FESTA　TOWN（フェスタタウン）

荒らしがいなくなってまともな意見交換ができそうです。

この先を読めない時代は、
「安くて駅から近い」マンションじゃないと、売れない貸せないなんてことが起きますからね。
いっぱい妥協したけど、ここで決めました！

契約者じゃないので、購入者板には書きずらいのでこちらに書きます。

契約者の方へ
購入者板で、駐車場の抽選のことや自転車の台数制限のことが話題になっていますが、
マンションは入居するとアフターサービスを除いて売主とは関係がなくなります。
すぐに住民による管理組合と自治会を立ち上げることになります。
つまり、入居後のマンションの管理は住民たちが管理会社と協力して行なうのです。
ですので、駐車場の再抽選や自転車置き場の増設なども住民の総意として管理組合で
決めればできますし、大袈裟なこといえば、管理組合が決めれば管理会社を変えることも
できます。（契約上のしがらみで出来ない場合もありますが）
ちなみにご近所の私の住んでる大型マンションは、２年ごとに駐車場の抽選を行いますし、
自転車も１台年２４００円の管理費を払えば台数は制限されません。
今不都合と思われることは、入居後にいくらでも変えられるのです。
また、フェスタ自治会は岩槻駅西口開設推進運動をすれば、開設が早くなる可能性もあります。

ただ、心配なのは、当初の駐車場代と駐輪代があまりにも安すぎることです。
今は販売する為に安くしてますが、実際にその料金では管理できないと思います。
私のマンションは駅から遠いですが、駐車場は月６０００円で、収支はとんとんの様です。
住民たち自らで値上げしなければならない事態になる可能性もあると思います。

９４３さん

ぜひ質問させてください。
９４３さんのマンションは築何年なのでしょうか？
あと駐車場代月６０００円で収支とんとんとのことですが、
その駐車場はこのマンションと同じように自走式駐車場ですか？
ここの修繕計画は長○工の管理会社に出してもらっていると営業
担当者から聞きましたが、現実と乖離した計画を見積もることも
あるのでしょうか？

９４４さん

９４３です。
あまり詳しいこと書くと、どこのマンションかわかってしまいますし、
わたしのマンションからフェスタに移る方もいるようなので簡単に。

築年数はかなりいってます。駐車場も自走式です。修繕は、修繕積立金の
範囲内で行うのが基本ですが、計画に問題がある場合などは住民が積立金以上の
出費を余儀なくされることもあるらしいです。
長○工の管理会社については全く知りませんのでコメントできません。

943と944さんへ

私も長い間掲示板見て意見も時々行ってますが、こういう意見は交換はいいですよね。

９４３さんの以遠として駐車場の変更も可能であるので今問題があっても改善はできるがしかし、

契約後採算があわなくなり住民がしっかり見ておかないと、変更になる可能性があると言うことも

考えさせられますし、９４４さんの意見として駐車場は自走式で３階建てなので、一区間５

００円と１５００円と２５００円とっているのでコスト面で収支は合うのでは？そして修繕計画も

だしているので現実離れした計画をするのかということも理解できます。

私としては私を含めきっちり住民がマンションの管理会社を監視して対話し、お互い良い関係で続

けていけたらと思います。

駐車場の収支がとんとんというのは、全体の管理費の一部だから当然のことです。
３００世帯以上の大型マンションは月々７００万円以上の管理費がかかると言われています。
私のマンションの場合は、１０００万円を超えます。
管理人・清掃員の給料(管理会社への委託代）共有部分の電気代・造園・修繕・・etc
駐車場の収益はその一部になり、一世帯あたりの管理費を抑えているのです。
皆の共有部分を個人的に使うのですから当然のことです。
車を持ってない家は共有部分を使ってないので、管理費が安くなるのも当然です。
そう考えるとフェスタの駐車場は安すぎるような気がします。
例えばそのマンションが数十件売れ残ったとした場合、全体の管理費は、
完売しようが売れ残ろうが、かかる費用は変わりません。売れ残り分の管理費を住民が
負担するのか売主が売れるまで負担するのかは、フェスタの場合はわかりませんが、
もし前者だった場合、駐車場を値上げするしかないのかもしれません。
普通であれば、周辺の駐車場相場にあわせて駐車場料金を決め、それを全体の管理費の一部に
使用するので、即値上げにはならないのですが。
どちらにしても、入居したら住民皆で（管理組合)決めることが大事です。管理会社主動は危険です。

