シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート6

皆さんこのマンションの将来的な資産性についてはどうお考えですか？
最低でも買値で売りたいと思ってます。

私は、
良い所
三宮駅5分以内。
住友という財閥

悪い所
アドレスが微妙（それゆえに安く仕入れ再開発で上昇の可能性も）
三宮のタワマンの供給が多すぎる。

です。
購入者の方や購入しなかった方、みなさんお賛否が聞きたいです。

マンションは必要と感じた時に買うもので、損をしたくないとか儲けたいと云う
考えがあるなら止めた方がいい。
マンションは所詮耐久消費財です、購入費用は家賃の前払いの感覚でいるほうが良いのでは？
高度成長期なら不動産価格は右肩上がりで又、借金はインフレで目減りしましたが今は違います。
実需以外で買っていい人間は、私の様にバブルの時に儲けた「アブク銭」で、損してもＯＫと云う
資金の人間だけだと思います。
今、金利が安いだけの理由が購入動機の人は近い将来ヤケドすると思います。

賃貸で50件ほど出ています。
10年後買値でうれるとは到底思えません。
この場所では供給が多すぎます。
所詮田舎から出てくる年配者が集うマンションです。
法人投げ売り、相続投売り、積立金上昇で目減り幅大です。

>>484
>>485
レスどうもありがとうございました。
5年以内での売却や賃貸貸し出しを検討してましたが、
難しそうですね。

安倍総理のインフレ目標みたいなのが後押しして、
買値くらいでは売り抜けれるかと思ってました。

これ以上大規模なタワマンは三宮には建たない思いましたし。
でもたしかに三宮は供給が多いかなと私も思います。

ここの１LDKなんて新築で15万で大量に貸しに出てるよ

新築じゃなくなったらもっと賃料は下がるだろうから、
随分安いタワマンにもなる可能性はある

高層階の賃貸は少ないかなと思っていましたが、結構多いですね。
東、西、北の中部屋は価格が安かったせいか、かなりの数が賃貸に出ています。
これだけ賃貸に出てしまうと、資産価値はかなり下がりますね。
高層階は割安感があったので、多少ましだと思いますが、中、低層階は覚悟しといた方がよさそうです。
高層階も戸数が多く、賃貸も多い中部屋は苦しいかも。
売るなら、５年後が節目ですかね。１０年だと大量に売りが出てきそうです。
そして早くも一件転売物件発見。高層階で１０００万少々上乗せしていますね。
賃貸でも募集していたけど、賃貸が多いので売りに転じたのかな？

株の世界で「見切り千両」と言うのがありますが、損失覚悟の売り逃げでしょう
それにしては１０００万の上乗せが理解出来ませんが、素人がタワーマンションと云うのを
過大評価して世間しらずの値付けをしているのでしょう。
今、株の世界で多数の素人が新規参入している様ですが、これは相場の最終局面の典型です。
この程度のマンションで１０００万のサヤ抜きを目論む様な素人が出現してるならマンション相場も
終わりですな。

大体、利回り8パーセント当たりかな。下手すれば、未入居で4月を迎えるオーナーが出そう。

当マンションは投資で購入した人が多い様ですね。
実需が多いマンションであれば基本、売り物件はなかなか出ないと思うが、
仮儒が多いのなら、いずれ五月雨的に売り物件が出てくるだろう。
部屋数が多いだけにいつも売り物件が出てると云うのが想像できる。

利回りが８％というのは表面上の賃料から計算したと思うが、新築プレミアがついて
８％は厳しいね、　昔のように不動産価格が右肩あがりであれば利回りはどうでもよかったが
今はキャピタルロスをインカムゲインでカバー出来る様な物件でないとだめでしょう。
私はバブル時のアブク銭でマンション投資を永年やってるが新築は効率が悪いので買いません。
当マンションも１０年後くらいに買ってもいいかなと思っています。(値段次第ですが）

