阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
オアシスの箱は１階建てかな？
２〜３階建てにして雲雀丘の明月記や甲山のカフェザテラスみたいな
夜景や眺望を見ながら食事やランチが食べられるレストランや食事処、
カフェを数軒入れたら流行ると思う。
流行れば少し遠くからもオアシスに買い物にきてくれるかも。
東西の間口も広ければいいんですけど、あそこの敷地はちょっと南北に細長い縦長ですからねぇ＞オアシス
なかなか使い勝手が難しそうな土地です。
まぁ。。。宅地分譲にあたってこれ以上幹線道路の交通量を
増やさない事がキモになるでしょうねえ。
週末や夕方に醜く渋滞しているのを見たら、検討者の方々も
買う気が失せますから。
出来るだけマイカーを出さないでバスを使うエコな街を公式に
謳って推奨してみてはどうでしょう？
山本から山手台最上部まで乗り放題で家族4人で月2万円、
3ヶ月の場合は4.5万円など「世帯定期券」を導入してみたら
新しいエコな試みとして反響もありひじょうに面白いと思います。
バスの定期があれば、オアシスから少し遠い街区であっても
日常の買物に優先的に利用するでしょうね。
＞364さん
グッドアイディア〜！ですね。 いや、待てよ。 夫婦に小児・幼児としたら定期代の方が安いんじゃ… しかし金額はともかく「エコタウン」構想は素敵です！おしゃな巡回バスを走らせるとか。
http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20081116ddlk28100241000c.html?inb=y...
宝塚市立山手台中学校（永井一聡校長、生徒数２０７人）で、生徒会執行部を中心に「いじめ撲滅」を訴える啓発ビデオを作るなど、いじめをなくすための取り組みが生徒主導で進んでいる。同校は、実際に深刻ないじめ問題に直面したことがあり、石井義信教頭は「タブーとして隠すのではなく、生徒自身が問題と正面から向き合わなければ変わらない」と話す。啓発ビデオは市内の中学校に配り、道徳などの授業に役立ててもらう予定で、活動は他校にも影響を与えつつある。【山田奈緒】
同校で特にいじめが目立ったのは０６年度。物を隠す▽机の中にごみを詰める▽無視する▽メールで悪口を回す▽かばんをカッターで切る−−など陰湿な嫌がらせが主だった。男女問わず、いじめられた側がいじめる側になることもあった。「お互いを信じられない最悪の雰囲気だった」と振り返る教諭もおり、０６年１２月には、当時１年生の保護者を対象に緊急保護者会を開いた。
しかし阪急の分譲も長いスパンで見るとどんどん条件が悪くなっていますなぁ。
初期の頃は小林一三が手掛けた大阪に勤めるサラリーマン、ホワイトカラー向けに
分譲された建売住宅は、池田室町（1910年）や箕面桜井が100坪、武庫之荘100〜200坪（1937年）。
便利で駅に近くて広くてと申し分のない物件だった。
それが今や阪急不動産が分譲している土地は、駅から歩けずバスで登った不便な山の斜面。
現在一部上場企業勤めのサラリーマン世帯が、一馬力で自力のみで注文住宅を建てようとすると
決して便利とは言えないこのような山の斜面に50〜60坪がせいぜいとは悲しい時代ですなぁ・・・。
池田室町の販売価格しってます？ 頭金50円で、月賦24円の10年払いですよ。
1910年当時、公務員初任給50円。
今の貨幣価値に換算すれば、駅から徒歩数分で土地100坪の邸宅が、頭金20万円、
月々10万円の10年ローン、総支払い額1220万円で購入できたという事。
日本は高度成長を経て先進国になりましたが、長い時間軸で見ると都市圏の勤め人の住環境に
関しては決して豊かにはなっていませんね。
山手台はこの上なく不便で何も無いのだから、今後の造成において「せめて広さだけは
