阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
基地局のアンテナはビームチルトといって、数百m〜1kmぐらい先の斜め下に向かって電波を飛ばしている。携帯がつながるエリアではどこも同じような電力密度になっている。
数100メートル離れたからといって、数十メートルしか離れていない場所と比べて殆ど変わらない。
つまり携帯のサービスエリアに入っている場所はどこに住もうが同程度のリスクの高周波は浴びているという事。
http://www.iftech.or.jp/cellular/health.html
Q12で述べ、また2000年のNRPB報告[85]に記載されているように、地上レベルでの電力密度は、基地局から少なくとも数百メートル離れるまでは、通常は距離が離れても低下しません。
新街区は、バス停に近く通勤通学に便利で、中央公園北公園にも近くオープン予定のオアシスにも近いのがメリット。
基地局からの高周波（マイクロ波）は気にしても意味がありませんよ。
もっと厳密に言えば、テレビやラジオの中継局、住宅街の近隣や自宅内からの高周波の方が
近隣基地局からの影響よりずっと電力密度が大きいので、基地局からの高周波だけ気にしても
全く意味がありません。基地局からの高周波で白血病になるなら、コードレス電話やドアホン
（これも2.45GHz帯を使う）やインターネットに無線LANを使っている家庭やその近所でも
白血病になります。そっちの方が基地局周辺数百メートルの電力密度より大きいので。
また、東京タワーや東京スカイツリー、その他放送用の無線中継アンテナの周囲数キロの人間も
癌になります。そっちの方が基地局周辺数百メートルの電力密度より遥かに大きいので。
送電線、柱上変圧器、電化製品等から発生する超低周波磁界（いわゆる電磁波）は、だいたい
常時2〜4ミリガウス以上（ブレーカーを落として家庭内で何も電気を使っていない状態で）
の地域で健康に害を及ぼすというWHO、の見解がありますが、テレビ・ラジオ放送や基地局、
無線機器から高周波に関してはまだ安全基準に大きな幅がありさまざまな意見もあり
これといった決定的な数値は定まっていません。ひとつ言えるのは、携帯基地局からの曝露で
健康に大きな問題があるなら、基地局の周囲を避けるだけでは全く意味が無いという事です。
無線LANもコードレス電話もやめる必要がありますし、テレビの映らない地域に引っ越す必要が
ありますし、携帯がつながらないエリアに引っ越す必要もあります。
ちなみにIARC（国際ガン研究機関）の格付けで電磁波よりもっと発ガン性ランクの高い危険な
ものがいくらでもありますよ。
例えば排ガス、例えば日光、例えばコーヒー、例えばタバコ、例えば酒、例えば焼いた魚や肉。
抽選に行かれた方いかがでした？当たりましたか？
最高倍率の区画や人気のあった坪数や価格帯など教えて下さい。
現在ミニバブルが完全に崩壊した状態でこれから不動産価格は下落に向かいますが、採算性低下を嫌った阪急不動産が山手台の開発をまたストップするのではないかという地元や近隣の市民の心配があります。既に山林を剥がしている北東部の造成地を、黄色い土がむきだしの状態でまたかつてのように放置するのだけはやめていただきたいですね。もう山林を伐採したのだから、責任をもって予定通り平成24年末？までに全体開発を完了させ、販売により宅地の植樹で木々の緑を回復させるのが筋でしょう。塩漬けされていた土地に再び手を入れておきながら、また放置して先延ばしにする事は社会通念上許されないですよ。
今の半径500〜1000mの商圏人口だとオアシス出店してもすぐに潰れるのは
明らかだから、出店するという事は北西部、北東部の分譲による住民増加も
想定している。
山の中腹で坂に囲まれた地形だと食品スーパーの商圏は平地よりずっと
小さくなるわけで、ごく近隣の人口が増えないと商売は成立しない。
平地からわざわざ車でニュータウンに登って食材買いに来る物好きは
そんなに見込めないし。
つまり
阪急がオアシスの出店を決めた＝阪急は予定通り北東部も開発して宅地分譲する
不動産は阪急（阪急阪神ホールディングス）の主要事業の一つだから、阪急のほうから阪食（オアシス経営）の親会社であるエイチツーオーリテイリングに出店するよう指示したのでは？
まぁすぐ近くの震災被災者向けの集合住宅（県営切畑住宅）は当然として、五月台の公団など集合住宅群や五月台4〜5丁目の戸建地域からもそれなりに近く一応徒歩圏ですから、出店にあたってはその辺りも商圏と考えてぎりぎりゴーサインが出たのでしょうか。ただ基本的には、山手台西、山手台東の分譲済み街区の住民と分譲中の街区・新街区、将来分譲の造成中街区の住民を主要顧客層として想定しているのは確実でしょうね。しかし山手台も南北に長く、オアシスまで散歩がてらに気軽に歩けるエリアだけではありませんから、車や原付、電動自転車を使ってでも既存の山手台住民に来て貰えるかどうかは品揃えや鮮度、品質、価格競争力など店の出来次第でしょうね。いくら山手台内からは最寄であっても現在住民は他の所まで車で買いに行っているわけで、あまりにも魅力が無い店舗だとメインの食品スーパーに切り替えてくれる世帯は少ないという結果になると思われます。逆にじゅうぶんに魅力的な食品スーパーであれば、桜台や五月台の住民や、山本台の住民もコープや他のスーパーから寝返ってメインとして利用するかもしれませんから、その辺も阪食は狙っているのかも？ 営業時間も鍵になりそうですね。
オアシスの箱は１階建てかな？
２〜３階建てにして雲雀丘の明月記や甲山のカフェザテラスみたいな
夜景や眺望を見ながら食事やランチが食べられるレストランや食事処、
カフェを数軒入れたら流行ると思う。
流行れば少し遠くからもオアシスに買い物にきてくれるかも。
東西の間口も広ければいいんですけど、あそこの敷地はちょっと南北に細長い縦長ですからねぇ＞オアシス
なかなか使い勝手が難しそうな土地です。
まぁ。。。宅地分譲にあたってこれ以上幹線道路の交通量を
増やさない事がキモになるでしょうねえ。
週末や夕方に醜く渋滞しているのを見たら、検討者の方々も
買う気が失せますから。
出来るだけマイカーを出さないでバスを使うエコな街を公式に
謳って推奨してみてはどうでしょう？
山本から山手台最上部まで乗り放題で家族4人で月2万円、
3ヶ月の場合は4.5万円など「世帯定期券」を導入してみたら
新しいエコな試みとして反響もありひじょうに面白いと思います。
バスの定期があれば、オアシスから少し遠い街区であっても
日常の買物に優先的に利用するでしょうね。
＞364さん
グッドアイディア〜！ですね。 いや、待てよ。 夫婦に小児・幼児としたら定期代の方が安いんじゃ… しかし金額はともかく「エコタウン」構想は素敵です！おしゃな巡回バスを走らせるとか。
http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20081116ddlk28100241000c.html?inb=y...
