阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

オアシスの箱は１階建てかな？
２〜３階建てにして雲雀丘の明月記や甲山のカフェザテラスみたいな
夜景や眺望を見ながら食事やランチが食べられるレストランや食事処、
カフェを数軒入れたら流行ると思う。
流行れば少し遠くからもオアシスに買い物にきてくれるかも。

>361さん

魅力的なご意見ですが、あの敷地と接道では難しいんじゃないでしょうか…　暴走族や4ｔトラックの道沿いにお洒落なカフェが成り立つとも思えず。

>360さん

山手台住民と既存の集合住宅のニーズは違いそうですね。と言うか差別化を図ってなんぼの地域でしょうから、品ぞろえが難しいでしょうね。結局宅配（キッチンエールとか）に頼りそうです。

東西の間口も広ければいいんですけど、あそこの敷地はちょっと南北に細長い縦長ですからねぇ＞オアシス

なかなか使い勝手が難しそうな土地です。

まぁ。。。宅地分譲にあたってこれ以上幹線道路の交通量を
増やさない事がキモになるでしょうねえ。

週末や夕方に醜く渋滞しているのを見たら、検討者の方々も
買う気が失せますから。

出来るだけマイカーを出さないでバスを使うエコな街を公式に
謳って推奨してみてはどうでしょう？

山本から山手台最上部まで乗り放題で家族4人で月2万円、
3ヶ月の場合は4.5万円など「世帯定期券」を導入してみたら
新しいエコな試みとして反響もありひじょうに面白いと思います。
バスの定期があれば、オアシスから少し遠い街区であっても
日常の買物に優先的に利用するでしょうね。

＞364さん

グッドアイディア〜！ですね。　いや、待てよ。　夫婦に小児・幼児としたら定期代の方が安いんじゃ…　しかし金額はともかく「エコタウン」構想は素敵です！おしゃな巡回バスを走らせるとか。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20081116ddlk28100241000c.html?inb=y...

宝塚市立山手台中学校（永井一聡校長、生徒数２０７人）で、生徒会執行部を中心に「いじめ撲滅」を訴える啓発ビデオを作るなど、いじめをなくすための取り組みが生徒主導で進んでいる。同校は、実際に深刻ないじめ問題に直面したことがあり、石井義信教頭は「タブーとして隠すのではなく、生徒自身が問題と正面から向き合わなければ変わらない」と話す。啓発ビデオは市内の中学校に配り、道徳などの授業に役立ててもらう予定で、活動は他校にも影響を与えつつある。【山田奈緒】

　同校で特にいじめが目立ったのは０６年度。物を隠す▽机の中にごみを詰める▽無視する▽メールで悪口を回す▽かばんをカッターで切る−−など陰湿な嫌がらせが主だった。男女問わず、いじめられた側がいじめる側になることもあった。「お互いを信じられない最悪の雰囲気だった」と振り返る教諭もおり、０６年１２月には、当時１年生の保護者を対象に緊急保護者会を開いた。

しかし阪急の分譲も長いスパンで見るとどんどん条件が悪くなっていますなぁ。
初期の頃は小林一三が手掛けた大阪に勤めるサラリーマン、ホワイトカラー向けに
分譲された建売住宅は、池田室町（1910年）や箕面桜井が100坪、武庫之荘100〜200坪（1937年）。
便利で駅に近くて広くてと申し分のない物件だった。
それが今や阪急不動産が分譲している土地は、駅から歩けずバスで登った不便な山の斜面。

現在一部上場企業勤めのサラリーマン世帯が、一馬力で自力のみで注文住宅を建てようとすると
決して便利とは言えないこのような山の斜面に50〜60坪がせいぜいとは悲しい時代ですなぁ・・・。

池田室町の販売価格しってます？　頭金50円で、月賦24円の10年払いですよ。
1910年当時、公務員初任給50円。
今の貨幣価値に換算すれば、駅から徒歩数分で土地100坪の邸宅が、頭金20万円、
月々10万円の10年ローン、総支払い額1220万円で購入できたという事。