大型マンションだと管理費は月７００万円が相場なんですか！
予想以上にかかりますね。
でも仮にそれが本当の相場だとしたらこの物件の計画とはかなり乖離してることになりますね。管理費の高い安いは計画段階ではあくまでも目安とはいえ、マンション選びには欠かせない重要な要素。
これだけ乖離してて現実的にも全く運用不可となっても優良誤認とかにはならないのでしょうか？

９４７です。

管理費はいくらでも調整できると思います。
一世帯の管理費からフェスタの全管理費を計算すると駐車場収益も含めて月５５０万円位でしょうか。
相場は７００万といったって、管理人を一人、清掃員を２人減らして、植木の手入れを年１回位にすれば
１５０万位はすぐに節約できます。
後は住民が、常にピカピカでゴミひとつ落ちていないことを望むのか、
２４時間の防犯巡回まで管理人に期待するか、植木は見栄えが悪くなるとがまんできないか、
それとも全ての面で多少は目をつぶることができるの違いです。
確かに自分の家の玄関前はいつもピカピカで、事件がおこるたびに防犯カメラが増えたり、
ゴミ置き場は臭くないし、夜は全照明、宅急便も２４時間取りに行けるなど生活は快適ですが、
管理費、駐車駐輪場、修繕積立金で月３万円以上はきついです。
それを考えると、今のところフェスタはこの不景気にあったマンションなのかもしれませんね。

先日内覧会に行ってきました。
業者を連れていったのですが手直しは１０か所ちょっとです。
自分は１か所しか見つけられませんでした。
（妹の別のマンションでは３６か所あったので少ないと思います）
業者さんも全体的にはすごくいい仕上がりだと言ってました。
特にクロスの仕上がりは絶品だそうです。
ひとつ気になることを業者に聞いたのですが
床に関しては２重床ではなくコンクリートの上にスポンジを入れている床なので子供の音やはねたりする音は聞こえるようですが、通常のマンションの規定だそうです。
（その代り高さが2ｍ50ｃｍあるので通常より天井が高く設定できるメリットがあるようです）
よって音は気になる人も出てくるでしょうね。

そしてびっくりしたのがエントランスの入り口やパーティールームやゲストルーム等がすごくいい仕上がりでびっくりで予想以上の仕上がりでした。
広告にもっと外観や中の部屋を紹介したらいいのにと思いました。

住民板にのせる内容かもしれませんがまだ7割ぐらいしか決まっていないようなので検討している人に情報をと思い書き込みしました。

写真はキッズルームを載せました（まだおもちゃが少ないですがすごい広いです）

業者さんて、どんなマンションをみてもけなす事はしません。
いい仕上がりです。丁寧に造られている。いいマンションです。そればかり。

951さんへ
950です。
業者さんと伝えたのがまずかったですね。
内覧会調査会社です。文面でわかるかと思ったのですが伝え方があいまいですいません。
よって別にいいことばかり言うとは限らないですよ。
だって悪いところを見るのが商売ですからね
だいたい１時間ぐらい丁寧に見てもらいました。