宝塚市立山手台中学校（永井一聡校長、生徒数２０７人）で、生徒会執行部を中心に「いじめ撲滅」を訴える啓発ビデオを作るなど、いじめをなくすための取り組みが生徒主導で進んでいる。同校は、実際に深刻ないじめ問題に直面したことがあり、石井義信教頭は「タブーとして隠すのではなく、生徒自身が問題と正面から向き合わなければ変わらない」と話す。啓発ビデオは市内の中学校に配り、道徳などの授業に役立ててもらう予定で、活動は他校にも影響を与えつつある。【山田奈緒】
同校で特にいじめが目立ったのは０６年度。物を隠す▽机の中にごみを詰める▽無視する▽メールで悪口を回す▽かばんをカッターで切る−−など陰湿な嫌がらせが主だった。男女問わず、いじめられた側がいじめる側になることもあった。「お互いを信じられない最悪の雰囲気だった」と振り返る教諭もおり、０６年１２月には、当時１年生の保護者を対象に緊急保護者会を開いた。
しかし阪急の分譲も長いスパンで見るとどんどん条件が悪くなっていますなぁ。
初期の頃は小林一三が手掛けた大阪に勤めるサラリーマン、ホワイトカラー向けに
分譲された建売住宅は、池田室町（1910年）や箕面桜井が100坪、武庫之荘100〜200坪（1937年）。
便利で駅に近くて広くてと申し分のない物件だった。
それが今や阪急不動産が分譲している土地は、駅から歩けずバスで登った不便な山の斜面。
現在一部上場企業勤めのサラリーマン世帯が、一馬力で自力のみで注文住宅を建てようとすると
決して便利とは言えないこのような山の斜面に50〜60坪がせいぜいとは悲しい時代ですなぁ・・・。
池田室町の販売価格しってます？ 頭金50円で、月賦24円の10年払いですよ。
1910年当時、公務員初任給50円。
今の貨幣価値に換算すれば、駅から徒歩数分で土地100坪の邸宅が、頭金20万円、
月々10万円の10年ローン、総支払い額1220万円で購入できたという事。
日本は高度成長を経て先進国になりましたが、長い時間軸で見ると都市圏の勤め人の住環境に
関しては決して豊かにはなっていませんね。
山手台はこの上なく不便で何も無いのだから、今後の造成において「せめて広さだけは
満たされる街」として阪急の不動産事業の初心に帰って室町と同じ平均100坪としたらどうですか？
367さん まぁ真ん中の幹線道路より東側の上の方は、広くしないと駄目でしょうね。
あんな不便な場所（バス停からも遠く坂道がキツイ）は眺望ぐらいしかとりえが無いから
眺望を全面に押し出さないと売れないでしょう。
多くの敷地で2Fから眺望を確保しようとなると、前の敷地に建つ家の屋根が2階窓から
大阪平野方面の視線を遮らない程度の高低差は必要ですから、勾配5〜10%としても
各敷地にそれなりの奥行きが必要になり、自ずと坪数は大きくなります。
>>367さん
室町の100坪、今なら15000万ぐらいですかね。
我々庶民には手も足も出せない価格です・・・
山手台の100坪なら3000万ぐらいが適正価格と言えるでしょうが、
仮にそのぐらいまで下がったとしても、こんな辺鄙なところに住もうとは思いません。
小林一三が好んで使った「庶民」という言葉は今とは大分違いました。
彼の言う「庶民」である昔の勤め人は限られた一部の層で、大学に
進学させられる余裕のある家はごく一握り（戦前で8%、大正〜昭和初期で
あれば1%程度）でした。
大学に進学させられる余裕のある家に生まれる事さえ出来れば、進学して
勤め人になる事で、敷地100〜300坪の邸宅を楽々買えて、住み込みの
女中を生涯雇う事が出来た時代です。
故手塚治虫氏の生まれた家も父親は今で言う普通のサラリーマンですが、
一家は昭和初期に宝塚の御殿山の200〜300坪のお屋敷を買い、住み込みの
雇って裕福に暮らしていましたね。
住宅ローンを組める層（ホワイトカラー）が極端に少なかったので、不動産も
暴騰しなかったわけです。
戦後は大卒・勤め人の割合が桁違いに増え（賃金格差も劇的に小さくなった）
住宅ローンを組める層が激増し、さらに住宅ローンが最長35年など長期化した
おかげで不動産は暴騰しました。特に70年代後半以降は、平均的な勤め人が
生涯賃金の多くを投入しても買える家は長期ローンを組んでも駅から遠い不便な
エリアのたいして広くも無い土地がやっとという住環境の点において大変不幸な
時代になりました。
確かに当時の大卒公務員となれば今とは違いかなりのエリート、官史様。一般人とは収入も段違いだったので今の初任給と比べても仕方がないでしょう。
まさに室町の100坪が1億5千万で出ていますなあ。いいなあ〜
戦前のサラリーマン（＝大卒者）は、大卒初任給で当時の国民の平均所得の10倍以上貰っていましたからね。そして年配の管理職や役員の賃金は、大卒初任給の50〜100倍だった。
でも当時の大卒者は決して競争に勝ち残ったという意味での秀才やエリートではありませんよ。
当時は殆どの国民は、競争に参加できなかったのですから。
ごく限られた特権階級の家に生まれた裕福な家庭の人間だけが、競争に参加でき学卒のホワイトカラー（サラリーマン）になれたのです。
因みに今は東大や京大出て老舗財閥系企業に勤めても、その殆どはせいぜい日本の平均生涯賃金の2〜3倍程度しか貰えませんね。
山を切り崩した巨大ニュータウン開発なんて、途上国が先進国に発展を遂げる際のたった1度だけしかない高度経済成長＝都市圏人口急増期にしか成立しえないビジネス。
国民の大多数が終身雇用、年功序列、高度経済成長の受益者たりえた一度だけの時代・・・
あと30年で団塊と共に「ニュータウン」「専業主婦」は滅びる。
