阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

どっちにしても山の斜面じゃん
金出して買うには馬＊＊鹿し過ぎるよ
ベストは新三田だよ

山手台の中央部より北側（駅から徒歩は現実的ではないエリア）は眺望のとれる区画で７０坪３０００万、１００坪３８００万ぐらいならそこそこ適正価格だと思う。眺望のとれない区画は７０坪で２６００万ぐらいかな。

少なくとも駅から２ｋｍ以上登らないといけない場所は、雲雀丘花屋敷や山本から徒歩数分の低層閑静住宅地の５０％ぐらいの坪単価が駅からの距離や利便性の悪さを考えると適切かと。

雲雀丘の山手住宅街は駅1〜3分の坂無し閑静な一等地で100万、徒歩4〜8分で
坂が緩い所で60〜80万、徒歩10分圏内で坂がきつい眺望エリアで45〜55万、駅から
15〜20分の山の斜面の眺望エリアで30〜45万、坂を登り切ってさらに…という場所で
〜30万ぐらいですねぇ。

山手台は駅からかろうじて歩ける下の方ととんでもない上の方まで殆ど同じ価格帯で
分譲というのは、やはり奇妙でおかしな価格設定といわざるを得ない。

バス料金は均一だけど、幹線が広い分通過交通や騒音が多いからプラマイゼロ。

営業マンに生活不便で利便性が低いのになんで強気の値段なのか聞いても、眺望や
街並み云々とか、高台のステータスがどうたらとか、暮らしやすさと関係の無い
抽象的でわけのわからない事をいわれてはぐらかされそうですね。

バブル期の山の上の斜面地の住宅街はラビスタの新築マンションも中山台や逆瀬台の新築戸建も1億円コースだったけど（駅近の閑静なとこはもっと高かったけどネ）みーんな15年かけて不便なバス便エリアらしく新築でピーク時の1/2〜1/3の適正な値段にさがりました。同じくバス便エリアの山手台も売れなくなって幸福銀行破綻後に適正価格にまで落ちたけど、新規分譲販売再開後は微妙にバブルを引きずってなぜか強気の価格に逆戻り。

でも強気はもう終わりだし続かないよ。また開発がストップして塩漬けになる事だけは、阪急も避けたいだろうからね。被災者住宅の横の今造成している街区の値段発表は要注目。

阪急不動産らしいつくりになってます。
下から車で上がってくる景観は満点です。
地方で小金をためて土地感の無い人が、
至急に住まいを確保するには良いかもしれません。
ただし何にもありません。覚悟してください。
都会暮らしの長い人が住めるところではありません。
買い物、教育、足の確保、すべて自分の手で行ってください。
すべて貴方が作るのです。
山裾から１０〜３０分かけて徒歩、自転車、
あるいはアシスト自転車、バイク、
軽自動車、カローラ、ＢＭＷ。
貴方の手と足で生活してください。
１００日雨が降り続いても、水没の恐れはないでしょう。
阪神高速を使えば６０分で大阪市内に行けます。

今の時代にどうやって何にもない山の斜面をあと１０００区画以上も分譲するのかとｗ
苦行に近いな。

昔みたいに都市近郊の人口がどんどん増えていて、土地は下がらないというありえない
神話がまだ信じられていて、みんながとにかくマイホーム（土地）の取得を急いでいた
時代ならいざしらず。駅近人気、利便性重視の現代において今さら山を切り崩した
時代に逆行するひな壇造成のニュータウンで、売りが擁壁の化粧と見晴らしだけでは…

>>246
携帯基地局が街区内にニョキニョキ立っているのと四方を高圧線に囲まれているのを除けば、確かに町の景観「だけ」は素晴らしいね。でも見た目の良さだけで不便な山の上の斜面地が最後までスムーズに売れるほど世の中甘くはない。大失敗したS地所の苦楽園五番町やかつての山手台そのものが証明済み。町のド真ん中を市の南北交通の要となる幹線道路が走っていて、住民以外の車の通過交通が一日中あるというのも致命的な欠点。

ずっと仲介で売りに出ていた山手台西2丁目の小学校近くの80坪の北東角地は、どうやら2980万円で売れた模様です。

山手台は絶対に今買ってはダメです。
少し前に開発が再開して今さら山手台の残り工区の造成や事業を
再中止するわけにも行かないので、年末以降、在庫がダブついて
適正価格（今の物価水準で坪40万以下）に修正せざるをえなくなるのは
明らかでしょう。