満たされる街」として阪急の不動産事業の初心に帰って室町と同じ平均100坪としたらどうですか？
367さん まぁ真ん中の幹線道路より東側の上の方は、広くしないと駄目でしょうね。
あんな不便な場所（バス停からも遠く坂道がキツイ）は眺望ぐらいしかとりえが無いから
眺望を全面に押し出さないと売れないでしょう。
多くの敷地で2Fから眺望を確保しようとなると、前の敷地に建つ家の屋根が2階窓から
大阪平野方面の視線を遮らない程度の高低差は必要ですから、勾配5〜10%としても
各敷地にそれなりの奥行きが必要になり、自ずと坪数は大きくなります。
>>367さん
室町の100坪、今なら15000万ぐらいですかね。
我々庶民には手も足も出せない価格です・・・
山手台の100坪なら3000万ぐらいが適正価格と言えるでしょうが、
仮にそのぐらいまで下がったとしても、こんな辺鄙なところに住もうとは思いません。
小林一三が好んで使った「庶民」という言葉は今とは大分違いました。
彼の言う「庶民」である昔の勤め人は限られた一部の層で、大学に
進学させられる余裕のある家はごく一握り（戦前で8%、大正〜昭和初期で
あれば1%程度）でした。
大学に進学させられる余裕のある家に生まれる事さえ出来れば、進学して
勤め人になる事で、敷地100〜300坪の邸宅を楽々買えて、住み込みの
女中を生涯雇う事が出来た時代です。
故手塚治虫氏の生まれた家も父親は今で言う普通のサラリーマンですが、
一家は昭和初期に宝塚の御殿山の200〜300坪のお屋敷を買い、住み込みの
雇って裕福に暮らしていましたね。
住宅ローンを組める層（ホワイトカラー）が極端に少なかったので、不動産も
暴騰しなかったわけです。
戦後は大卒・勤め人の割合が桁違いに増え（賃金格差も劇的に小さくなった）
住宅ローンを組める層が激増し、さらに住宅ローンが最長35年など長期化した
おかげで不動産は暴騰しました。特に70年代後半以降は、平均的な勤め人が
生涯賃金の多くを投入しても買える家は長期ローンを組んでも駅から遠い不便な
エリアのたいして広くも無い土地がやっとという住環境の点において大変不幸な
時代になりました。
確かに当時の大卒公務員となれば今とは違いかなりのエリート、官史様。一般人とは収入も段違いだったので今の初任給と比べても仕方がないでしょう。
まさに室町の100坪が1億5千万で出ていますなあ。いいなあ〜
戦前のサラリーマン（＝大卒者）は、大卒初任給で当時の国民の平均所得の10倍以上貰っていましたからね。そして年配の管理職や役員の賃金は、大卒初任給の50〜100倍だった。
でも当時の大卒者は決して競争に勝ち残ったという意味での秀才やエリートではありませんよ。
当時は殆どの国民は、競争に参加できなかったのですから。
ごく限られた特権階級の家に生まれた裕福な家庭の人間だけが、競争に参加でき学卒のホワイトカラー（サラリーマン）になれたのです。
因みに今は東大や京大出て老舗財閥系企業に勤めても、その殆どはせいぜい日本の平均生涯賃金の2〜3倍程度しか貰えませんね。
山を切り崩した巨大ニュータウン開発なんて、途上国が先進国に発展を遂げる際のたった1度だけしかない高度経済成長＝都市圏人口急増期にしか成立しえないビジネス。
国民の大多数が終身雇用、年功序列、高度経済成長の受益者たりえた一度だけの時代・・・
あと30年で団塊と共に「ニュータウン」「専業主婦」は滅びる。
しょせん日本の長い歴史の中でほんの一瞬のラッキータイム。一時の幻想。
先日新街区を見てきましたが、駅から今までで一番遠いわりに、逆に
区画割りがどんどん小さくなっているような気がしました。
平均面積を小さくして総額を抑えるかわりに、景気後退（不動産市況悪化）
で避けられない坪単価の減少を出来るだけ防ぐ為の対策のようです。
確かに面積を小さくして多区画販売にすれば、売りやすくなりますし
坪単価の低下も大きい区画割りより防げますが、このような山の中腹で
