リヴァリエってどうですか？　Part9

難しい話は素人にはわからなーい

>750さん
売り急いでないと言ったのはＡ棟のことです。

竣工に２年のインターバルが生じた時点で
実質的に競合しなくなったと思います。

このご時世でこの立地でＡ棟が即日完売なんて
考えにくいですが、
仮に早々に完売していれば

予定どうり１年後となり、
ＡＢ棟は結果的に一体となった販売体制が取られた筈です。

そのことは想定していたでしょうが、
と云っても現在の状況は想定していなかった訳ではなく、
であるから「順調に」販売が進んでいるというコメントが出たのでしょう。


タワーマンションは高層に住むという実感を
モデルルームでは伝達し辛いので、
棟内モデルルームを建物竣工後に
設置したり、完成した区画を見せる事は
販売の常套手段です。

現実問題として、
タワーマンションは工期が長くなるため、
竣工後販売は考えにくく、また、
これまでの一時期はタワーマンションであるという
事実だけで投機目的を含め人気が殺到し、
完成を待たずに完売という物件も多かった為
結果的に棟内モデルルームが出来なかった物件もあったのだと思います。

別にデベロッパーに肩入れする訳ではありませんが、
売り主側の発表通り想定の範囲内で、様々な手立てを講じている段階であり、
それを大幅な値下げの兆候を捉えるのは無理がある話だと思います。

但しデベロッパーとしては竣工を控え
プロジェクトの収支が見えてくる時期ですので
それなりの紹介者を介する等してプロジェクトに責任を持っている
デベロッパーの社員に対する個人的なルートを持っていれば、
それなりの回答がある時期になってきているとは思います。

経験を基にした推測に過ぎませんけれど

何を言ってるのか理解できません。

まあbc棟待てるなら、待った方がよいかもね。
a棟入居しての不満等もここでやり取りされるだろうし。

近隣マンションのモデルルームは
家具・オプション付きで最後は1000万引きでしたね。

早く販売現場を撤収したいためということでしたが、
ここはB棟C棟と販売が続くため、
値引きして無理に売ることはないと思います。

C棟は当面凍結との話も聞きましたが、
いつか建てることは建てるのでしょうね。

竣工もしてないのにモデルルームと称して値下げしたら許さんぜよ！

棟内モデルルームを現状渡しで大幅値下げで売るのは
どこの現場でもある話ですが
１～２戸のみです。

そしてこれを狙う方もたくしゃんいらっしゃるので
どの様な物件でも大変な倍率になるとのことです。

竣工済の物件を内覧せたとしてもそれを
根拠にモデルルームであるから値下げとはならないと思います。

チラシを打ってモデルルームの値引き販売をする場合もありますが、
真の大幅値引きは営業さんが確実に買える客から個別に案内していくので
先着順で倍率はないですよ。

書き方に問題があるのかも知れません。

モデルルームは高倍率になります。

売れ残り住戸を値引きするのであれば、
仰る通り個別に（値引き額も当然個別）商談するので
勿論倍率など存在しません。

>756
たくしゃんってｶﾜﾕｽ。

契約済みさん必死すぎ

C棟が凍結って誰が言ってたんですか？

>761
たかが２，３年で型落ちって、そんなに技術革新速くないよね。
中の設備は多少新しくなるだろうけれども、あまり進化せずにコストダウンしただけってことも多いからな。

モデルルームとして使って販売促進するのは大いに結構だがせいぜい2戸くらいにして欲しいわ。モデルルームは決まった部屋のみにして欲しい。

そしてそのモデルルームは販売住戸が完売になるまで売らないでいただきたい。
モデルルームを作っては欲しい人にモデルルーム価格で売り、また新たなる部屋をモデルルームにして欲しい人が現れたら売るようなやり方はやめていただきたいです。