しょせん日本の長い歴史の中でほんの一瞬のラッキータイム。一時の幻想。
先日新街区を見てきましたが、駅から今までで一番遠いわりに、逆に
区画割りがどんどん小さくなっているような気がしました。
平均面積を小さくして総額を抑えるかわりに、景気後退（不動産市況悪化）
で避けられない坪単価の減少を出来るだけ防ぐ為の対策のようです。
確かに面積を小さくして多区画販売にすれば、売りやすくなりますし
坪単価の低下も大きい区画割りより防げますが、このような山の中腹で
不便な立地でその方法は、本当の意味で魅力的な街だとは思えませんね。
家々が建ち並んでから年数が建つと、ただの山の斜面に何の変哲も無い
住宅街があるだけの状態になってしまいます。
やはり不便を承知で山の中腹にローンを組んで家を建てて30年以上住む覚悟を
する人々が買うのですから、利便性とトレードオフで、街中や駅徒歩圏では
絶対に得られない魅力が大事です。具体的には、山の中腹ならではの別荘地の
ような広々とした庭やまとまった植木が続くゆったりとした街並みですね。
平均敷地面積が400〜500㎡ぐらいで規模が総区画50以上のモデル街区となるような
エリアを一箇所はつくってほしいです。販売には通常の街区よりかなり時間を
要するでしょうが、そういうモデルとなるようなエリアがあると、数十年の時を
経た時にニュータウン開発全体に対する評価が全然違ってきますよ。
山手台の新規分譲地、仲介約定相場とは違って全然値下がりしていませんね。
法面を含む土地は当然安いけど、平坦な整形地は坪50万ぐらいしてますよ。
土地面積を小さくする事で価格は格安に見せようと演出しているけど、坪単価は
安くなるどころかむしろ高くなっている。これは長続きしないでしょうね。
>376さん
いったい何をしたいんでしょうねえ〜 高級住宅街として売りたいならちまちました分譲やめて最低でも100坪からにしたらいいのに。
通勤だの買い物だの心配しなくていい層をターゲットにすべきでしたね。
そんな層（金持っているけど、日常の利便性は求めない）はどこにもいません。
30〜50年前に造成された六甲山中腹のかなり駅から遠い不便な分譲地（柏堂、剣谷、鷲林寺、苦楽園の番町、目神山、鶴甲、鴨子ヶ原等）も、多くの高齢者が「車が運転できなくなったら生活が不便すぎる」と山を降りて駅近のマンションに移り住んでいます。相対的に今の日本で一番金持ってる世代である団塊や高齢者層などが、一番日常の利便性を気にしています。
よく言われる通勤や通院や買物などの利便性を気にしない層が、不便な立地に住むというのは嘘です。本当に金持ってる層は、便利で駅から近くなおかつ閑静な「利便性と環境を両立した」場所に住みます。
まぁそれはともかく、駅からこれだけ遠くお世辞にも便利と言えないロケーションなら、区画を広くしないと魅力が無いというのは私も賛成です。駅から2km以上も離れていて利便性を我慢するのですから、最低でも70〜80坪ぐらいはないと外から見て「不便だけどそれを補ってあまりある魅力に溢れた是非住んでみたい町」にはうつらないでしょうね。
新街区は谷に向かって西側に傾斜しているのが少し気になります。眺望もとれない区画が多いのですが、丘上という感じの地勢ではなく、山間部の谷際という感じです。少なくとも開放感のある立地ではないです。幹線道路に近いあたりは、夕方などかなり車の音が気になります。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
坪単価安いし全面平坦で有効面積広いけどまだ売れてない
この土地がいくらで売れるかが、大きめ宅地の適正価格が
どれぐらいなのか一つの目安になるだろう
新しい街区、なんとなく少し陰気な感じがする。
谷に向かって下がっていってるからかな〜。
春になれば少しイメージも変わるのかもしれないし、家が立ち並ぶと変わるのかもしれないけど・・・
土地の坪単価は整形地で平均50万ぐらい。
傾斜地を含む土地は安いけど、平坦部分の有効面積考えると似たようなもの。
面積を小さくする事で表面上は比較的リーズナブルな価格に見える土地は増えたけど、よくよく見ると決して今までより安くなってはいないと思う。
不動産価格の下落や景気を反映しているとはいえない強気な価格。
西斜面、携帯基地局が間近、擁壁がコンクリート打ちっぱなしで化粧や仕上げは無し、今までで最も駅から遠い、など条件が悪くなっている事を考えると割高だな〜
宅地の造成時期があまりにも悪かったのかもしれませんね。
鉄筋、生コン、人件費、輸送費など全ての原価が景気の煽りで
高騰していた最悪の時期に工事をやっていたわけですから。
坪単価はともかく、今までより安い価格帯の土地を多く設定しているね。ようするに北部へ登るにつれ、区画割をだんだん小さくしてきているって事ですが。
今までの山手台は全てバブル頃〜90年代に造成・区画割りしたエリアで、今回の新街区からがここ数年の工事で新規に宅地化されたエリアになるんじゃないかな。だから、今後の工区は全て今回の新街区と同じような感じの街並み、区画割り、土地の広さになるんじゃないかと思う。
山の上で坪50万は高い。
サブプライム、信用収縮、REIT＆不動産バブル崩壊以降に成約した
山手台西2丁目の仲介の土地で80坪2980万。
2003年ごろの仲介相場も大きめの土地で坪35〜40万ぐらいだった。
今の経済、景気、株価の状況は当時よりもさらに悪い。
西宮でも山の上の方（苦楽園最上部）の現在の仲介は坪30〜45万。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTyhyuci0/rfrom/C...