日本は高度成長を経て先進国になりましたが、長い時間軸で見ると都市圏の勤め人の住環境に
関しては決して豊かにはなっていませんね。

山手台はこの上なく不便で何も無いのだから、今後の造成において「せめて広さだけは
満たされる街」として阪急の不動産事業の初心に帰って室町と同じ平均100坪としたらどうですか？

367さん　まぁ真ん中の幹線道路より東側の上の方は、広くしないと駄目でしょうね。
あんな不便な場所（バス停からも遠く坂道がキツイ）は眺望ぐらいしかとりえが無いから
眺望を全面に押し出さないと売れないでしょう。
多くの敷地で2Fから眺望を確保しようとなると、前の敷地に建つ家の屋根が2階窓から
大阪平野方面の視線を遮らない程度の高低差は必要ですから、勾配5〜10%としても
各敷地にそれなりの奥行きが必要になり、自ずと坪数は大きくなります。

>>367さん

室町の100坪、今なら15000万ぐらいですかね。
我々庶民には手も足も出せない価格です・・・
山手台の100坪なら3000万ぐらいが適正価格と言えるでしょうが、
仮にそのぐらいまで下がったとしても、こんな辺鄙なところに住もうとは思いません。

小林一三が好んで使った「庶民」という言葉は今とは大分違いました。
彼の言う「庶民」である昔の勤め人は限られた一部の層で、大学に
進学させられる余裕のある家はごく一握り（戦前で8%、大正〜昭和初期で
あれば1%程度）でした。
大学に進学させられる余裕のある家に生まれる事さえ出来れば、進学して
勤め人になる事で、敷地100〜300坪の邸宅を楽々買えて、住み込みの
女中を生涯雇う事が出来た時代です。

故手塚治虫氏の生まれた家も父親は今で言う普通のサラリーマンですが、
一家は昭和初期に宝塚の御殿山の200〜300坪のお屋敷を買い、住み込みの
雇って裕福に暮らしていましたね。

住宅ローンを組める層（ホワイトカラー）が極端に少なかったので、不動産も
暴騰しなかったわけです。

戦後は大卒・勤め人の割合が桁違いに増え（賃金格差も劇的に小さくなった）
住宅ローンを組める層が激増し、さらに住宅ローンが最長35年など長期化した
おかげで不動産は暴騰しました。特に70年代後半以降は、平均的な勤め人が
生涯賃金の多くを投入しても買える家は長期ローンを組んでも駅から遠い不便な
エリアのたいして広くも無い土地がやっとという住環境の点において大変不幸な
時代になりました。

確かに当時の大卒公務員となれば今とは違いかなりのエリート、官史様。一般人とは収入も段違いだったので今の初任給と比べても仕方がないでしょう。
まさに室町の100坪が1億5千万で出ていますなあ。いいなあ〜

戦前のサラリーマン（＝大卒者）は、大卒初任給で当時の国民の平均所得の10倍以上貰っていましたからね。そして年配の管理職や役員の賃金は、大卒初任給の50〜100倍だった。
でも当時の大卒者は決して競争に勝ち残ったという意味での秀才やエリートではありませんよ。
当時は殆どの国民は、競争に参加できなかったのですから。
ごく限られた特権階級の家に生まれた裕福な家庭の人間だけが、競争に参加でき学卒のホワイトカラー（サラリーマン）になれたのです。

因みに今は東大や京大出て老舗財閥系企業に勤めても、その殆どはせいぜい日本の平均生涯賃金の2〜3倍程度しか貰えませんね。

新街区はミサワやパナホームの建築条件付や建売が始まりましたね。
今後の山手台はますます色んなHMの建築条件付分譲が増えそうです。
阪急だけの営業力では、とてもスムーズに土地をさばけるような状況ではなくなってきているんでしょう。

別件になりますが、積水ハウスが清荒神の駅から徒歩5分ぐらいの山側でコモンステージ宝塚清荒神という10区画ぐらいの分譲を始めてますね。建築条件付の土地が60坪で3500万円ぐらいですが、個人的には積水ハウスが山手台で分譲している物件よりも良いと感じましたよ。駅に近いのと座れるのは大きい。

