グランスイート浦和常盤

うちのグランスイート、内覧会酷かったよ。とても内覧会で契約者に
見てもらうレベルではなかった。補修すべき箇所がたくさんあってね

ゼネコンは○林組、設計は○建設計とかでトップクラスでも
この有様か・・・と絶句しました。

まあ、丸紅の姿勢が分かりますよね。

内覧会で契約者に補修箇所をチェックさせようとしたんじゃないか？って
いう指摘もあったしね。

エレベーター前で契約者のおっさんが（あまりの酷さに）○林組の
担当者を怒鳴り散らしていたな。

僕の部屋も酷かったもんですからね。○林組の品質管理担当者が
呆れていたのが印象的だった。

こんな苦労は他の人には経験させたくないなあ。

>>41
早目に完売したと思わせておいて、完成間際に売れ残り分をリリースすることで購買意欲を掻き立てるという心理作戦では？消費者を巧みに操ろうとする姑息な手法です。
だいたい完売したらモデルルームなど無用の長物なのに、わざわざ残しておいたことが意図的計画である証拠。
立地もいいんだし、正々堂々と販売すればいいのにね。

しかし、室内に飛び出している梁はマジにひどいね。いまどきのマンションはちょっと珍しいけど、とても圧迫感があり窮屈な感じがします。

年末竣工に向けて着々と工事がすすんでいますね。多少のキャンセル住戸がある様ですが、入居時には完売するでしょう。
意表を突いて新聞チラシが入っていたのには何だかタイムスリップした気分ですけど、海底ロケットを打ち上げてやった感じもします。
北浦和公園の音楽噴水から見ると完成時のイメージ図と同じような光景でしたので、改めて関心しました（当たり前のことだけど・・・）。
とにかく年明けの入居に向けて内覧会などこれからが楽しみになってきました。

痛い。本当に痛い。
半年間売り止めしていたのは、地価上昇に伴う値上がりを見極めるために意図的に売り渋りしたのでしょう。
ところが半年間で状況は一変し、マンション市況は踊り場を迎えてしまった。半年寝かせれば状況が好転すると思っていたのに、却って苦境に立たされている感は否めません。
今となっては設備仕様が安っぽい割には価格が高くてコストパフォーマンスが悪い物件に成り下がってしまった。結果的に売り渋り作戦は大失敗でしたね。
もともとマルエツの用地を安く買い叩いてんだから、欲をかかずにさっさと売り切ってしまえば良かったものを・・・。こうなったら損切り覚悟でさっさと値引き販売するしかないのでは？
「キャンセル住戸」なんて言うけど、それなら手付金から販売コストを差し引いた金額分は安くするはずですがね。
何だかずいぶん不透明に感じることが多く、消費者軽視の販売スタンスによるマイナスイメージは今後の販売に少なからず影響するでしょう。

住宅性能評価で「音環境」を受けているか確認して

重説とパンフレットで、丸紅は明確にしていない。気をつけて

もうすぐ入居が始まるんですねえ、ここ。
マルエツの解体工事はすごい迫力だったなあ、なつかしいです。
夜は階段のオレンジの電気が上階まで点いていて
私は入居するわけじゃないけど
新しい生活が始まるって感じでわくわくします。

商店街側から見ると、ここだけなんだか違う場所みたいですね。
１階の店舗っていうのは何が入るのでしょう？
すぐ近所の私も知りません。

商店街をちょっと紹介します。
ここの商店街は、ほんとにクリーニング屋と美容院が多いです。
病院も、ひととおり揃っていて評判もいいです。
薬をもらう薬局ではおむつが安いので、いつもここで買います。
薬局ではヤクルトやキャンディーがもらえて、サトちゃんムーバーにも
無料で乗れるので子供たちも喜んでます。
八百屋は２つありますが、私はサティ寄りのほうにときどき行きます。
肉屋や魚屋もあり、肉屋さんは「ゲキレンジャー」に出てました！
サティがあるので、実はあまり利用することはない商店街ですが
「ちびっこ広場」（お祭みたいなもの）など夏の催しものはスゴイです。
ものすごくたくさんの人と、大きな音は夜１０時になるとピタッとやんで
静かになります。