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3022dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3505dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/3349dat.html
坪50万出すなら箕面市がやっている小野原西土地区画整理事業の土地を
買ったほうがいい。ここはきつい坂が無いから北千里から問題なく歩ける。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/ONOHARA/horyuti/horyu_0901.html
山手台の中央部より上は、まだ広大に残されている土地を生かした
区画の広さを売りにしないとそれこそ良い点が何もなくなる。
坪単価を高く維持する為に土地の面積を小さくすれば、最初だけ好調で
暫くは分譲できるだろうけど、じきに苦戦するのは目に見えている。
広くない土地でも山の上に住みたいという層はそんなに多くはない。
駅から遠く凄まじく不便な立地ならば徒歩圏では得られない広さが欲しいというのが普通の感覚。
全区画80坪以上、半数以上100坪以上にでもしたほうがまだ救いがある。
100坪2,500万なら考慮するかも。ただしひな壇、南向きならば。
200坪4,500万なら売れるでしょう。
平坦部分が狭い土地や小さい土地が徐々に増えているのは、総額5000万までの予算の方が
最も多く、それに対応しつつ阪急の利益を最大化する為だと思います。
土地の価格を抑えて㎡単価も高く維持する為には、小さくするしかありませんからね。
個人的には、建物込み4800〜4900万円程度でも平坦部分を200〜230㎡程度は確保できる
土地の㎡単価にしないと、この立地と坂と駅からの距離では著しく魅力に欠けると思いますが・・・
1年後にどの程度売れてどの程度残るのか、興味があります。
値段は需給で決まりますからね。
阪急不動産としては出来るだけ高く売りたい。
ぎりぎり売り抜けられるぐらいの上限価格が一番儲けが大きくなる。
土地面積を小さくする事で、坪単価を下げずに維持して売れるなら
その方法を選び続けると思います。
株式会社は株主の為にも利益の最大化が基本ですから。
確かに宝塚や西宮の他の同様の山腹住宅街より坪単価は割高ですが、
阪急不動産は関西における「阪急ブランド」と「広告・宣伝・営業」の力を使えば
何割か割高に設定しても完売できるとふんでいるのでしょう。
その読みや自信が実際に正しいかどうかは、まだ誰にもわかりません。
大失敗するかもしれませんし、うまくいくかもしれません
斜面部分を含めずに平坦部分で60〜100坪ぐらいの分譲計画を維持しないと魅力が無いと思います。これだけ不便で駅から遠いのなら、せめて広めの庭が持てる土地の大きさにしないと分譲地としての魅力が半減しますよ。駅から歩けずバス便エリアで生活も通勤も不便な立地で、広さすらかなえられないなら一体何が残るというのですか。
その通りです。
この手の不便な新興住宅街は敷地面積の大きさが肝であり最重要です。
今回から法面含まないで１００坪〜の土地が全くなくなりましたね。
誰がどう見ても利便性が悪く駅から遠いここに総額6k万出すなら土地面積250㎡（斜面含まず）ぐらいは欲しいところですよね。総額6k万出せば駅から徒歩数分以内の便利な立地で、土地45坪・建物40坪の注文住宅が余裕で建てられる。より不便な立地で同じ値段出してもらおうとするならば、不便だからこそ実現できる夢が無いと。
確かに６０００万出せば、駅５〜１０分で急坂は無い利便性と環境を
両立した一種低層住宅地に土地１５０㎡程度、建物１３０〜１４０㎡の
注文住宅が建てられますね。
そう考えると、バス便で駅から遠いニュータウンエリアとなると、
同じ予算で建物が同じ場合、せめて土地は倍の広さ（８０坪〜）が欲しいところ。
名塩って元阪急不動産の分譲地関連多いような
生瀬高台とか名塩南台とかさくら台とか？
阪急じゃないけど松下興産がやっていた北六甲台とかもバブル期に1億円クラスで
つまかされた層が多い。
名塩の土地を8000万以上で買って、その後の暴落値下げを行った阪急相手に
揉めている事例もあると聞いたことがあります。
いちちん悲惨なんは阪急逆瀬台アヴェルデじゃないかなぁ。
不便で駅から遠くバス便のマンションだけど、バブルピーク89年の竣工で
確か億超えてたと思う。
それが今や20年で、8〜9割の暴落ですか・・・
>>390
阪神の建売「山手台レジデンス」が土地60坪、上物40坪弱で約6000万だけどバス便の立地でこの値段は明らかに割高ですね。