山を切り崩した巨大ニュータウン開発なんて、途上国が先進国に発展を遂げる際のたった1度だけしかない高度経済成長＝都市圏人口急増期にしか成立しえないビジネス。
国民の大多数が終身雇用、年功序列、高度経済成長の受益者たりえた一度だけの時代・・・

あと30年で団塊と共に「ニュータウン」「専業主婦」は滅びる。

しょせん日本の長い歴史の中でほんの一瞬のラッキータイム。一時の幻想。

先日新街区を見てきましたが、駅から今までで一番遠いわりに、逆に
区画割りがどんどん小さくなっているような気がしました。
平均面積を小さくして総額を抑えるかわりに、景気後退（不動産市況悪化）
で避けられない坪単価の減少を出来るだけ防ぐ為の対策のようです。
確かに面積を小さくして多区画販売にすれば、売りやすくなりますし
坪単価の低下も大きい区画割りより防げますが、このような山の中腹で
不便な立地でその方法は、本当の意味で魅力的な街だとは思えませんね。
家々が建ち並んでから年数が建つと、ただの山の斜面に何の変哲も無い
住宅街があるだけの状態になってしまいます。
やはり不便を承知で山の中腹にローンを組んで家を建てて30年以上住む覚悟を
する人々が買うのですから、利便性とトレードオフで、街中や駅徒歩圏では
絶対に得られない魅力が大事です。具体的には、山の中腹ならではの別荘地の
ような広々とした庭やまとまった植木が続くゆったりとした街並みですね。
平均敷地面積が400〜500㎡ぐらいで規模が総区画50以上のモデル街区となるような
エリアを一箇所はつくってほしいです。販売には通常の街区よりかなり時間を
要するでしょうが、そういうモデルとなるようなエリアがあると、数十年の時を
経た時にニュータウン開発全体に対する評価が全然違ってきますよ。

山手台の新規分譲地、仲介約定相場とは違って全然値下がりしていませんね。
法面を含む土地は当然安いけど、平坦な整形地は坪50万ぐらいしてますよ。
土地面積を小さくする事で価格は格安に見せようと演出しているけど、坪単価は
安くなるどころかむしろ高くなっている。これは長続きしないでしょうね。

>376さん

いったい何をしたいんでしょうねえ〜　高級住宅街として売りたいならちまちました分譲やめて最低でも100坪からにしたらいいのに。
通勤だの買い物だの心配しなくていい層をターゲットにすべきでしたね。

そんな層（金持っているけど、日常の利便性は求めない）はどこにもいません。
30〜50年前に造成された六甲山中腹のかなり駅から遠い不便な分譲地（柏堂、剣谷、鷲林寺、苦楽園の番町、目神山、鶴甲、鴨子ヶ原等）も、多くの高齢者が「車が運転できなくなったら生活が不便すぎる」と山を降りて駅近のマンションに移り住んでいます。相対的に今の日本で一番金持ってる世代である団塊や高齢者層などが、一番日常の利便性を気にしています。

よく言われる通勤や通院や買物などの利便性を気にしない層が、不便な立地に住むというのは嘘です。本当に金持ってる層は、便利で駅から近くなおかつ閑静な「利便性と環境を両立した」場所に住みます。

まぁそれはともかく、駅からこれだけ遠くお世辞にも便利と言えないロケーションなら、区画を広くしないと魅力が無いというのは私も賛成です。駅から2km以上も離れていて利便性を我慢するのですから、最低でも70〜80坪ぐらいはないと外から見て「不便だけどそれを補ってあまりある魅力に溢れた是非住んでみたい町」にはうつらないでしょうね。

新街区は谷に向かって西側に傾斜しているのが少し気になります。眺望もとれない区画が多いのですが、丘上という感じの地勢ではなく、山間部の谷際という感じです。少なくとも開放感のある立地ではないです。幹線道路に近いあたりは、夕方などかなり車の音が気になります。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
坪単価安いし全面平坦で有効面積広いけどまだ売れてない
この土地がいくらで売れるかが、大きめ宅地の適正価格が
どれぐらいなのか一つの目安になるだろう