購入するなら、消費税Up前に！
かな？
電気とガスのダブル供給
（JR＆阪急＆阪神の特急電車駅前）and（阪急オアシス）and（複数clinic）
津波の浸水危険無し

東京カンテイで公表されている２０１２年度の三宮のマンションＰＢＲは高いんだけど（1.20）、これだけ一度に他物件も含めて供給されるとどうなんだろう。
妙法寺は0.62だけど、名谷のプラウドは販売好調。
１０年後どうなっているか楽しみではある。

消費税上げ前の駆け込み需要の反動安、思惑買いの見込み違いの売り、金利上昇による
買手不在等での価格急落物件を現金買いが最高ですな。　　
まあ、３年先でっしゃろ。
このマンションは戸数が多い分、色々話題になるやろな。

>492さん過去レスで津波の危険性は０％ではないみたいよNo.忘れたけどソースも出してたし

津波心配するならＪＲ三ノ宮駅より少し山側のほうが確実

本来テナントビルが建たないとダメなエリアにマンション乱立では話にならない。
残念ながら神戸空港の不振に見られるようにスカタンが歴代行政の長やからアカンな。
今や神戸は、頼りない大阪のベッドタウンに成り下がっている。
神戸株式会社と評価されていた頃は山本通りが住宅地価格no,1だったが今は岡本。
この辺が神戸経済地盤沈下の証やね、ベッドタウンなら上値は限定的や。

神戸で勤めていた頃、空港に関する署名依頼があったので、てっきり反対運動と思ったが
なんと誘致の署名依頼だった。　私は西宮市民なので断ったが、その時のうたい文句が
「神戸市民には金銭的に負担はない」というものだった。
埋立地を企業に売却してその金を充てると云う話だが、まさに６０－７０年代のやりかた。
最新のニュースで埋立地が７％しか売れてないとのこと。
P&Gは知らないが企業の流出、借金まみれ等を考えると住民サービスの低下は必至やろね。
神戸には頑張ってほしいと思うけどかなり厳しいと思う。

申し訳ないけど契約者では無いのでこのマンションの価値とかは興味ありませんが神戸は今下がりきった所でこれから上向きになるでしょうね実感するのは５年はかかりそうです
ただ神戸もやっと重い腰を上げたばかりなので これからもっと頑張らないとわりと近隣の梅田周辺との格差が広がり続ける事になる

利回り８％？
６％でしょう。
しかも北側の五月蝿さは中には入らないとわかりませんしそこで15万の価値が果たしてあるのか？？？

550
北側って何が五月蝿んですか？
駅や線路に近くっ騒音とかってことでしょうか？

六甲山ビューはなかなか気持ち良さそうですが。

駅に近いって良い事ばかりじゃないですね。
投資目的の購入目的の方も増えるて、
住人は入れ替わりが激しそうですし、
5年後、10年後には大量に売りに出て値段も下がりそう。

駅から10分くらいの永住目的の人が多い方が、
なんだかんだいって良いのかもしれません

お手頃な賃貸タワマンに成り下がってしまいそうですね・・・。
何せ戸数640は多過ぎだわ。

最悪のシナリオとして考えられるのは

まだ売れ残りがかなりあるのに、賃貸でこんなに出てくると、イメージ悪化でますます分譲が売れない。
増税前の駆け込み購入で売れればいいが、それが不発に終わるともう値下げしか販売方法がなくなる。
すみふは値下げしないと言われているが、１月と２月で同じ部屋の販売価格を１１０万（6360→6250）下げているので、竣工後の値下げの可能性はありうる。
賃貸は同じ間取りが多数出ているので、４月に埋まらないと足元を見られて借主の値下げ要求が出てくる。
上層階は売り切っているからいいとしても、下層階は分譲が残っており中古で見切り売りしたくても売れない。
そうなると中古相場が下落する。という悪循環に落ちてしまう。
とにかく、そうならないためにも消費税が上がる前に売り切ることは絶対に必要。

