ザ・パークハウス アーバンス 東五反田はどうですか？

NTT病院の食堂が
タニタ食堂に昨年リニューアルされたみたいですね。
気になります。

NTT病院はすごく良いですよね。
数年前、立ちくらみで悩まされたときに行ったのですが、
色々な検査を午前中のみで済ませて、
午後は先生に結果を伺ってみたいな感じで
手早く済ませることができました。
きちんと診ていただいていたのにも関わらず。

＞＞22

今後お世話になることがあれば食堂にもお邪魔してみようと思います、ありがとうございます。

パッと見ですが五反田の外食環境はチェーン系が多いような気がします、さすがにいつもそれでは外食に行く楽しみも減っていくと思いますので、もっとレストランや個人店など探して楽しみを見つけておきたいですね。

フレンチのヌキテパは何方か行かれましたか??

地元に住んでいるとヌキテパとか行かないですね、もう10年くらい前に数回行って、同じメニューばかり出るので、行かなくなりました。五反田は、少しイタリアン（高輪台近く）とパン屋が増えましたが、反面、西五反田にあった美味しいイタリアンが移転してなくなったり、夜15000円くらいのイタリアンはガラガラだったり、という感じで、飲食店の充実度はまだまだラーメン屋とチェーン店中心です。美味しい寿司屋も東五反田には見あたらない、和菓子屋がないといった感じですかね。もうすこし質のよい飲食店が増えて欲しいところです。

病院はＮＴＴ病院は大きすぎて待ち時間が長くなりがちなので、大抵の病気は高輪のせんぽ病院のほうがこじんまりした総合病院で使い勝手はいいと思います。

立地ってどうでしょう？

具体的に何をききたいかによります。駅に近くていいと思うけど裏は風俗店です。

>25

この立地であるということの基本的なメリットだけを挙げますと、

26さんの言う駅近がまず一つですねえ。

ほか、その駅が山手線であること、病院・銀行・飲食店･スーパーなど全部近いこと。

あと五反田駅は東急池上線と都営浅草もあります、実質3路線利用可能な価値。

こんな感じでしょうか。

都営浅草は泉岳寺止まりも多いから要注意。事実上の本線は京急乗り入れでここは支線なのよね。

でもさ、五反田から池上線でどこ行くの？

亀戸線？？？

独身時代に五反田に住んでいたものですが、ここはマンションにする立地ではないですよ。
ほんとすぐ裏が風俗店ですから。男性でもあまり近寄りたくないエリアです。

リセールのことを考えたらやめておいたほうがよいのではないかと思います。
例えば、１０年後にこの物件、誰が買ってくれますか？
おそらく、投資用マンション狙いの投資家ぐらいですよ。
安く買い叩かれるでしょう。

>>23さん
五反田は確かにチェーン店だらけですね。私のお勧めは五反田の川沿いにある信濃屋さんという鶏肉屋さんが
経営しているあかやさんです。信濃屋さんの焼き鳥自体最高なので、お店を出すと聞いて早々に行って
みました。お店の雰囲気もよくてやっぱり鶏肉料理は最高でした。それ以来何度もいっています。
ヌキテパへも何度かいった事がありますが

２ＬＤＫで3000万切っているのは
普通に良いなと思いますけれど…。

山手線駅ですし。

五反田は確かに外食はチェーン店ばかりですね。

思いつくのはフランクリンアベニューくらいかな。

そんなことないよ。お前がしらんだけ。

2LDKで3000万円を切っているわけないですよ。どれだけ狭い２ＬDKですか。1DKの誤りですよね。

都心へ行く夫・池上線を使う家族にしたら駅近はいいと思うけど…
向き次第では、雑居ビルが目の前ってなりかねない。

単身者（投資用？）の間取りも多く、少し不安がありますね。

同じ値段を出すのなら大井町・大崎の方が無難ですね。

もうちょっと広いと良かったかな…と思います。
場所的には悪くないと思います。
好みはあるとは思いますが…。
投資用に回される方は確かに多いかもしれないですね。

独身もしくは大人しかいないならいいが子供育てる場所じゃないよ。

場所的に子育てには向いてないですよね。
個人的には単身者なので、子供がいないほうが静かで助かりますね。
都内の駅近で商業施設もそろっているので、利便性が良いのが気に入ってます。

単身なら全く問題ない。

基礎工事が順調に進んでますね。

>41さん　お写真ありがとうございます
周り大分囲まれている感じですがＨＰでは眺望をうたっているんで高層なら楽しめるのでしょうか。設備的にはいいところですし、現地確認ですね

現地みるとがっかりすると思うよ。ホームベージとイメージ違うので。地元民ならこんなもんだろなって感じだが。

あそこ、三井が建てるんですか。
桜田通りからは少し奥まっているので、高層タワーは無理だと思いますけどね。
確か制限ありましたよね？
立派な桜の木があるから、あれは残して欲しいなー。

