グランエスパス鴨川丸太町PRIORってどうですか？

３Ｆ西向き63平米で4700万円だそうですね。予算5000万で日当たり重視って言ったら「ふーん」という感じで連絡がなくなりました。東向きだと幾らくらいなんでしょう？

マンションギャラリーに行ってきましたが販売価格が高すぎて手が出ません。
販売価格は４月に再度設定されるようですね。京都市内中心部の完成済みマンションの値引き状況から考えると６３平米でしたら３０００万円台でないと売れないでしょう。どんな価格設定になるか楽しみですが、ちょっと交通が不便です。環境はそこそこ良さそうですが・・・・

環境はよさそうでもないですね。
周囲はコウバもありますし、川沿いといっても、川側は建物が建ってますし。
施工主も安心感がいまひとつですし、坪単価１８０万が妥当でしょう。

販売会社のシアーズから案内がきました。7月19日まで会員向け事前説明会、20日以降で一般向け事前説明会とのことです。おそらく一番安い住戸だと思いますが以前の価格4,750万円が3,830万円に変更されていました。まだ20％ほど高いような気がしますがどうなんでしょうか？学区の関係でこれくらいの価格だと売れるんですかねー

私もこの辺りの物件を探していますが、何せ物件自体が少ない中で今回それなりの値下げをしたことにより
かなりの問い合わせがあるとのことです。
私も個別にカタログの要求をしたところ、たまたま事前説明会にもぐりこめたのですが、先週末の説明会の
時点で既に3,000万円代のものは1戸しかない状態でした。
（というか3,000万円台はもともと2戸しか設定がなかった！）
また、70㎡以上の物件は平均5,000万円以上するにもかかわらず、半分以上は仮押さえされている状態の
ようでして、これ以上の値下げはする予定は一切ないと、かなり強気の対応でした。
このシリーズの特長通り仕様はかなり豪華ですので、あとは販売主（大林工務店）が大手でないことを
どう考えるのか？というところで私は判断つきかねております。

やはり京都市内、特にこの学区の物件は高いですね。普通のサラリーマンでも買える価格になるまで待つか、他の場所で探すか、賃貸にするか迷いますねー。

普通のサラリーマンでも買える価格というのがどの程度を指すのかわかりませんが、
この近辺で70㎡以上のファミリータイプマンションが例えば3500万円以下になるのは
なかなか難しいと思いますよ。

もともとの地価が高い上に広いマンション用地もなかなか出ず、
さらに高さ規制が厳しくなったので上に伸ばして戸数を稼ぐこともできませんから、
必然的に高い土地代を少ない戸数で割ることになる＝価格が下げられない。
待っていれば全体的に価格が下がるというのは期待しないほうが良いです。

どうしてもこの近辺でというなら、「最後の一戸、モデルルーム使用住戸」などを狙って
個別交渉するか、中古を狙うしかないんじゃないでしょうか。

08さんのおっしゃるように広い土地が出てこないのでマンション供給も少ないのはわかるんですが、土地の価格は高さ制限ができたので下がることはないんでしょうか？今までだったら１００戸のマンションが作れた土地が今は高さ制限のために７０戸しか作れなくなったら土地代も７０％の価値になるような気がしてならないのですがそんなふうにはならないのでしょうか？土地を持っている人は、マンションを建てても儲からなければ他の土地活用を考えるでしょうからマンションが大きく値下がりする事はないような気もしますが・・・

ものごとの価格は需要と供給のバランスで決まります。
御所南校区ということで需要は変わらないのに供給は少なくなり希少性が上るので、
高さ規制により地価が下がることはないでしょう。
地価が下がる要因としては、高さ規制よりも景気の下落のほうが断然大きいです。
（将来的には少子化による人口の自然減というのも要因の一つにはなるかも）