社会保険病院に来る救急車は、少し手前でサイレンを止めているみたいなので
遠くのほうで小さく聞こえるだけでうるさくないですよ。

北浦和駅西口にいる浮浪者ですが、そういえば最近見ないかも。
前は浦和駅のほうに同じ人がいるのを見ましたが。

思いついたことをズラズラ書いてみました。

常盤小・高砂小エリアの物件を探しており、この物件も視野にいれています。結構ほめていますが、当方は業者でもなんでもありません。

確かに設備仕様は目だったものは無く、むしろ近年のマンションの標準以下で梁も大きいが、幼稚園、常盤小・中、北浦和公園、サティまですべて徒歩１０分以内、駅まで４分、駅前に学習塾もそこそこ充実しているという意味で、場所を買うという面では悪くはないのでは・・・
国道は近くて窓を開けると音はしそうだが、浦和駅のようにごちゃごちゃしていないし、商業地域にはあるが、前の６階建てマンションは築１０年経っていなく、その後ろは戸建てと準住居地域の公民館と浦和ふれあい館で公共の施設だから、日照的にもそれほど不安のある地域とは思えませんでした。
マンションは建物や設備より場所重視でしょ？みんなこの文京地域ではとても駅近の戸建ては買えないんだから・・・

また、２駅利用可のグレードの高さを売りにしている某大手物件も音環境の評価は受けていませんでした（でも、建物設備間取りはどれも某大手物件が勝っています。しかし場所が悪く値段が高すぎなのです。）
ここ数ヶ月間にいろいろ見たが、ここ数ヶ月間の浦和圏の新築マンションは全部音環境は評価していなかったよ。個人によって感じ方は違うのだから、当然では。やはり音は床スラブ厚や壁の厚さを基準にすべきでは？
（ここは、直床だが専門家に聞いたら２重床も直床も音は大して変わらなく、間取り変更の際のパイプを移動できるくらいのメリットしかないそうです。それほどの間取り変更をすることはめったにあるとは思えません。）ただ、この物件の場合だと天井高を確保し、２重床にすると１４階にはできなく、１２階くらいにしかできなかったから直床にしたと思います。

ただ、ＨＰの値段設定から読み取るに、Ａタイプが３件、Ｅタイプが１件最低でもキャンセルが発生しているように見える。４３戸しかないのに４件以上もキャンセルが発生するのは不自然ではないかとも思えます。
可能性としては、
１　価格上昇を視野に入れたため、意図的に販売時期を後ろにずらした。また、当初売れ行きが良かったから、竣工前２ヶ月前にキャンセル住戸と偽り販売を再開しても売り切る自信があった。
２　家が売れなく住み替えに失敗し、契約を白紙撤回した（特にＡタイプは５０００万以上するので資金が足りなくなる可能性はある。売り出し期間を半年程度に設定したが、結局売れなかった。）
だと思います。
モデルルームを撤去しないのは不自然という意見もありますが、マンションはどんなにいい物件でも金銭的あるいは離婚等の理由で竣工前のキャンセルは必ず発生し、その際にモデルルームが無ければ販売することができなくなる。竣工前より竣工後に売れ残るほうが売れ残り感が強く値引きも大幅にしなければ売れないので、構内モデルルームが設置できる竣工後までは使用しなくともモデルルームを撤去しないで置く必要はあると思います。もともと、土地や内装設備は竣工までの期限付き賃貸でモデルルームを設置しているはずなので、使用期限まではモデルルームを開いても閉じてもコスト的には光熱費と人件費程度しか変わらないはずです。

意図的に販売時期をずらすのは、竣工２ヶ月前まで物件を塩漬けにすることで価格上昇をにらみ高価で売ることはできても逆に売れ残りのリスクが高いため、そこまでやるとも思えません。

ここに住む人は北浦和という立地から
１　文教地区に住む
２　地元住民の住み替え
がメインだとおもうので、住み替え失敗の可能性も捨てきれない。
中古を売るのは難しいですから・・・