細くして公開空地と隣との距離を空けたら高層出来そうですが、採算との勝負？って気もしますね。
場所は大通りの一歩中で、人気出そう。
どうせならここにこのマンションでも良かったですが・・・ま、無理は無理ですね。

全室単身男性じゃないですか
女性は絶対住まない

最近コンパクトマンションは男女どちらかのカラーがありますよね
三井の白金グレージュは女性
ここは男性

白金に男性が住んでも驚かないけど
ここに女性が住んだら超驚きます

モデルルームではむしろ女性の方が多い感じですけどね。購入するかどうかは別ですが。

恵比寿、目黒は女性のイメージですが五反田、大崎は男性イメージだよね。あくまでイメージだけど。

41さま
現地の画像をありがとうございます。
この環境ですと、低層はかなりの閉塞感がありそうですね。
眺望に期待できるのは何階以上からになるでしょうか。
ホームページに掲載される眺望は13階相当らしいですが、
バルコニー側は抜けが良さそうですか？

南西側に高いビルがあるので、正直、日照や眺めがまあまあまあなのは1/3くらいでしょうか？
仕様はどちらかと言えば男性仕様かな？良くいうと女性客に媚びてないですね。
ただ、駅から近く、桜田通り?から側道を抜けて直ぐにエントランスがあるのは、街中を歩く物騒さを考えると女性向き。
東五反田の坂の手前は有楽街のイメージが大きくて、敬遠されがちですが。坂の上はお寺や綺麗な女子大が。
大通りの少し奥なので、騒音も緩和されますし。不思議な立地ですね。

販売時期が当初計画と変わった？

風俗好きの男性が多そうだけど。。

ここの間取りは失敗ですね。例えば、Bタイプの南西部のへこんだとこにEタイプの西部の出っ張りを付ければちょうどいい長方形にお互いなるのに。
AタイプはHかGタイプから10～15平米引っ付けて35～40平米にすべきだし。
せっかくの三方路を行かしてないですね。

Eタイプ西部の出っパリの西部は北東部の間違いでした。駅近の利便性はすばらしいですが。

間取りといえば、2LDKの住戸が多過ぎませんか？単身者が多そうなこの物件だと2LDKよりも1LDKの方が需要が多い気がします。住宅ローン減税対象にするために50㎡超えにしたのかもしれませんが。

２LDKって一番中途半端な間取りなのよね。

ここのガスレンジって少し貧相では？硝子トップやおしゃれな外国製がおおいなか、リンナイの三つ口汎用品でなく、同じリンナイの製品でもどうしてもう少しいいものにしないのかな～？
お風呂の浴槽もマホービン浴槽にするとかしてほしかったです！

でも、小さなタイプだと二つ口コンロやステンレスのあまりグレードが高くないキッチンがおおいなか、価格の割には仕様を頑張ってるとも言えるかな。浴槽のミスト機能も、床下暖房もあるし（最近では当たり前ともいわれますが）。
それに、このマンションはフィットネスや図書室や談話室等の無駄がなくていい。駅近の利便性は突出してるから、高輪の無機質さの目立つ桜田通り沿いの高額タワーマンションよりずっとお買い得な気がします。

このマンションタイプに駐輪込み談話室はまだ考えられてもフィットネス、図書館って。｡何処かのランニングマシーン起き物件と対比しての発言？

そうです。売り主は、戸数が100超えたら高く売るため無駄な?機能をつけたくなるんですって。無駄がないのがいいところです。あと、無駄ではありませんが、機械式駐車場18台は意外に経費がかかるような気がします。ちゃんと稼働すればいいんですけど。最近車使わないひと多いですからね。
あと、すみません。浴室は魔法瓶浴槽になってるみたいですね。地味なマンションなのですが、思ったより設備いいのかな？

確かに１００戸超えると無駄設備をムキになって入れる傾向有りますね。
設備は表面的に入れているけど、結構削っている所も見受けられますよ。
共有面では内廊下空調？かな、住戸では玄関前カメラ？かな、他この手のマンションの割に削っている所は・・・

匿名様、凄いとこ気付かれるんですね！有難うございます。

内廊下空調ないんですか？
でもない方が管理費が低くなるので個人的には賛成です。

いよいよ週末から第一期登録申込開始ですね。
早期に完売するといいのですが。

空調がないなんてあるんですかね。
換気の必要はあるのでなにかついていると思いますが。

冷暖房設備がないということでしょうね。

61さん
私も魔法瓶浴槽はいいなと思いました。２～３時間冬でもそのままの温度を保っている様なので
結構ばらばらの時間にお風呂に入る我が家にとってはかなり節約につながるかなと。
駐車場は１０４戸に対して１９戸ですからうまるのではないかなと思っています。ただおっしゃる
通り、空きがでてしまうと維持費や修繕費などにも影響が出てくるので心配ですよね。機械式だけに。

