D'グランセ東川口アイプレシャス

ＨＰを見たら、販売戸数が６戸と表示されてたってことは、第一期販売戸数３０戸のうちもう２４戸は売れたってことを意味しているのでしょうか？この物件はなかなか好評ってことですか？

夕方、結構入っていましたよ。
まぁ、5〜6席しかなかったけど、ガラガラではなかった。
結構良さそうでしたが、南側の空きスペース、窪地、東下がり斜面、道路端
などが気になりました。でも南側も東側も眺めが良さそうです。
バルコニーから桜とか見えるんですかねー。

25さん
24ですが、何をそんなに噛み付いているのですか？
まぁ、短文で書き込みしているのでちょっと文章が変だったかもしれませんが。
私がいた時間中、自分たち以外に1組もいなかったことはありませんでしたので
ガラガラではないと書きました。商談スペースが5-6席しかないので4組も入れば
結構入っていると感じたので、そのように書きました。
実際、全ての商談席が埋まっていた時間帯もありましたし。
うそっぽいなぁーなんて言っている間にご自分で見てくればいいのではないですか？
ちょっと感じの悪い書き込みですね。

第一期はあと６戸となってるので売れ行き良好ですね。徒歩１０分は良い運動になるのでは？まあ坂道なのでもうちょっとかかりそうですけど。公園が近いのもいいですね。

急坂のぼって１０分とあるが、東川口の中では急坂ではないｗ
たしかに、１０分はマンションとしては駅から遠いが、駅から一直線
だから、歩き安いし、その分環境がよい。
あの通り沿いのマンション分譲は初めてですよね。

高台のほうが、住環境や地盤がよいので地元の方には人気があるようですよ。

怖い。ちょっと見に行っただけなのに営業が家まで来ました。

No.27と31の他社営業さんも良くがんばっているよ。

東川口駅から徒歩１０分と書いてありますが、実際に歩いてみると何分になるのでしょうかね〜。よく、例えば「徒歩20分」と書いてあって実際には「30分」かかるといったケースも良く聞きますので・・・。この物件は、駅まで直線ですし、信号も少ないようですので、そう大きな差はなさそうに思っているのですが。

↑
普通に歩いて10分を少し切るくらいなので、
個人差も考えるとほぼ10分でしょう。
早足ならもう少し短縮できるかも。

不動産情報で掲載される徒歩○分の数字は、物件と駅までを直線で結び、
その直線の長さを元に、80メートル徒歩1分で計算していますから、
徒歩10分ということは、直線で約800メートルの距離があります。
ここの物件は駅まで正に直線ですから、計算上と同じく約800メートルに
なりますね。

34です。35さん、36さん、ありがとうございました。

ところで小学校は近くに２つあるようですけど、この物件の近くにいい幼稚園はあるんですかね。近くの幼稚園の評判など知っている方がいらっしゃいましたら教えてください。子供がいるもので・・・。

この物件の良いところは何でしょうか？
営業さんではない方、お願いします。

営業さんの熱心さと情熱。
ここをよく見ていることですね。

契約しました。色々な物件のＭＲに行って比較・検討しましたが、以下を勘案して、この物件に決めました。なお、人により価値観が違うでしょうから、ひとつの参考としていただければ。

●良いところ（気に入ったところ）
　○立地
　　・東川口の街の雰囲気が気に入った。（埼玉ではあまりない区画整
　　　理された整然とした町並みや道路への植林が多いなど）
　　・浦和美園・東川口・戸塚安行の発展など将来が楽しみ。（だから
　　　といっても、現時点では、ダンプカーが多く走って埃っぽい浦和
　　　美園や戸塚安行には住みたくない）
　　・立地場所も駅からまっすぐで、近隣も落ち着いている。友人にも
　　　場所を説明しやすい
　　・武蔵野線で東西へ、埼玉高速鉄道で都内にも繰り出せる交通の利
　　　便性
　　・公園が近い。
　○建物の外観・部屋の間取り・センスが好みに一致した
　○全電化（経済的だしあこがれる。ガス機器は怖い）
　○マンション自体の規模が大きすぎず小さすぎず自分的にはちょうど
　　良い
　○眺望がよさそう。（特に中台公園側の景色や戸塚スポーツセンター
　　方面の景色が特によさそう）