ここは東55と北45でだいぶ高く売っているからあまりものは下げてくるのでは？
というかまだオープンになってない部屋は値下げというより最初から安くだせるから文句も言えないね
プライスリストは無茶苦茶ですね
55の東はほんとかわいそう

私は消費税の駆け込み需要の後の反動安を狙ってますよ。
「山高ければ谷深し」・・とりあえず、皆さんに慌てて買って欲しいですね。
初期の修繕積立金を払ってもらい、初期の価格下落を折込み、なおかつ投げて来るのを待ってます。
いつの世も無知なエンドユーザーはいるものですよ。

中古にしか住めない人は発想が貧しい。

＞＞506
自分で住むとは一言も言ってないのですが・・・・・
尚、余計なお世話ですが固定金利でローンを組む事をお勧めします。
まあ、目先の負担を考えて変動金利でしょうけど。
私は借金は詳しくないのですが今、変動金利なら１.4パー位ですかね？　
私は大口定期で０.７パーです。
銀行は０．７パー抜いてるのですね、悔しいから貴方に１パーで貸しましょうか？

ここの契約者じゃないしローン組んだ事もないのと
ここの提携ローンの金利は知らないけど
マンションのチラシで書いてるのを見てみると（このマンションのチラシじゃないけど）変動金利だと0.875〜位かも
あと固定や変動は個々の考え方次第ですね
ただ言えるのは変動金利で金利が上がってきて固定に変えるのは損かなと思います 銀行の方はそういう風な事を言って勧めると思うけど
あと変動金利から固定金利に数年切り替えてその後変動金利に戻った時1.25倍でしたっけ⁈の保護が無くなるような気がします
個人的に借りるとすれば変動金利で毎月数万円浮くからその分は使わずに返済に回すかも

変動は今ほとんど１％切ってます。１.４％はフラットの一番低いラインですよ。
これから上がるのは確実だから金利チェックがまめにできない場合は固定の方が安全かもしれませんね。

ファミリータイプで永住が良さそうですが、
駅に近いと便利な反面、
老後はもう少し静かな所でと考えが変わるかも知れませんね。

シングル向けのお部屋はやはり賃貸の方がお得そうですね。
大地震とか来たら不動産価値がどうなるのかわかりませんし

低層階の賃貸だと、新しくできるワコーレ２物件と競合しそうです。
室内の設備はほぼ同等ですが、賃料ではワコーレに太刀打ちできません。
近辺に眺望を遮る高層建物が当分はできないであろう高層階での永住は、有りでしょうね。
ただし、周辺のごちゃごちゃ感と、賃貸住民との共生に不満が無ければですが。
しかし再開発事業なんだから、もっと整理された街並みに出来なかったんでしょうかねえ。

借り入れ金利が１％未満なら、自分でも買える借りな損と錯覚する人も多いのは当然かも。
だからこそ、明らかに割高な物件でも売れてるのやろね。

「人の行く裏に道あり花の山」　　　

実需で検討されている方は兎も角として、転売を目論んで人の褌で一儲けと云うのはムリ。
又、実需で検討されている方も、時期を選べるのなら待った方が良いと思いますよ。

あくまでも一般論ですが、不動産〔特にマンション）は持ってるだけで相当な費用が掛かります
つまらん物件を持つとあとで苦労しますので、物件選びは慎重にするべきですね。

低い金利で割高な物件を買うか、正常な金利で安くなった物件を買うか・・・・・・
物件の選択の余地が多くなる〔売り物件が増える）後者の方が良いと思いますよ。

内覧会に行ってきました。
あいにく雪交じりの天候でしたが、
これから神戸の神戸の景観を見下ろして暮らせると思うと、
今日の寒さや、マンションの相場、将来の資産、金利変動など、
どうでもよくなりました。