買い急いではデベや建築条件付HMのカモになります。
山林を切り開いた日本の大規模ニュータウン開発は、街づくりの失敗例として
取り上げられる事が多いが、山手台は見た目が新しいだけで旧態依然とした
ニュータウンの欠点や問題点は何一つ対策されていないと言う点をちゃんと
理解しておくべき。擁壁や歩道、水路等の見た目の新しさに騙されてはいけない。
インフラはむしろ多くの他の新旧ニュータウンに劣ってすらいる。
一般的にニュータウンは一応、銀行や郵便局やスーパー、個人医院、薬局など最低限の
生活インフラは徒歩圏に用意されている所が殆ど。

山手台も中央部にそれらの生活インフラを整備すれば、平均的ニュータウンと同じく
不便だけど最低限の利便性は確保できる街という事になるけど、市の南北交通の
幹線道路がニュータウンのメインストリートになってしまっているという致命的欠点が
災いして今でも交通量が多く渋滞を引き起こしているので、更に交通事情を悪化させる
要因となるスーパーや生活関連施設を整備するのは極めて困難。

何処かのスレであった山小屋住宅地じゃないの？

ここは急坂過ぎますよ。。。
高齢者にはきついかも。

阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどという＊＊な考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分したほうがいいと思うけど

阪急は未だに山手台で儲けようと未練たらたらなのかな。
ここは地銀の息の根を止めた正真正銘の不良債権、塩漬け土地だったいわくつきなのだから、
強欲な小出し分譲は辞めて、儲けようなどというＢＡＫＡな考えもきっぱり捨てて、さっさと
全街区造成して綺麗さっぱりさっさと短期集中分譲で処分（損切り）したほうがいいと思うけど

全然買うつもりないけど、また前みたいに事業中断して黄色い土や砂を露出させた荒野状態で長期塩漬け放置するのだけは勘弁してほしいですな。分譲に行き詰ったら、せめて禿げ山にした場所は責任を持って木を植えて山林に戻した上で市に寄付すべき。

阪急不動産が名塩でやってるフォーハンドレッドなんとかの広告を見かけるけど
ああいうのは山手台でこそやるべきなんじゃないか？
駅から遠い上に不便で生活施設も何にも無いなんだから、宅地の平均面積ぐらいは
郊外平均じゃない水準にしてみるとか。

山手台東の北部に大量に余っているあたりは、定期借地権のエリアも設定すればいい。
もちろん定期借地権か宅地買取かは、購入者が選べるようにする。
一部はみついけプロジェクト（ガーデンシティ舞多聞）やユートピア芦屋みたいに
定期借地権ならではの広々とした敷地の別荘地みたいなエリアもあれば面白い。

ちなみにみついけプロジェクトってのはこんなの
敷地面積は700㎡以上の借地

http://www.maitamon.jp/mitsuike_photo/0710/index.html
http://www.maitamon.jp/

てらいけプロジェクト
http://www.maitamon.jp/project/teraike/index.html

山手台といっても南側と北側ではぜんぜん駅からの坂の距離や利便性が違いますよね。
南側はなんとか飲んだ帰り等でバスやタクシーがつかまらなくてもなんとか駅から
とぼとぼ歩いて帰れるけど、販売センターや中央公園よりも以北になってくるとまず無理！
北のほうは、かなり不便なぶん土地の値段を割安にしないと今後の分譲は厳しいね。

あと販売センターに最新の電動自転車を試せるように用意したほうがいいんじゃないかな。
車の送迎やバスが無い場合でも、最新の電動自転車なら駅から平坦な道を徒歩10分歩くのと
同じぐらいの体力消耗と時間で山手台の中央付近と山本駅の間を往復できるから積極的に
PRすれば土地の売れ行き改善に効果がある。

中央より上のほうのこれから造成・分譲するとこは一軒あたり月３０００〜５０００円ぐらいの
必須負担（自治会費用として徴収）で運賃が無料のシャトルバス（山本-山手台の往復）でも
走らせないと１０００区画超は売れないでしょｗ