>C棟が凍結って誰が言ってたんですか？

誰とは言えませんが、
関係者からちらっとそんなことを聞きましたよ。

作らないとは言っていなかったので、
状況をによりタイミングを見極めて建てるのだと解釈しています。

>また新たなる部屋をモデルルームにして欲しい人が現れたら売るようなやり方はやめていただきたいです。

同意です。
どこかのデベではないのだから、そんな手法はやめて欲しいですね。

そんなことはないだろうと安心はしていますが。。。
本気で値引きを待っている人がいたとしたら、
買えないだけでしょうね。

>766さん
ですよね。
そういうやり方は絶対にやめていただきたいですよね
入居後一年後、二年後ならまだわかりますが今の時点でこんなやり方したら問題ですよ。

まだ販売してない部屋は価格決まってないんでしょ？
はじめから安くする可能性はあるね

BC棟って駐車場や共用施設、管理組合が一緒だから、
タイムラグがある場合、どうやって運営するんだろうか。

>768さん
その可能性はなきにしもあらずですね。
安くするとしても気持ち程度かな？
なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

立地や環境・仕様を考えると、やはり少し高いのかなと。あとは維持費が高い。

普通、全体計画で1500戸ならば、1500戸が順調に売り切れる価格設定でなければならない。当初、一年毎にA,B.Cと竣工させる計画だったんだから二年後にずれた時点で順調ではないことが分かる。順調というのは、予定通り一年後かそれよりも早まる場合だ。

しかも、C棟が凍結する情報が出ているが、現在の販売状況や他の1500戸クラスの現状をみていると、可能性が極めて高そうなことが分かる。

販売直前に大地震があってそれでも1500売れると思ってたならそのほうが恐いですよ。
そういえば、地震後に資材高騰とかって噂もあったけど影響ないのかな？

消費税も上がるしローン控除もたいしたことなさそうだし、購入時期は悩みますなー。

772続き

それでは、他の1500戸クラスの事例で検証していきます。

○ユトリシア
千葉県習志野市で分譲中の約1450戸の大規模マンションです。5つの街区で構成され1番街は2009年頃竣工し約3年間で完成させ売り切る計画でした。
2011年中には全て竣工しているはずですが、結果は、現在3番街絶賛販売中です。
竣工済みの4番街も今後販売開始される予定ですが、5番街は不明です。
3番街の値引きも凄まじく、1,2,3とどんどん販売価格は下がっていき、仕様も下がっています。1450戸もの大規模であれば、初年度で半数の725戸は販売出来ないとそのあと順調に売り切ることは難しいです。
ユトリシアは5番街迄の計画の見直しを早期に決断出来なかった為、負のスパイラルに突入し、大きな損害がでているように見えます。

>771
A棟の第１期１次の登録受付開始が2011/7/9だから、B棟が2年先なら2013/7/9からになっちゃうよ

>なぜなら同じタイプの部屋ですでに値段出してある下の階の部屋より安くすることは難しいと思うので。

そうですよね。
１階分違うといくら違うかということもわかっているので、
値下げしたとしても10万から30万くらいでしょうね。

で、その程度の値下げで売行きに差があるとも思えないし、
その一方値下げしたことはわかって評判が下がるので、値下げする意義はあまりないですよね。

>774
C棟はB棟と一体らしいのですが、C棟を凍結するならB棟を今月着工できますかね？
B・C棟はもともとコストダウンして狭く安くしていく計画のような気がします。

Ｃ棟作らずにＡ棟とＢ棟だけで良いかもね。

ユトリシアとの共通点があまり見いだせないのですが、
どこら辺がどんな検証になっていますか？

デベなんてすでに買った人からの評判なんか気にしてないよ。売り切ることが全て。

>780
A棟しかないなら買った人の意見など気にせず売り切るって考えもあるだろうね。
しかしここはB、C棟とこれからまだ何年もありますからね。無茶苦茶なやり方して評判下げるようなことはしないと思いますよ。

774続き

続いて成功事例です。

○プラウド船橋
野村不動産と三菱商事が開発中のイオンモールやスーパー、病院など含む、マンション等1500戸の駅前大規模複合開発です。ユトリシア同様5つの街区に分かれますが、2012年8月に販売された1,2街区の全573戸は即日完売しました。続いて、3街区370戸のうち300戸が現在申し込み期間中ですが、かなりの倍率で即日完売見込みです。来年早々には5街区約310戸の販売が開始され、続いて戸建街区も販売される見込みで、最後が4街区の販売です。恐らく、2年位で1500戸全て販売されるでしょう。

