千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

まあこの台風で雷が落ちてないからな。

台風に強い京成線は頼もしい

柏の葉は、パークシティー新築以外は、チャンス。
風評が収まり、街ができれば上昇必至。
昔の豊洲と一緒。

パークシティー新築は既に高すぎる。

半径500m以内にパチンコ店やらラブホがある街が、豊洲と一緒だなんて…しかも放射能汚染で有名な柏の葉。もはや自虐ネタでしょ

俺は、賃貸に出した場合の賃料収入は資産価値から外せないと思うけどな。

豊洲も以前に比べて値下がりしてるんじゃないの？

>162
そんな子供じみた質問してるようでは、
暫く、家の購入は控えた方が良いですよ。

164
無視はできないなぁ。
賃料は、物件の売却価格と必ずしも比例するわけではないし。

買うのと借りるのでは、需要（選ぶ基準）が異なるからね。

>168
はい。二度とこんなハイレベルのスレには投稿しません。

ですから、あなたのような高度の常識をお持ちの方は、
ここで、ずっと議論をお続け下さい。

決して、実世界でマンション購入や高額投資などされないよう
ご忠告申し上げます。

資産価値を考えると、やっぱり、賃貸に出したときに、利回りがよくて、長期にわたって空室率の低いマンションがいいなぁ。
そうすると、できればＪＲのターミナル駅直結か、少なくとも徒歩5分くらいまでだなぁ。

単に、買ったときの値段と比較して、売るときにできるだけ損をしたくないというだけであれば、値ごろ感のある中古マンションがいいと思うよ。

投資の世界では>169みたいなのが上カモなんだろうな。

どうでもいいけど、資産価値が下がりにくそうなマンションが数件しか出てこない。千葉だとやはりあまりないのかな。

>>162さん、
不動産の資産価値は、一般的に増減%で議論します。絶対金額ではありません。理由は幾つかあると思いますが、あなたの例を使って説明します。

・1億の物件を買える人にとって、資産価値20%減すなわち2000万の損失は、痛い。でも多分「痛い」で済む。2000万円の損失を出して物件を処分する決断も普通に出来るだろう。所詮20%の損失だし。

・いっぼう3千万でマンションを買った人にとって、資産価値50%減すなわち1500万減は、致命的な可能性が高い。処分したくてもローン残債多過ぎて、手放す事すら出来ない可能性もある。で、ローン破綻して、競売にかけられてしまったりする。

と言う事です。理解いただけたでしょうか？

>資産価値を考えると、やっぱり、賃貸に出したときに、利回りがよくて、長期にわたって空室率の低いマンションがいいなぁ
などという都合の良いマンションは、存在しないのですよ。株も同じ。
なぜならそんなものがあれば、投資家が殺到し、価格をあげ、リターンが下がるから。

ハイリスク、ハイリターンかローリスク、ローリターンしか存在しないのです。

だから、資産価値を維持しそうな物件は、現在過小評価されてるもの。

例えば 液状化地帯の戸建や、千葉ではないけれど、東京湾岸の中古タワマン高層階。
格安が一杯あります。

絶対に上がらないマンションは、郊外型ファミマン。津田沼、新船橋が典型。
いくら新築時に人気があっても、船橋、習志野のファミマンで価格を維持したマンションは
過去にはありません。
駅直結のタワーは除きますが。

>174
中学生程度の算数しか知らない、(あえて数学とは言わない)
人に大人の経済といても無駄です。

>175
現在過小評価されている、というのも主観的な判断ですね。
あくまで現在の相場が客観的な基準ではないでしょうか。
あなたが過小評価としてあげた物件にあなたしか知り得ない事実があるなら別ですが。

175わかってないね、津田沼、新船橋で価格を維持したことがないのは単に魅力のあるマンションが無かっただけ。どちらも再開発で街並みが綺麗で商業施設も近く、最近では稀にみる良いマンションだから、そうはさがりませんよ、下がるのはその他の同地区の中古マンションでしょう。

