じが全くしない。

山の息吹も自然を愛する心も感じられない。

路地を歩いていると、そこが山であった事すらわからない。

自然の地形を大幅に人口改変してひな壇造成した住宅街に人の心を落ち着かせる雰囲気は宿らない。
ただひたすらに人工的なだけ。単純な自然破壊以上の感想は残念ながら感じられない。

街路樹も緑地帯も、ゴルフ場の緑や植栽と同じ匂いしかない。
これから30年たっても山には同化しないし違和感は残るでしょう。

山手台を歩いた後に隣の雲雀丘の
http://maps.live.com/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.828346...
http://maps.live.com/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.828346...
あたりのお屋敷街を散歩するとほっとする。
あちこちに山の自然地形や風光、風情が残っている。

大正時代の日本の住宅開発

・自然の地形を尊重した曲線道路、階段道路

・造成時に切り出された石材や石垣や石橋は庭石に再利用

・山林を限りなく残し、庭木として再利用

・敷地内に流れる湧き水を小川として取り込む

・溜池道路を流れる川には橋をかけた

これを読んで私は率直なところ「な～んだ日本人も環境を考えた分譲をするんだぁ」と驚きました。
“国家の品格”の藤原正彦さんじゃないですけど、日本人の美的感覚は昔はすごかったんだなぁと。
日本人である事を誇りに思いつつ今の開発分譲の醜さに情けなさを痛感する次第です。

無駄だと思いますが、阪急不動産の関係者さんは是非
http://e-zuka.jp/mp/tekuteku/?sid=1070
あたりを歩いて自然を愛する住宅地というものがどういうものなのか一度考えてもらいたいと思います。

そもそも阪急が描いた阪急のビジネスモデルである郊外生活というもの自体が既に無理があり既に限界にきている。

■現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html

結局、山手台ってバブルによる幸福銀行（幸和不動産）の破綻で分譲が停止していたのが、遅れて分譲再開しただけで、計画自体は基本路線を含めは何も変えてませんもんね。バブル期の乱開発まんまの事業をそのまま再開しただけ。うまくいくはずがない。

環境破壊装置・排ガス発生装置の大型セダンに乗って山林を破壊したゴルフ場に出かける事に矛盾を感じないどころか「大人の男の生甲斐」だと思っているような旧態依然とした価値観を持つ層をターゲットにして阪急不動産は土地や戸建を分譲しているのに、エコとか緑とか自然と共生とか里山とかロハスとか宣伝しているのは滑稽すよね。

欺瞞にもほどがある。

山手台は最近、特定メーカーの建築条件付が増えて偏ってますね。
今後も建築条件付を増やすならせめて一条工務店の宅地を選べるようになればと思います。
利益重視の日本の腐ったハウスメーカーばかりの中では唯一理念が高い例外的な会社で、
価格性能比で諸外国に大きくは劣らない（坪53万でQ値0.76w）まともで実直な住宅をつくりだしたので。
http://unohideoblog2009.up.seesaa.net/image/i-cubeB3B5CDD7.pdf

そもそも核家族向けのニュータウンなんて、都市圏人口が著しく増加し、
都市圏GDPが成長し、地価が長期に渡って上昇している時しか成立しえない
ビジネスモデル。

噂によると、山手台の造成完了は平成24年らしいです。
売れ行きが今のペースでは、造成が進めば進むほど在庫が増えていくので
急がない人は待ったほうが得策（買い手市場になる）かと思います。

関係ありませんが、新名神の開通が2016年に前倒しになるようです。
宝塚北部のインターは出来るかどうかわかりませんが、もし出来るなら土日祝日の
山手台の幹線道路がどの程度混むのか気になりますね。