阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

宅地の造成時期があまりにも悪かったのかもしれませんね。
鉄筋、生コン、人件費、輸送費など全ての原価が景気の煽りで
高騰していた最悪の時期に工事をやっていたわけですから。

坪単価はともかく、今までより安い価格帯の土地を多く設定しているね。ようするに北部へ登るにつれ、区画割をだんだん小さくしてきているって事ですが。

今までの山手台は全てバブル頃〜90年代に造成・区画割りしたエリアで、今回の新街区からがここ数年の工事で新規に宅地化されたエリアになるんじゃないかな。だから、今後の工区は全て今回の新街区と同じような感じの街並み、区画割り、土地の広さになるんじゃないかと思う。

山の上で坪50万は高い。
サブプライム、信用収縮、REIT＆不動産バブル崩壊以降に成約した
山手台西2丁目の仲介の土地で80坪2980万。
2003年ごろの仲介相場も大きめの土地で坪35〜40万ぐらいだった。
今の経済、景気、株価の状況は当時よりもさらに悪い。

西宮でも山の上の方（苦楽園最上部）の現在の仲介は坪30〜45万。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTyhyuci0/rfrom/C...
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3022dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3505dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3349dat.html

坪50万出すなら箕面市がやっている小野原西土地区画整理事業の土地を
買ったほうがいい。ここはきつい坂が無いから北千里から問題なく歩ける。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/ONOHARA/horyuti/horyu_0901.html

山手台の中央部より上は、まだ広大に残されている土地を生かした
区画の広さを売りにしないとそれこそ良い点が何もなくなる。
坪単価を高く維持する為に土地の面積を小さくすれば、最初だけ好調で
暫くは分譲できるだろうけど、じきに苦戦するのは目に見えている。
広くない土地でも山の上に住みたいという層はそんなに多くはない。
駅から遠く凄まじく不便な立地ならば徒歩圏では得られない広さが欲しいというのが普通の感覚。
全区画80坪以上、半数以上100坪以上にでもしたほうがまだ救いがある。

100坪2,500万なら考慮するかも。ただしひな壇、南向きならば。
200坪4,500万なら売れるでしょう。

平坦部分が狭い土地や小さい土地が徐々に増えているのは、総額5000万までの予算の方が
最も多く、それに対応しつつ阪急の利益を最大化する為だと思います。
土地の価格を抑えて㎡単価も高く維持する為には、小さくするしかありませんからね。
個人的には、建物込み4800〜4900万円程度でも平坦部分を200〜230㎡程度は確保できる
土地の㎡単価にしないと、この立地と坂と駅からの距離では著しく魅力に欠けると思いますが・・・
1年後にどの程度売れてどの程度残るのか、興味があります。

値段は需給で決まりますからね。

阪急不動産としては出来るだけ高く売りたい。
ぎりぎり売り抜けられるぐらいの上限価格が一番儲けが大きくなる。
土地面積を小さくする事で、坪単価を下げずに維持して売れるなら
その方法を選び続けると思います。
株式会社は株主の為にも利益の最大化が基本ですから。

確かに宝塚や西宮の他の同様の山腹住宅街より坪単価は割高ですが、
阪急不動産は関西における「阪急ブランド」と「広告・宣伝・営業」の力を使えば
何割か割高に設定しても完売できるとふんでいるのでしょう。
その読みや自信が実際に正しいかどうかは、まだ誰にもわかりません。
大失敗するかもしれませんし、うまくいくかもしれません

斜面部分を含めずに平坦部分で60〜100坪ぐらいの分譲計画を維持しないと魅力が無いと思います。これだけ不便で駅から遠いのなら、せめて広めの庭が持てる土地の大きさにしないと分譲地としての魅力が半減しますよ。駅から歩けずバス便エリアで生活も通勤も不便な立地で、広さすらかなえられないなら一体何が残るというのですか。

その通りです。

この手の不便な新興住宅街は敷地面積の大きさが肝であり最重要です。

今回から法面含まないで１００坪〜の土地が全くなくなりましたね。

誰がどう見ても利便性が悪く駅から遠いここに総額6k万出すなら土地面積250㎡（斜面含まず）ぐらいは欲しいところですよね。総額6k万出せば駅から徒歩数分以内の便利な立地で、土地45坪・建物40坪の注文住宅が余裕で建てられる。より不便な立地で同じ値段出してもらおうとするならば、不便だからこそ実現できる夢が無いと。