こういう場合、周りの中古マンションも値段が上がるもんなんじゃない？
街がきれいになるから住みたいけど、メインの新築分譲は買えない、中古なら買える、
という人が増えるので需要と供給のバランスで中古は値上がりすると思う。

新船橋や津田沼がマンションそのものというより周辺環境を主要因に価値を維持するなら、179さんの意見に妥当性がありそう。
個人的には、どちらもそれは価格に織り込み済み。
(標準的に価格は下がっていくと思う)強いていえば、奏の開発が想定以上の大成功となった場合のパークの価値向上。
そもそも想定が楽観的なので、可能性は低いとは思うけど。

新船橋は安いけど駅力が低いから資産維持は難しいのでは？イオンが隣接するだけで、それ以外はメリットはないと思うのですが。

こんなに論じてもほとんどの人がこの先四半世紀、売却するケースがない罠
売却する頃には二束三文、その間資産価値の高い＝固定資産税の高いマンションに住む事実

皆さん、色々と議論が交わされていますが、結論を言っていいですか？


「不動産にお買い得」は無い。


安いのには何かしら理由があります。


その理由を許容できるのであれば、それはその人にとってはお得だったと思えるでしょう。
ただ、それは人が言うお得とは違います。

１８３さん、それでは開発の進んでいるCNTが千葉最安エリアである理由を教えてください。

だからそれだけの価値しかないんでしょ。客観的に見てさ。

>>174
なるほど。
つまり購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。
マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。
たぶん坪単価とイコールなんでしょう。

では、別の視点で時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？
築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

186は本当に算数ができない人なんだろうか。。とりあえずインターネットができるだけ小学生以上だと思いたいが…。
誰か家庭教師でもつけてあげたら？w

柏の葉の三井は高く売れましたよ。おかげ様で。みんな分かってないね～

マンションなんて修繕積立がグンと上がる前に買い換えるものじゃないの？
10年スパンで移り住むものだと思うけど？

今日の新聞で柏は千葉、茨城、埼玉、東京で1番放射線量が高いと感じられ、子供を育てるのにふさわしくないと掲載されている。まず、資産価値は低いだろう。

>>187
そんな煽りで逃げないで定義してくださいよ～w

１８４、１８３ではないけどお答えします。
千葉ニュータウンはURが撤退を間近にしてお金をかけて開発した土地を大変安い価格で企業に販売しています。
土地取得費用が安かった企業は上物に十分お金をかけても利幅が十分に取れますので、やすい価格での販売が可能です。
よく公的施設が安い価格で売却されるということがあります。同じようなことです。そのため、清潔嗜好の若い世代が
喜んで移住してきて、小さな子どもたちで溢れていて町が再活性化しました

190何新聞ですか？
千葉は柏の間違い？

読売新聞にでてましたね

>192
デベロッパーはそんなことは考えません。
慈善事業ではないので。
高い値段で売れれば、仕入れが安かろうが目一杯高値で売ります。
売れる限り。
CNTはその値段でしか売れないということです。
その値段でも、完成までに完売するマンションはほとんどありません。
中古価格も下落の一途です。

何故安いか？

都心からの絶対距離と高速道路のアクセスの悪さ。
それが我慢できれば、十分買いだと思いますよ。
安いから。でも上がらないでしょう。

高速道路のアクセスの悪さはどうしようもないわな。

高速道路のアクセス考えたら奏ででしょう、上手くいけば信号待ちひっかからずにのれます。

195ではありませんが、購入者です。

1500戸もの大規模を全て順調に売り切るのは大変です。50戸や100戸位なら、もし値付けを間違い高く売っても売り切れるでしょうが、1500戸でスタートでつまづくと大変なことになってしまいます。