まだ７割程度の成約なんですか。
９月頃からあまり進展がないんですね。

共用施設が出来上がって実際に見ると欲しくなっちゃうかも知れません。

９５０です。さっそく内覧調査会社から返信がきました。

長い文章なので割愛させていただきました（それでも長いですね）検討の皆様には参考になると思い載せました。

内覧調査会社から
先ずマンション全体として完成度の高い状態であったと思います。エントランス周りなどをはじめとする共用部のデザイン性も高い計画であったと思います。専有部については、各お部屋が凹凸の少ない形状のお部屋でありましたので生活がしやすく、有効的利用できる間取りであったと思います。 さて、本日の内覧会については、いくつか指摘個所はありましたが軽微な内容でほとんどありました。内覧会では家具などもなく検査目的にて拝見しますのでどこのマンションでも指摘があがります。指摘数として ○箇所ほどでありましたので少ない指摘数であったと思います。私たちの内覧会の目線の中心は、これからの生活上で支障が発生するおそれがある部分や施工不良について拝見しております。中でも隠れた箇所を中心にチェックさせていただきました。見える範囲ではありますが細部にわたり確認しております。基本調整箇所に若干指摘箇所がありましたが安心できる内容でありました。 表面的（内装）な部分については、多少キズや汚れの指摘はありましたが、とても良い状態であったと思います。特にクロスの状態についてはお部屋の印象を左右しますが、職人さんも丁寧に、また上手に施工していただきました。この点については内装のよい部分でありました。またキズなどの指摘も少なかったので、売主様、施工者様が最後まで厳しく監理していただいた結果であると思います。

以上参考にしていただければと思います。
写真はパーティールーム（カラオケ）です。

内覧調査会社でしょ？
それですよ、悪くは絶対に言いません。と言うか言えません。
構造がどうだとか、内装がどうとか言ってしまうと後々問題が起きてしまうので完成度の高いマンション、全体的にいい出来だと思います。でまとめるようです。
実際にこの造りではダメだと言われた人や、職人が丁寧ではない、と言われた人って居るのですかね？聞いた事がありませんが。

内覧調査会社が物件を褒めちぎって何か得があるのでしょうか？
単純に考えると世の中に本当に出来のいいマンションばかりになると内覧調査会社の仕事がなくなるんじゃないですか？

955さんへ

本当に契約済みの人なんですか？自分の契約したマンションが信じられないなんておかしな人ですね。
もしかしたら内覧調査会社を信じない人なのかもしれませんが、要はこのマンションの造りはいいですよと言いたかっただけです。

私の妹のときは結構手厳しい指摘がありましたよ。構造的には問題ないですが、３６箇所の妹の時の抜粋を下記に載せますね。（マンションは神奈川県の違うものです）

１）クロス　−　ビニールクロスの浮きや傷が多少ありました。特に壁面の入隅部分のよじれなどがあり、少し雑になっている箇所もありました。よじれていたりするとクロスの破れなどの原因にもなりますから、張替えなどで対応してもらいます。
2）リビングの梁型が斜めになっている−梁型（コンクリートの梁に断熱材を吹きつけて石膏ボードを貼っている）の和室側の部分が斜めになっており、施工精度が悪くなっていました。
４）ベランダのSKの配管の固定が緩い−排水トラップ配管の固定が緩くなっていました。配管が抜けて漏水する原因となりま・・・・
5）バルコニーの天井のリシンのピンホール多数−下地のコンクリートにピンホール（穴）が多数ありました。全体にあるの・・・・天井全面の塗装をしてもらいます。
８）和室の畳の出来栄え不良−畳の隙間や、畳表の浮き、畳同士の段差などがありました。畳表などは弛みが大きいのでしっ・・・・
10）洗面化粧台のシンクに水を溜めると溢れてしまう・・・・・
と結構きつい内容が３６項目中１１項目がありました。

私は大和田で最近マンション購入しました。
内覧屋さんにお願いしましたが、がっかりするほど指摘されました。

私が指摘しときました。よかったですね、いい部屋に生まれ変わりますよ。

って言われました。基本は誉めませんよ。

良いですね。誉められるようなお部屋で。うらやましいです。

内覧会に調査会社の人を同行し行ってきました。
共用部分はきれいでしたが部屋に入り指摘箇所の多いこと。
９５７さんの項目で言えば（１）と（８）に加えドアの細かな傷や
ビスの打ち間違え、網戸のたるみなどきりがないほどの指摘箇所がありました。
確かにこんなもんは別に大丈夫と思えば気にしない人もいますが
やはり高い買い物ですし妥協はしたくなかったので指摘しました。
素人の私では見逃したりわからなくても専門の人の目にはわかるんですね。
再内覧会には直っているといいのですが。不安や心配がなく住めますと言われました。

