阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

西宮に甲陽園目神山町という住宅地がありまして、まさに山の中にある
お屋敷町でいわゆる環境（眺望、空気、自然、雰囲気、街並み、豪邸の数）は
関西でもトップクラスに素晴らしい所なんですが、長年住んでも
出て行かれる高齢者が大変多いです。
いわく「永住するところじゃない」「山の中でいくらなんでも不便すぎる」と。
嫌々住んでいた人々ではないですよ。当初は「こんな素晴らしい所はない」と
喜んで引っ越してきた裕福な方々ですよ。
人間誰でも老います。
山手台も皆さん現役時に買われますから、車があれば山手で生活施設が
なくとも平気平気と楽観視しがちですが、結局それが間違いだと知る事に
なる可能性もありますよ。

全く同感です。
私も大阪に近く通勤通学に便利じゃないかなど思っていましたが、
親に、永住するつもりなら自分の足で歩いて買い物や病院にいけなくては
暮せないと言われ、考え直しました。
阪急沿線大阪に近く、現役時代は交通はなんとでもなる、山の上で緑が多いイメージ、町並がきれい
などいいところも沢山あるのですが・・・

このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？

まとめ

良い点
・公園や植栽が多く緑比率が高い
・絵になる坂の街並み
・夜景や昼間の眺望が良い
・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い

悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない
・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者）
・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り）
・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険
・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞
・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる
・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している
・東西南北に高圧線と鉄塔がある
・大雨時の土砂災害のリスクがある
・近隣は山火事の名所でリスクがある
・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ）
・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い
・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり
・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる

>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。

中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・

通勤・通学
・阪急
　バスで駅までは、山手台の方が早い感じ
　中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる
・ＪＲ
　ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。
　駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。

・買い物　車が基本でしょうか
　コープ周辺の物件なら歩いていける
　無料お買い物バスが１時間に２本が動いている
　山おりたところのマンダイ、ダイエー

トータルで考えて、
　古いけどある程度成熟している中山
　新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台

　　あとは好みの問題かもしれません
　　
　　山手台も少し安ければなぁと思います。
　　チラシで見ていると
　　山手台坪５５万〜６０万（建築条件付）
　　中山４５万〜５０万（建築条件無）
　　です。

山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って
取り戻そうというガメツイ戦略。
私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万
歩けない所で40万でしょう。
60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも
ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。

山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、
これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。

宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも
数日生存できるかという事に関しては

中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。

中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド）

ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾）

逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド）

山手台（小中、コンビニ）

ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。
現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。

宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、
どの辺りのことでしょう。
よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。

110さん、58さんが書いてくれていますよ。

もろに山を切り開いた住宅は不便ですが、長尾山系にせよ六甲山系にせよ山と平野の境界付近の山を本格的に登る前の「駅から徒歩10分以内ちょい山手」が利便性と自然環境を両立していてベストです。

当然株価下落と円高で経済活動へのインパクトは
すぐに不動産価格に影響するでしょうね。

特にこの2,3年のプチバブルで上がったところや、
調子に乗ったデベが強気のボッタ価格でで売り出していたところは
相場の下げ幅が大きいでしょ。
個人破産に企業倒産も増えるのではないでしょうか。
まあ多くの国民にとっては直接的に関係はないですが。

早朝、平野部ではもうとっくに朝日が入っている時点でも、山手台に行くとまだ東側の山並みのせいで朝日が当たっていない場所がけっこう広い範囲でありますよね。もう一が住んでいる街区にも、これから開発する街区にも。ちょっと丘上になっている街区は大丈夫なんでしょうけどね。それと、何箇所か携帯タワー（基地局）がありますが、これもマイナスです。まだ住人がいない街区に携帯タワー建てれば誰も反対者がいないという事なのかもしれませんが、もろに宅地の近い場所に建てています。普通はもっと山の中腹とか宅地からかなり離れた場所に建てるんですけどねぇ〜。あれは近い家は心理的にかなり嫌ですし（居室の窓をあけると、いつも基地局が見えるとか…）、健康面抜きにしても資産価値にも影響するでしょう。高圧線と同じく。ま、長尾小学校の新校舎の屋上にも設置されたようですがね…。
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

中山桜台か山手台か検討中のものです。
山手台小学校中学校の評判は良いようですが、宝塚東高校の評判はあまりよく聞きません。そのせいか私立受験する人が半分以上だとか。桜台の方が高校にも近く良いかとも思っていましたが、そのメリットはあまりなさそうでです。
ただ店や病院が徒歩圏にあるのは中山五月台や桜台で、とはいえ駅からの道は踏み切りもあり大変込んでいるようで。
一長一短ですね。