確かに６０００万出せば、駅５〜１０分で急坂は無い利便性と環境を
両立した一種低層住宅地に土地１５０㎡程度、建物１３０〜１４０㎡の
注文住宅が建てられますね。

そう考えると、バス便で駅から遠いニュータウンエリアとなると、
同じ予算で建物が同じ場合、せめて土地は倍の広さ（８０坪〜）が欲しいところ。

>>386
失敗したら、阪急名塩さくら台の時みたいに分譲屋に土地を二束三文で転売して撤退ですね。

名塩って元阪急不動産の分譲地関連多いような
生瀬高台とか名塩南台とかさくら台とか？
阪急じゃないけど松下興産がやっていた北六甲台とかもバブル期に1億円クラスで
つまかされた層が多い。

名塩の土地を8000万以上で買って、その後の暴落値下げを行った阪急相手に
揉めている事例もあると聞いたことがあります。

いちちん悲惨なんは阪急逆瀬台アヴェルデじゃないかなぁ。
不便で駅から遠くバス便のマンションだけど、バブルピーク89年の竣工で
確か億超えてたと思う。

それが今や20年で、8〜9割の暴落ですか・・・

>>390
阪神の建売「山手台レジデンス」が土地60坪、上物40坪弱で約6000万だけどバス便の立地でこの値段は明らかに割高ですね。

駅から登り坂で徒歩約30分の立地（マイカーやバスに頼らないと生活できない）ですから、6000万出すなら土地75〜80坪、上物40坪ぐらいでやっとなんとか適正価格だと思います。土地60坪、上物40坪弱なら5000万ぐらいが妥当かな。

>>394さん
いやいや、5000万でも高すぎると思います。
土地は利便性を考慮すると、坪30〜35万がいいところなので60坪なら2000万ぐらい。
上物は所詮建売ですからせいぜい2000万ぐらいのものでしょう。
とすると、合計で4000万ぐらいが妥当なところということになりますが、
実際の売値はざっとその5割増しってとこですね。

オアシスと一緒にどの程度の数のテナントや店、生活必需施設が入るんでしょうね。山手台と同じくバス便で計画人口も同規模の町であるラビスタには、一応は郵便局、池田銀行ATM、三井住友銀行ATM、パン屋、クリーニング、写真屋、内科、歯科、薬局、美容院などがあります。

オアシス予定地の向かいに位置する広大な斜面一体が集合住宅建設予定地になっていますけど、ラビスタ地区みたいな大規模マンションを2〜3棟建てるんでしょうかね。まぁそうでもしないとオアシスみたいな売場面積がある程度大きいスーパーはペイしませんよね。でもマンションには利便性が求められる今の時代に、バス便の立地で大規模マンションを完売するのは苦しいんじゃないかなぁ。それとも価格をある程度抑えつつ、充実した最新の設備と眺望と広めの専有面積を売りにすればなんとかなるのかな。

ジオが出来る時に住民の奥様連中は学校のレベルが下がると大騒ぎだったですよ。
今は格安住宅が分譲中、その上にオアシス近くにマンションですか。
不便で環境悪いマンションなんて、相当、格安になるでしょうね。

分譲が駅から北部に遠ざかるにつれ、土地は逆に大きくしていかないと駄目ですよ。
阪神間の山の中腹の駅から糞遠い分譲地はその手法で70年代に成功した。
目神山、剣谷、鷲林寺、柏堂、奥池などは、駅から徒歩30分以上かかるような糞不便な
土地だけど、区画あたりの面積を大きくする事で、駅徒歩圏では得られない広さと
緑溢れるゆとりのある住環境を提供し、所得の高い層を中心に支持を得る事に成功した。
http://www.arch.kindai.ac.jp/~morimoto/member/makita/makita2007.pdf

平均分譲価格３０００万ぐらいにして、平坦部８０坪以上にでもしないとあれだけ残っている荒野を完売するのは無理だと思う。バスで辿り着いた先がたった６０坪だったり、敷地の半分が法面なんて
今の時代（少子高齢化、人口減少、利便性重視）には受け入れられるわけない。同じ予算で駅近平地の２〜２．５倍の面積の土地が買えるようにでもしないと、バス便エリアは厳しい。

ネットの掲示板てホント批判的な人多いですね。人の腹の内て怖い。山手台、本気で検討してる人には良い条件出してくれますよー。

不況だし、下がり斜面だし、お店ないし、その他もろもろ。確かに予定とおり販売するのは難しいでしょうね…
でも小野原はもっと高いし、猪名川パークタウンや箕面森町はさらにアクセス悪いし…
そこそこ規模の区画で、北摂、阪神間で、値段も並のサラリーマンでも自力で手が届くくらいとなると、山手台が候補なんですよねー

まあ、好きにすれば
自己責任でね
情報弱者サラリーマンさんw

>>403
ニュータウンっぽい整備された景観（これも好みや人それぞれ）と引き換えに
車かバスが普段の生活に必要な事を許容できるか、そこに5000万の価値が
あるのかどうかって所でしょうね。

でも山手台はまだまだ荒野が余っているから、急いで買うのは愚かだよ。
景気動向考えると3年ぐらいは待ったほうが確実に安い坪単価で買えるんじゃない？

土地は騰がる時は経済に連動して急激に高騰するけど、下がるには数年のタイムラグがあり
多少の時間がかかる。

オアシスの計画概要出ました
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tokutei_20...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks20-0813....