水平器や懐中電灯を持参して来てた人もいました。新しい自分の家ですもんね。
しっかりと見ないと後で後悔したくないですもんね。

内覧会を終えました。
指摘箇所かなりありました。
洋室の天井の浮きと業者の手形みたいな汚れ
和室の畳の浮きと仕切りの床のすれみたいな傷
ビス打ち間違えて抜き取った後の穴など。
１５か所で多いですよ。ガックリです。

プレミアムタワーでさえも各戸平均１０箇所近く指摘ありでした。
ヒューマンが？と驚き言われました。完全無欠のマンションは少ないです。
でも後で後悔するよりも細かな傷であっても指摘することは大事です。
せっかく購入した家だからこそキレイであってほしいですよね。

↑「プレミアムタワーでさえも」とは、ずいぶん上から目線ですね。

>>961

ヒューマンは下請けをたたくので、目に見えない構造に問題がある時が多いらしい。
壁にひびが入っても、原因不明と言われて困るとか・・・・

台所の換気扇から他のお宅の話し声が聞こえてくるなんて、それは賃貸マンションのレベルですね。
賃貸で住んでいる時はその現象がいやでしたが、分譲に引っ越した今は全く聞こえてきません。

岩槻でマンションとはすごいな。ある意味で。

武蔵浦和あたりのアウトレット物件の方が安いし、通勤便利だからねぇ。

エントランスやゲストルームかっこいいですね。

中に入ってみて、圧巻でした。
今まで共用施設などに目もくれず、モデルルームを見てましたが、
大規模だと、メリットは多いですね。

体育館とキッズルーム？はまだ見てないので、今度見学させていただこうかと思ってます。

岩槻でマンションに住んでもいいじゃないですか。
武蔵浦和がいいならそっちの掲示板に張り付いて
褒めて褒めまくってあげてくださいな。
ここにはここの良さがあります。

子供にとってよい環境だから、住むことにしました。
小学校中学校へは、大通り通らずにいけますし、大規模マンションだから
幼馴染とか、お友達いっぱいできるのではないかと思いまして・・・
利便性もかなりいいと思っています。

まあ、金額や色々あるんでしょうけど、自分はこれ大事にして決めましたね
出来上がってみて結構きれいに仕上がっていますしね。

そういう面でも結構いいと思いますよ。

体育館はショボかったですが共用施設であるゲストルームやキッズルームは良かったです。自転車置き場は上下に分かれていて上の段は乗せたり降ろすのが大変そう。コツをつかめば簡単なのでしょうが！

ＥＶは狭いです。あれだけの大規模のマンションだから広いイメージがありましたがめちゃ狭いです。記載されている人数より少なく乗っても音が鳴る。大丈夫か不安です。

私達にとっては高い買い物だけに不具合の箇所は見逃したくなくて全て指摘しました。ビスのミス穴が多くて落胆です。どうしてこんなに多いのか不思議です。東海興業さんが施行していますが再内覧会に直していてほしいです。購入したことに後悔はありません。

完売まであと６０戸くらい？？

良く売れたほうですね。

ところで、ヤオコーとかの商業施設は何処が買ったんでしょうね？

隣の広い土地にもう１棟建てるような事を話していましたが
結局、転売するような話ですね。公園や市の施設とかになってほしいです。
完売までもう少しですね。私も前向きに考えよう。