新しい街区、なんとなく少し陰気な感じがする。
谷に向かって下がっていってるからかな〜。
春になれば少しイメージも変わるのかもしれないし、家が立ち並ぶと変わるのかもしれないけど・・・
土地の坪単価は整形地で平均50万ぐらい。
傾斜地を含む土地は安いけど、平坦部分の有効面積考えると似たようなもの。
面積を小さくする事で表面上は比較的リーズナブルな価格に見える土地は増えたけど、よくよく見ると決して今までより安くなってはいないと思う。
不動産価格の下落や景気を反映しているとはいえない強気な価格。
西斜面、携帯基地局が間近、擁壁がコンクリート打ちっぱなしで化粧や仕上げは無し、今までで最も駅から遠い、など条件が悪くなっている事を考えると割高だな〜

宅地の造成時期があまりにも悪かったのかもしれませんね。
鉄筋、生コン、人件費、輸送費など全ての原価が景気の煽りで
高騰していた最悪の時期に工事をやっていたわけですから。

坪単価はともかく、今までより安い価格帯の土地を多く設定しているね。ようするに北部へ登るにつれ、区画割をだんだん小さくしてきているって事ですが。

今までの山手台は全てバブル頃〜90年代に造成・区画割りしたエリアで、今回の新街区からがここ数年の工事で新規に宅地化されたエリアになるんじゃないかな。だから、今後の工区は全て今回の新街区と同じような感じの街並み、区画割り、土地の広さになるんじゃないかと思う。

山の上で坪50万は高い。
サブプライム、信用収縮、REIT＆不動産バブル崩壊以降に成約した
山手台西2丁目の仲介の土地で80坪2980万。
2003年ごろの仲介相場も大きめの土地で坪35〜40万ぐらいだった。
今の経済、景気、株価の状況は当時よりもさらに悪い。

西宮でも山の上の方（苦楽園最上部）の現在の仲介は坪30〜45万。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTyhyuci0/rfrom/C...
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3022dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3505dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3349dat.html

坪50万出すなら箕面市がやっている小野原西土地区画整理事業の土地を
買ったほうがいい。ここはきつい坂が無いから北千里から問題なく歩ける。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/ONOHARA/horyuti/horyu_0901.html

山手台の中央部より上は、まだ広大に残されている土地を生かした
区画の広さを売りにしないとそれこそ良い点が何もなくなる。
坪単価を高く維持する為に土地の面積を小さくすれば、最初だけ好調で
暫くは分譲できるだろうけど、じきに苦戦するのは目に見えている。
広くない土地でも山の上に住みたいという層はそんなに多くはない。
駅から遠く凄まじく不便な立地ならば徒歩圏では得られない広さが欲しいというのが普通の感覚。
全区画80坪以上、半数以上100坪以上にでもしたほうがまだ救いがある。

100坪2,500万なら考慮するかも。ただしひな壇、南向きならば。
200坪4,500万なら売れるでしょう。

平坦部分が狭い土地や小さい土地が徐々に増えているのは、総額5000万までの予算の方が
最も多く、それに対応しつつ阪急の利益を最大化する為だと思います。
土地の価格を抑えて㎡単価も高く維持する為には、小さくするしかありませんからね。
個人的には、建物込み4800〜4900万円程度でも平坦部分を200〜230㎡程度は確保できる
土地の㎡単価にしないと、この立地と坂と駅からの距離では著しく魅力に欠けると思いますが・・・
1年後にどの程度売れてどの程度残るのか、興味があります。

値段は需給で決まりますからね。

阪急不動産としては出来るだけ高く売りたい。
ぎりぎり売り抜けられるぐらいの上限価格が一番儲けが大きくなる。
土地面積を小さくする事で、坪単価を下げずに維持して売れるなら
その方法を選び続けると思います。
株式会社は株主の為にも利益の最大化が基本ですから。

確かに宝塚や西宮の他の同様の山腹住宅街より坪単価は割高ですが、
阪急不動産は関西における「阪急ブランド」と「広告・宣伝・営業」の力を使えば
何割か割高に設定しても完売できるとふんでいるのでしょう。
その読みや自信が実際に正しいかどうかは、まだ誰にもわかりません。
大失敗するかもしれませんし、うまくいくかもしれません

