リヴァリエってどうですか？　Part9

エレベータ少ないのに管理費は他のタワマン並。
特別な共用施設がある訳でもないし、なぜ高いんだ。

場所とるから、傷がつくから、自転車やベビーカーがNGなら、
ゴルフバックもEVはNGということになりますね。
担いで階段を上がれ？そんなマンション住みたくない。
厳しすぎる規約は、資産価値を下げますよ。

ベビーカーNGとは誰も言ってないと思いますよ。
混雑時はたたんで欲しいって言ってるんでしょ。
一台ならまだしも混雑時にベビーカー二台も三台もいたら迷惑でしょ。

小さな子供が複数いるなら仕方ないでしょうけど。

タワマンなんて9人乗りばっかりです。6基あっても低層用と高層用とかだし。
17人乗りが2基あれば満員で乗れないということも少なくなるだろうし、自転車も余裕じゃない？

内廊下は物品放置禁止と聞いた。
共同住宅である以上規則は必要です。住民が好き放題にしているマンションのほうが資産価値は低いです。
極論もほどほどに。

管理費は設備相応だよ。
コンシェルジュや24時間警備に、
近場のタワマンより共用施設がいいからむしろ安くは感じる。

エレベーターもこれくらいが普通だろうね。
住んで不便はしないレベル。

管理規約の話なんて買ったあとに住民板でやれば？

まだ入居も始まってないのに、
あることないこと書かれてもね。

そしてどこのマンションでもありそうな内容だし、
専用スレで論じてくれ。

コンシェルジュや24時間警備なんて大規模ならあたりまえじゃね

ベビーカーたためと言ってる人いるけど、そこまでマナーだマナーだと、
子連れに厳しいのは日本くらいだよ。。。

ここは日本ですから。

ベビーカーや自転車の問題に関しては今この場所で論じてもあまり意味ないと思います。
階段やEVの使用は規約の変更なども関係してきますから、いずれ住民板や契約者板で議論した方が
いいのではないでしょうか？
マンションの周囲、アヴェニューやガーデンが整備されてきれいになってきたのはうれしいのですが、
ベンチの数がけっこう多い。契約者板では喫煙場所になるのではという懸念もありましたが、ここは
公開空地なので部外者の休憩場所にも使われそうで気になります。
以前ここでもブルーシート住民の話題が出ましたが、ああいう人が夜間や早朝など座ってたりすると
嫌ですよね。警備員もいつも巡回してるわけではないでしょうから。

ゴルフバック、ベビーカーOK。自転車NG。当たり前のことでゴネないで下さい。
なんでそんなに自転車部屋まで運びたいのか分かりませんが。まさか廊下に置いたりしませんよね。
ゆとり教育世代の方？

っていうか、マンションを買うにあたって、自転車は駐輪場に止めるのは常識だよね？
それをおかしいと思うなら、マンションじゃなくて、戸建買ってください。
無理やり自分の都合・理由ばかり押し付けてくるのは＊＊ですよ。

>>691
公開地なので誰が入っても警備員等が文句を言う事はできません。もし嫌ならば住民以外入れない様にするのが当たり前ですが、公開しない場合には建築許可が下りないはずですよ。

決して広くはない内廊下ですから、壁紙を痛めたりカーペットが汚れたりする可能性が高いものはできるだけ避けていただきたいです。
私はスポーツタイプの自転車に乗ってますが、駐輪場に置きますよ。
雨に濡れず関係者しか入れないセキュリティエリアで防犯カメラもありますから、安心してます。

>693
ゴルフバック、ベビーカーOK。自転車NG。？
自分で勝手にルールをつくるのはやめてください。
無理やり自分の都合・理由ばかり押し付けてくるのはやめてください。
嫌なら、規約で禁止してください。
集団生活できないのなら、マンションじゃなくて、戸建買ってください。

もういい加減同じネタで荒らすのやめたら？

>>698
ここだけじゃなくどこの板も同じもんｗ
匿名板の情報なんて成りすまし可能だし気にするなってこと。

>>694
公開空地だから誰が入っても文句は言えないが、
ルールを守ってない人がいたら文句は言える。

ちなみに公開空地はあくまでリヴァリエの私有地になるから、
地権者が決めたルールは法律的に絶対になります。
例えば、
・禁煙
・ベンチに眠る行為
・たむろ
・外部のペット散歩禁止