駅から登り坂で徒歩約30分の立地（マイカーやバスに頼らないと生活できない）ですから、6000万出すなら土地75〜80坪、上物40坪ぐらいでやっとなんとか適正価格だと思います。土地60坪、上物40坪弱なら5000万ぐらいが妥当かな。
>>394さん
いやいや、5000万でも高すぎると思います。
土地は利便性を考慮すると、坪30〜35万がいいところなので60坪なら2000万ぐらい。
上物は所詮建売ですからせいぜい2000万ぐらいのものでしょう。
とすると、合計で4000万ぐらいが妥当なところということになりますが、
実際の売値はざっとその5割増しってとこですね。
オアシスと一緒にどの程度の数のテナントや店、生活必需施設が入るんでしょうね。山手台と同じくバス便で計画人口も同規模の町であるラビスタには、一応は郵便局、池田銀行ATM、三井住友銀行ATM、パン屋、クリーニング、写真屋、内科、歯科、薬局、美容院などがあります。
オアシス予定地の向かいに位置する広大な斜面一体が集合住宅建設予定地になっていますけど、ラビスタ地区みたいな大規模マンションを2〜3棟建てるんでしょうかね。まぁそうでもしないとオアシスみたいな売場面積がある程度大きいスーパーはペイしませんよね。でもマンションには利便性が求められる今の時代に、バス便の立地で大規模マンションを完売するのは苦しいんじゃないかなぁ。それとも価格をある程度抑えつつ、充実した最新の設備と眺望と広めの専有面積を売りにすればなんとかなるのかな。
駅遠でリスクの高い分譲よりは、URに売って賃貸の高層を
建ててもらうほうが、町としては活性化するでしょう。
不便な立地で小学校や中学校の通学環境や校区うんぬんを
売りにして居住者を集める場合、分譲より賃貸が有利です。
ジオが出来る時に住民の奥様連中は学校のレベルが下がると大騒ぎだったですよ。
今は格安住宅が分譲中、その上にオアシス近くにマンションですか。
不便で環境悪いマンションなんて、相当、格安になるでしょうね。
分譲が駅から北部に遠ざかるにつれ、土地は逆に大きくしていかないと駄目ですよ。
阪神間の山の中腹の駅から糞遠い分譲地はその手法で70年代に成功した。
目神山、剣谷、鷲林寺、柏堂、奥池などは、駅から徒歩30分以上かかるような糞不便な
土地だけど、区画あたりの面積を大きくする事で、駅徒歩圏では得られない広さと
緑溢れるゆとりのある住環境を提供し、所得の高い層を中心に支持を得る事に成功した。
http://www.arch.kindai.ac.jp/~morimoto/member/makita/makita2007.pdf
平均分譲価格３０００万ぐらいにして、平坦部８０坪以上にでもしないとあれだけ残っている荒野を完売するのは無理だと思う。バスで辿り着いた先がたった６０坪だったり、敷地の半分が法面なんて
今の時代（少子高齢化、人口減少、利便性重視）には受け入れられるわけない。同じ予算で駅近平地の２〜２．５倍の面積の土地が買えるようにでもしないと、バス便エリアは厳しい。
ネットの掲示板てホント批判的な人多いですね。人の腹の内て怖い。山手台、本気で検討してる人には良い条件出してくれますよー。
阪急不動産が山手台を予定通り最後まで全街区の開発、分譲を
完遂できるとはとても思えないなぁ。
また途中でストップするか、業者に投げるような気がします。
悪気はないけど、本音です。ごめんなさい。
不況だし、下がり斜面だし、お店ないし、その他もろもろ。確かに予定とおり販売するのは難しいでしょうね…
でも小野原はもっと高いし、猪名川パークタウンや箕面森町はさらにアクセス悪いし…
そこそこ規模の区画で、北摂、阪神間で、値段も並のサラリーマンでも自力で手が届くくらいとなると、山手台が候補なんですよねー
まあ、好きにすれば
自己責任でね
情報弱者サラリーマンさんw
>>403
ニュータウンっぽい整備された景観（これも好みや人それぞれ）と引き換えに
車かバスが普段の生活に必要な事を許容できるか、そこに5000万の価値が
あるのかどうかって所でしょうね。
でも山手台はまだまだ荒野が余っているから、急いで買うのは愚かだよ。
景気動向考えると3年ぐらいは待ったほうが確実に安い坪単価で買えるんじゃない？
土地は騰がる時は経済に連動して急激に高騰するけど、下がるには数年のタイムラグがあり
多少の時間がかかる。
オアシスの計画概要出ました
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tokutei_20...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks20-0813....