マンション販売などでは、駅から遠い不便なバス便エリアの物件を売る方法として住民専用の
シャトルバス運営はかなり採用例があるよ

マイカー乗れなくなる老後の普段の足の心配が必要な造成地は今後厳しい。
山削った不便な宅地売りつけて、路線バスでも儲けようなんてマッチポンプのビジネスモデルは
もう通用しないしむしがよすぎる。どうせ阪急の電車は使うんだから、バスぐらいは運賃無しで
回数無制限（管理費として運営費用の実費のみ負担）で乗れるようにしたほうがいい

阪急キッチンエールの月額利用料を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビは選べるようにしないと。

阪急キッチンエールの月額利用料500円と配達料210円（3000円以下の場合）を無料にしてみるとかｗ
とにかく色々工夫しないとこの手の何も無い不便な山の斜面の造成宅地を販売するのは困難だね。
ジェイコム強制加入もやめたほうがいい。回線やテレビの市長方法は選べるようにしないと。

実質坪30万弱程度のの価値しかない立地の土地を、無理矢理倍額で売りつけようとしている件について

山手台は環境、建築、都市開発に詳しいどこかの名門大学の研究室と提携してグランドデザインを見直すべきだと思います。
バブル期に構想した開発計画のままでは、行き詰るのは目に見えています。

山手台東の1丁目の建築条件無しの土地や積水も地味に売れ残って動きがありませんね。

1丁目は山手台の宅地では最も駅に近くぎりぎり徒歩圏だけど、やっぱり坂やきつい階段がある事を
考えると値段設定が高いと判断されているんでしょうね。
行きはともかく帰りは実際に歩いたら20分ぐらいかかりますから、距離的には徒歩圏とは言っても
不便で覚悟がいる立地ですもんね。1〜2割強気の値段設定なのかもしれません。

常識的に考えて6000〜7000万出してバス便の不便な山の中腹に住みたいという人は少ないですからね。
予算6000〜7000万なら阪急宝塚線、今津線の駅から半径500メートル以内で坂がまだ緩やかな徒歩圏の
閑静な山の手の住宅地を選んだ方が絶対に後悔しませんからね。
もちろん同じ値段で買える土地の面積が数割小さくなりますが、建物のプランに制約が出るほどは
狭くならないからね。

駅から徒歩20〜30分もかかる山の中腹の住宅街は、不便なかわりに土地が格安という事でしか
生き残るすべは無いのに、割高な値段設定をしていは苦戦するのは当然と言える。

雲雀丘2丁目　1億9623万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_land.php?SID=120faa1ebe...

平井山荘　1億5000万円
http://www.toshohouse.co.jp/hibari/detail_sale_house.php?SID=6a42b4734...

中山桜台2丁目　4億8000万円
http://www.kouyoujutaku.com/index.php?main_page=product_info&produ...

去年から造成していた山手台西の新街区の分譲時期はいつ頃からでしょうか？
駅から遠くスーパーや金融機関、病院などの生活施設も無くて不便な分、
坪単価が割安に設定されれば、利便性はわりきって検討したいと思います。

それにしても上の方まで造成されて緑が削られて凄いことになっていますねぇ…
あんなに分譲できるのでしょうか？
また塩漬けになったり完売まで20〜30年かからなければいいのですが…

造成が完了した完成宅地に対して、行政がシビアにすぐに固定資産税が課税している場合は造成完了後にまもなく分譲開始されると思いますよ。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02089004.php3
公簿386.64m2　4,330万円（坪単価37万円）
幹線道路沿いでクルマの音がうるさいけど、阪急が今建築条件無しで分譲している場所より価格が適正に近いから、今すぐ家が欲しい人は検討する価値があるかな・・・。
でもこの土地って、数年前に仲介でずっと売れ残っていた物件の転がしのような？
ただ、多くの人はしばらく様子見して、分譲が苦しくなってくる頃を待った方が吉でしょうね。
売れ行きが芳しくないのに大量の区画を造成してしまっては、強気の販売はやめて適正価格に正さざるをえなくなってきますからね。

今後の造成区域は全区画100坪以上にして独自性を出すすべきでしょう。
もちろん分筆は禁止。

ただでさえ山の斜面で何にもなくて不便なんだから、長期的な分譲計画は
他に無いオンリーワンの特徴が必要です。

山手台ははっきり言ってあんまり閑静じゃありません。
街路の緑や、整った街並み、大きな公園などは確かに広告に偽り無しですが
幹線道路を走る通り抜けの車がかなり多いので、のどかな感じではないです。
砂利を載せたダンプやトラック、バスも走ります。