山手台の最大の欠点は、団地内が不便すぎて永住に向かない（ジオグランデが建つ最南部は除く）という事でしょう。

資産価値や地価の将来性という点では、駅から歩けないニュータウンや
新興住宅地の類は全国的にどこもあまりよろしくないのですが（例外的に
極度に利便性と都心やオフィスからのアクセスに恵まれている
千里ニュータウンを除く）、新興住宅地にありがりな欠点を補う魅力を
見出せるかどうかが購入のポイントでしょうね。

中山（桜台、五月台）の場合

・個人間の売買なので、実際の価値を反映した適性価格で買える
・将来高齢者になっても団地内でなんとか日々の生活が完結できる程度には生活関連施設が整備されている
・山を降りたところに阪急とＪＲがあり二線が使える（中山寺駅の北側の再開発でバスでも近いうちに行けるようになる可能性が高い）
・良い意味で枯れている成熟感のある落ち着いた街並み

山手台の場合

・デベロッパーがが売る新規分譲地なので、実際の価値よりも2〜4割は割高
・道路や歩道が広くて見栄えが良い（ただしダンプや大型トラックや騒音は中山より多い）
・築年数の新しい家が続く綺麗で洗練された街並み

眺望や自然環境は、似たようなもんで甲乙はつけられません。
宝塚東高校の評判は、確かにあまり芳しくないです。
総合選抜が廃止になれば状況が変わるかもしれませんが・・・

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山本駅は阪急電車急行も止まるので便利だとはじめは思っていたのですが、山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

山手台の話でなくてすみません。

中山の無料お買いものバスってどんなのですか？

ちょっと気になったもので。

山の上にある学校はどこも生徒が昔の最盛期より減っていますよ。
逆瀬台小、長尾台小、桜台小、五月台小など。

山手台西のひとつ西がわの山の上もロイヤルヒルズコート中筋山手（180戸の開発らしい）として今造成されています。ここはグランドメゾン中筋山手のちょい北で、中山桜台の南端と中筋山手の北部の境界線といった場所にあるのですが、駅からかろうじて歩ける距離で高台になっている場所です。山手台を考えている人は、ここの動向と価格もチェックされたほうが良いと思います。

今このあたりで最も活気があるのが中筋周辺の区画整理（JR中山寺駅周辺）の開発なので、このゾーンへの普段のアクセスのしやすさも考えたほうが良いと思います。

>>118
宝塚は人口が増加していますが、マンション開発が盛んな利便性の良い人気地区（駅に近く環境が良いところ）を除くと、人口減少と少子化、高齢化が進んでいます。山手台は新しい住民ばかりで、そういう意味では他の地域より気を使う必要がなく楽だとは思います。

>>120

クラレ不動産が買って運営している無料循環バスだったと思います。

宝塚市において山の上の住宅街に関してはラビスタとか逆瀬台とか青葉台、
光ガ丘、中山台なども含め完全に需要を上回る住宅供給過多地域ですからね。

もし山手台が一気に１０００区画とか販売開始したら、それはそれは
悲惨な事になりますよ。販売苦戦＆不人気＆価格暴落必至。
だから５年とか１０年とか時間をかけて少しずつ販売していく方法を
選ぶことで、建売や建築条件付きも混ぜつつ本来は供給＞需要の
山の上のエリアを人気エリア、ブランドエリアに演出して販売価格を
極限まで上げる＆利益の最大化を狙っているのです。

山の上でも広い敷地でリーズナブルな坪単価なら、邸宅用地として
ある程度の需要もあるでしょうが、利便性の良い平地と殆ど変わらない
坪単価となると価値は見出せません。
テレビコマーシャルやイメージ中心のチラシで高級感を出そうとしている
みたいですが、長くは続かないと思います。

まだまだ大量に土地余ってて苦戦予想されるんだから、もうちょっと
工夫をこらした街区も実験的につくったらええのにね。
ニュータウンのテイストが嫌いな人も多いんだから、ニュータウン臭くない
街区つくるとか。新しいのに、古くからあったような佇まいで
しっとりした感じのニュータウンらしくないニュータウンみたいな。

ニュータウンのネガティブイメージや弱点を補うニュータウン開発というのは面白いかもしれませんね。

山手台は駅に歩けるごく一部の地域を除いては、宣伝とは裏腹にとにかく永住に向かない所ですが（坂、駅遠、生活インフラ未熟）、眺望と町並みとつくられたイメージのコマーシャルだけで最後まで販売しきれるのか気になります。

本日も山手台北公園及び周辺は、花火を楽しみつつ奇声を発する＊＊、
怪しげな揺れている車、夜景を見に来ている若者で大盛況でした。
宅地分譲が進むにつれて、今後の北部の展開が楽しみですね。