などです。
そういうルールの看板が立っていたら周辺住民は注意ですね。

なので上記規定を組合なので決まってしまえば、
警備会社に見回り時に注意可能となってしまいます。

私の知ってる情報なので最近は知りませんが、
間違ってたら申し訳ないです。

まぁ公開空地だからといって何でもありではないって事は普通に考えて当たり前ですが。

うちは総戸数約600戸でエレベーター4基ですが、朝のラッシュ時も待ち時間はほとんど気にならないレベルですよ。
致命的とか言ってる人は、大規模に住んだことないんでしょうね

696さんの仰ることも尤もだと思います。
棚上げ先送りではなく、管理組合に意見を上げて議論するしかないのです。
事実、他の物件でも繰り返されてきた話題であり、決着がつく話題ではありません。
仮にここで結論が出たとしても、意味はありません。

>総戸数約600戸でエレベーター4基ですが、朝のラッシュ時も待ち時間はほとんど気にならないレベルですよ。

大体そんな感じですよね。
たまーにエレベータ自体が遅い（古いマンションにありがち）時に少し待つ程度の物件はあるらしいですが、
リヴァリエは新築なので問題ないと考えてます。
しかも待ち時間が1分もあれば遅い！っとか思う人がいるらしく、
1～3分程度余裕持とうよっと毎回思ってます。

29階建で450世帯で4期のエレベータなら問題ないでしょう。
むしろこれ以上増やしたら余計な維持費がかかる時間が多くなると思います。
総合的にベストなのではないでしょうか？

dfsのデメリットは建物の中心が潰れるから、エレベーターの設置場所も限られて、内廊下も狭くなる？

あと施工写真見て思ったんだけどスラブ厚いのって、バルコニー側の半分だけ？かなり段差があるように見えるが。

段差は水周りの段差スラブですね。
キッチン、洗面、お風呂などの部分が一段低くなっています。
これはバリアフリー化を目的として段差部分に配管等をするためです。将来のリフォームのときもこの部分内でなら自由に水周りの移動ができる。

通常はこの段差にあわせて天井部分にも段差ができるが、写真で見ると天井は梁のところ以外凸凹がないので逆にリビング周辺（窓側）のコンクリは厚くなっていると思われます。

廊下は法律上1.2ｍ以上必要みたいだから最低限は確保されているかと。

角住戸の図面に内廊下が描かれていますので、定規で測ってみました。
幅は約137cm。
一部、柱のところが約132cmだと思います。

いつの間にか販売戸数30戸になってるけど、地味に売れてるんだな。

340mmあるのは窓側で、内廊下側は薄いということ？
上階の凹みに合わせて下階の天井も下がってるのが普通と思っていたけどここは違うようだね。

たしかスラブ330-340って書いてあったから水回りが330かな？

ボイドスラブ330～340mmか。
250～300mmがよくある厚さだから少し厚めなのかな？

従来のスラブよりボイドスラブって剛性や強度や遮音性に優れてるからいいよね。
スッキリした部屋になるし。

最近ではボイドスラブって多いのかね。

結構段差があるから水周りはかなりうすいのでは？
ちゃっかりしっかり一部を除くと書いてあるし。

DFS構造だから横にかかる力をダイレクトに伝えるためにあの形なのかな

SUMOサイトが更新されてた

スーモに購入者のインタビュー載ってましたね。

ゲ・また売れてるぞ‼

5期2次2戸って引き合い弱すぎだろ・・・

2012年11月2日現在
＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸 5次3戸 6次4戸　累積367/455
5期1次15戸 2次2戸 累積384/455

契約戸数：353戸
先着残り戸数：29戸
5期2次：2戸
未販売戸数：71戸
A棟販売数に対する契約率：92.4%
A棟全戸数に対する契約率：77.6%


>>716
憶測ですが、
契約したい人がいた為に、
2次として販売する可能性はありますね。

全て憶測ですが今週末で355戸売れ、
あと100戸という所ですか。

大師線を盛り上げるために、
港町駅も頑張ってもらいたいところです。

今川崎のマンションは過剰供給な感じがします。
あちこちに1000戸以上の大規模企画があり、
即完売が中々厳しくなってる様です。

リヴァリエも良いマンションだとは思いますが、
完売まではまだ時間がかかりそうですね。

B棟が仮に今月着工し2年後に竣工するのならば、
それまでにはA棟は完売しておきたいところですが、
周りのマンション状況を見るとそれも厳しい期間かもしれません。
※現在は竣工後何年たっても完売しない駅前タワマンがちらほら出始めています。