斜面部分を含めずに平坦部分で60〜100坪ぐらいの分譲計画を維持しないと魅力が無いと思います。これだけ不便で駅から遠いのなら、せめて広めの庭が持てる土地の大きさにしないと分譲地としての魅力が半減しますよ。駅から歩けずバス便エリアで生活も通勤も不便な立地で、広さすらかなえられないなら一体何が残るというのですか。

その通りです。

この手の不便な新興住宅街は敷地面積の大きさが肝であり最重要です。

今回から法面含まないで１００坪〜の土地が全くなくなりましたね。

誰がどう見ても利便性が悪く駅から遠いここに総額6k万出すなら土地面積250㎡（斜面含まず）ぐらいは欲しいところですよね。総額6k万出せば駅から徒歩数分以内の便利な立地で、土地45坪・建物40坪の注文住宅が余裕で建てられる。より不便な立地で同じ値段出してもらおうとするならば、不便だからこそ実現できる夢が無いと。

確かに６０００万出せば、駅５〜１０分で急坂は無い利便性と環境を
両立した一種低層住宅地に土地１５０㎡程度、建物１３０〜１４０㎡の
注文住宅が建てられますね。

そう考えると、バス便で駅から遠いニュータウンエリアとなると、
同じ予算で建物が同じ場合、せめて土地は倍の広さ（８０坪〜）が欲しいところ。

>>386
失敗したら、阪急名塩さくら台の時みたいに分譲屋に土地を二束三文で転売して撤退ですね。

名塩って元阪急不動産の分譲地関連多いような
生瀬高台とか名塩南台とかさくら台とか？
阪急じゃないけど松下興産がやっていた北六甲台とかもバブル期に1億円クラスで
つまかされた層が多い。

名塩の土地を8000万以上で買って、その後の暴落値下げを行った阪急相手に
揉めている事例もあると聞いたことがあります。

いちちん悲惨なんは阪急逆瀬台アヴェルデじゃないかなぁ。
不便で駅から遠くバス便のマンションだけど、バブルピーク89年の竣工で
確か億超えてたと思う。

それが今や20年で、8〜9割の暴落ですか・・・

>>390
阪神の建売「山手台レジデンス」が土地60坪、上物40坪弱で約6000万だけどバス便の立地でこの値段は明らかに割高ですね。

駅から登り坂で徒歩約30分の立地（マイカーやバスに頼らないと生活できない）ですから、6000万出すなら土地75〜80坪、上物40坪ぐらいでやっとなんとか適正価格だと思います。土地60坪、上物40坪弱なら5000万ぐらいが妥当かな。

>>394さん
いやいや、5000万でも高すぎると思います。
土地は利便性を考慮すると、坪30〜35万がいいところなので60坪なら2000万ぐらい。
上物は所詮建売ですからせいぜい2000万ぐらいのものでしょう。
とすると、合計で4000万ぐらいが妥当なところということになりますが、
実際の売値はざっとその5割増しってとこですね。

オアシスと一緒にどの程度の数のテナントや店、生活必需施設が入るんでしょうね。山手台と同じくバス便で計画人口も同規模の町であるラビスタには、一応は郵便局、池田銀行ATM、三井住友銀行ATM、パン屋、クリーニング、写真屋、内科、歯科、薬局、美容院などがあります。

オアシス予定地の向かいに位置する広大な斜面一体が集合住宅建設予定地になっていますけど、ラビスタ地区みたいな大規模マンションを2〜3棟建てるんでしょうかね。まぁそうでもしないとオアシスみたいな売場面積がある程度大きいスーパーはペイしませんよね。でもマンションには利便性が求められる今の時代に、バス便の立地で大規模マンションを完売するのは苦しいんじゃないかなぁ。それとも価格をある程度抑えつつ、充実した最新の設備と眺望と広めの専有面積を売りにすればなんとかなるのかな。