ごく平均的な売場面積３００坪タイプになるようです。
山手台よりも彩都のほうが、値段の勘違いぶりが酷いと思う。
いくら駅から徒歩圏とはいっても、彩都西から大阪市内（梅田）まで740円、約45分ですよ。それであの土地値、は完全に客を馬鹿にしている。しかもモノレールは彩都線はデイタイム20分に1本。
利便性や交通コストを勘案すると、小野原西の半額ぐらいでも高いぐらいだ。
確かに彩都と比べると、山手台のほうが良いと思います。
山本から阪急で乗り換え無しで300円以内で大阪まで出られますからね。
これは引退後の老後の事を考えると、大きいですよ。
山手台は一般的なニュータウンと比較して登っていくルートの坂が、カーブを描く事で
かなり緩やかに設定されている（勾配が8%を超えない）ので、これからの時代の
シティコミューターとして最有力候補である電動自転車がじゅうぶん使えます。
今最も注目されている電池・バッテリー技術の発展により、電動自転車は
免許不要でありながら、どんどん航続距離、アシスト比率が改良されていくので、
緩やかな勾配は「平地」と同じエネルギーで自転車で行き来できるようになります、将来は。
阪急バスは65歳以上で全線乗り放題の定期券、グランドパス（3ヶ月で1万円）がありますから、引退後も今の所は安心です。とはいっても、将来高齢化社会がますます進むと、経営を圧迫してこのグランドパスは廃止される可能性はあります。
オアシスとニッショーができるらしいけど二個もスーパーいるか？
なんかの間違いじゃないですか？
オアシスとニッショーは基本的に今は同じスーパーだから、両方できる事はないと思いますが・・・
オアシスいつ出来上がるのかな？
今分譲している工区はオアシスが出来て近くなるのは良いのですが、常に視界に入る携帯基地局が
かなりの圧迫感ですね。気にしない人はいいかもしれませんが、気にする人はあれを
一生見て生活するのはなかなか辛そうです。かといって前工区は高圧線があるし、悩みどころです。
山手台の阪急オアシスですが、現地の工事予定の看板をみると９月着工予定と書いていますので、オープンは１２月頃ではないでしょうか。
年末かぁ… オープニング応募しようかと思ってたけど年末まで待てないな
414
416
のレスを見たいのですが・・・
オアシスは出来てからが大変ですね。簡単にはペイしません。
周辺住民が積極的に普段のメインの食糧調達スポットにしなければ、すぐに潰れるでしょうね。
彩都でも店の撤退が続いています。
住民も含めなくなって困る人達は、オープンしてから数年の間は頻繁に利用したほうがいいです。
中山台（五月台や桜台も含む）や山手台、逆瀬台（青葉台、光ガ丘も含む）は大規模なニュータウンである事に価値を感じる人以外には、おすすめしません。なぜなら、駅から遠く不便なわりには、必ずしも閑静ではなく通過する車や住民の車や原付の往来も多いからです。
宝塚には、もっと駅に近く静かな山手の住宅街が多数あります。通過交通が少なく、規模が大きすぎない、駅から遠すぎない町がおすすめです。具体的には阪急の宝塚線や今津線の駅から徒歩1.5km以内（歩けないこともない）が目安でしょうか。例えば、阪急が分譲した所なら仁川高丸とか売布きよしガ丘とか武庫山2丁目、阪急と関係ないなら平井山荘とか泉ガ丘とか雲雀丘山手2丁目とかね。
駅から登り坂が1.5km以内と3～4kmでは大違いですが、宝塚市の不動産仲介相場では1.5kmの町に対して4kmの町は地価が半額にはならないのです。阪急の駅から徒歩数分かつ閑静な山手の住宅街は高額ですが、1～1.5kmほど坂を登る住宅街はそれと比較するとかなり割安になります。しかしそれ以上に遠い駅から登り坂で2～4kmほどの町は、歩くのが不可能で車が必須になりとても不便である割には、登り坂が1.5km程度の町と同程度の坪単価にまでしか下がりません。大規模ニュータウンのメリットはバス便の本数の充実や小中学校がエリア内にある事ぐらいです。
それにしても山本の駅北側のロータリーは去年の拡張工事でえらい立派になりましたね。
山手台の本格分譲再開に伴う住民の増加を見込んでキャパシティを強化したのでしょうが、
肝心の宅地分譲のほうは厳しいようですね。10年ぐらいで完売するペース（年150戸ぐらい？）
で計画していると聞いた事がありますが、景気やその他の要因（少子高齢化、官僚による
本社機能の東京収奪）を勘案すると厳しいんじゃないでしょうか・・・。
買う気がないなら書き込みやめればいいのにw
ここの掲示板は2chかぁ～
暇な人ばっかですね（笑）
ぜんぜん住みやすいと思いますよ。
高いと思うならやめるべきでしょ！
人の好みはそれぞれですからね。
古くからの歴史がある住宅街に新参者として入るのは嫌で、皆が新しい住民ばかりの町じゃないと
暮らしにくいと考える方も多いですから、そういう方は「現在分譲中の新しいニュータウン」しか
選択肢が無いでしょう。それに、大手分譲地とか大規模ニュータウンとかそういうブランド的な
事にこだわる人はやはり多いと思いますから、そういう方々にとっては阪急のネームバリューはかなり
大きい意味を持つのでしょう。
山手台は魅力も欠点もはっきりしています。
魅力は、山本駅の北側から山手台にかけて一帯的に整備されていて、デザイン的にも幹線道路や歩道が
まるで山手台の専用道路のようなしつらえになっている事です。
バス道が駅直結直通（一度も交差点を曲がらずに到着する）になっている大規模住宅地はなかなか珍しい。
欠点は、南側の一部を除くと駅からかなり距離がありバス便エリアである事、
少なくはない幹線道路の交通量（ゴルフに向かう車やダンプなども通る）、食品スーパーや生活関連施設が
徒歩圏に無い事などですね。
今年も「宝塚ガーデンフェスタ」が開催されています。
http://www.aiaipark.co.jp/watch/opg09/opg09_map/index.html
http://www.aiaipark.co.jp/watch/open-garden.php
明日が最終日です。
さすがに中山から山本にかけては園芸、庭園の本場ですので、山手台からも
多くの参加がありますね。
山手台を山本らしい庭園と植栽と緑のガーデニング住宅街としてとらえるなら、今後の街区は不況でも区画割を小さくしたりせず、できるだけ庭が大きくとれる敷地をメインにしてほしいですね。以前、このスレッドでも書き込みがありましたが、名塩のフォーハンドレッドガーデンズのような大型宅地を多数用意した街区は是非あったら良いと思います。実際、山手台の北部と阪急名塩南台って通勤アクセスは殆ど同じなので（駅から歩けない住宅街で、大阪や梅田から快速や急行25～30分＋バス数分＋徒歩5分以内）。
まぁ真面目な話、このご時世にあれだけ広大な規模の分譲は大変ですよね。
一次取得層ではなく、既に一戸建ての住宅を所有している住み替え層や年配層も
魅了するような他に住宅地に勝る魅力やコストパフォーマンスが無いと完売は
難しいとは思います。
なんにせよ、幹線道路より東側の黄色い土がむき出しの痛々しい山の景観は早急に
なんとかしてほしいですね。造成を完了して、購入者が植栽をしない限り、緑は蘇りません。
幹線道路より西側は一番上まで造成が済んでいるようですが、販売はわざと小出しにして
遅らせる計画でしょうか・・・。
>>426
これですか。
http://land.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/c_1120eaf416f.woa/wa/read...
