阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
宅地の造成時期があまりにも悪かったのかもしれませんね。
鉄筋、生コン、人件費、輸送費など全ての原価が景気の煽りで
高騰していた最悪の時期に工事をやっていたわけですから。
坪単価はともかく、今までより安い価格帯の土地を多く設定しているね。ようするに北部へ登るにつれ、区画割をだんだん小さくしてきているって事ですが。
今までの山手台は全てバブル頃〜90年代に造成・区画割りしたエリアで、今回の新街区からがここ数年の工事で新規に宅地化されたエリアになるんじゃないかな。だから、今後の工区は全て今回の新街区と同じような感じの街並み、区画割り、土地の広さになるんじゃないかと思う。
山の上で坪50万は高い。
サブプライム、信用収縮、REIT＆不動産バブル崩壊以降に成約した
山手台西2丁目の仲介の土地で80坪2980万。
2003年ごろの仲介相場も大きめの土地で坪35〜40万ぐらいだった。
今の経済、景気、株価の状況は当時よりもさらに悪い。
西宮でも山の上の方（苦楽園最上部）の現在の仲介は坪30〜45万。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTyhyuci0/rfrom/C...
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3022dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3505dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3349dat.html
坪50万出すなら箕面市がやっている小野原西土地区画整理事業の土地を
買ったほうがいい。ここはきつい坂が無いから北千里から問題なく歩ける。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/ONOHARA/horyuti/horyu_0901.html
山手台の中央部より上は、まだ広大に残されている土地を生かした
区画の広さを売りにしないとそれこそ良い点が何もなくなる。
坪単価を高く維持する為に土地の面積を小さくすれば、最初だけ好調で
暫くは分譲できるだろうけど、じきに苦戦するのは目に見えている。
広くない土地でも山の上に住みたいという層はそんなに多くはない。
駅から遠く凄まじく不便な立地ならば徒歩圏では得られない広さが欲しいというのが普通の感覚。
全区画80坪以上、半数以上100坪以上にでもしたほうがまだ救いがある。
100坪2,500万なら考慮するかも。ただしひな壇、南向きならば。
200坪4,500万なら売れるでしょう。
平坦部分が狭い土地や小さい土地が徐々に増えているのは、総額5000万までの予算の方が
最も多く、それに対応しつつ阪急の利益を最大化する為だと思います。
土地の価格を抑えて㎡単価も高く維持する為には、小さくするしかありませんからね。
個人的には、建物込み4800〜4900万円程度でも平坦部分を200〜230㎡程度は確保できる
土地の㎡単価にしないと、この立地と坂と駅からの距離では著しく魅力に欠けると思いますが・・・
1年後にどの程度売れてどの程度残るのか、興味があります。
値段は需給で決まりますからね。
阪急不動産としては出来るだけ高く売りたい。
ぎりぎり売り抜けられるぐらいの上限価格が一番儲けが大きくなる。
土地面積を小さくする事で、坪単価を下げずに維持して売れるなら
その方法を選び続けると思います。
株式会社は株主の為にも利益の最大化が基本ですから。
確かに宝塚や西宮の他の同様の山腹住宅街より坪単価は割高ですが、
阪急不動産は関西における「阪急ブランド」と「広告・宣伝・営業」の力を使えば
何割か割高に設定しても完売できるとふんでいるのでしょう。
その読みや自信が実際に正しいかどうかは、まだ誰にもわかりません。
大失敗するかもしれませんし、うまくいくかもしれません
斜面部分を含めずに平坦部分で60〜100坪ぐらいの分譲計画を維持しないと魅力が無いと思います。これだけ不便で駅から遠いのなら、せめて広めの庭が持てる土地の大きさにしないと分譲地としての魅力が半減しますよ。駅から歩けずバス便エリアで生活も通勤も不便な立地で、広さすらかなえられないなら一体何が残るというのですか。
その通りです。
この手の不便な新興住宅街は敷地面積の大きさが肝であり最重要です。