竣工時期については、戸田建設施工の1,2街区573戸が2013年1月、リヴァリエと同じく大林組施工の3,5街区約700戸が2013年6月であり、わずか半年にも満たない期間に1200戸も竣工させ販売させてしまう計画です。4街区は2014年6月に竣工予定ですが、現状の販売ペースからすると、2014年1月頃に早まりそうです。

ここまで人気の理由は、全体計画のスケールと良く考えられたランドプランや仕様、価格、施工主やデベが良いことなどがあるようです。

リヴァリエは規模が1500戸にも及ぶ為、450戸売り切る価格で設定してしまったことが問題です。1500戸を最期まで順調に売り切る価格に価格を下げる必要があります。

検討者が欲しい価格で売り出され、最後のC棟までのスムーズな竣工、販売を切望します。

a棟入居してからb棟の販売となると、a棟の評価によっては売れなくなる可能性ありだね。
タワマンは音問題が特に気になるところだから、a棟の出来によるかもね。

野村は即日完売に持っていくやり方がうまいんですよ。
まあ即日完売になるやり方しなくてもプラウド船橋は完売する物件でしょうね。
まずまずな条件そろっていて安いからね。

>783
音問題ってなんですか？

>782
ユトリシアやプラウド船橋みたいな低価格ファミリーマンションとリヴァリエみたいなタワーマンションはまた違うと思います。

同規模マンションにはユトリシア、プラウド船橋、横浜オールパークスなどありますが、リヴァリエの魅力はちょっと違いますね。

野村は売り方が上手いです。
毎回必ず即日完売となるようにして、大人気を演出して人気が人気を呼ぶ好循環を作り出します。
ネガ要素を冷静に考える隙など与えません。

779
○一番は同じ超大規模だということです。
○次の棟が一年も後ろにずれて遅れていること。
○ユトリシアは仕様を落とし広さも狭くし販売価格を下げていますが、リヴァリエは広さを狭くし販売価格を下げようとしていること。

同じく超大規模の磯子のブリリアは価格を高く設定し過ぎて、購入者へ払い戻ししてまで価格改訂を実施しました。
そこまで必要かはわかりませんが、B棟以降は是非仕様を高めて広さもキープし価格を下げなければかなり厳しいのではないでしょうか？

プラウド船橋の1,2街区は全街区の中でも圧倒的に人気でいい立地でした。
リヴァリエも同様に3棟の中でA棟の立地が圧倒的に良いのはかわりありません。
その、圧倒的に良い立地であることを考えると、価格が下がって当然で、下がっても販売ペースが落ちるのもまた当然です。
で、あるならば、価格を下げて仕様を良くしなければ売り切るのが大変で、Cまで建てるのはさすがに無理なんじゃないかと考え始めたと推測できます。

本来、そのような凍結の話は、末端の営業までなかなか降りてこないものですが、営業からその様な話が出たのであれば、決定に近い位現実的な情報ではないでしょうか？

もう少し突っ込んで聞いて頂けると、皆さんの参考になります。

>787
その通りですよね。野村は売り方や演出が本当に上手い。

786
価格プラウド船橋のが安いですが、仕様やブランドなどプラウド船橋のがグレードは上ですよ。
プラウドは高級マンションブランドですから、なもなきデベのタワーよりは上です。

大林の選択は良いですが、全体計画と仕様、価格のバランスが悪いのではないかと。価格だけやすくても全体計画と仕様が低いから安くはない。という感じです。
ユトリシアは、価格が安いけど、仕様が低いし立地も悪い。
ブリリア磯子は、仕様は普通で全体計画もまずまずだけど、価格が高すぎる。

そう考えると、全体計画も良く価格もお手頃なブリリア多摩ニュータウンが成功してるのも分かります。

なんかわかってきませんか？

>788
要するに、B・C棟をA棟より安く良い仕様で狭くせずに売り出せということですか

凍結と言っても、作らないという話ではないと思いますよ。
Ｃ棟にもジムは作るが、Ａ棟の住民もＣ棟のゴルフレンジを使えると先日わざわざ発表したので。

勝手な想像では、
Ｂ棟は小ぶりな部屋が多いことと、
Ａ棟より駅から遠くなってＡ棟Ｃ棟に挟まれるということから坪単価も抑えて、
非常に買いやすい値段を演出し一気に売ってＣ棟販売に繋げていくのでは。