●悪いところ
　　・価格が高い
　　・ディスポーザーなし

検討物件の情報を得たかったり評判を聞きたくてたまにこのスレッドを見させていただいてますが、No.27,31,33,40さんのような何の情報価値もない、スレッドの雰囲気も悪くしてしまうだけのレスは遠慮していただきたいものです。

このマンションと、戸塚安行の（大和ハウスのマンション２棟ある）の
区画整理は組合がちがって、戸塚安行のほうはもうすぐ終了で、
あのマンションの周辺が工事の手順で最後まで残った地域です。
１．２年後はほぼ完成し、変貌するでしょう。
地元民からみると、マンションと周辺の道路整備で埃っぽく見えますｗ
区画整理終了間際の物件を買えるチャンスもそうないと思いますので、
完成された場所を選ぶか将来性を選ぶかでしょうか。

と言う私は他社営業ではなく、２０年前この地の将来性にかけて、都内から
移住したものです。

41さん、書き込みの様子から南側住戸ですか？
うらやましい限りです。良いところは本当に記載の通りですが、
やっぱり一番の欠点は価格の高さですねー。
悩んでいても次期販売住戸は上層階でもっと高いし、当方には無理っぽいです。

ＨＰにはなぜ間取り（プラン）が見られないんでしょうかね〜？ＭＲに行かなきゃ見れないんでしょうかね〜？

南側に残っている土地は当面はあの状態なのでしょうか？
仮に何かが建つことを想定した場合、どのようなケースまで想定されるでしょうか？
建っても戸建て？、3-4階のアパート的なもの？商業施設の可能性もあり？
最悪なケースは？？
詳しい方、情報をご存知の方、いませんか？

>46さん、
ダイワの営業さんに都市計画法での規制（市で別の規制もあればそれも含め）を
ご確認下さい。住居だけか、あるいは商業施設なども可能なのか？
高さや日影規制なども教えていただけるハズですよ。

あそこの土地は詳しい用途区域は忘れましたが、
大きい道路沿いですし、禁忌施設以外何でも建てられますよ。
向かいが日産ですから、当然商業施設可です。
また、このマンションが１０階建てですから、当然隣りも
容積率、建蔽率をクリアすれば建てられます。

南小のむこうと違い区画整理が終わって大分たちますから、
地主さんも大事に寝かせて取っておいてる土地ばかりですよね。とくに角地。
地価から考えて、これから一戸建てになる可能性はまずないでしょう。

No.48さんへ
このマンションの用途地域は、住説によれば「第１種中高層住居専用地域」及び「第２種住居地域」です。
おっしゃるとおり住居とすれば建蔽率容積率をクリアできるのであれば高さ制限はありません。
しかしながら、飲食店や店舗は「2階建て以下」で「床面積500平方メートル以内」でないとNGですし、ゲームセンター・パチンコ店などの遊戯施設は建築することすら出来ません。
つまりは、目の前の日産程度の高さ広さのお店しか建てられないのです。
また、「隣地斜線制限」「北側斜線制限」「日陰による中高層の建築物の制限（１・２）種」が該当するものでもあります。そのほかにも川口市の条例として「川口市中高層建築物の建築に係る良好な近隣関係の保持及び形成に関する条例」というものが存在しており、第２条第２項及び第７条が大きな壁となります。要綱と違い条例ですので、この用件に満たない物件の建築許可は出ません。それを踏まえてあの程度の土地でいったいどんな高層物件が立つのか逆にお教え願いたい。
それと、南側の土地は寝かしているのではありません。育てている土地と思います。実際にMRを見に行って建築地を見ていただければ理解できるはずです。しっかりとした植木が植わっています。江戸初期から４００年続く安行植木の歴史を考えれば、「寝かす」という言葉はこの地域では適当な意味とは思えません。
どうも悪意を感じるのですが？？？

第２種住居地域で建築できるもの
1）住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2）幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3）店舗（面積の制限なし）
4）事務所（面積の制限なし）
5）危険や環境悪化のおそれが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6）ホテル・旅館（面積の制限なし）
7）ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）
8）自動車教習所（面積の制限なし）
となっており、遊戯施設の建設が可能となっておりますが、第１種中高層住居専用地域での
建築制限とはどのような関係になるのでしょうか？