ですから、スタートから順調に売り最後まで売り切れるように戦略を立てた方法が、一番魅力的な1,2街区を魅力的な価格で販売しスタートダッシュで飛ばしまくることでした。1,2街区が安いのは、宣伝費みたいなものでもあります。
また、野村不動産は1500戸もの大規模は初めてです。初の大規模で失敗がゆるされないことや、他の物件で連続好調な中これだけの大規模で失敗すれば今後の事業展開に影響すること、中国など海外進出のモデルタウンにするために失敗が許されないことなど、色々な要素が重なりバーゲンセールになりました。

3街区以降は既に販売が軌道に乗っているため、1,2街区ほどのバーゲンは必要なくても売れると見込んでの価格設定です。
それでも、あれだけの仕様で相場を考えればかなり安いのにはかわりありません。

200です。
追加ですが、そういう戦略を立てる体力が会社にあることも要因でしょう。

横浜のブリリア磯子は、テレビでガンガンCMを流し、相場より2割位高く販売したら全然売れず、購入者へも返金する大規模な価格改訂を行いました。
1249戸の大規模です。

今千葉では幹線道路、高速道路に近いのはメリットではない。沿線放射線量が半端なく高いから。
車が運んでいる。なに積んでいるかわからない某県ナンバーのダンプもガンガン走ってるし

新船橋のプラウドの価格は、相場よりやや低いと思うけど、バーゲン価格と言うほど安くはないと思うなぁ。
それに、残りも相当あるから、最終的には売れ残る可能性も十分あると思うよ。

震災とデフレ時代が重なったこれからのマンションは、低価格化が進むと思う（磯子のマンションだって、結果的には値引きにより低価格路線に入ってしまった）。
価格競争しているマンションは、これからどんどんライバルが出てきて、その結果、長期的に見れば、中古価格は順当に下がってくると思う（仮に値段に大きな差がなければ、購入予定者は、中古より新築の割安物件を買ってしまう）。

価格が下がらないマンションは、そんな時代にあっても希少性を確保しているマンションだと思うよ。
お金のある人が「欲しい！」と思えるマンション、それが今後は資産価値を維持するマンションだと思うなぁ（実は、今までだってそうなんだけどね）。
結局、モノの価値は、需要と供給の関係で決まるよ。

千葉では、船橋のプラウドタワーだけかなぁ。本八幡も十分候補には入るけどね。
津田沼の奏は厳しいかな？でもあそこは、今まで手付かずの土地だったから、どっちに転がるか、今後の予想はちょっと難しいね。

鉄道の利便性を考えたら、船橋より本八幡が上でしょう。
奏はあれだけの土地にマンション造り続けたら、供給過剰で価値低下は明白。

需要と供給のバランスが取れている
津田沼、船橋は固いでしょうね。

将来、流通を考えているならこのエリアの物件
を購入しておくべきです。

でも本八幡は、ＪＲは各駅停車だし、駅前や町自体がちょっと地味だからね。
買い物を本八幡で賄うのは難しいし。
ターミナル駅としての資質は船橋の方が上だと思うよ。

津田沼駅南口は、モリシアの再開発に伴って、駅近タワーマンションが立つという噂が根強くある。
もし本当にそれができたら、タワーは資産価値維持の上位に名乗りを上げるかもね。

いずれにせよ、長期的に見れば、新船橋のような価格重視マンションは、他地域の物件も含めてその他大勢に埋もれていくと思うなぁ。

モリシアの再開発？
なかよし幼稚園跡地の民間払い下げは政治的にややこしくなるけど強行するのかどうか。
野村との密約説は以前から噂されているけど。
ちょっと中途半端な立地で、タワー造っても価格を抑えないと売り切れないと思う。

駅近いタワーって本当にそんなに人気なの？
タワーにはあまり住みたくないんだけど・・・

204
売れ残りのバーゲンセールじゃないだけに、始めからあの価格は十分バーゲンかなと。
ですが、バーゲンじゃないと言うならば、割安なお買い得物件とでもいうところでは。不動産の場合、割安な物件って殆どないから、十分安くてお買い得ですよ。