＞790
プラウド船橋は住戸の仕様はそこそこ良い（というか気が利いている）ものの、建物の仕様はそんなに良くはなく、眺望は全く良くないですよ。
グレードが上と感じさせるところも野村の上手いところですね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

とにもかくにも、大規模な他物件をみると、地震等の他責理由だけで、BC竣工延期の理由にはならないということですかね？

リヴァリエは発表を小出しにしてるからね。
と言うより、実際に決まってないからだと思うけど。

最初から決まってたのは、コンビニと保育園、あと港町駅のリニューアル。

その後にカフェ、これは食糧備蓄する結構画期的なタイアップなんだけど、発表が遅い。震災直後の最初から決まってれば注目度も全然違ってたんじゃないかな。

それとB棟前の店舗予定スペース、噂では病院か京急ストアみたいな話だけど、今だに発表なし。

それと一番気になる、モデルルーム跡地。これは三棟売れ行き良ければマンションにしようかな、ぐらいの青写真だった様だけど、今は流石に無理だと思って商業施設として練り直してるみたい。ただここは小型ＳＣ並の敷地面積、今からの企画じゃ販売期間までには間に合わないんじゃないかな。

とにかく大規模経験の少なさからか、誘致に関しては行き当たりばったり感が見え見え、最初に全部の周辺施設決めてから計画発表してたら、A棟はとっくに完売してたんじゃないかな。そしたらBC棟も評判で勢いに乗ってたかもだけどね。

B棟の販売開始はまだ決まってないみたいだけど、その辺は学習してくるのかどうか。まあ逆に言うと京急は余裕がある売り方なのかなとも思うけどね。

仕様が低い、安普請との意見が聞かれますが、本来建物の仕様とは構造であり、内装については、床壁天井の下地を含めた仕様、加えて、竣工後には個別には更新し難い基本的な設備（電気、ガス、上下水道、そして最近は通信設備）、また最近注目せざるを得ない防災、防犯機能だと思います。
オプション機能的ないわゆる便利なアイディアは流行り廃りがありますし、付いていれば便利かもしれませんが、必要が無いという人も多い（というか付いているからうれしいと云った程度）と思います。
本件については建物の基本的仕様は（スーパーゼネコンである）大林の注力物件であることもあり、十分だと思います。もちろん安普請であろう筈もありません。
但し、大手のブランドマンションに比べると床暖房を含めカタログを飾る（しかも素人が価格を想像しやすい）設備が比較して少ない事は事実です。この様な設備は本当は（床暖房は難しいですが）リフォームやオプションで何とでもなるのですが。
仕様が仮に販売が不振の営業が仕様の低さであるとするなら、マーケティングの失敗かもしれませんが、それは安普請なのではなく、購買者の心理を見抜けなかったというでしょう。

この立地、建物の構造・仕様は他にはない。
でも港町駅なんて川崎市住民や大田区住民すら知らない。

駅から何百メートルも離れた町名より
港町駅の方がよっぽど知名度あるかと

港町13番地～ってね。
ここを指すわけではないみたいですけど。

そんな港町駅を全面リニューアルしてリヴァリエ向きとし、エスカレーターとエレベーターまで付けてくれるんだから泣ける。

むしろリヴァリエ専用駅で良いと思うくらいだなむしろ
他の非居住者がバンバン乗り降りされたらうるさいから
駅前栄え過ぎてパチンコ屋なんかできたらたまらない
住宅地に自分が購入したマンションが徒歩1分 最高だな
有名な駅かどうかなんか関係ないかな。バス停すら目の前にもなく
駅まで何十分も歩きたいならお台場や東雲の高層マンション選ぶよマジで
京急の物件なら隣接駅くらい全改装して当然エスカレーター、エレベータまで付けていただかないと
駅構内のトイレもキレイなのかな？
購入者には川崎駅迄の無料パス又は川崎駅迄の定期半額特典ぐらいきっちり欲しいくらいですよ
駅前もキレイになるし、認可保育所やゆくゆくはB棟前の店舗や
商業施設まで B棟売り出しの頃には間違いなく港町駅は変わっている
京急のメリットもっともっと出して欲しいね