不便な立地でその方法は、本当の意味で魅力的な街だとは思えませんね。
家々が建ち並んでから年数が建つと、ただの山の斜面に何の変哲も無い
住宅街があるだけの状態になってしまいます。
やはり不便を承知で山の中腹にローンを組んで家を建てて30年以上住む覚悟を
する人々が買うのですから、利便性とトレードオフで、街中や駅徒歩圏では
絶対に得られない魅力が大事です。具体的には、山の中腹ならではの別荘地の
ような広々とした庭やまとまった植木が続くゆったりとした街並みですね。
平均敷地面積が400〜500㎡ぐらいで規模が総区画50以上のモデル街区となるような
エリアを一箇所はつくってほしいです。販売には通常の街区よりかなり時間を
要するでしょうが、そういうモデルとなるようなエリアがあると、数十年の時を
経た時にニュータウン開発全体に対する評価が全然違ってきますよ。
山手台の新規分譲地、仲介約定相場とは違って全然値下がりしていませんね。
法面を含む土地は当然安いけど、平坦な整形地は坪50万ぐらいしてますよ。
土地面積を小さくする事で価格は格安に見せようと演出しているけど、坪単価は
安くなるどころかむしろ高くなっている。これは長続きしないでしょうね。
>376さん
いったい何をしたいんでしょうねえ〜 高級住宅街として売りたいならちまちました分譲やめて最低でも100坪からにしたらいいのに。
通勤だの買い物だの心配しなくていい層をターゲットにすべきでしたね。
そんな層（金持っているけど、日常の利便性は求めない）はどこにもいません。
30〜50年前に造成された六甲山中腹のかなり駅から遠い不便な分譲地（柏堂、剣谷、鷲林寺、苦楽園の番町、目神山、鶴甲、鴨子ヶ原等）も、多くの高齢者が「車が運転できなくなったら生活が不便すぎる」と山を降りて駅近のマンションに移り住んでいます。相対的に今の日本で一番金持ってる世代である団塊や高齢者層などが、一番日常の利便性を気にしています。
よく言われる通勤や通院や買物などの利便性を気にしない層が、不便な立地に住むというのは嘘です。本当に金持ってる層は、便利で駅から近くなおかつ閑静な「利便性と環境を両立した」場所に住みます。
まぁそれはともかく、駅からこれだけ遠くお世辞にも便利と言えないロケーションなら、区画を広くしないと魅力が無いというのは私も賛成です。駅から2km以上も離れていて利便性を我慢するのですから、最低でも70〜80坪ぐらいはないと外から見て「不便だけどそれを補ってあまりある魅力に溢れた是非住んでみたい町」にはうつらないでしょうね。
新街区は谷に向かって西側に傾斜しているのが少し気になります。眺望もとれない区画が多いのですが、丘上という感じの地勢ではなく、山間部の谷際という感じです。少なくとも開放感のある立地ではないです。幹線道路に近いあたりは、夕方などかなり車の音が気になります。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
坪単価安いし全面平坦で有効面積広いけどまだ売れてない
この土地がいくらで売れるかが、大きめ宅地の適正価格が
どれぐらいなのか一つの目安になるだろう
新しい街区、なんとなく少し陰気な感じがする。
谷に向かって下がっていってるからかな〜。
春になれば少しイメージも変わるのかもしれないし、家が立ち並ぶと変わるのかもしれないけど・・・
土地の坪単価は整形地で平均50万ぐらい。
傾斜地を含む土地は安いけど、平坦部分の有効面積考えると似たようなもの。
面積を小さくする事で表面上は比較的リーズナブルな価格に見える土地は増えたけど、よくよく見ると決して今までより安くなってはいないと思う。
不動産価格の下落や景気を反映しているとはいえない強気な価格。
西斜面、携帯基地局が間近、擁壁がコンクリート打ちっぱなしで化粧や仕上げは無し、今までで最も駅から遠い、など条件が悪くなっている事を考えると割高だな〜