ここは年収600万でもすめますか？

まとまった貯金や相続資産や不動産売却代金、親の援助があってローンの借り入れ額が少ないならじゅうぶん住めるでしょう。既にリタイヤされた年金暮らしの高齢の方々も結構住んでいます。共働き世帯や二世帯住宅もあります。

一馬力で頭金も少なくて妻が専業主婦で子供が2人いるといった家庭の場合は、かなり年収が多くないと無理なく返せるローンは組めない（＝住めない）と思います。

現在大阪市内に住んでます。いろいろな方の意見を見ていると市内よりは閑静なイメージがありましたが、どこでも問題はあるんですね！ なによりも高い！ ローンの支払いも厳しそうなのでしばらくは大阪にいます。 272さんご説明ありがとうございました。

２７３さん。
山手台はバブル期に大規模分譲に失敗して売れ残っていた物件なので、そうそう強気の値段は続きませんよ。
上のほうは不便でなんにもない上に徒歩不可能なバス便のエリアなので、しばらく待てば下がります。というか利便性の悪さをある程度納得出来る値段に設定しなけりゃ、あれだけ広大で多数の区画の造成地をさばけるはずがありません。

>>273
大阪市内のどこと比べるかにもよりますが、基本的にはそれなりに閑静だと思います。
ただ幹線道路の通過交通量が意外に多いので、山小屋や別荘地みたいな
静けさを期待するとがっかりするかもしれません。
幹線道路沿いの区画はともかくとして、少し奥に入った区画ならば
家が建ち並んだ後は、家の中であれば音は気にならなくなると思います。
高性能のサッシを選べば、通常の車の音は聞こえないレベルまで抑える事が可能です。
ただ、爆音で走る車やバイクが夜間など稀に通りますので、そればかりはさすがに
聞こえてしまいます。
できるだけ幹線道路より離れた区画を買う事がポイントでしょうか…
山手台は欠点もありますが、見た目の良い綺麗な住宅街なので、利便性の悪さを
受け入れる覚悟ができていて綺麗な所に住みたい方々には悪くない選択肢だと思います。

先日まで造成していた新街区は、電線が通り夜間は街路灯も点いていますね。
そろそろ分譲が始まるのかもしれません。

株価見たら一目瞭然ですが実質価値の倍で売れるボーナスタイムはもう既に完全に終了しています。
山手台の地価もすぐに2002〜2004年の仲介相場に戻るでしょう。
買い急がず在庫がだぶついて適正価格になってから買うことを強くおすすめ致します。

山手台は良い点や魅力も色々ありますが、駅から遠く利便性も悪いので地価は阪急宝塚線の周辺駅の一種低層住宅地の半額以下が適正です。
検討している方々も高値掴みしないように気をつけて下さい。それでは頑張ってください。

間違えました

地価は阪急宝塚線の周辺駅の『駅近』の一種低層住宅地の半額が適正です。

最近は長尾山トンネルの南側まで緑をひっぺがして砂が露出し砂漠荒野状態で
えらいことになっていますが、虚飾ミニバブルが終わり景気後退でいよいよ
山手台が再塩漬けになる可能性が濃厚になってまいりました。
このままのコンセプトでは１００％事業が行き詰ってヤバイ事になります。

>>278

まだまだ間違えてますよw

『駅近』の一種低層住宅地の半額だと坪40〜50万ぐらいになっちゃいますよ。
ここの場合は1／4からせいぜい1／3ぐらいが適正なのではないでしょうか。

失礼。

アンカー打ちで、こちらも間違えてしまいました。
正しくは　>>277ですね。

こんにちは。山手台の建売も検討し、見学会にも参加したものです。
スレ主さんのご希望物件が案内センター近くの比較的駅近の建売と考えてレスいたします。
あくまで私見ですが、私の見た利点と不利点をあげてみますね。

【利点】
・眺望が良い（高台・急斜面なので当然ですが）　神戸・六甲まで見渡せます。花火大会もｗ
・街並みが揃っていて美しい。
・国道・駅に比較的近く、交通の利便性。
・建物本体がかなりお洒落目に作ってある。