工場跡地の大規模再開発だからね。
前に出たプラウド船橋やユトリシアも工業地域だ。

京急ストアは出来ないよ
商業施設も期待薄、かりに出来てヤマダ電気やヨーカド周辺みたく休日に近所が渋滞じゃ無い方がいいよ

競馬競輪専用駅が競馬競輪リヴァリエ専用駅に変わる。

競馬競輪が趣味なのでリヴァリエを買うって
選択もありですよね。

競輪の人はこの駅は使わないでしょ
港町から競輪場まで１０分以上かかるでしょ

競馬ネタもういいですよ。
みんな知ってるから。

エアコンや冷蔵庫などの家電はどこで買われますか？

現在もヤマダ電機は安いですかね？
昔は「安くなりませんか？」の一言でヨドバシカメラよりもだいぶ安くしてくれたんですが。

811は住民板と間違えました。
地域ネタということでお願いします。

皆さん港町駅をギャンブル目的で利用する人の事を
話題にしますが、
ギャンブル目的で購入する方の事は考えないのでしょうか。

私は競馬場が近くて便利なので検討中です。

その他男性単身者（年収１０００万程度の中間層）には
何かと便利な場所だと思いますし、
そのために建てられたとしか思えません。
マンションは子育て世代の物なのでしょうか
そんなことはありませんよね。

↑正論ですね
子育てにいい環境ではないのは明らかですから

ネットでいくらでも馬券買える時代にわざわざそんなことする人間がいるだろうか？
しかも川崎競馬ってｗ

競馬場の欲が渦巻く熱気がよいのです。
川崎競馬場は大井に比べて小さいので
臨場感があります。
ファンは多いと思いますよ。

中央競馬の場外もあるし。

>816
いい意味で奇特な方ですね。
でもJRAの場外はネットの方が便利だと思うよ。

何を以って便利とか言ってるのか知らないが、年収一千万の男性独身者はこんなところ買わないだろ。
だいたい電車や車に乗らないと日々の飲食にすら悩むようなところは独身者にとっては決して便利とは言えないのでは？

環境の良い子育てを考える人はこんな所買わないでしょう？ここはお金はないがタワマンに憧れのある人が買う所でしょう

>818
電車はマンションにくっついているみたいなもので雨風しのげるから、駅徒歩１０分とかの下手な物件より便利じゃない？
自転車でも川崎駅周辺まで簡単に行ける。
それに年収1000万円は上層階狙いなら妥当。

ウィンターキャンペーン来ましたねー。
何気に京急グッズが気になります。
戸数も更新されてますね。

契約者あてにも抽選会や説明会の案内が来てました。
以前京急がらみのイベントに参加したときは、オリジナルの筆記用具セットやキーホルダーなどを貰いました。
まさに京急宣伝グッズって感じの（＾＾

環境が良いハウス栽培された人間は、打たれ弱いぜ！川崎で揉まれて人生学を勉強した奴は、いろんな意味でのサバイバルは強いぜ。このご時世、なにが正解か不明のなか偏った意見は、人間小さく感じるぜよ。

子育て環境が悪い？
子供はそんなに頭悪くない。貴方と一緒と考えない方がいいでしょう。

年収一千万の男性独身者だけど、ファームカフェが期待ハズレだと
確かにちと面倒かも。
近くに安食堂でもないかな？
ヨーカドーがもう少し近かったらいいんだけど。

腹が減って出歩きたくないときは、併設のファームカフェかコンビニくらいかな。

ここの良さは、川崎駅周辺の利便性を日常的に享受しつつ、静かで開放的なリバーサードに住めるところかと。

駅の反対側は何かないのかな?