五反田はとっても住みやすいところだと思います。
10年前に移ってきました。
建設予定地は、確かに裏手に風俗街があります。
企業が多いところは仕方ないかもしれませんね。
ただ、その奥には、島津山という高級住宅街や女子大があります。
大きなお屋敷がたくさんあります。
渋谷の松濤地区と似た感じのイメージかもしれません。
間取り３ＬＤＫがないので、子供二人いる私は、他をあたることとなりましたが。
いい物件だと個人的には思います。

70さん
不動前の方ですね。
そちらも、いい場所ですよね。

オープンレジデンシア高輪4丁目は坪２６０からスタートです。

風俗街や火葬場の続きの土地でもいいところなんですか？
窓の大きさと救いようのない閉塞感がなければ匿名様を指示します。

ホームページの資産運用説明は余計で、何だか物件自体が胡散臭く成っている様な気がする。
もう遅いけれど。

昨日第一期登録申込の抽選が終わりましたね。
やはり1DKと1LDKの申込が多かったようですね。
昨日の現地の画像です。柱の鉄筋の様子がよく見えました。

五反田って、山手線城南の駅のなかでは狙い目。
価格が安いし、品川、目黒、渋谷に近い。

高級住宅地の坂を登る島津山や池田山のような場所ではないが、五反田駅から登る中腹の麓にあり、微かに島津山の影響も。

繁華街からは100m離れているから、人通りもマンション住人、事務所ビルに勤める人程度です。

国道1号の騒音もありますが、奥まってる。かつてのような交通渋滞はないし、そもそも車の排ガスや騒音は少なくなっている。

60平米よりもっと大きな間取りや35～45平米の間取りなら即日完売したかも。

抽選結果はどうだったのでしょう？
あと、この土地は以前どのように使われいたのでしょうか？

Cタイプが4件抽選になってるみたいですね。前は大和自動車交通のマンション、その前は同じ会社の営業所だったのではないでしょうか。マンションのはしりのころ、確か昭和40年すぎからたってた記憶があります。

このスレはもうおしまい？？？

>>78さんありがとうございます。
そうだったんですか。
元々マンションがあった場所ならなんとなく安心かな？

Ｃプランは全戸完売したんですね。

登録と完売って意味が違うのでは？
どうでも良いですが。。。

さすがアベノミクスですなぁ。。。。

駅に近いです。島津山の下ですが、五反田駅より高いのはいいですね。
北西側以外、周辺建物があり南西側が塞がれています。三方に道路があるのはいいのですが。
食洗器、床下暖房、ミストサウナ、マホービン浴槽はいいですね。間取りに関しては窓が小さいのが気になります。モデルルーム見てきました。
みなさんはどう思われますか？

駅近なのはいいのですが…
モデルルームや周辺環境をみる限り窓や天上高（梁が多い）・周辺建物と接近している事が気になりました。
むしろ桜田通り側（北）の上層階の方が圧迫感はないと思います。

そうですね、北西側の桜田通り沿い以外でぬけるのはかなり上層階ですね。

建物が接近しているのは北東側道路沿い、南東側道路沿いも同じですが、どちらも８ｍ道路があるので、都心に近い、駅に近い立地を考えると我慢するのかなあと思いました。

あと、どうしてせっかくぬけているＢタイプの窓幅が１８６ｃｍひとつしかないのでしょうか？構造上２５０ｃｍ程度はとれたと思えるのになんか残念ですね。
さらに適当にいいますと、Ｂタイプは長方形で３６㎡程度にできたのに、どうして変形にして、せせこましく３０㎡にしちゃったのでしょうか？

免震構造にして窓を大きくとる等の工夫をすれば工費が高くなりますが、そうでない、通常の耐震構造である場合は、構造計算上、窓を小さくして壁で建物を支える必要があったのでしょうか？

買う人にしてみれば窓の大きさ、窓の数、窓の高さは大切ですよね。

その分価格は安いのかもしれませんが。

たちあがってきたよ！1階が4．5mありますので、2階が国道と高さが同じくらいです。14階が出来たら壮観ですよね♪

裏から見るとこんな感じ♪

こんな感じも♪

こんな感じもあります♪

このマンションの桜田通りの向かい（ライオンズプラザ池田山の裏手）の敷地は…
なにかマンション計画ですかね？
結構、広い用地ですよね？

どなたかご存知でしょうか？

熊谷組施工で三井不動産がマンション作るらしいよ。

どこに？大規模？

だから91の言ってる場所。相当大規模だよ。ネットで東五反田四丁目計画と入れれば多少の情報は出る。野村の賃貸のプロジェクトも同名だがそれとは別。

こちらのマンションは総戸数が104戸ですが、現在どのくらい残っているのでしょう。
物件概要に出ているのは先着順販売が9戸ですよね。
残っている住戸が9戸のみなのか、あるいは第2期4次以降が控えているのか？
Hが良さそうなのですが、高層階はまだ残っているのでしょうか。