話は変わりまして雲雀丘花屋敷、山本、中山、売布神社の阪急宝塚線沿線の
線路より山手の宝塚市内住宅街を独断と偏見でランキング。

１位　雲雀丘１〜２丁目、山手１丁目（モダンでブランドがある）
２位　中山寺３丁目、売布４丁目（閑静さと利便性のバランスが良い）
３位　中筋山手の一部、山本台の一部（ただし坂がきつすぎる所や大通りに面して五月蝿い所はＮＧ）

山本に関しては、ぶっちゃけ山手台よりも駅から日常的に楽に歩ける徒歩数分
圏の山手のほうが町並みは古くても買いだと思いますね。

わざと高めの価格をつけて、まだ土地が全然余っているのに
ブランド化しようとするのは多少景気の良い時期に
デベロッパーがよく使う手ですね。
買う方も不動産の勉強をよくして、自己防衛するしかないでしょう。
デベロッパーは、その土地の長所や都合のよいことしか言いません。
山手台の土地造成の過去のごたごた幸福銀行の件、何故長く塩漬けで
売れなかったのかや、短所やネガティブ要素は言いません。
勿論山手台には良い点もありますが、決して高値掴みしないように
賢い消費者になりましょう。阪神不動産の建売の販売もあるようですが、
それらの価格動向も含め暫く静観されたほうが良いでしょう。

なんといっても土砂災害危険地域というのが
気になります。

まぁ土石流とかは、よっぽどの事（50年に一度の大雨とか）が無い限り
まず大丈夫だと思いますけどね。きたらきたでちゃんと批難すれば命は
助かるでしょう。
現実的には山火事や道路騒音や若者問題や生活不便のほうが大きいですよ。
大型トラックや五月蝿いバイクやアホな車は夜だろうが毎日通過するし、
深夜は公園周辺の暗がりでアイドリング中のいやらしい車がいない日は無いし、
ほぼ毎年あの付近で山火事騒ぎがありますから。
そして最大の問題は、実際の価値より明らかに割高な強気坪単価設定ですね。

ラ○ス○宝塚を盛時6000万〜数億で売った某デベの関係者も、当時は
「抽選に応募が殺到していて何十倍」
「買える方だけ買っていただければいい」
「この値段でも安いぐらいの価値がありますよ」
「わからない人は物を見る目が無い」
とアホな事をいってましたな。それが今や価格は悲惨なザマ。。。
勘違いぶりが山手台と似ています。

阪急も将来的な値下がりは十分承知しながら、それでも売り出し当初の
今の時期は高い値段でも買う○○がいると読んでいるのかもね。

山手台小の北側〜中央公園〜県営住宅の南側から中山五月台にかけて谷を結ぶ橋道路をつくれば、東高への通学や生活利便性（買物や金融機関）が多少はマシになって、山手台の永住価値も上がるんですけどねぇ。まぁまず期待薄でしょうな。上のほうにも書いている人がいますが、どうせ土地余りまくりで苦戦必至なんだから、みみちい商売はやめて名塩の阪急400GARDENSみたいな大きい区画だけのゆとり分譲も山手台の真ん中より北部の造成地（＝不便）でやればええのにね。500㎡で5000万ぐらいならまあ妥当かな。

上のほうも、しょせん大部分が西側斜面の地形ですからね。
わざわざ山の上の西斜面を高い坪単価で買うおbakaさんは少ないでしょう…

私も北部の西側に低く下がっている地形と幹線の交通量が少々気になります。
皆さんは気になりませんか？

阪急さん。２１世紀に山を削るニュータウン開発は必要ありません。
大阪市内の空室率が２割近くなっている状況では完全に役割を終えています。都心部のマンションと千里ニュータウンの立替えに経営資源を集中すべきです。
悪徳銀行の削った山は植林して自然に帰してあげましょう。将来価値のない土地に大量広告でお化粧して消費者に売ることは阪急さんの仕事ではありません。

チラシに山手台西の売りが出ていました。
坪単価５０万で３８００万で建築条件無し。
たぶん小学校のすぐ近くでうるさい上に崖っぷちのとこ。
駅から歩けないし、売れないでしょうな。

分譲地の抽選状況どうだったんでしょうね？

過剰供給で土地余りのバス便地域なのに割高なのは広告による演出です。
あと２、３年すれば同じ値段で買ってくださいといっても
見向きもされないでしょう。一言でいえば日々の生活が不便ですから。
やはり不動産価格の最重要項は徒歩の可否と徒歩圏内の生活インフラですよ。

駅近閑静＞徒歩圏閑静＞駅近賑やか＞徒歩圏賑やか＞バス圏閑静

造成、分譲が進んでどんどん供給量が増えるにつれ、既存分譲宅地も
相場がた落ちでくるしみますよ。きっと弾けますよミニバブルも。
決して駄目だとは言いませんが、デベの口車に乗せられて高値掴み
しないように注意してください！