↑仰る通りです
世間の評価、価格ではなく

自分が　どう思うか、価値を感じるか

が大切と思っています。掲示板には、もちろん有益な情報たくさんありますが、それらも踏まえて
自分がどうしたいか　決めていきたいですね。

513さん、よかったですね！

金持ちは欲しいものを買います。

金持ちは、匿名掲示板に書き込みなんてしない。

ごもっとも！

お前ら、買ってからウダウダ言えよ。
買えもせんのにこんなとこ来て寂しくないか？

５１８さんの意見、まちがいない！！！

損するとか損しないとかじゃないんだよ。
住みたい人が購入する。それでいいんだよ。

５１３さんの意見に賛成だね。

神戸市から大阪府へ通勤・通学

2005年　75,685人
2010年　70,112人（マイナス5,573人）

うち　大阪市
2005年　59,434人
2010年　55,015（マイナス4,419人）


大阪府から神戸市へ通勤・通学
2005年　30,807人
2010年 31,710人（プラス903人）

うち　大阪市
2005年　11,272人
2010年 11,821人（プラス549人）

実際には、大阪が神戸に吸われているのでした

http://www.city.kobe.lg.jp/information/data/statistics/toukei/kokutyou...

以前、西宮市長が「人口は急増するけど税収は上がらず住民サービスは大変ですわ」
と泣いていたよ。
個人から取れる税金は限度があるよ、やはり企業がこないとアカン。
大阪から神戸に学生が来てもどれだけ金を落とす？
他の町から新住民が来てもどれだけ金を落とす？ローン控除は利用しないのか？
下手をすれば生活保護急増やで。
それにしても、都合のいい部分？のデーターを出してくる貴方はデベかいな？・・・・

過去10年間の本社移転の増減ランキング

全国4位　兵庫県　プラス288社

全国46位　大阪府　マイナス1154社

http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/s120303_27.pdf

>>522
マイナスのトップは東京都。絶対数の違うものの比較は無意味で所謂統計のトリックですわ。
それより神戸市の住民サービスの低下を心配してますので、市の財政状況を得意の統計で教えて下さいな。
どんな都合のいい統計が出てくるか楽しみにしております。

スミフは値下げして販売しないで5年くらいかけてゆっくり売るから、
ある意味下値も限定される。

ただアベノミクスでインフレが来ると言われているが、
５年後だともうインフレ終了して高値での売り時を逃しちゃうかも。

まあ大規模物件で仕方ないし、
値下げ販売は中古価格の下落に直結するし仕方ないけど。

正直インフレの波に乗りたい。
来ないかもしれないけど。

ここは再開発と言う事ですが、
マンション周辺も綺麗になるのでしょうか？

価格的にも中古を含めれば北野とかも比較検討になるのですが、
あちらは価格上昇の余地はもうあまりなさそうですが、
こちらは町並みが整備されれば上がる可能性もあるかなと

ホームページを見ていたら下の文言がありましたが、駐車場ってこのマンションのものではないのですか？

本物件は、正式名称：旭通4丁目第一種地区市街地再開発事業(完成予定時期：平成25年3月、施行者：旭通4丁目地区市街地再開発組合）で整備される建築物のうち、住宅棟を分譲するものであり、商業施設棟、駐車場棟、南側独立店舗は本物件ではありません。あらかじめご了承ください。

527

商業施設用に駐車場棟があり、これは区分所有者には関係ないって事。

タワーパーキングは区分所有者の物って事。

まったくの別物。

マンションの駐車場は、棟内の地下が入口のタワーパーキングが3基です。
地下から自室の階まではエレベーター直通で行けるので便利ではないでしょうか。
自走式駐車場は地権者物件でCTや商業棟と直接の関係はありません。

内覧会へ出かける人へ、お願い。

携帯電波の受信状況を教えて。
出来れば、室内と室外（ベランダ）で。
宜しく。

内覧会に行ってきました。
4？階の入居予定者ですが、1番心配していた電波は最悪でした
外に出たらましかもしれませんが、、

ほんと？私はメールも通話も問題なしでした。(ソフトバンク)