ただ、実際のところは分かりません。この掲示板で勉強したことからの想像にすぎません。

ともかく、常盤小、仲町小、高砂小、常盤中、岸中エリア新築マンション（グランスイート、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、グローリオ、ミオカステーロ等）で、子供の足での学校への距離、通勤上の駅への距離、近隣の日常生活の利便性（パルコや伊勢丹なんかは人が多くってスーパーでする程度の買い物はやってられません。サティやヨーカドー程度がちょうど良い）、子供が遊べる公園（特に北浦和公園はすばらしいです。）という自分の意志では変化させることができない環境面を重視すると、今のところこの物件の評価は高いです。（パンテオンも同様な条件で間取りもいいが、南向きが無く、東向き物件は国道に近すぎです。あと、竣工後販売をしているのでどうも売れ残り感が強いです。）
上に上げた７件は、文教地区で駅１０分圏内にあることから、何かしら欠点のある物件なので、何かを重視したら何かを捨てなければならないものだと考えます。
グランスイートはまだ検討中ですが、不安も残る物件なので今後よりよいものが出るのを待つことになりそうです。

長文失礼しました。

こちらの物件ではありませんが、
グローリオは設計、建設共音環境の評価を受けていましたよ。

ただし、床・天井に関しては記載が無く

界壁・・・日本工業規格のRr-50相当以上
サッシ・・　　　　〃　　Rm(1/3)-20　〃　　で、
　優れたという評価です。

契約された方が評価書を見ていただければ記載されているのではないでしょうか？

４８です。

＞グローリオは設計、建設共音環境の評価を受けていましたよ。
＞ただし、床・天井に関しては記載が無く
＞界壁・・・日本工業規格のRr-50相当以上
＞サッシ・・　　　　〃　　Rm(1/3)-20　〃　　で、
＞優れたという評価です。
＞契約された方が評価書を見ていただければ記載されているのではないで＞しょうか？

これは失礼しました。あそこもグレードは高いですよね。
それでも床はだめなんですね。
ちなみに評価書はＭＲ見学の際に見せていただきました。
個人的には、部屋の狭さと東向きバルコニー下の住宅群がいずれ無くなり
高い建物になり日照がさえぎられるんじゃないかと思い検討からははずしていました。あそこの南向き上層階が余っていたら買っていたかも知れません。

>48さん

>１　価格上昇を視野に入れたため、意図的に販売時期を後ろにずらした。また、当初売れ行きが良かったから、竣工前２ヶ月前にキャンセル住戸と偽り販売を再開しても売り切る自信があった。

販売時期をどうするかは売主の自由だと思いますが、虚偽販売って問題にはならないんですか？
赤福とか白い恋人は賞味期限切れの製品を再販売したって大問題になっているけど、不動産業界のコンプライアンス体制はどうなっているんでしょうか？こういった虚偽に基づく販売行為は宅建業法とかに抵触しないんでしょうか？
要するに「売れれば何でもあり」では我々消費者はいいカモにされているってこと。
詳しい方がいらっしゃったらコメントお願いします。

>>48さん
　音の事ですが（しつこくて済みません）、２重床・２重天井、LL-45のフローリングですが、上下階で実験したところ、スリッパで普通に歩く分には足音は聞こえず、わざと踵でどんどんと踏み鳴らすと、「聞こえるね。」と言う程度で気になるような響く音ではありませんでした。さすがにスプーンを落とす実験は出来ませんでしたが。。。
　
　人によって感じ方が違うので何とも言えませんが、騒音のスレを見ると酷い事が書いてあるので、グローリオは駄目ではなく、普通もしくは良い方のような気がします。
（実際住んでいないのでバス・トイレ等水周りの音の事は判りませんが。。。）
友人のところは直床ですが、クリーナーの音ぐらいしか聞こえないといっていました。

　差し支えなければ教えていただきたいのですが、グランスイートの不安材料て何でしょうか？
　

>>46さん
　買われた丸紅の物件は音評価が無く、且つ騒音も酷くて、書き込みされたのでしょうか？
　今後のためにお教え願えたらと思います。

ここの施工業者は川口土木工業という地場の中小業者ですが、「グランシエロ」というネーミングの自社ブランドマンションを供給しています。
浦和での分譲実績もありますが、施工内容に対する不満が相当多いです。