また、「住居とすれば建蔽率容積率をクリアできるのであれば高さ制限はありません」というのは
本当なのでしょうか？日影規制はないのですか？

私は地元民ですから別に悪意はありません。
近隣の方からみれば１０階建てのマンションが一番嫌かもしれません。

禁忌物件はＮＧで建てられないと書きました。
現実的に隣りの土地にこれから立つ可能性が高いのは商業施設か
(高層とは思ってませんよ。車屋さんかファミレス程度)
中小規模マンションだと思います。何階建てまで建てられるかは、
面積次第でしょう。市も条例を制定中らしいし(終わったのかな？)

20年以上前から、あそこの通り沿いは一戸建ては買えませんでしたから
(一本裏でも難しい)今後も一戸建ての分譲はまずないでしょう。
消防署のあたりは某ヘーベルが分譲してましたけど。

２．３０年前からこの駅前通り沿いは道路だけが立派で、その両側に
造園屋さんの仮植え場が並び、非常に贅沢で美しい場所でした。

地元民としては、できればこの通り沿いは洒落たお店やレストランなど
が並ぶ雰囲気になって欲しいとも思ってたんですが、その後のバブル
崩壊などもあり、なかなかそのように発展せず、ありきたりのお店ばかりで
ちょっとがっかりです。ユニクロも撤退してしまいましたし。
傾斜があって、道路より高くなってたりするので、案外店舗も難しい
のかもしれません。

「寝かせる」というのは不適切な表現だったかもしれませんが、
地主さんは勿論あそこでずっと造園をやっていこうと思ってるわけでなく、
生産緑地の指定を受け、税金の事なども考えながら、畑は美園や岩槻のほう
などに、移転しつつ、不動産業なども兼営しつつ、値上がりをまちつつ、
適当な売却時や、資産活用を考えているわけです。

あそこに１０階建てのマンションが建ったのは結構話題になってます。
当方の住んでいる地域は第一種住居区域(？)とかで、高さ制限で５階建てまで
しか立てられないそうです。

気になっている物件ですが、下記の点で悩んでいます。
・すぐ横の道の車の往来が意外と多い
・やはり南側の空地は懸念。
・立地が傾斜地
・床暖房、ディスポーザーなし
・結構、価格が高い

もう一本西側に入った場所だったら良かったのに。
ただ、建物自体、ペアガラスのハイサッシ、逆梁、二重天・二重床は良点です。
また、個人的には居室のドアが小型のプッシュブルドアだったのが素敵でした。
売れ行きはどうなんでしょうか？

No.53さんへ
　検討中の私の個人的な意見です。
　「南側の空き地は懸念」＝同意見です。ここは、正直賭けの部分だと思います。高層階を購入すれば、問題解決だとは思いますが…
　「結構、価格が高い」＝絶対的価格はどうなのか？という部分と相対的価格（仕様vs価格）はどうなのかで見解が分かれると思います。私は、相対的価格＝相応、絶対的価格＝???です。
　その他の部分は、私は余り気になりませんでした。

今現在の地価はこちらのマンションのほうがずっと高いです。
このマンションが１０階建てになったのも、価格が高いのもそのせいでしょう。
あとは絶対的価値？をどのように判断するかですね。人それぞれ。

南がわの土地の地主さんも隣りが高層マンションになって、
何にするか、迷ってるかもしれません。
１０階建てにはならないでしょうから、懸念するなら、高層階を買うしかないのかも
知れませんね。
傾斜地に関しては基礎はしっかりするだろうし、
道路より高く造成するので、大雨の時の低い場所での冠水の心配はないと思います。

　私は、セキュリティーも検討項目の１つに考えています。本物件について皆さんどのようにお考えですか？

仕様のどんな点が川口戸塚Ⅱの方で勝っているのでしょうか？

マンション買うならセキュリティーを買えと言いますが、この物件は、色々あるマンションの中でもセキュリティーレベルは高そうですね。ですが、その分価格に反映してそうですけどね。