ただ、マンションを建てるのはその土地の地主ではなく、地主から土地を買ったデベロッパーです。
地主も切羽詰った事情がなければ安くしか売れない時には土地を手放さないですし、
デベロッパーも景気が悪くマンションの売れ行きが悪い時には供給戸数を減らします。
いま田の字地区で売れ残って価格を下げているマンションは、
ここ数年の好景気や高さ規制前の駆け込みで地価が上りきった土地を高づかみし、
さらに中国バブルや北京オリンピックなどで高騰した建材を買わされて、
結果として高い販売価格を付けざるを得なかった物件です。

景気もこんな状態ですし、これから建つ物件はいわゆる京都バブル的な価格が付くことは
少なくなると思いますが、そもそも供給数が激減するので>>08で書いたような価格になるのは
なかなか難しいんじゃないでしょうか。

私もこの地域で3,000万円台の3LDK物件を探していますが、「へぇー」と感じたのが、御所南校区の
中古マンションの販売価格が予想していた以上に高止まりしていることです。

築10年、70㎡程度のとある3LDK物件で、設備的にも当物件と比較すると明らかに見劣りするのですが、
それでも3,500万円以上で売りに出されていました。
また、地元の不動産業者に聞いた話では、築5年以内の程度の良い物件にいたっては、当時の分譲価格よりも
高い価格で出ているものもあるとのことでした。

京都はかなり特殊な地域ですので、例えば10年先にどのような状況になっているのか読みにくい部分はある
のですが、ここ数年に限って言えば、この地域で割安な物件というのが出る可能性は低いように感じて
おります。

最近、あまり投稿がありませんが・・・
私なりに当物件の評価をしてみました。（あくまで素人の個人的な意見です）

１．立地　◎　
　　御所南校区に住みたいかどうかで大きく評価が変わると思いますが、京阪の最寄駅にも近く、
　　今後出てくる可能性が少ない場所であるのは事実だと思います。また、丸太町通から少し中に
　　入っているため、比較的静かであるとも思います。

２．設備　◎
　　天然大理石をふんだんに使用する、バス、トイレも大手メーカーの高級仕様品を採用するなど、
　　かなり豪華だと思います。また、ミストカワック、食器洗い乾燥器、ディスポーザーなど
　　奥様対策商品も漏れなくついています。

３．構造　△
　　この価格帯としては、特に可もなく不可もなくといったところでは。できれば、将来のリフォーム
　　のことも踏まえ二重天井にしてもらえればもう少し評価が上がったかと・・・。
　　但し、当地区の建物高さ制限が２１ｍであることを考えると、スペース的に酷な要求かもしれません。

４．事業主　？
　　地場デベで情報が少ないため、私には評価できません。（どなたかお願いします。）
　　ちなみに、いままでエスパスシリーズは学習塾成基学園系のイー・スペースが事業主でしたが、
　　今回は販売提携となっており、引渡し後に管理会社として関わる形をとるようです。

あと、気になったのが、住宅性能評価書の取得予定はないとのことでしたが、これってどうなんでしょう？
販売窓口のシアーズに聞いたところ、住宅瑕疵担保責任保険に加入済みであり、基本構造部分は10年保障
されるので問題は無い、とのことでしたが。

ということで私も悩んでいるのですが、そういっている間に3,000万円台のものは一般販売枠以外は
押さえられてしまったようですね・・・。
契約された方、検討中の方などで情報ありましたら、レスお願いします。