今回から法面含まないで１００坪〜の土地が全くなくなりましたね。
誰がどう見ても利便性が悪く駅から遠いここに総額6k万出すなら土地面積250㎡（斜面含まず）ぐらいは欲しいところですよね。総額6k万出せば駅から徒歩数分以内の便利な立地で、土地45坪・建物40坪の注文住宅が余裕で建てられる。より不便な立地で同じ値段出してもらおうとするならば、不便だからこそ実現できる夢が無いと。
確かに６０００万出せば、駅５〜１０分で急坂は無い利便性と環境を
両立した一種低層住宅地に土地１５０㎡程度、建物１３０〜１４０㎡の
注文住宅が建てられますね。
そう考えると、バス便で駅から遠いニュータウンエリアとなると、
同じ予算で建物が同じ場合、せめて土地は倍の広さ（８０坪〜）が欲しいところ。
名塩って元阪急不動産の分譲地関連多いような
生瀬高台とか名塩南台とかさくら台とか？
阪急じゃないけど松下興産がやっていた北六甲台とかもバブル期に1億円クラスで
つまかされた層が多い。
名塩の土地を8000万以上で買って、その後の暴落値下げを行った阪急相手に
揉めている事例もあると聞いたことがあります。
いちちん悲惨なんは阪急逆瀬台アヴェルデじゃないかなぁ。
不便で駅から遠くバス便のマンションだけど、バブルピーク89年の竣工で
確か億超えてたと思う。
それが今や20年で、8〜9割の暴落ですか・・・
>>390
阪神の建売「山手台レジデンス」が土地60坪、上物40坪弱で約6000万だけどバス便の立地でこの値段は明らかに割高ですね。
駅から登り坂で徒歩約30分の立地（マイカーやバスに頼らないと生活できない）ですから、6000万出すなら土地75〜80坪、上物40坪ぐらいでやっとなんとか適正価格だと思います。土地60坪、上物40坪弱なら5000万ぐらいが妥当かな。
>>394さん
いやいや、5000万でも高すぎると思います。
土地は利便性を考慮すると、坪30〜35万がいいところなので60坪なら2000万ぐらい。
上物は所詮建売ですからせいぜい2000万ぐらいのものでしょう。
とすると、合計で4000万ぐらいが妥当なところということになりますが、
実際の売値はざっとその5割増しってとこですね。
オアシスと一緒にどの程度の数のテナントや店、生活必需施設が入るんでしょうね。山手台と同じくバス便で計画人口も同規模の町であるラビスタには、一応は郵便局、池田銀行ATM、三井住友銀行ATM、パン屋、クリーニング、写真屋、内科、歯科、薬局、美容院などがあります。
オアシス予定地の向かいに位置する広大な斜面一体が集合住宅建設予定地になっていますけど、ラビスタ地区みたいな大規模マンションを2〜3棟建てるんでしょうかね。まぁそうでもしないとオアシスみたいな売場面積がある程度大きいスーパーはペイしませんよね。でもマンションには利便性が求められる今の時代に、バス便の立地で大規模マンションを完売するのは苦しいんじゃないかなぁ。それとも価格をある程度抑えつつ、充実した最新の設備と眺望と広めの専有面積を売りにすればなんとかなるのかな。
駅遠でリスクの高い分譲よりは、URに売って賃貸の高層を
建ててもらうほうが、町としては活性化するでしょう。
不便な立地で小学校や中学校の通学環境や校区うんぬんを
売りにして居住者を集める場合、分譲より賃貸が有利です。
ジオが出来る時に住民の奥様連中は学校のレベルが下がると大騒ぎだったですよ。
今は格安住宅が分譲中、その上にオアシス近くにマンションですか。
不便で環境悪いマンションなんて、相当、格安になるでしょうね。
分譲が駅から北部に遠ざかるにつれ、土地は逆に大きくしていかないと駄目ですよ。
阪神間の山の中腹の駅から糞遠い分譲地はその手法で70年代に成功した。
目神山、剣谷、鷲林寺、柏堂、奥池などは、駅から徒歩30分以上かかるような糞不便な
土地だけど、区画あたりの面積を大きくする事で、駅徒歩圏では得られない広さと
緑溢れるゆとりのある住環境を提供し、所得の高い層を中心に支持を得る事に成功した。
http://www.arch.kindai.ac.jp/~morimoto/member/makita/makita2007.pdf
平均分譲価格３０００万ぐらいにして、平坦部８０坪以上にでもしないとあれだけ残っている荒野を完売するのは無理だと思う。バスで辿り着いた先がたった６０坪だったり、敷地の半分が法面なんて
今の時代（少子高齢化、人口減少、利便性重視）には受け入れられるわけない。同じ予算で駅近平地の２〜２．５倍の面積の土地が買えるようにでもしないと、バス便エリアは厳しい。