中層階角部屋ドコモLTEですがアンテナは2本でした。
データ通信は光wi-fi運用予定なので問題無いですが、通話はあまり期待できないかも知れませんね。

5○Fを契約したものですが全く問題ありませんでした。
ちなみにdocomoです。

5○Fを契約したものですが全く問題ありませんでした。
ちなみにdocomoです。

アンテナ立ってても通話がブチブチ切れちゃうことあるよ。

auのiPhoneですが、通話が途中で切れてしまいました。厳しそうです。

ＰＨＳやけど、大丈夫かな？

携帯、スマートフォンの電波対策にはフェムトセルがあります。

都心には随分前から同レベルのタワマンが建ってるから携帯電波対策はあるでしょ？

携帯電話の受信レベルは、携帯会社に依存するのかな？

5*階ですが、auで通話+3G通信は全然問題なしでした。
LTEは分かりません。
一概にキャリアに依存するとは言えなそうです。

40階台後半です。内覧会の時に携帯チェックしましたが全然問題なしです。auです

携帯ネタは住民スレで願います。

前面が複合ガラスだったけど、携帯電波の受信は大丈夫のようですネ。

546修正です。

全面が複合ガラスだったけど、携帯電波の受信は大丈夫のようですネ。

ＰＨＳは？

4※階西側docomoLTE室内アンテナ立たず・・・
auは届くみたいです。

やっぱり、携帯電話会社の影響が大きいかな？

ついにJR西日本が三宮駅再開発の方針を固めたみたいですね。朝日新聞などに乗ってますね。
駅前ターミナルビル構想で2021年度予定との事。この計画が進めばこのマンションの資産価値が
かなり上がりますね。大阪駅ステーションビルみたいに、成功して欲しいですね。
まぁ駅前再開発見越して契約した人多いでしょうけど。

資産価値はどうかな？少し離れているし、かなりコストダウンして建てたのが素人にも解るので、期待しない方がいいと思うよ。賃貸が多すぎて、真っ青になっている素人家主もいるみたいですしね。

徒歩5分は近いでしょ。
大阪のグラフロですら、徒歩6分ですからね。
大阪駅ステーションビルまではいかなくても京都駅ビルぐらいに
育てばかなり良い線行くと思われます。
京都と大阪の成功を見てるだけに、三宮も頑張ってもらいたいですね。

ＪＲも重い腰をあげたようですね
大阪には及ばないにしても
ＪＲ三ノ宮駅は１６０ｍのビルになるみたいですよ

徒歩4分だけど、駅までの動線がグラフロと大違い。
しかも歩道さえまともに整備されていない。
三ノ宮駅とCT間がさらに再開発されて整備されないことには、現状ではCTは孤立してしまっている。
更なる旭通の再開発は必須でしょう。

三ノ宮駅南側は国道2号線が人の流れをはばんでいるから発展しきれない。
値下げした中古マンションが沢山売りに出てますよ。
神戸市にとっては都市開発の正念場でしょう。

今回の再開発ビルは、人の流れは関係ないよ。
何故なら駅直結だから。
あくまで駅利用者狙いだから。三宮が関西で5位の
乗客数をどれだけ取り込めるかやね。
京都で成功してるし、同じぐらい行けば十分やね。

資産価値を決めるのは中央区民
でなくて、マーケットだが。
昔の地歴云々は関係ない。
街は再開発され、価値も変化する。

市場から評価されていたら、商業棟に阪急オアシスと１００均はあり得ないだろう。本来なら、4丁目の再開発で街の格を引き上げなければならないのに、出来てみれば悪い意味で調和してしまっている。
ただ不運だったのは、同時期にハーバーにイオンモールができること。イオンにテナントを持っていかれたんだろうね。それと、ターミナルビルの建て替え完成が２０２１年ではなあ。
とりあえず、旭通の再開発はこれで終了なんだから当分の間は厳しいと思うよ。