ジオが出来る時に住民の奥様連中は学校のレベルが下がると大騒ぎだったですよ。
今は格安住宅が分譲中、その上にオアシス近くにマンションですか。
不便で環境悪いマンションなんて、相当、格安になるでしょうね。

分譲が駅から北部に遠ざかるにつれ、土地は逆に大きくしていかないと駄目ですよ。
阪神間の山の中腹の駅から糞遠い分譲地はその手法で70年代に成功した。
目神山、剣谷、鷲林寺、柏堂、奥池などは、駅から徒歩30分以上かかるような糞不便な
土地だけど、区画あたりの面積を大きくする事で、駅徒歩圏では得られない広さと
緑溢れるゆとりのある住環境を提供し、所得の高い層を中心に支持を得る事に成功した。
http://www.arch.kindai.ac.jp/~morimoto/member/makita/makita2007.pdf

平均分譲価格３０００万ぐらいにして、平坦部８０坪以上にでもしないとあれだけ残っている荒野を完売するのは無理だと思う。バスで辿り着いた先がたった６０坪だったり、敷地の半分が法面なんて
今の時代（少子高齢化、人口減少、利便性重視）には受け入れられるわけない。同じ予算で駅近平地の２〜２．５倍の面積の土地が買えるようにでもしないと、バス便エリアは厳しい。

ネットの掲示板てホント批判的な人多いですね。人の腹の内て怖い。山手台、本気で検討してる人には良い条件出してくれますよー。

不況だし、下がり斜面だし、お店ないし、その他もろもろ。確かに予定とおり販売するのは難しいでしょうね…
でも小野原はもっと高いし、猪名川パークタウンや箕面森町はさらにアクセス悪いし…
そこそこ規模の区画で、北摂、阪神間で、値段も並のサラリーマンでも自力で手が届くくらいとなると、山手台が候補なんですよねー

まあ、好きにすれば
自己責任でね
情報弱者サラリーマンさんw

>>403
ニュータウンっぽい整備された景観（これも好みや人それぞれ）と引き換えに
車かバスが普段の生活に必要な事を許容できるか、そこに5000万の価値が
あるのかどうかって所でしょうね。

でも山手台はまだまだ荒野が余っているから、急いで買うのは愚かだよ。
景気動向考えると3年ぐらいは待ったほうが確実に安い坪単価で買えるんじゃない？

土地は騰がる時は経済に連動して急激に高騰するけど、下がるには数年のタイムラグがあり
多少の時間がかかる。

オアシスの計画概要出ました
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tokutei_20...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks20-0813....

ごく平均的な売場面積３００坪タイプになるようです。

山手台よりも彩都のほうが、値段の勘違いぶりが酷いと思う。
いくら駅から徒歩圏とはいっても、彩都西から大阪市内（梅田）まで740円、約45分ですよ。それであの土地値、は完全に客を馬鹿にしている。しかもモノレールは彩都線はデイタイム20分に1本。
利便性や交通コストを勘案すると、小野原西の半額ぐらいでも高いぐらいだ。

確かに彩都と比べると、山手台のほうが良いと思います。
山本から阪急で乗り換え無しで300円以内で大阪まで出られますからね。
これは引退後の老後の事を考えると、大きいですよ。
山手台は一般的なニュータウンと比較して登っていくルートの坂が、カーブを描く事で
かなり緩やかに設定されている（勾配が8%を超えない）ので、これからの時代の
シティコミューターとして最有力候補である電動自転車がじゅうぶん使えます。
今最も注目されている電池・バッテリー技術の発展により、電動自転車は
免許不要でありながら、どんどん航続距離、アシスト比率が改良されていくので、
緩やかな勾配は「平地」と同じエネルギーで自転車で行き来できるようになります、将来は。

阪急バスは65歳以上で全線乗り放題の定期券、グランドパス（3ヶ月で1万円）がありますから、引退後も今の所は安心です。とはいっても、将来高齢化社会がますます進むと、経営を圧迫してこのグランドパスは廃止される可能性はあります。

茨木の山手台も全く同じような山の上だけど、阪急バスでJR茨木まで出たら大阪まで14分、210円。
彩都より老後の交通コストは格段にマシ。