う〜ん。
厳しい意見が多いですね。
今箕面に住んでいますが、箕面の高級住宅街（西川きよし邸あたり）も
スーパーにいくのに車が必要だし、駅なんか無いけど地価はどんどんあがってるけど。
まあ、道路が整備されているけど。

山手台東1の宅地はタウン内で唯一の徒歩圏なのに、セキスイの建築条件といい残り区画といい販売苦戦していますね。値段設定が強気すぎるので当たり前だけど。こりゃこの先の遠くて不便な宅地の販売は地獄でしょうね。

あ、あとなぜか山手台東1の販売済になっている区画も、中古として売りに出ていますね。もしかして人気があると偽装したかったのかな。

まさかテレビの視聴はあの悪名高きＪ−ＣＯＭ強制加入で選択の余地が無いの？

だとしたらありえん！

山手台は現在約８５０戸程度です。
ジオグランデが全部売れたとしても１０００戸強程度。
最終的な計画戸数を満たす為には、まだ２０００戸も
販売しなくてはなりません（笑）
集合住宅があと何棟計画されているか不明ですが、おそらく
不便な山の上でマンションはかなり販売が厳しいので、
せいぜい１〜２棟で残りは殆ど戸建てでしょう。
ということは軽く１５００区画以上はまだ分譲する必要が
あるという事です。しかももう歩ける所は残っておりません。
分譲が進むにつれて阪急のじらし戦法、小出し戦法は
ばれていきますし、今の販売価格はそう長くは維持できないのは明白です。
「ほぼ完売」まで１０年かかるか２０年かかるか知りませんが、
抽選どころか、末期は建売のオンパレードになりそう・・・

４−２工区
高圧線近すぎ。

携帯基地局も近すぎる上に高さもばっちり睨めっこ状態で視界に入るのもマイナス。常に基地局から電波で狙い撃ちされているようで、健康面の実被害別にしても精神衛生上よろしくない。

あんなタウンのど真ん中に携帯基地局の設置許可した阿呆な責任者は誰だ。

かなり厳しい意見が多いようですが、実際の売れ行きはどうなんでしょうか。
抽選も終わったようですが。

屋根上のＴＶ受信アンテナ設置禁止はいくらなんでも時代遅れだと思います。
残りの工区はジェイコム縛りはやめていただきたいですね。
ＴＶ試聴方法や受信アンテナぐらい各家庭の自由にさせていただきたいものです。

>>147
会員先行の事かな？
4-2工区の中でも高圧線に特に近い区画だから苦戦しているんじゃないかな。

どうしても急ぐ必要がある人は別ですが、今は待ったほうがいいですよ。
2〜3年前に山手台西2丁目の土地の仲介物件ですが
242.10㎡　2929万円（坪単価40万）
というものもありました。駅からの距離やその他の要因を考慮すると
本来これが山手台の駅から1.5km以上離れた区画の適性価格だと思います。
幸福銀行が破綻して阪急が販売を再開して宣伝が盛んになってから、
新規分譲も仲介物件も相当な強気の値段をつけています。
しかし現実はまだまだ大量の土地が残っていますので、今の価格は戦略
（コマーシャルや抽選による演出）による一時的なものに過ぎないのは
明白です。急いで買うと＊＊を見るかと…。もう山手台の北部もかなり
宅地造成が進んでいますので、今更販売計画を中止するわけにはいきません。
供給過多で相場下落は必至でしょう。

１４７さん

阪急ホールディングスの平成１８年度の宅地分譲実績は、彩都と山手台と
その他細かいものをあわせて合計で９３戸です。
内訳の比率は不明ですが、半分ずつとしても山手台は５０戸弱。
しかも積水ハウスその他に丸投げした分も含む可能性がありますから
実質はもっと少ない可能性が高いです。
このままのペースでいけばあと２０〜３０年かかっても山手台の完売は
困難です。お金を持っている高齢者や団塊世代は、不便で医療や生活も
不安のある山の上は好まないし、今後は関西の若い層の購買力はどんどん
落ちていきます。ホントどうするんでしょうね。
頴川一族の第二地銀グループを破綻に追い込んだのは、バブル崩壊して
山手台が思うように売れずに重くのしかかったからと言われているぐらい
いわくつきの土地です。

山手台の中では最も恵まれた立地で、駅から唯一歩けるエリアの山手台
東１丁目の１１９区画ですら、販売３年目に入っても未だ全然完売できず
苦戦しているんですから、売れ行きは推してしるべし。
たぶん積水ハウスの分と合わせて１０区画ぐらいは残っています。


当社子会社における分譲土地評価損の計上に関するお知らせ
http://holdings.hankyu-hanshin.co.jp/ir/data/HD2005003294N3.pdf