フローリングに関していえば、二重床+木製フローリングが当たり前の時代に、直床+塩化ビニールという恐ろしく安っぽい作りです(これをフローリングと呼べるのか甚だ疑問ですが・・・)。
さらに上の階の生活音を下の階へ伝わりにくくするためクッション材をフローリングの下に入れるらしいのですが、これがフワフワ感いっぱいで違和感があるし、柔らかいフローリングに重い家具を置くと跡が消えなくなるらしいですよ。
畳、建具に至っては歪みがあったり、引渡し前から色ムラがあったりとボロボロだったようで、とにかくずいぶん雑な仕事をするイメージです。

当該物件のスレを張っておきますので、ご参考まで。レス42ぐらいから内覧会ブルーの様子が出ています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38519/res/41-50

グランスイートと名を変えても、作っている業者の施工内容に信頼が置けないので、私は検討をやめました。
あまりショボい設備だと友達とか呼んでも帰って恥ずかしいと思いますしね。
ここを買うぐらいならグローリオ、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、ミオカステーロの方がいいと思っています。
高い買い物ですから、できれば現物確認した方が安心でしょうね。

>>53様

詳しく有り難うございます。

この７月にインターネットで北浦和、浦和で物件を探していた時にはこの物件は見当たらず、現地に出向いた時、丸紅の物件の垂れ幕に気づき、帰宅後ネットで詮索したら完売になっていました。

場所的には一番いいなと思っていたものが、今回キャンセルになっていたので、どうしたものかと。。。(既に他を買いましたので、それを賃貸に出してまで検討する程の物件では無いと言う事ですね。。。）

住宅購入はタイミングもありますし難しいですね。

５３様がこれは！！と言う物件に出会われますよう祈っております。

ここは、この辺のお探しの方が読まれているようですが、
北浦和駅西口おりたところに、
よくマンション宣伝の看板があるところがあるのですが、
数週間前から、三井不動産のなんとか浦和常盤という看板が
左半分白い状態になって掲げられています。

ちょっと意味不明で気になってますが、どなたかご存じでしょうか？

約1年前から売りに出ている中古の駅6分、パークホー○ズ10階じゃないですか?

クレアシティ浦和常盤の住人ですが、ここは音はクリアしており、国道17号の音も気になりません（国道側の部屋ですが）。別にＰＲするつもりはありませんが、ご参考迄に。

４８です。
急に盛り上がりましたね。これからも情報交換をしましょう。

＞５２さん
実験されたんですね。すばらしいです。参考になります。

グランスイートの不安材料は
１　商業地域にあること（日照は当面大丈夫だと思いますが、前のマンションは１００％賃貸なので不安は残ります。ただ、容積率もあるので、周辺の店舗兼住宅が地上げにならないかぎり問題無いとも思います。活気はある商店街ですので。）
２　梁が大きい。いまどきのマンションにしては多いです。Ａ・Ｂタイプのバルコニーの窓の高さは１９０ＣＭ程度しかありません。梁がその高さまできています。メインの洋室の梁もでかいです。身長が１９０ｃｍくらいある人は頭をすりそうです。
３　建物の見栄えが悪い。西向きと南向きでは向いている方面はもちろん違いますが、それぞれ作りが独立しているため、高い鉛筆と小さい鉛筆が２本立っているような見栄えです。
４　施工会社が有名な建設会社ではない。

　ただ、これ以外の不安材料は見当たりません。ただ、資産価値を保つという面ではマイナス面になるので、将来子供が高校や大学、私立の中学に入ったくらいに売却を視野に入れたときに不安ということです。私は地元民ではないので、教育がひと段落着いたら売却して郊外の静かなところにでも引っ越そうと考えているから、可能な限りマイナス面のある物件を視野からはずしていました。

　内装はいざとなれば自分で何とかなります。中古物件を評価するときに内装がどれほど評価されるしょうか？クロスやフローリングは痛むので評価されるとは思えません。キッチンやバスも汚れたり壊れたりするので、全部取り替える人も多いと思います。