Hはもう無いですよ。

高層階、どうなんでしょうね？
多分、ここだと高層階から人気がありそうな感じだなぁと思います。
今現在は残り戸数は１０戸ということで、
なんだか細かく増減があるように感じます。
現状がどうなっているのかよくわからないですね…。

3方向が割と道幅のある道路に囲まれているのはいいですね。
あと駅まで本当に近いです。
駅まではなだらかな下り坂という感じです。
帰りはのぼりになりますが、本当になだらかなのであまり苦にはならないかなと思います。
ＮＴＴ病院も割と近いんで、良いかなと思います。
一度検査でかかったことがあるのですが、
とてもきれいで設備もかなり整っている印象です。

ここを購入されてる方は近くの有楽街はどのように考えられたのですか?

有楽街は直接関係ないので考慮に入れてませんね。

有楽街はなかったことにするわけですね。わかります。

ちょっと前にMR行ったけど、 天井の梁が多すぎて、圧迫感がありました。 検討中でしたが、かなりのマイナス要因でした。1LDKはほぼ完売で、一人暮らしの女性が結構買われているそうです。水商売の人が買っているのって、思わず勘ぐってしまいました。

天井はかなり圧迫感ありますね。
私もそう感じました。全体にせせこましく見えるのが残念でした。
私は検討から外しました。

こんな感じです

決め手がないんですよね。この物件は。

基本ローカル需要だからね。五反田希望という前提。

ローカル需要、とはどういう意味ですか？

最初から地元に住んでる人が主に買う

ここは実際は桜田通りから一段下がった所に埋まっているように建っています。

ロケーション的には島津山の邸宅街の坂を降りきった外縁からさらに外れた場所という感じで１００ｍほど歩くと雑居ビル街～繁華街～風俗街。邸宅街とも繁華街とも言えない半端な一帯です。

ここは駅から近くて便利だとは思いますが、島津山側の物件か、有楽街側の物件かと問われれば有楽街側の物件でしょう。五反田が通勤に便利でガラの良さよりも利便性という方にはいいのではないでしょうか。

すぐ近くの雉子神社は池波正太郎の創作ですが仕掛人藤枝梅安の住居があったという設定ですよね。品川台町の鍼灸院は雉子神社の鳥居の前を流れる小川の先にあるとのことですからこのマンションのあたりかもね。

ローカル需要とはそういう事ですね。
わかりやすい説明ありがとうございました。
それで買いなのでしょうか。
それとも他にお金を回した方が良いのでしょうか？
歩くとどうも裏寂しい土地なのですが。

五反田に職場があるとか地縁がある人はいいんじゃないですか？
縁もゆかりもないひとがあえてこの場所に買うメリットは薄いかもね。ただ条件が山手線内側徒歩圏内ということで選んでいるなら値段が手ごろなのでいいかもしれません。
値段が手ごろな理由はうら寂しいと感じるとことです。

五反田というと、池田山や島津山のような高級住宅地ですら、地番の一部で名前をシェアしているというだけで、スレで散々からまれたりするところなのですが、、、、正直ここの立地は、その五反田そのもののような気がしてしまいます。。。
間取り的にも、ファミリーは敬遠で、シングルに的を絞っての販売ということなんですかね？ファミリーで契約された方がいれば、是非お考えをシェアさせていただければ幸いです。

ファミリーで検討中です。
しかし狭いのがネックです。
ここに決める人は何が決め手？

通勤と、妻の買い物利便性だけですかね。
やはりファミリー向きではないでしょうか？
設備付帯物はとても良いと思いますがどうでしょうか。

近隣だと目黒や大井町のほうが生活利便性は高いですが、そのぶん値段も高いです。ここは小さめの間取りが多く、永住型のファミリー中心のマンションではないですね。

歩いてはみましたが確かにやや殺伐とした印象の場所でした。
大井町は住みやすいのですか？また五反田より大井町の方が高いのですか？

大井町は場所によっては五反田より高いです。商店の規模は五反田の数倍ありますので基本何処かにいかずに何でも揃います。
駅前の雰囲気は似たり寄ったりかな。大崎はなんもないので食品以外の買い物は他の街に行くことになります。

そうですか。ありがとうございます。
大井町も検討してみます。
ここはまだ部屋は潤沢あるのでしょうか。
ファミリーなので広め希望です。