首都圏マンションで勢い・人気が一番だから、現状では売れ残る可能性は低いとみています。

最近は業界全体的に販売が上向いてきてますね。消費税問題もあるので、少しずつ強気価格になりそうな市場動向ですよ。ユトリシアの様に苦戦する物件が増えれば価格は下がるでしょうね。

これから増税前の大量供給が始まりますので、需要がどれだけあるかで決まりそうですね。

210
消費税増税後は、マンション販売は一気に低迷し、低価格路線は進行しますよ。
マンション用地の購入価格も下がっているし、今後は、多少の難はあっても、比較的好立地で低価格というマンションはどんどん増えていきます。

個人的には、このままでは、新船橋のプラウドの完売は厳しいかもしれないと思ってます。
新船橋の値付けは、バーゲン価格などではなく、新船橋の需給関係からみて、あの値段でなければ全戸完売は難しいと野村が判断したからでしょう。

どの大型物件も同じ事ですが、第1期物件は飛ぶように売れるけど、最終期は物件の動きが悪くなり、値引き販売するという事はよくあります。
新船橋も、全戸完売のために、今後は値引きを含めて、第1、2期よりも割安な価格で販売することは十分ありうることだと思います。
なんてったって、1500戸ですよ。安くしなければとても売り切れませんよ。

1500戸というけど、ウェリス稲毛だっけ？1000戸近いんだよね。そんなに高くはならなそうだけど、
稲毛と新船橋なら、やっぱり東京からの距離から新船橋なのかしら？

柏・・・・既に終了と結果がでました

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20121001/k10015435011000.html

震災以降、未だに人口減少が続いている柏市。
県外7割の人が「子供を育てるのにふさわしくない」「住むにはためらってしまう」というイメージを持たれる柏市。

資産価値は下がる一方でしょうね。

　柏、流山は２～３年後の完成物件が狙い目だと思うんですが。半減期の関係でその頃にはかなり線量も下がっているでしょうから。今は正直私は検討できない。柏の葉の三井はもちろん、高いといわれるけどおおたかのスミフ物件も結構良いと思いますけどね。今から計画されるマンションは結構人気が出るんじゃないかなとにらんでいるのですが。
　

半減期２年の１３４と１３７が大体半分ずつです。ということは、２年で半分、４年で４分の１ですから、かなり急激に線量は下がると思いますよ。震災から４年、つまり今から２年半後には当初の線量から６割位のところまで下がるんじゃないでしょうか。そうなると、年間１ミリまでぎりぎり届かないところがほとんどではないでしょうか。いくぶん楽観的な観測ですが。

そんなことも知らないの？セシウム１３７と１３４がでてるのは今さら。
１３４は半減期二年。セシウムは流されるから日常生活していれば問題ないよ。二年で６０％になる

それを踏まえて今の価格があるのです。
そういったマンションが買いなんです。
将来を見据えれば。

そういうジャンク債はプロ向きです。
一般人が手を出せるものではありません。

やはり小さいお子さんがいる家庭は心配ですよね。
年間１ミリ未満なら大丈夫という基準値が子供にもあてはまるのか未知数ですし。

まあ、風評被害かもしれないが、東葛＝放射線というイメージが消費者にできてしまったからなあ。
実際に線量が改善されても、なかなか一度できてしまったイメージって払拭できないものだと思うけど。
やはり私は気になるので、避けたい。購入してしまったのならともかく、まだ買っていないですから。

　実際問題として、実家や職場の関係などでどうしても柏限定という人とか、小さい子どもがいない、もしくは子どもをつくる予定がないという方以外、震災前のように何となくＴＸが便利だとか、新しい街づくりが魅力的とかっていう検討者が離れていったということでしょうね。
　ということはそれなりに価格も下がっていいはずなのに、震災前の価格を維持しているからおおたかの某物件などは大苦戦している。柏の葉の三井はマイナス要素を相殺するだけの魅力があるとしかいえないですね。それでも震災前のような人気はないのではないかな。このサイトでのスレの伸び具合を見ても、今は津田沼や新船橋に完全に逆転されているし。