　直床はどうにもなりませんが、水回りの移動を含めたリフォームをしない限り２重床の意味はそれほどないとも思います。逆に内装が安めだから、価格が抑えられているという考えもあるかと思います。現に西向きの部屋はあの立地で１Ｆで３２００万程度ですので。南向きの中層階以上の価格が高いのは、日照・眺望を考えればやむ得ないと思います。

　ただ、建物そのものの強度や共用部分の内部に埋め込まれている水道管等の水回りは分かりません。ただ、見えないものなので信用するしかないと思います。こればっかりは自分の力でリフォームできないので・・・

あと、「え」さんは、他の丸紅マンションの掲示板でも同じことを書かれています。おそらくよっぽどうらみがあるのでしょう。ただ、買う・買わないの最終判断をしたのは本人かと思われます。世の中自己責任です。徹底して調査するなら、お金を出して不動産鑑定士の人をやとって意見を聞くなり、同じ売主、施工会社の情報は、様々な掲示板でも見ればなんとなく見えてきます。一生に一度の買い物をするのに「知らなかった」では済まされないのです。勉強不足な自分を責めるべきだと思います。

＞５１さん
　世の中には表面化していない耐震偽造された物件はいくらでもあると思います。また、販売時期を意図的にずらし、売れ残り、あるいは価格上昇をにらみ時期をずらしてキャンセル物件として売る販売もあると思います。ただ、一般の消費者で真偽を把握することは困難でしょう。内部告発を待つしかないと思います。最近の賞味期限問題も基本は内部告発だと思います。自分が買ったもの、ほしいものに関しては信用するしかなのです。

＞５３さん
　川口土建の仕事ぶりはどうか分かりませんが、個人的には、自力では変更できない建物や窓ガラスの位置等以外はマンションを購入する上でそれほど重要ではないような気がします。いい設備がほしければ、最高級な内装をオプションでも、引渡し後のリフォームでもいくらでもつけることは可能です。販売価格から場所と建物を引いた価格と内装がつりあうかどうかの価値観次第だと思います。

　また、当方もグローリオ、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、ミオカステーロと比較しましたが、子供の足で小・中学校まで遠い（グローリオ、ミオカステーロ）、線路に近くてうるさい（ミオカステーロ、セントマークス）、占有面積の割には値段が高い（グローリオ、セントマークス）、国道に近すぎてうるさく、洗濯物がすすまみれになる（パンテオン、クレアシティ）、売主が不安（パンテオン）、日照で訴訟が起きている（ミオカステーロ）、駅まで距離がある（グローリオ、セントマークス）、祭事場が隣（クレアシティ）、都市計画に入っており将来的に敷地の一部が削られる（パンテオン：Ｒの美学という理由は敷地の一部が削られた際にバルコニーが三角形になると見栄えがわるくなので、あの形になった。）という理由で検討からはずしました。
　ただ、いずれも良い点もある物件ですので、自分が求めるものに一番近いことが重要だと思います。当方は各物件の以下の点が良いと思いました。
グローリオ：内装、セキュリティ、浦和駅徒歩１０分
クレアシティ：学区、コストパフォーマンス
パンテオン：学区、間取り、内廊下、駅近、眺望（西向き５Ｆ以上）、公園近
ミオカステーロ：日照、鉄道騒音、訴訟以外の浦和駅６分のコストパフォーマンスは最も良い
セントマーク：２駅利用可、１種住宅地域で日照は最低限保証、内装、建物

グランスイート以外で自分にもっともあっていたのが、パンテオンでした。ただ、売主と国道に近すぎて、敷地の一部が都市計画に入っていたのでヤメました。

53の言っていることはかなりの確率で懸念事項になりそうで、腰が引けてしまいます。立地が優れているだけに残念でなりません。

現在、浦和周辺物件は一長一短ですね。絶対これっていうものが無いです。しかし、立地、仕様、価格のトータルバランスから見るとある程度絞られます。独断整理は下記の通りですが、どうでしょう。

　　　　　　　　　立地　　　　　　　仕様　　価格
グランスイート　　○(駅3分、商店街)　×　　　×
グローリオ　　　　△(駅10分)　　　 　○　　　○
クレアシティ　　　△(駅7分)　　　　　○　　　○
パンテオン　　　　○(駅3分、公園)　　○　　　×
セントマークス　　△(駅10分) 　○　　　×
ミオカステーロ　　××(駅6分、鉄道)　○　　　△