確かに山手台の上のほうで似合いそうなコンセプトですね。
もし歩いたら駅から坂道を30分登山しなきゃ辿りつけない山の斜面に6000万も出して
（実際の総支払額はローンでそれプラス2000万以上）得られるのが、なんにもない
山の斜面の敷地60坪そこそこの家ってあまりにも悲しいですよね。
駅から2～3kmの山でこの値段なら、40～50坪の平屋を建てても南側に超広～い庭が
とれるぐらいじゃないと。不便さと交換条件に得られる夢が無いと。
大資本、大規模、新規分譲地などにこだわると、ババをつかまされる。
冷静に考えて、日本のピーク（人口急増期、高度成長期～バブル期）に見向きもされず
大量に売れ残って未だに分譲されているような場所は、なんらかの理由がある。
山手台の場合、交通アクセスが不便すぎて高度成長期に開発されなかった場所や、立地が悪すぎて
売れ残った場所ではありません。
昭和40年頃からの開発計画が遅れに遅れて結局バブル絶頂期に造成、バブル崩壊後に宅地完成・分譲開始
という悲惨なタイミングのせいで高額になり販売が不調に終わり、幸福銀行の破綻でストップしたのです。
まぁそれでも、一旦大きくケチがついた場所である事と、駅から距離があり不便な街である事は事実ですがね。
真に住環境が良い街というのは、鉄道網による都心アクセスが容易である事、閑静である事、自然がある事、
日々の生活に必要不可欠な施設が徒歩圏に点在している事などなので、山手台は最後の項目が駄目ですね。
山手台といっても場所によっては全然違いますよ。
山手台中学校より南に位置するエリアならじゅうぶんに駅から徒歩圏の住宅街です。
逆にオアシス予定地の北側あたりまで登るとこんな所まできてしまったという僻地感や
郊外感が強く、マイカー必須の不便なバス便エリアという印象が強いですね。
駅や平地から登りが1.5km以内のエリアと、1.5km以上のエリアでは明確な違いがあると思います。
実際登って歩いて距離感を感じてみると、バスやタクシーや送り迎えの車がない夜遅くでも駅から
そう苦労もせず歩いて帰れるエリアと、そうでないエリアとでは坪単価にそれなりの差が無いと
納得できない人が多いのではないかと感じました。
山手台西2丁目、東2丁目までならバスや家族の送り迎えの車が無い時でも、
駅からなんとか歩いて帰れると思います。健康には良いのじゃないでしょうか。
あるいは通勤用の電動アシスト自転車があれば、駅前の駐輪場から10分かかりませんね。
それより上の3～4丁目や今開発している所になると、徒歩で帰るのは現実的ではないと思います。
平均１００坪オーバーの分譲といえば、兵庫県企業庁が三田の学園８丁目（カルチャータウン）でもやっていますよね。学園８丁目は定期借地権と買取（３年後以降）が、購入者の意向で選べるのが良いと思いました。
阪急さんの山手台の中央より北部の駅から徒歩が無理なエリアは、建物と土地で平均価格６０００～７０００万強でも敷地が１００坪以上など広ければ引き合いもあり売れると思いますが、逆に平均５０００万弱でも土地５０～６０坪そこそこなら徐々に売れなくなって行き詰ると思います。
山手台は、乱開発されたゴルフ場と同じ違和感がする。
銀行とデベロッパーのサラリーマンが効率重視で山を破壊して開発した住宅街。
山にあるのに、風光明媚な感じが全くしない。
山の息吹も自然を愛する心も感じられない。
路地を歩いていると、そこが山であった事すらわからない。
自然の地形を大幅に人口改変してひな壇造成した住宅街に人の心を落ち着かせる雰囲気は宿らない。
ただひたすらに人工的なだけ。単純な自然破壊以上の感想は残念ながら感じられない。
街路樹も緑地帯も、ゴルフ場の緑や植栽と同じ匂いしかない。
これから30年たっても山には同化しないし違和感は残るでしょう。
山手台を歩いた後に隣の雲雀丘の
http://maps.live.com/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.828346...
http://maps.live.com/default.aspx?v=2&FORM=LMLTCP&cp=34.828346...