また、3戸も売れったってこと？
やはり、殆ど出来上がりここの良さがやっと理解されて来た感じ。棟内モデルルーム始まったらプレミアム住戸以外は完売直ぐでしょうね。

>827
駅の反対側はこれといって何もないですね、
今後港町が盛り上がれば逆側も何か出来るといいですね。

>826
>ここの良さは、川崎駅周辺の利便性を日常的に享受しつつ、静かで開放的なリバーサードに住めるところかと。
そうなんですよね、
よく耳にするのが駅前なのに静かだって所。

>825
ヨーカドーのネットスーパーが期待出来ますよ。
留守でも一時ボックスに預けてくれるので、
共働きでも良いシステムです。

2012年11月8日現在
＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 6次4戸　累積367/455
5期1次15戸 2次2戸 累積384/455

契約戸数：356戸
先着残り戸数：28戸
未販売戸数：71戸
A棟販売数に対する契約率：92.7%
A棟全戸数に対する契約率：78.2%

※あくまで独自調査の数字です。誤差がある可能性あり。

売れてない週はほぼない感じで1年半くらい経過してます。
引き渡し開始が2013/3と耳にしてるので、
あと5ヵ月で50戸売れればよいほうですが中々難しそうですね。
30～40戸が現実的な数字でしょうか？

これからの売り方次第だとは思いますが、
B棟竣工時（約2年後）くらいにはA棟は完売してればいいですね。

夏から週２戸くらいのペースで着実に売れてきて、最近ちょっとペースアップしている。
これから実物を見せて加速させる算段なんだろう。

>830さん

いつも数字と客観的分析役立ちます。B棟検討中です。

ネットスーパーは便利だと思うけど、
ちょっと食べに出たい825のニーズとは違うのかな。

B棟は、予想では3000万円前後が中心じゃないかな。
2000万円台も結構あるかも。
どうでしょう。

>>833
確かにちょっと何か食べに行きたいってなれば自転車くらいはあったほうがって感じですね。
仕事帰りなら川崎駅周辺で食べてきてからリヴァリエって手もありそうですが。

まぁ2Fのカフェは惣菜やパスタ、カレーとか販売するって事だし、
飽きなければって感じになりそうですね。

そのうち牛丼屋とかも近くに出来れば嬉しいですがｗ

会社帰りは、
むしろ川崎駅周辺で引っかからないように気をつけないと
メタボるかも。。。f^_^;

仕事帰りがJRからだとアゼリアあたりで食べ物屋に吸込まれる可能性が高いな。

>> メタボるかも。。。f^_^;

港町まで徒歩を心がけるしかないなあ。

十分徒歩圏だものね。

まぁ15～20分以内ならいい運動だと考えてあるける距離だな。
疲れてる時は港町まで行けばいいし。

歩いて帰る途中で腹が減ってラーメン二郎なんかに入ったらどうするんだ！

>>歩いて帰る途中で腹が減ってラーメン二郎なんかに入ったらどうするんだ！

消化が早いですね。

そして競馬場で一稼ぎだ。

楽しい毎日が送れそうで羨ましいです。
皮肉ではなく、本当にそう思います。

川崎競馬場は1ヶ月に5日くらいしかやってないでしょ。
ラゾーナやチネチッタなどで毎日楽しいということならわかるが。

↑場外やっているから、ほぼ毎日だよ

川崎競馬場に毎日なんか人居ないよ 。

少なくとも週末は年中場外で
加えて平日も開催している日があるわけで
ある意味府中や中山より稼動は良いかもしれません。
近くに住めると便利で良いですね。

ショッピングセンターやシネコンなんて
いまや全国各地にある施設は当然として、
由緒ある寺社や、歴史遺産、
各種の行政施設、文化施設、スポーツ施設、
加えて。
歓楽街や風俗街やコリアンタウンを始めとした
外国人街、公営ギャンブルなど、
良し悪しという事ではなく、
都市ならではの様々な要素が渾然一体となって
コンパクトに集積しているのが
川崎駅周辺の特徴であり、

一定の方向に偏った機能のみで構成された街に
違和感をもたれる方であれば
絶対に魅力的な立地だと思います。

であるが故に、

一定の階層の人たちだけが一定の価値観に基づいて
一定の目的で暮らすニュータウン的な環境を
希望される方には正直向かないし、
少なくとも立地的にはベストな選択では無いでしょう、
仮に景観や利便性に惹かれて契約しても
後悔するだけだと思います。