マイナス点として、竣工まで時間がある。
旭通自体の再開発がしばらくない。
プラス点としては、将来の駅直結ビル開発への期待とステーションビルと三ノ宮へのアクセスの近さへの期待。
京都駅ビルの時も、京都駅前の地歴は相当悪かったが、駅ビルのお陰で周辺不動産の価値が軒並み上がった。これらの例から、皿なる再開発への期待。
個人的には、不動産は中、長期で考えるものなんでプラスと思う。

↑
グラフロなんて、ほぼ中津やん。
そして、グランフロントのマンションは完売やけど、肝心のオフィス棟の入居率が半数未満で総合的にはグランフロント大阪北ヤードプロジェクトととしては、失敗するやろってのが大方の見方やで。
大阪ステーションビルと同じく、三ノ宮に駅直結ビルができ、京都の成功例もあるしって意味では駅からの距離で充分。
グランフロント大阪北ヤードと、大阪ステーションビルとをごっちゃにしてないか。大阪ステーションビルと、京都駅ビルは大成功。
関係ないけど、知ったかしてるからツッコミ入れたわ、

引越し（入居）が始まっているようですネー。

駅からの距離には物理的距離と心理的な距離がありますね。

神戸に憧れてる者です。数年後に神戸に転居予定で、タイミングが合えば、買ったと思います。
いまも、少し悩んでます。

とても良い立地だと思うし、販売会社もいいのに、入居前に売れ切らないのが、逆に不思議です。

地権者の発言力が大きすぎて、制約が大きかったのが原因です。
この区画全部を自由に再開発できたのなら、もっとまともな姿になっていたと思います。

>>５６４

入居は始まってません。

しかし、すぐ売れてる売れてないって言う人間のレベルがわかるね。先ず、ここは640戸。関西のここまでの大規模マンションで竣工前完売なんて聞いた事ない。バブル期意外であるなら、ソースをどうぞ。近くのタワーと良く比較されるが、比較するって事は定義が必要。なのに販売戸数、販売時期、販売期間など条件が違い過ぎる事に、わざわざ売れてる、売れてない論を翳す時点でマトモな学歴や、社会人とは思えない。販売戸数が少なくても完売すれば人気物件と言う、この短絡思考が買えない人達のレベルを表してるね。要するに売れてる、売れてない論なんて本質的には意味がないって事。現状完売はしていないが、近所のタワマン二棟分は軽く売れてるここのマンションに、短絡思考で売れてないって断定出来る思考がレベル低すぎ。

売れてなくはないですね。
ただ住友は竣工前に値引きしても売り切るという戦略をとってないだけですね。

レベル低いとか社会人云々までいうこともないとおもいますが…
しかし値段の付け方含め？なマンションですよここは
投機的な買い方をされているひともいるし

そういえば第一期に１０戸ほどだったか、大人買いした人いましたね。

570さん　一般は４月だけど、地権者の入居は始まっていますよ。

まぁこれだけの戸数で駅近くなら投機筋は入るよね。
ファミリー向けではないかもね。

５７０さん、すいません。知りませんでした。。。

５年、１０年の節目には売り物件や賃貸物件がかなり出てくるだろうね。
怖いのは、投資目的でローンの返済を家賃収入に頼る人だな。
地権者物件は賃貸でも３月入居可能。投資で購入した賃貸の４月入居とのハンディは大きい。
ここで躓くと、返済計画がえらいことになってしまう。
そして、数年後には賃貸物件のさらなる増加で、家賃の下落が始まる可能性大。
賃貸の増加で、管理が甘くなり実需組が逃げ出し、悪循環に陥る。
望みは、ＪＲ三ノ宮のターミナルビル立替えで一気に周辺の開発が進む事しか無いな。

地権者もまだ入居してないよ。

知り合いで既に地権者物件を購入したセレブを何人か知っているけど、地権者物件の方が安くて部屋の条件が角部屋とかでかなり良かったみたい。そういう事で、地権者物件はかなり捌けてるらしいよ。
貸事務所はないわ。根拠の無いネガは品性を疑うよね。