ごく平均的な売場面積３００坪タイプになるようです。

山手台よりも彩都のほうが、値段の勘違いぶりが酷いと思う。
いくら駅から徒歩圏とはいっても、彩都西から大阪市内（梅田）まで740円、約45分ですよ。それであの土地値、は完全に客を馬鹿にしている。しかもモノレールは彩都線はデイタイム20分に1本。
利便性や交通コストを勘案すると、小野原西の半額ぐらいでも高いぐらいだ。

確かに彩都と比べると、山手台のほうが良いと思います。
山本から阪急で乗り換え無しで300円以内で大阪まで出られますからね。
これは引退後の老後の事を考えると、大きいですよ。
山手台は一般的なニュータウンと比較して登っていくルートの坂が、カーブを描く事で
かなり緩やかに設定されている（勾配が8%を超えない）ので、これからの時代の
シティコミューターとして最有力候補である電動自転車がじゅうぶん使えます。
今最も注目されている電池・バッテリー技術の発展により、電動自転車は
免許不要でありながら、どんどん航続距離、アシスト比率が改良されていくので、
緩やかな勾配は「平地」と同じエネルギーで自転車で行き来できるようになります、将来は。

阪急バスは65歳以上で全線乗り放題の定期券、グランドパス（3ヶ月で1万円）がありますから、引退後も今の所は安心です。とはいっても、将来高齢化社会がますます進むと、経営を圧迫してこのグランドパスは廃止される可能性はあります。

茨木の山手台も全く同じような山の上だけど、阪急バスでJR茨木まで出たら大阪まで14分、210円。
彩都より老後の交通コストは格段にマシ。

オアシスとニッショーができるらしいけど二個もスーパーいるか？

なんかの間違いじゃないですか？
オアシスとニッショーは基本的に今は同じスーパーだから、両方できる事はないと思いますが・・・

オアシスいつ出来上がるのかな？

今分譲している工区はオアシスが出来て近くなるのは良いのですが、常に視界に入る携帯基地局が
かなりの圧迫感ですね。気にしない人はいいかもしれませんが、気にする人はあれを
一生見て生活するのはなかなか辛そうです。かといって前工区は高圧線があるし、悩みどころです。

山手台の阪急オアシスですが、現地の工事予定の看板をみると９月着工予定と書いていますので、オープンは１２月頃ではないでしょうか。

年末かぁ… オープニング応募しようかと思ってたけど年末まで待てないな

オアシスは出来てからが大変ですね。簡単にはペイしません。
周辺住民が積極的に普段のメインの食糧調達スポットにしなければ、すぐに潰れるでしょうね。

彩都でも店の撤退が続いています。
住民も含めなくなって困る人達は、オープンしてから数年の間は頻繁に利用したほうがいいです。

中山台（五月台や桜台も含む）や山手台、逆瀬台（青葉台、光ガ丘も含む）は大規模なニュータウンである事に価値を感じる人以外には、おすすめしません。なぜなら、駅から遠く不便なわりには、必ずしも閑静ではなく通過する車や住民の車や原付の往来も多いからです。

宝塚には、もっと駅に近く静かな山手の住宅街が多数あります。通過交通が少なく、規模が大きすぎない、駅から遠すぎない町がおすすめです。具体的には阪急の宝塚線や今津線の駅から徒歩1.5km以内（歩けないこともない）が目安でしょうか。例えば、阪急が分譲した所なら仁川高丸とか売布きよしガ丘とか武庫山2丁目、阪急と関係ないなら平井山荘とか泉ガ丘とか雲雀丘山手2丁目とかね。

駅から登り坂が1.5km以内と3～4kmでは大違いですが、宝塚市の不動産仲介相場では1.5kmの町に対して4kmの町は地価が半額にはならないのです。阪急の駅から徒歩数分かつ閑静な山手の住宅街は高額ですが、1～1.5kmほど坂を登る住宅街はそれと比較するとかなり割安になります。しかしそれ以上に遠い駅から登り坂で2～4kmほどの町は、歩くのが不可能で車が必須になりとても不便である割には、登り坂が1.5km程度の町と同程度の坪単価にまでしか下がりません。大規模ニュータウンのメリットはバス便の本数の充実や小中学校がエリア内にある事ぐらいです。