引き渡しが、平成２１年１０月１日以降の引き渡しの新築物件には

新しく制定された『住宅瑕疵担保履行法』による、保険加入および供託が義務付けされています。

基本的には『売主』または『請負業者』の保険加入および供託を義務づけさせ、資力確保をはかり

建物の欠陥等が発生した時に、『売主』、『請負業者』が倒産した時等に

保険法人及び供託所からの支払を受ける事が出来、姉歯・ヒュザーの事件の時のように

住民に負担がかかる事のないようにする為の制度です。


シアーズはその保険に加入しているという意味だと思います。

シアーズクラスなら『供託』（自らの資本力で瑕疵担保責任に対応する制度で、保証金を１０年間

供託書に預け置く）にしてほしいところですね・・・

性能評価書のかわりに保険法人の保証書が発行される事になるとおもうのですが、１０月にならないと

イマイチわかりません。


でも、確か、住宅性能評価制度と一緒に申し込む保険もあったはず・・

検査内容が似たようなものなので、保険料も上がるし省いたのかも知れませんね。

尚、保険料は販売価格に上乗せは、法律では禁止されていませんが

せいぜい、一戸あたり、１０万円までだった思います。

土地にまだ何も建っていないように思うのですが、建て始めるとすぐできあがるのでしょうか？
毎日前を通りますが、全然変化ないです。

公式 HPの物件概要には、竣工予定は「未定」とありますので、まだ着工予定日は決まっていないのでしょう。着工からの期間は階数プラス三ヶ月くらいというのが一般的のようです。ここは７階建てなので1年弱というところでしょうか。遺跡調査は終わっているか､問題のない場所であるという前提ですが。

＞No.13さん
　レスありがとうございます。
　勉強になりました。

＞No.14さん
　私がシアーズに聞いた話なのですが、今回価格を下げたことにより、一部コストダウンのためのマイナー
　チェンジを行うようでして、その最終図面が未だ上がってきていないとのことです。
　例えば、
　①地下駐車場を当初予定の21台から7～8台に変更する
　②7階のプレミアム仕様をそれ以外の階と似た仕様に変更し、それに伴い屋上のルーフバルコニーを無くす
　などです。
　ただ、建物の構造や設備などの基本の部分の変更はしないので、ご安心を、とのことした。
　また、契約を考えておられる方にはその辺りについて事前に説明をしています、とのことでした。

　概ね9月頃には最終的なものが決定し、その時点で売買契約を交わすことになる模様です。

　前段が長くなりましたが、着工はその後になりますので、竣工は早くても来年末くらいにはなるだろう
　とのことでした。
　現段階で済んでいるのは地盤調査・敷地調査程度ではないでしょうか・・・。

　話は変わりますが、上記駐車場ですが賃貸ではなく分譲の形式をとるようでして、1台辺り500万円の金額
　とのこと。
　この周辺は月極め駐車場も非常に少なく、賃料も平均25,000～30,000円/月程度ですので、どちらが
　良いのかはちょっと微妙な感じがしました。
　経済的に一番良いのは車を持たないことなのでしょうけど・・・。

　以上、長文失礼しました。

今日モデルルームに行ってきたのですが西側のお部屋はほとんど売れてました。

私は予算4000万円ぐらいなので検討できる部屋はあと1部屋しかなかったのですが、営業の方がキャンセルは困るのでゆっくり考えて下さいとのことでした。近くのファインフラッツは見に行ったのですが、設備はグランエスパスの方が良かったかと思います。

もし契約されている方おられましたら客観的な意見お願いします。また近くでいいマンション情報ありましたらお教え下さい。

>>17

駅近なので売却しやすいと思います。
残りの部屋は4500万円が1～2戸と6000万円台数戸だけみたい。

3900万円が一般販売枠で1戸だけあるとのことです。
今の人気を見ると抽選になるかも。

ただし駐車場が500万円はキツイねえ。

昨日モデルルームに行ったのですがもう西側の住戸は残り1邸になってました。

その1邸も自分の予算から560万円は上がるので悩んでいます。

御所南学区で考えていてもう新築物件は全部見ましたがグランエスパス堺町御門は7000万円オーバーでルーシア烏丸御池は～53㎡で小さいし、ファインフラッツはうるさいし・・・