残念ながら、グランスイート、ミオカステーロは×２となってしまいました。ミオカステーロは騒音懸念さえ無ければ高得点ですが、決定的ビハインドを背負った物件。

逆に×の無いのがグローリオとクレアシティでした。グレードが高いのはパンテオンとセントマークスですが、価格相応と見ます。

消去法で残った○×２のグローリオ、クレアシティ、パンテオンが相対的にいいのではないかと思う次第。
最終的にコストパフォーマンスと閑静な住環境でグローリオの優勝とします。
ただ、50さんの言う通りで、もはや希望住戸は売れてしまっているのでブルーです・・・。

上記について皆様のご批判を頂戴したくお願いします。

川口土建の施工技術はそんなに不安なんですか？
自社施工物件と違って売主の定めた仕様に従って作るから、どこの業者でも同じではないのでしょうか？
職人さんの質が悪いって事でしょうか？

４８です。

＞５９さん

　自分の評価は、さらに追加して以下のとおりです。学区は最優先で、常盤小＆常盤中は○、仲町小＆常盤中は△、大谷場小＆岸中は△としました。
私立も受験させるでしょうが、私立がだめだった際に少しでもまともが学区の小学校・中学校にいかせたい思いがあったので、このような評価になりました。
　個人的には、浦和駅１０分の価値と北浦和５分の価値は大して変わらないと考えますので、グローリオの価格は×になります。やはり狭い割りに高いです。　
　また、パンテオンの立地は、国道に近すぎで騒音がうるさく、洗濯物が東に干せないのはマイナスなので、駅近でも△にしました（ただ、西向き中央の部屋は別ですが、５Ｆ以上は値段の上乗せが大きいので価格はマイナスになります。）
　グランスイートの立地は、商店街の音はそれほど気にはならないと思います。国道、線路とも多少はなれており窓を開ければ聞こえますが、気にはならないレベルだと思いますので○にしました。
　グランスイートの価格は、西向きは○ですが、南向きは×なので△にしました。
　クレアシティの仕様はグローリオやセントマークスと比べれば劣ります。△が妥当だと思われます。ＭＲを見れば明らかに差があります。パンテオンは間取りはいいですが、内装はクレアシティ同様劣るので△だと思います。

　立地の将来は、商業地域に立っている物件が多いので、１０年後程度に日照をさえぎる建物が目の前に建つかどうかの評価です。また、パンテオンは、敷地が都市計画道路に入っており、将来的にただでさえ近い国道にさらに近くなり、自転車置場や駐車場等を取り壊す工事等をする必要があり管理上面倒なことになりそうなので、立地の将来は△にしてあります。　また、目の前の呉服屋と隣の進学塾のオフィスビルが合体すると、バルコニー目の前に建物ができ日照が大幅にさえぎられるのでパンテオンの将来性は△にしました。
また、クレアシティは祭事場が隣にできることはかなりマイナスになるので、××にしました。あの祭事場は毎日のように葬式をやっているところなので、資産価値は大幅に低下します。


　　　　　　　　　　　立地　　　　　　　仕様　価格　学区　立地の将来　
グランスイート　　○(駅3分、商店街)　　　×　　△　　○　　△
グローリオ　　　　△(駅10分)　　　 　　　○　　×　　×　　×（南は△）
クレアシティ　　　△(駅7分、国道)　　　　△　　○　　○　　××
パンテオン　　　　△(駅3分、公園、国道)　△　　×　　○　　△　
セントマークス　　△(駅10分) 　　　　　　○　　×　　×　　○
ミオカステーロ　　××(駅6分、鉄道)　　　○　　△　　×　　−（すでに悪いため）

よって、グランスイートが僅差で勝利しています。まだキャンセルが出そうなので、南向きＢタイプの中高層が開けば検討しようかと思っています。

＞６０さん
川口土建には、さらに細かい工事をする下請けがいます。他の施工会社も孫受けをつかっているのではないのでしょうか？要は監督指導を売主、又は施工会社のプライムがしっかりやっているかどうかです。しっかりやっているかどうかは、素人には分かりません。