川崎区が盛り上がるのは歓迎なので、
どこの企業も頑張ってもらいたいところですね。

因みに入居開始しても完売していない場合、売主が管理費や修繕積立金を払ってくれるとのこと。

>>718
まぁそれはどこでも当たり前の事ですね。

あとは空き駐車場を今後契約する人の為に確保するのに、
その分の駐車場代を毎月払ったりしますね。

確保しておかないといつ埋まるかわからないし、
駐車場あり、で売りたい場合もあるしね。

リヴァリエアヴェニューを歩いて踏切から多摩川に抜けられるようになってました。
エントランスもはガラス張りなのでよく見えます。
綺麗に仕上がってきました。

角住戸や低層階は外から結構見えますね。
はじめは川側で残っている中〜上層階は低層階と眺望がほとんど違わないのに値段の傾斜がそれなりにあるなと感じていたのですが、見られる心配がないことの価格差だと思えば、まあそんなものかという気がしてきました。

入居説明会で新たに説明を受けた事項です。
検討中の方の参考に。

・棟内モデルルームをつくって早期完売を目指す
・B棟はH24.11月着工、H27.3入居予定
・デイリーヤマザキ　焼きたてパンだけでなく、野菜・豆腐なども販売、ヤマト運輸と提携
　　　　　　　　　　24時間営業、店内外に防犯カメラ、セコム
・ファームカフェ　厳選した野菜、果物、水、米（玄米を店内で好みに精米）、調味料も販売
　　　　　　　　　キッズスペースを広く設置、コミュニティ形成に役立ちたい、料理教室や食育教室も
　　　　　　　　　住民の意見を聞いて改善、一緒に成長したい
・保育園　60名定員、保育士募集中
・共用部分で無線LAN、Wi-Fiの利用ができる
・1Fのインフォメーションタッチボード　掲示板、施設予約等の情報確認ができる　
・管理費削減　事務方一人を減らし、平均1300円の管理費削減、コンシェルジュ・警備員は変更なし
　　　　　　　（この2年で新しい会計ソフトを導入したことと、大規模物件の経験者を責任者にするため）
・共用施設の相互利用　スポーツスタジオはA～C各棟に作るので他棟からの利用はない
　　　　　　　　　　　ライブラリだけは他棟住人も使える
　　　　　　　　　　　逆に音楽スタジオ、ゴルフレンジを他棟で計画しているが、これはA棟住人も使える
　　　　　　　　　　　（聞いたら他棟への出入りはその棟の住人と一緒か、受付を通さないと入れない（自由に出入りはできない））

口頭で説明があった点をまとめました。
あとは個人的にいろいろ細かく聞いてきました。
京急の挨拶で「3棟1400戸」と話していたので3棟作る計画ではあるらしい。また入居を楽しみにしていて欲しいとも話していたので結構自信があると感じました。
線路を背負って、隣にギャラリー、しかも最初の棟、品質は手抜きできない条件ではあるがはたしてといったところです。
内覧会は建築士同行で冷静に見てこようと思います。

契約者スレにも投稿してあげたら良いのでは。

契約者は基本的に全員聴いている情報です。
但し、
検討者にとっては参考になる情報かもしれません。

722さん
完成物件で棟内モデルルームを作るということは、モデルルーム使用住戸を理由にとうとう値引き販売が始めるということでしょうか？どれくらい値引きできるか聞いた方はいますでしょうか？始めは100万円位で最終的には300～700万円位値引くというイメージですが如何でしょうか？

モデルルーム使用住戸ってのは、モデルルームとしての役割を終えてから売られるものなんです。
しかもいろんな人が入って設備をパカパカ動かした後の状態のまま引き渡しとなり、キズ、汚れ、設備の故障などがあっても基本的に直しません。
中古に近いものだから割り引くのです。
たまたま希望の住戸がモデルルームになり、それが希望する価格になるまで残ることのに賭けるならどうぞ。

売主の視点で考えてくれ。
モデルルームや営業を開放してコストを浮かせらるのか、お金に困っているのか、等々。

B棟を建設しようとしているのにお金に困っているとは思えないし、モデルルームや営業が要らなくなるとも思えない。
つーか、契約者に聞くなんてどうかしてるぜ。

726さん
売れ残って棟内モデルルームを開設したマンションを幾つか見ましたが、全て値引きしてましたよ。
基本は使用済みの部屋を使用済みを理由に割引くのですが、実態は、その他の部屋にも案内し内覧させる為、内覧を使用したと解釈し値引きしてしまうのが一般的です。
強きな住友みたいに値引きしないケースもあるとは思いますが。

まあ暫く値引は無いだろうな。

ここの検討者って、欲しい欲しいと顔に書いてあるみたい。
それじゃ、営業に鼻毛読まれて値引きなんて引き出せないよ。
検討者魂に難有りだね。