確かに人の声が換気扇から聞こえていました。
外の声間のか家の中の声なのか微妙。日中は
一人でいることが多いからそれを考えると怖いかも。

でも業者さんも原因がよく分からないみたい。
聞こえているのに聞こえていないふりをしていました。
担当者がこの人で大丈夫なのか不安です。

近所に住むものです。

フェスタタウンの横の道路が着々と出来てきてますね。
工事の方に聞いたら、今月中には道路になる予定とのこと。

あとさいたま市のホームページを見てたら、入札で区画整理事業の建設会社が決まってましたね。
いよいよ西口の開発が進むのでしょうか？
楽しみになってきました。

フェスタタウンを検討してるので、現地を今度みたいと思います。

やっぱり最寄りが大宮じゃなくて
終電早い野田線の岩槻だし、厳しいよね。
買っちゃった方には失礼かもしれないけど、
どうしてー？という思いは否めない。

＞976さん
私は大宮や都心にマンションを購入するほうが
どうして〜？って思いますが。
人によって価値観って違うんですよ（笑）

976さんへ
何度か書いているのですが

1　岩槻にここ最近新しい大型マンションが建ってないので岩槻の住民が検討する。
2　意外と東武野田線より宇都宮線の方が終電が速い。
大宮駅にて　東武野田線　１２時１９分　宇都宮線　１２時５分
3　立地が良い（数年後西口改札ができるのはもう決定的）
4　今はやりの施設が充実
5　部屋が広い割には料金が安い
6　スーパーが徒歩１分
とまだほかにも利点があるでしょうし魅力的なのは間違いないと思います。

お部屋が見れるみたいですね。

戸建を今まで見学してましたが、マンションも実物見てみたいです。
共用施設もたくさんあるらしいし、駐車場も機械ではないので、住み心地はよさそう。
3連休みてみようと思います。

そういえば、エントランス前の気にイルミネーションがされてました。
青いロマンチックな灯りで、少し見とれてしまいました。

あと明日文教堂がオープンなので、ついでに本も買いに行こうと思ってます。

施行した東海興業ってどうなの？上場企業なのかしら？購入者の掲示板では内覧会の様子が書かれていましたがあまり良くないみたいですね。完全無欠のマンションはないけどどうなのかなって気になります。

施工会社よりデベの方はどうなんでしょか？

＞９７６さん

野田線終電の後、岩槻ゆきのバスがあるって知ってました？

デベさん気になりますね。引渡後、ダメになったら…

その噂は同じ他物件でも・・・相当危ないらしいですね。

少なくとも中間決算の内容はボロボロでしたね。
継続企業の前提に関する重要な疑義が注記されましたし。
あの内容を見ると私は怖くて契約できません。
検討していた頃に営業担当に決算内容のことを聞いてもチンプンカンプンでしたが、社員は案外暢気なものなのかな？

素人には決算書みるの難しいと思うけど、全然問題ない内容だったね。

期末の契約残が５００戸２００億あったから。ここまで契約の進捗率が良いデベもいまどき
珍しいです。

フェスタタウンは年内完売を目指しているようです。

全然問題ない内容って・・・^^;
関係者の方はそう思いたいんだろうな。

ここはオール電化ではないんですか？
だとすれば、ガスはエコジョーズですか？

全然問題ないです！

経常利益9億→5億5,000万、最終損益9億9,000万の赤字(従来予想3億5,000万円の赤字)へ下方修正
1株当たりの年間配当額予想も840円から無配へ修正で処分売りへ

株価は52週高値 41500→４ヵ月前 18000→現在 3560

いたって健全です！

今、大宮駅から徒歩圏のマンションに住んでいますが　
今度岩槻に住むのが楽しみです。
　　　大宮駅周辺は確かに賑やかで何でもそうのですが　物価が意外と高いし
毎日デパ地下グルメというわけにもいかず　周辺の飲食店も都内並みの値段で味は普通
のところが多かったです。
　　岩槻駅周辺には　ヤオコーの他　サティ、東武ストアもあり品揃えも
十分です。　　岩槻には個人でやってるおいしいお店もありそうなので
常連になりたいなあ、と今から思ってます。

　　おしゃれなものがほしければ　たまに都内にショッピングにいけばいいですから。
地下鉄の延伸計画も時代の流れのなかで実現するでしょう。
　　さいたま市のポスターでも岩槻は大きく写真が出てますしね。
埼京線沿線の駅には無い文化があるって素敵だと思います。