そもそも、ダイワの「グランセ」「クラディア」とでは、建物の仕様上のどの辺が違うのでしょうか？

　確かに基本設計は、他のダイワと違いはないと思います。コンセプトは他の物件に比べて明確だと思いますが…内装の材質が違うとか、分かり易い差があると納得感がありますよね？

この物件はなかなか良さそうだね。静かそうだし、街の雰囲気もいいし、駅徒歩１０分、大きい公園・小学校が近いし、車の交通も良いし、緑も多そうだし、立地は良いね。あと個人的には余計な共用施設がなくてシンプルそうなところが良いかな。

　「グランセ」「クラディア」の定義の違いは分かりませんが、この物件はかなり魅力を感じます。大きすぎず、小さすぎず、程よい大きさなのもいいです。ところで、この物件の地盤について情報をお持ちの方、アドバイスください。よろしくお願いします。

私も地盤は気になっていたのでＭＲで聞いてみました。地盤はかなり良さそうですよ。何でも警察署や消防署の立地条件と同等程度の耐震等級２・住宅性能評価を取得予定とのことです。また支持層まで杭を打つことも確認しましたので安心しました。

地盤は軟弱ではなさそうですが、安定したN値=50以上の層までの杭入れが
40ｍを超えてしまっています。
支持層まで杭入れすることは当然のことで、問題はその長さです。
支持層まで届いていても長すぎると横からの力にはもろくなりがちなので、
望むらくは20-30ｍ程度が良いそうです。
まぁ、40ｍ超の物件なんてざらですけど、ここが特段に地盤が良いという訳でも
ないような気がしました（軟弱でもないと思います）。

耐震等級2の公共建造物は災害時の避難場所として利用されるような学校や体育館
などが相当するもので、全ての警察署・消防署ではないとおもいますが、一般的に
消防署・警察署あるいは病院などのうち災害時に拠点施設として機能することを
求められている施設では耐震等級は「3」に該当するはずです。
特定機能を求められていない警察署・消防署でも耐震等級2には有しているのかも
しれませんが。

確か私がＭＲでこの物件の地盤について確認した話では（素人のうる覚えのため表現が正確でなかいと思いますが）、支持層の何層か上に火山灰が固まった層が存在していることから、この物件の地盤は比較的安定している部類に入ると聞きましたよ。

東川口の中ではあの辺は地盤は悪くないと思います。
一般的に高台の方がよく、低地は湧き水があったりしてあまりよく
ありません。混在しているからいちがいにはいえませんが。
（地盤マップもあったと思いますが。）
南小やスポーツセンターのあたりはかなり地盤が悪いので、
かなり大掛かりな地盤改良工事をしていました。

いずれにしても大手の分譲ですし例の事件以降ですから、基礎はきちんとやる
はずですので心配はいらないと思います。
耐震等級は戸塚安行の大和のマンションも２ですね。

それより、アップダウンがあるので、豪雨の時など、冠水して大きな道路が
車も通れなくなる場所があります。
この辺だと、ヤサカやコスモ石油の前、オリンピックの裏あたりかな。
でも、道路より高く造成するそうですので大丈夫でしょう。
オリンピック裏の某マンションなど、豪雨の時、１階(地下)に水がなだれこんで
バケツリレーで水を住民の方がくみだしてるのに遭遇したことがあります。

　レスありがとうございます。参考にさせていただきます。
　東川口の小学校は選択制との話を聞きました。小学校の情報をお持ちの方、教えて下さい。

学区制を廃止したと聞いたのですが、
基本学区というのはあって、そこの子供たちは全員入学でき、
また他の希望する学校にも行けるが、希望の多い学校は枠を越えれば、
必ず行けるということではないらしいですね。
この辺の学校は学力は余り期待できません。スポーツは良いようですがｗ
しかし、皆さんのようなマンションの住民の方が増えてくれば、
学力も徐々に上がっていくでしょう。
南小は新しい建物でとても綺麗ですし、児童館も併設ですので、人気はあります。
ここが出来てから、周辺の宅地もまた人気があがったと言ってましたから。
不動産のチラシにも人気の南小の学区などと書いてありますね。
戸塚小も高台、公園近くで雰囲気は悪くないと思います。