211
プラウド船橋は573戸の半分の280戸位を第一期の契約に見込んでいたようです。
最近の1000戸越えマンションでは、リバリエ川崎港町が1450戸中第一期140戸、ブリリア磯子は1250戸中300販売し200戸契約で100戸売れ残り、比較的好調なブリリア多摩ニュータウンが1200戸中300契約という感じです。
当然、これらの物件も最終的に完売させていくでしょうが、これらと比べればプラウド船橋の人気は異常としか思えません。申し込みが939件も入った訳ですから！圧倒的に人気一番な物件であれば、戸数が多いという理由で売れ残ることはないのでは？というのが私の見解です。

過去にもし、10年に一件位の超人気物件が、最後は売れ残ってしまった物件があるのなら、その例を教えてください。

大地震が起きたり、これからの物件を急に高く売ったりしなければ、順調に全戸数完売されるのではと予想しています。

211
売れ残る要素が見当たらない。
3街区も370戸完売するのではないかな。

>>186さん

>購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。

回答: 絶対金額に意味が無いとは言ってません。不動産の資産価値は、一般的に増減%で見ると言っているのです。

>マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。

回答: はい、その通りです、

>時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？

回答: もちろん考慮する必要があります。

>築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

回答: もちろん違います。築30年で80％のマンションは、資産価値がとても良い物件です。

しかし186さんにとっては、消費税も絶対額のほうが嬉しいぬかな？

・来年から消費税、1万円未満は一律500円、1万円以上は一律1000円に決定！
・100円ショップの商品は、全て600円。
・5000万円のマンションの支払いは5000万1000円。

186さんの頭の中では、余分に支払う絶対額が小さい100円ショップでの買い物のほうが得なのでしょうね。

新船橋は、１５００戸ですから。
どうなるかわかりませんよ。

言いたいことの要点は、野村は、新船橋のプラウドをあの価格の価値と考えて値付けをしたということです。特にバーゲン価格とは思いません。

多くの人が飛びついたのは、売り出し価格が割安に見えたからでしょう。
でも、実際に本当に割安かどうかは分かりません。新船橋に、需要を押し上げる新たな事業計画が持ちあがらない限り、私は、供給過剰で、将来はそれなりの中古価格に落ち着くと思います。
私は、野村の価格設定の判断は間違っていないと思いますよ。

＞２２７

調べてみな。２年で６０％は常識

230さんが211さん？
225ですが、もちろん1500戸ですからどうなるかわかりません。ですが、それを予想すると順調に完売かなと考えています。順調とは引き渡し迄に完売出来れば順調に入ります。

おっしゃりたいことは分かりますが、物の値段は価値だけでは決まりません。理由があるのです。野村が安く売りたい理由があったから安い価格になったんです。もちろん、ベースには市場価値があります。検討者はそのベースを見て、その他あらゆる要素を含めて割安かどうかを判断します。

一般的に新築には事業者の利益が上乗せされています。中古になったとたん1～2割安値下がりするのが一般的です。中には3割以上値下がりする物件もあることでしょう。
ですから、中古の売値がトントン位であれば割安な物件だったということになります。
230さんが言うように、将来それなりの価格に落ち着いたとしても、それ自体割安だったということなんです。
もっと年月が経てば、人口減少の影響により市場価格ダウンがどれだけ進行するかははかり知れません。
そんな中で、駅近く、商業施設近く、割安物件のプラウド船橋を選択する意味は多いにあるのではないかと予想しています。