【不利点】
・土地の強度不安。
・団地内幹線道路が奥の山まで続いており、普段から交通量が非常に多い。
　また、販売センター近くでも横断歩道がなく危険。（カーブがある）
　週末には暴走族や走り屋がたむろする。
・国道までが混む。国道に出るとさらに渋滞。
・未だ生活に必要な施設の誘致が出来ていない。
　大型スーパー用地をセンター近くに確保してありますが、誘致の見通しなし。
　もし誘致できたら、周辺がかなり混雑します。
・そしてお値段強気すぎ。

他にも新興住宅街ならではの利点・不利点、多々あるとは思いますが、山手台に関しては以上です。

＞283さん
このエリアに関してはその理論はあながち当てはまらないと思います。
駅近平坦地は商業地も混在して、どちらかといえばごちゃごちゃした街並みです。
眺望や閑静さを売り物にした「高級住宅街」をイメージして造られています。
実際どうなるかは今後数十年たたないとわかりませんが…

２８４さんは検討されて、結局やめられたんでしょうか？　それとも保留でしょうか？
銀行、郵便局、スーパー、医院、薬局、店舗などの生活施設が全く無いのは、確かに
手痛いですよね。かといって団地のメインストリート沿いにつくれば、交通事情が
さらに悪くなる恐れが高いですから、どうしようもないですね。
町の構造上の欠陥でしょうか・・・

それと、たいていのエリアは駅近は雑居ビル等が多くごちゃごちゃしています。
でも土地は駅から遠いエリアより遥かに高いです。なぜなら土地の利用価値が高いからです。
駅から遠くなればなるほど整然とするのは、山の斜面の住宅街ならどこもそうですよ。
見た目が良いから高いのではなく、土地の利用価値が低いから、不便な分ゆとりをもたせて
化粧して安く広くにでもしないと売れないというのが実情です。

＞そしてお値段強気すぎ。

たぶん今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなるでしょうから待ってみては？
去年とは全然状況が違います。
株価も数年前の水準に暴落しましたし、宅地の販売事情も厳しくなっていますから。

＞285さん
結局やめたんです。と言うか、2世帯に変更したのでそもそも建売は無理でしたね。

もし、お値段が2割くらい下がり、車を1台所有で、脚力に自信があり、子供が少なくとも小学生以上で、お年寄りと一緒ではなく、新興住宅地の環境が好きなら買ってもよかったと思っています。

＞今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなる
第一期・第二期もまだ売れ残っていますね。
しょっちゅう来るDMの「残りわずか○邸！」が全然減らない…

入居者に遠慮してか値下げはされていませんが、100万円相当のインテリア付きだそうです。

山手台の建売と同じ価格帯で、甲陽園駅から1.5kmぐらい登って
土地100坪〜付きの眺望有り新築が買えるけどどっちがいいかな？
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/708dat.html
http://acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1773dat.html
駅からの距離は山手台よりやや近いけど、バス無し坂はきつめ。
どちらも生活施設が徒歩圏になにも無く不便なのは全く同じ。

沿線が違うからなんとも
＞２８７

通勤圏や通学圏によっても違うんじゃ？

甲陽園の山（目神山）もたいがい不便です。
ただ、夙川に特急止まるようになったのと、甲陽線が10分間隔に
増発された事で接続もよくなり、駅からは梅田まで感覚的に
異常に近く（早く）なりました。
距離的には、山手台の方が大阪まで近いんですけどね。
宝塚線はカーブだらけで遠回りするので、平均速度が遅く
だらだら進むので梅田まで心理的にかなり遠く感じます。
静かで緑が多いのは断然甲陽園かな。
目神山は地区計画で敷地の最低面積が330㎡、建蔽率30%容積率80%に
規制されているから、必然的に庭を広くとらざるをえず、結果として
まとまった樹木が植えられて、緑が濃い景観になっている。
それと造成していない更地が多いから、もとの山林が多く残っている。
山手台は一度完全に大規模造成で山林を伐採して濃い緑を失わせたたので、
今後家を建てる段階で、出来るだけはやく濃い緑を蘇らせられるかどうかでしょうね。
千里ニュータウンでも木々が高く育ってくるまで30〜40年を要しました。
個人的に、山手台も山が迫る北部のほうは、敷地面積を最低でも100坪以上とか
出来るだけ広くとって、庭の植樹面積もかなり高めに規制して欲しいと思います。

甲陽園は昔ながらの高級住宅街でしょ？
区画も100坪単位になってるし、
山手台などと比べるのは失礼かと。