やっぱり予算を上げてでもここがいいのかなぁと思います。

契約されている方のここに決められた理由って何でしょうか？優柔不断で大変申し訳ありません。教えてください！

売れ行き良いんですね～。
最近、マンションを検討し始めたところです。

気になるのですが、少し予算オーバーです…。

>>19

既に全戸決まっているかもしれませんけど
駅徒歩3分なのに周囲が物凄い静かなのが気に入りました。

あと立地が良いので売却の場合も目減りは少ないと思います。

営業さんの話だとセカンドハウスとして購入した人も結構いるとか。

>>21ありがとうございます。

私も営業マンの方と現地に行ったのですが丸太町通から少し入っているのすごく静かでした。

予算的には一般分譲枠しかないのでもう並ぼうかと思っております。

建つのは1年以上先なのにすごく売れてますね。

21さんは西側の住戸契約されてますか？

>>22

西側を申し込みました。
東側は6000万円が主で流石に手が出ませんでした（；-；）

メリット
　駅徒歩3分
　環境良好（閑静）
　スポーツジム極近
　中古でも価格が低下があまりないエリア

デメリット
　大型スーパーが近くに無い（小さいスーパーはすぐ近くですけど）
　最寄駅は京阪（阪急まで乗換え要）
　広さの割に値段が高い
　駐車場使用のためには管理費に加えて権利購入に約500万円必要

ざっとこんな感じでしょうか。

>>23

私は一般分譲住戸を申込したいと思ってます。

どうも一般分譲の部屋はモデルルームの前に並ぶか抽選かどちらかの方法で申込を受け付けられるようです。

わたしもメリットと考える点は同じで、大きなスーパーが近くにないのがデメリットですね。

環境も良さそうで良い立地の物件ですね。
売れ行きは良さそうですが、まだ残っている部屋は有りそうですかね？

>>25

昨年末にシアーズに確認した段階では、
西面(3,000万円台後半～4,000万円台後半)は完売
東面(5,000万円台後半～7,000万円台後半)は３～４邸程残っている
とのことでした。
ということで、東面の6,000万円超のものしか残っていないということだと思います。

個人的な感覚ですが、当物件は、西面の低層階では坪190万円程度のものもある一方で、東面は最低でも
坪240万円超になるなど、西面と東面の価格差が面積、仕様などのスペック以上に大きい設定となっている
感じがします。

>>26
現地を見れば、西向きと東向きの価格差が大きいのも納得するよ

>>27

もちろん、現地は確認していますよ。
東面の方が、鴨川サイドになりますし、対面にくる建物の並びなど全体的に品がある感じがします。
また、西より東の方が建物として人気が高いのも事実ですけど、私の感覚としては自分の予算も
含めて（ココが大事！）西面の方にお値打ち感を感じます。

こちらの物件、昨年検討しました。まだ東側は残っているのですね。

西側についての補足として、坪190万円台があるのは隣接する8階建てマンションに面する側の
1邸のみで他は全て坪200万円超えです。
いずれにせよ、東側・西側の坪単価差は40万円前後違いますが。

このエリアで新築坪200万円以下の物件を獲得するのは至難の業ではないでしょうか。
比較検討される方、ご参考になればと思います。

かなり工事が進んできましたが、南面は隣の建物に本当にピッタリ状態
ですねぇー。
５Ｆより上の階くらいから完全に開放されることになるのでしょうか？

それでも、周辺の物件と比較した場合、設備的には相当いいものを採用
していますし、外観もかなり高級感のある仕上りになるように思いますので、
東面の残っている物件がもう少し安ければ購入検討したいのですけどねー。

>26番さん、29番さん
参考になります。ありがとうございます。
西と東では坪単価40万前後違うのですね。

立地がとてもいいですし、建物も非常に好みです。
学生時代に御所の南に住んでおり、
御所近辺のこちらの場所には思い入れがありますので
もう少しお値段が下がれば購入したいですが。
下がる可能性はあまりなさそうですね･･･。

近くにフレスコができるようですね。
スタッフ募集のチラシが入っていました。
ネットで住所（上京区中筋通丸太町下る駒之町561－1）検索すると、コナミスポーツクラブのところと合致するのですが、あの建物の１階にできるということでしょうか？
そう言えば、最近工事をしていたような･･･

建物もだいぶ完成に近づいてきましたね。
外観に関してはタイル貼りの外壁など自分が想像していた以上に高級感があり、かなり満足のいく仕上りになっているように感じました。
以上、契約者のポジショントークでした。（*＾-＾*）

フレスコが出来るのはうれしいですね～
毎日のお買いものは重要ですから^^
住める日がたのしみです☆