ついに株価３１００円(**;)
時価総額１０億割れが視野に入ってきました。
やっぱり市場の見方は厳しいっ！

一般論で結構ですがデベが潰れたら購入者はどうなるんですか？無知な私にどなたか教えてください。

ここは潰れないので心配無用です。

994さんへ
デベロッパーさんが倒産してしまうと、以下のようなことが考えられます。

1 アフターサービスが受けられなくなる。専有部は2年、共用は最長で10年(部位により期間は異なります)。ゼネコンが残っていれば、ゼネコンがやる可能性もありますが…ここの場合はその可能性も低いように感じます。
2 売れ残り住戸(3割弱？)の管理費、積立金を払ってもらえなくなり、管理組合の収支に影響が出てきます。もしかしたら、売れるまでは居住者が負担する可能性があるかも？当然、空き駐車場があれば駐車料金もです。
3 管理会社も売り主の子会社だったら、連鎖倒産もありえます。一応、法律？により倒産したら新たな管理会社を紹介してもらえますが、管理内容などが変わり、管理費や積立金が改定される可能性があります。


引き渡し後、すぐにデベロッパーさんが倒産してしまうと、アフターサービスが受けられなくなってしまうので、個人的にはこれが痛いと思います。もしも、雨漏りやコンクリートに亀裂等が入ってきた場合、アフターサービス期間内であれば大体修理してもらえますが、無いと管理費から修繕費を出さなければいけなくなるため、今後の管理組合費に大きな影響が出てきてしまいます。


前の書き込みにもありましたが、四半期決算の内容がお世辞にも良いとはいえません。それに、疑義が注記されていますのでかなり危険な状況かと思います。ちなみに8月の四半期決算時に疑義が付いた会社は、今の段階で6〜7割位の会社が倒産してしまっているそうです(ゼファーなど)。

↑
疑義が突いている会社は２００社ほどあるそうです。となると、約７割で１４０社が倒産したということになりますな。嘘はいけませんな、嘘は。

あまりいい加減な事で煽っているのは問題ですな。

ビギナーさんは関係者というとこかな？
「不動産・建設関連企業で疑義がついた会社の中で」ということなんじゃないですか？

995さん。

>ここは潰れないので心配無用です。

銀行の融資返済や建設会社への支払い期限を延期してもらっている状況で、それは言えないと思いますよ。

購入者です。担当者は大丈夫と言いますが現実的に考えると今後が不安です。
売れ行きも良くない様子。そんな状態で倒○ってことになったら・・

横の土地もどこかに転売されるとのことで話がありました。
さいたま市が買い取って公園や公共施設にでもなればうれしいですが。
検討中に嫌な感じはしていたのですが自分に見合う価格のマンション
でしたので購入に至りましたが正直後悔の心が揺れ動いています。

このご時世ですからね。仕方がないのかな？

FESTA　TOWN（フェスタタウン） パート２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26760/

>>売れ行きも良くない様子

八潮の物件では先着値引き1000万価格相談が開始したらしいですよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47356/res/448-448

ヤバすぎる・・・

本当にヤバすぎる・・

購入者掲示板では入居した気になり役員の話や管理会社の話に
花が咲いておめでたい人たちですが今の状況を把握していないのね。
その管理会社だって親会社のあおりを受けて危ないというのに。
決算報告書を偽って申請しバレて株価が低迷したわけなのかな？

やばすぎて購入を考えてしまうね。

購入して入居が目前ですがフージャースに危機感を感じ
今後が心配。アフターサービスが受けられなくなったら
どないしましょ(-.-)

がんばれ！フェスタタウン
がんばれ！フージャース
盛り上げて行こうぜ！！！

ダイア建設、事実上倒れましたね・・・。
次はどこなのか。。。

リクルートの友達と、帝国データバンクの友達に聞いたら、やばい会社と言われ、美味しい話はないと言われました。契約ぎりぎりまでいきましたが、当初の金額から400万円の値下げをしてもらいましたが、逆に相手も焦っている様子で、契約まではいかなかった・・・。
営業さんも自分の会社を売る様な発言はないと思う。

岩槻地域で駅前で比較する価格がないから、後は自分で自分を納得る様に頑張るしかないですねっ。でもこんなよの中だから、妥協も必要だと思います。

今は中古築浅物件が買い得だそうです。