それにしても山本の駅北側のロータリーは去年の拡張工事でえらい立派になりましたね。
山手台の本格分譲再開に伴う住民の増加を見込んでキャパシティを強化したのでしょうが、
肝心の宅地分譲のほうは厳しいようですね。10年ぐらいで完売するペース（年150戸ぐらい？）
で計画していると聞いた事がありますが、景気やその他の要因（少子高齢化、官僚による
本社機能の東京収奪）を勘案すると厳しいんじゃないでしょうか・・・。

買う気がないなら書き込みやめればいいのにw
ここの掲示板は2chかぁ～
暇な人ばっかですね（笑）

ぜんぜん住みやすいと思いますよ。
高いと思うならやめるべきでしょ！

人の好みはそれぞれですからね。
古くからの歴史がある住宅街に新参者として入るのは嫌で、皆が新しい住民ばかりの町じゃないと
暮らしにくいと考える方も多いですから、そういう方は「現在分譲中の新しいニュータウン」しか
選択肢が無いでしょう。それに、大手分譲地とか大規模ニュータウンとかそういうブランド的な
事にこだわる人はやはり多いと思いますから、そういう方々にとっては阪急のネームバリューはかなり
大きい意味を持つのでしょう。

山手台は魅力も欠点もはっきりしています。
魅力は、山本駅の北側から山手台にかけて一帯的に整備されていて、デザイン的にも幹線道路や歩道が
まるで山手台の専用道路のようなしつらえになっている事です。
バス道が駅直結直通（一度も交差点を曲がらずに到着する）になっている大規模住宅地はなかなか珍しい。

欠点は、南側の一部を除くと駅からかなり距離がありバス便エリアである事、
少なくはない幹線道路の交通量（ゴルフに向かう車やダンプなども通る）、食品スーパーや生活関連施設が
徒歩圏に無い事などですね。

今年も「宝塚ガーデンフェスタ」が開催されています。
http://www.aiaipark.co.jp/watch/opg09/opg09_map/index.html
http://www.aiaipark.co.jp/watch/open-garden.php
明日が最終日です。
さすがに中山から山本にかけては園芸、庭園の本場ですので、山手台からも
多くの参加がありますね。

山手台を山本らしい庭園と植栽と緑のガーデニング住宅街としてとらえるなら、今後の街区は不況でも区画割を小さくしたりせず、できるだけ庭が大きくとれる敷地をメインにしてほしいですね。以前、このスレッドでも書き込みがありましたが、名塩のフォーハンドレッドガーデンズのような大型宅地を多数用意した街区は是非あったら良いと思います。実際、山手台の北部と阪急名塩南台って通勤アクセスは殆ど同じなので（駅から歩けない住宅街で、大阪や梅田から快速や急行25～30分＋バス数分＋徒歩5分以内）。

まぁ真面目な話、このご時世にあれだけ広大な規模の分譲は大変ですよね。
一次取得層ではなく、既に一戸建ての住宅を所有している住み替え層や年配層も
魅了するような他に住宅地に勝る魅力やコストパフォーマンスが無いと完売は
難しいとは思います。
なんにせよ、幹線道路より東側の黄色い土がむき出しの痛々しい山の景観は早急に
なんとかしてほしいですね。造成を完了して、購入者が植栽をしない限り、緑は蘇りません。
幹線道路より西側は一番上まで造成が済んでいるようですが、販売はわざと小出しにして
遅らせる計画でしょうか・・・。

>>426
これですか。
http://land.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/c_1120eaf416f.woa/wa/read...
確かに山手台の上のほうで似合いそうなコンセプトですね。

もし歩いたら駅から坂道を30分登山しなきゃ辿りつけない山の斜面に6000万も出して
（実際の総支払額はローンでそれプラス2000万以上）得られるのが、なんにもない
山の斜面の敷地60坪そこそこの家ってあまりにも悲しいですよね。

駅から2～3kmの山でこの値段なら、40～50坪の平屋を建てても南側に超広～い庭が
とれるぐらいじゃないと。不便さと交換条件に得られる夢が無いと。

大資本、大規模、新規分譲地などにこだわると、ババをつかまされる。
冷静に考えて、日本のピーク（人口急増期、高度成長期～バブル期）に見向きもされず
大量に売れ残って未だに分譲されているような場所は、なんらかの理由がある。