232 引渡しまでに完売なら順調みたいですが、奏は引渡しまでに半年以上あるのに完売なので完璧ですね。

230さん
申し込みした人達の多くは、価格が割安に見えただけで申し込みするような浅い考えの人は一部だけだと思いますよ。

価格だけでなく、プラウドであることや、駅が目の前、船橋徒歩圏、イオンモールにイオンタウン新船橋の生活利便性、設備仕様の高さや全戸にセコム導入などスペックの高さなども含めて検討しています。
また、それだけではなく、生活もイメージしています。たとえば、普段は新船橋駅や東海神駅を利用し、時には船橋駅まで歩いたり自転車を使ったり、専用バスを使ったりと生活の利便性だけでなくその幅にも魅力を感じています。
もっと細かく言うと、駐車場の入口がチェーンではなくシャッターであることや、行き場所によって3箇所のエントランスを利用できること、希少な独立エントランス、地下駐輪場、施工会社の安心感に外観デザインなど、色々なところを見て購入するマンションをきめています。

検討していない人にはわからないことか沢山あるものです。
ですから、結果をみるのが双方にとって一番納得しやすいものなんですよ。

234、購入者おつ。
自分の物件の資産価値は落としたくないよな。

いやー、価格だけでしょ。確かにプラウドという名前があるから安いけどここまで価格あげられてるけど、やはり新船橋というのがネックだし。
そこを価格でうまく調整したから売れただけです。
実際、船橋駅周辺なんか徒歩圏ではないしね。

プラウドのネームバリューはやっぱり最高峰だね。
同じ建物、仕様でもレイディアントシティだったらここまで人気にならないだろうし。

ただプチバブル期のレイディアントシティより調達材は残念な感じなんだよね。
平気で賃貸用のとか採用しちゃってるし。
要は耐久性だけの問題だから10年間隔とかで買い替える人には関係ない話だけどね。

やっぱりブランドって大事なんだよね。

新船橋のプラウドは中所得者層にはかなり良いマンションだと思うけど、スレからは外れると思う。

新船橋は低所得者層向けですよ。

ネームバリューだけに何百万もかけたくない。。

ズレた発言ばっかしてんなよ。

プラウド新船橋が低い価格設定できたのは、人気のないエリアで工業地域である土地を安く買い、そこにマンション建てたから。ただそれだけ。

人気のないエリアって言っちゃだめだってww

どした？ダブリュー君

実籾11分・長谷工・ユトリシア
新船橋1分・大林組・プラウド

私なら後者を選ぶかな

245 資産価値に名前とか施工者って関係あるの？結局、新船橋と実籾じゃん。

自分も奏にはびっくり。
あの価格で、引渡し半年前に完売だもの。
お金を持ってる人って結構いるんだなぁ、と実感。

お金を持っている人に魅力的に映る物件は、将来資産価値を維持すると思います。

＞＞２４５
どっちも無いでしょ。不便なとこですよ。通勤もだし、それよりも渋滞が多いので車移動が大変です・・・。

やっぱり１０００年に一度の地震の活動期に入ってしまった事と風評被害を考えると、千葉では総武線沿線しか残らないと思うよ。
あくまで「千葉では」ってことだけど。

ユトリシアは、船橋プラウド推しの人が、かませ犬で挙げてるだけじゃない？

251 ありえないこと言ってもしょうがないよ。始発あることは相当資産価値が高い、船橋なんか座れないし。

251 それってそのまま今の船橋の資産価値がボロボロって言っているようなものだよ。ただの快速停車駅。

操車場やホームの事情から、津田沼始発がなくなることはありえない。

先の事は分からないけど、資産価値はプロが付けた平米単価や坪単価が物語っているよね。

・一番はJR本八幡駅とJR市川駅。
・二番はJR船橋駅、
・行徳あたりが三番手になってきた。JR津田沼駅も三番手。
・東武野田線や、船橋の先の京成線は、四番手以降。
・ダントツトップだった新浦安は3.11で沈んだ。同様に海浜幕張も、今は津田沼の下になった。

市川がダントツいいと思うけど、古い歴史もいい。街の規模もいい。通勤時間もいい。
でも、、、ある程度大きな物件が立つ余地はどこかにある？

駅１０分内で。