あたりのお屋敷街を散歩するとほっとする。
あちこちに山の自然地形や風光、風情が残っている。
大正時代の日本の住宅開発
・自然の地形を尊重した曲線道路、階段道路
・造成時に切り出された石材や石垣や石橋は庭石に再利用
・山林を限りなく残し、庭木として再利用
・敷地内に流れる湧き水を小川として取り込む
・溜池道路を流れる川には橋をかけた
これを読んで私は率直なところ「な～んだ日本人も環境を考えた分譲をするんだぁ」と驚きました。
“国家の品格”の藤原正彦さんじゃないですけど、日本人の美的感覚は昔はすごかったんだなぁと。
日本人である事を誇りに思いつつ今の開発分譲の醜さに情けなさを痛感する次第です。
無駄だと思いますが、阪急不動産の関係者さんは是非
http://e-zuka.jp/mp/tekuteku/?sid=1070
あたりを歩いて自然を愛する住宅地というものがどういうものなのか一度考えてもらいたいと思います。
そもそも阪急が描いた阪急のビジネスモデルである郊外生活というもの自体が既に無理があり既に限界にきている。
■現代社会の矛盾の象徴としての郊外ニュータウン
http://www.culturestudies.com/memdir/text/nt/nt.html
結局、山手台ってバブルによる幸福銀行（幸和不動産）の破綻で分譲が停止していたのが、遅れて分譲再開しただけで、計画自体は基本路線を含めは何も変えてませんもんね。バブル期の乱開発まんまの事業をそのまま再開しただけ。うまくいくはずがない。
環境破壊装置・排ガス発生装置の大型セダンに乗って山林を破壊したゴルフ場に出かける事に矛盾を感じないどころか「大人の男の生甲斐」だと思っているような旧態依然とした価値観を持つ層をターゲットにして阪急不動産は土地や戸建を分譲しているのに、エコとか緑とか自然と共生とか里山とかロハスとか宣伝しているのは滑稽すよね。
欺瞞にもほどがある。
山手台は最近、特定メーカーの建築条件付が増えて偏ってますね。
今後も建築条件付を増やすならせめて一条工務店の宅地を選べるようになればと思います。
利益重視の日本の腐ったハウスメーカーばかりの中では唯一理念が高い例外的な会社で、
価格性能比で諸外国に大きくは劣らない（坪53万でQ値0.76w）まともで実直な住宅をつくりだしたので。
http://unohideoblog2009.up.seesaa.net/image/i-cubeB3B5CDD7.pdf
そもそも核家族向けのニュータウンなんて、都市圏人口が著しく増加し、
都市圏GDPが成長し、地価が長期に渡って上昇している時しか成立しえない
ビジネスモデル。
噂によると、山手台の造成完了は平成24年らしいです。
売れ行きが今のペースでは、造成が進めば進むほど在庫が増えていくので
急がない人は待ったほうが得策（買い手市場になる）かと思います。
関係ありませんが、新名神の開通が2016年に前倒しになるようです。
宝塚北部のインターは出来るかどうかわかりませんが、もし出来るなら土日祝日の
山手台の幹線道路がどの程度混むのか気になりますね。
>急がない人は待ったほうが得策（買い手市場になる）かと思います。
どの時代でもこういう予測は存在します。
ただ、言えるのは、”買い手市場になってからでは遅い”ということ。
造成工事と分譲ペースは必ずしも関係ありませんよ。
平成24年に完了予定でも、もともと10年以上時間をかけて徐々に分譲する予定では？
山手台西2丁目の空地は、最近急に東急リバブルの「売物件」の看板が建っている所が増えました。
山手台に持分があった業者がまとめて手放したんですかね。広告ではどこも坪50万円ぐらいでした。
数ヶ月前、西2丁目の北東角地が80坪で2980万円ぐらいでしたから、まぁ今の所出ている値段は割高ではありますね。
オアシスは単なる食品スーパーだけではなく、生活インフラ機能を持たせてほしいですよね。
販売センターから幹線道路を挟んで向かいにたった家（スウェーデンハウス？）かなり目立っていますね。
>>441
宝塚市の公式サイト住民基本台帳
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=12&LV3=66&...
より山手台世帯数
２００７年３月 ８６３世帯
２００８年３月 １０３６世帯
２００９年３月 １１２６世帯
２年で２６３世帯増加。そのうち半分程度はジオグランデ山手台。
今後は駅徒歩圏のマンションはジオグランデの前に一棟建つだけで、後は徒歩圏のマンション用地は続かない。
世帯数の増加分のうち、戸建は金融恐慌前の好景気時の購入が多いし、大部分は駅徒歩圏の山手台東最南エリア。
今後はマンションではなく戸建メインになり、尚且つ駅から遠い不便なエリアばかりの分譲なので、増加ペースは鈍っていくのはほぼ確実。仮に年間１００世帯コンスタントに増加したとしても、計画戸数の計画戸３２４６世帯に達するにはざっと２０年かかる。
現在から数年後の造成完了にかけて大量の完成宅地の在庫が発生するので、現実的な予想としては、供給過剰と在庫過多により、最後まで一度も強気の販売が可能になる時期は訪れないと思います。
悪い事ではありませんよ。
年100世帯ぐらいずつ緩やかに増えていくのは、年齢層に偏りが出ないので
むしろ最も理想的な流れです。
問題は、そのように計画通りコンスタントに毎年100世帯が増える程度は
売る事ができるかという点のみです。
何かと評判悪い建築条件付きの分譲だけど、多くのハウスメーカーから選べるようなやり方ならまだマシかなって思う。どこか忘れたけど、近畿でもハウスメーカーを8社ぐらいから自由に選べる建築条件付きの分譲があった。正直、パナホームの同じようなタイルの同じような外観の同じような屋根の家ばっかり立ち並んでいるとか気持ち悪いし、同じハウスメーカーの家ばかり並ばないような工夫があってもいい。
建築条件付き土地って、消費者にとって百害あって一利無しだよ。
ハウスメーカーやビルダーが建物でボッタくって（オプションやらなんやらで）
ガッツリ儲ける為の業者の為のシステムだから。
契約すると、売り手と家を建てる消費者は対等な立場ではなく、消費者が圧倒的に
不利な立場になるから、全くろくなことがない。まだ建売のほうがマシ。
山手台は、大手ハウスメーカーのプレハブ（軽量鉄骨）がやたら多いのが気になる。
積水ハウス、パナーホーム、へーベルその他etc・・・
工業製品であるプレハブの家は、新築時一番きれいで、その瞬間から劣化していく。
しょせんは仮設住宅と同じ工法の骨組みに、内装や外装を化粧したにすぎない。
本格的な木造建築のように、年月が経って味や風情がでてくるというようなことはいっさいない。
余計なお節介といわれそうだが、同じ値段を出すなら、軽量鉄骨のハウスメーカーに高い金を
貢ぐのではなく、時間と共にしっとりとした風情の出てくる家を建ててほしいと思います。
山手台の建築条件付土地分譲に参画しているHMの中では、大阪ガス住設が一番マシですよ。
大阪ガス住設は比較的ボッタクリ度が低く、良心的な家作りを行っている会社です。
