阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

こういうのをイチャモンと言うのだな

庶民が大損こくと狼狽ぶりが見苦しい

美しい街並みと緑地回復の為に土地を大きめにしたら、売りたい坪単価でさばけなくなるから
標高２００ｍの山の上で５０坪の区割りに変更しますなんてのは、

高級住宅街の５００㎡の土地を銀行借入れで仕入れて、容赦なく３分割して売りさばく
シロアリ悪徳ミニ開発業者（街並み破壊者）となんら変わらない。

大前提として、山手台開発の目的としてデベロッパーが掲げていたのは金儲けありきではない。

一時的に大規模に自然を破壊する変わりに、素晴らしい街並みと景観と緑豊かな環境の理想の住宅街を開発することで、日本中がベンチマークとするほどの街づくりをして、地域価値を従前以上に高める事で社会貢献するという話だった。

>>291
積水は宝塚で駅徒歩圏でも、自前で開発している場所では乱開発に走らず65坪クラスのまともな開発をしています。
山手台の積水分譲分は既に阪急が開発した造成済みの区画を押し付けられただけで、自社で開発したわけではありませんよ。

客観的な事実として

長尾山系、六甲山系の標高１００ｍ以上の山の中腹エリアで

平均５０坪の区割りでコンクリむきだしで１０００区画以上の分譲地は

他に一例も存在しない

山の上では緑地回復や自然環境に配慮して大きめの土地（平均７０～１００坪）にするというのは常識ですからね



まともな開発のガイドライン

標高５０～１００ｍ　平均２１０㎡～（緑被率２０％以上）

標高１００～２００ｍ　平均２３０㎡～（緑被率２５％以上）

標高２００ｍ以上　平均２５０㎡～（緑被率３０％以上）

だいたい昭和４０年代までの開発はこれを満たしています。


もし山手台北部が標高２００ｍ前後で平均５０坪の１０００区画以上分譲をやらかしたら過去に例が無い前代未聞の乱開発になるという事です。

宝塚市民はおとなしい方が多いから、行政が酷くても、ありえない事業で何十億もドブに捨てても、市長が汚職で逮捕されても文句言わない。

「この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。」

阪急自身が２０年言い続けてきた事です。

平均５０坪台のコンクリでは、日本中がお手本とするどころか、宝塚市内の山麓ＮＴでもワーストのコストダウン乱開発ですよね・・・

近鉄が開発していたら、宝塚は今よりも良い街になったでしょうし、凋落も無かったでしょうね。

別に近鉄が開発しなくても、宝塚市を西宮市役所や伊丹市役所が経営していてたら、今のような凋落は無かったでしょう。

この病気だけはどうしようもねぇな

連投したって何にも変わらないよ

古ボケた街はより古ボケるだけだし

北だって思い通りになるわけでもない

“日本中がお手本とする美しいまちづくり”

確かに理念として文句の付け所がありませんし素晴らしいですね！
重要なのは最期までそれを守るかどうかですが、、、

アンチがどれだけコストダウン使い捨て分譲を擁護しても、海抜200mの山岳地帯で平均50坪台コンクリ1000区画超が、前例の無い前代未聞の暴走である事は隠せませんね。

だーれもお手本にもしないどころか中古で売れない街だけど

小林一三があの世から今の宝塚の惨状（凋落）や無秩序な開発を見たら、嘆くと同時に社員や行政を叱りつけるだろうな。

山並みグリーンベルトを破壊した標高２００ｍ山岳地帯で

まともな緑地回復が見込めない平均５０坪台コンクリの区割り

美しいまちづくりどころかごく普通のニュータウン以下の無秩序な開発

阪急が昭和４０年代頃に宝塚市内で開発した仁川高丸は、平均１００坪以上で

擁壁も石を使っているので、緑豊かでゆとりある環境に育っていますね

昔の阪急は、利益よりも環境や景観に配慮したまともな開発をしていました

小林一三翁が言い残したのは

ブレーブスは売るな、名を残せ、だけ

それすらも守られてないのに

山手台なんて、冗談やめてくれたまえ

バス通りだけ石張りでごまかして、山岳地帯なのに内部は50坪のコンクリむきだし。

酷すぎる。

http://nishitaninomori.jp/shisetsu.html

いい公園あるよ宝塚。
西谷だけど。西谷。

市街地だと川沿いにあるんだなこれが。
末広中央公園ってデカイのが。
渋滞の橋の脇で微妙だけどな。

まあ、山本のあいあいパーク前がましか。
いっそ山手台つぶして全部公園にするか。

だから微妙だと書いただろうｗ>末広公園

だから「山本の裏山」を公園にしよう全て。

こんな恨み節ばかり開発しなきゃ良かったね。

庭師が多いんだよｗ

山手台の元地主もそうだったろう

里山もあるしな

宝塚は市街地と外周部と差が激しすぎる

まるで篠山みたいなところもあるわけだから

西宮や伊丹にはありえない

宝塚は、個人宅や山の緑があるからと、あぐらをかいて、自然破壊し放題で、公園や街路樹はまともに整備してこなかった。
しかし緑に寄与していた屋敷や保養所はミニ開発され放題で緑が激減し、山肌も剥がされ放題で、緑豊かでもなんでもない街になった。

西宮や芦屋や神戸は、六甲山があるから公園はいらないなどと馬鹿げた事を言わず、市街地にちゃんとまともな規模の緑地や公園を整備、保全してきた。

これが大きな差になってきている。

西宮のブランド価値を底上げしている夙川公園も、もともとあった緑地ではなく、昔の市長が都市格の向上に街中の大規模な緑は絶対に必要として整備したもの。

まあ夙川公園たってただの河川敷だけどな。桜生えてるだけで。
ただ末広公園よりははるかにましだなｗ
末広の方が面積広そうなのに。逆に夙川公園でサッカーや野球はできんだろう。
あそこだけでも何とかしたほうがよいと思うが、まず道路対策だな。

餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無いし都市価値には影響与えない。

重要なのは質の高い緑地部分、森。夙川公園のブランドは春だけの桜並木よりも、通年の松林と護岸が生み出す景観だろう。

美化しすぎじゃない。ただの河川敷に松と桜があるだけ。川幅が狭いからそう思うんだよきっと。

美化もなにも宝塚にあのクラス（規模、面積）の景観整備保全された河川敷や都市緑地は無い。

まあ、都市機能を言うなら防災公園としては末広の方が上だろうけどね。夙川公園じゃホタルの墓再びだろう。

開発事に業者に提供させた、小さい幼児・子供向けの身近な公園（街区公園）はいっぱいあるでしょ。

問題なのは、高度成長期に、土地が大量にまだ余っていて税収も増えていたのに、行政主体でまともな大型緑地・公園（都市の顔となる緑）を整備しなかったこと。

だから宝塚は、郊外なのに市街地の緑が少ないし、1人あたり公園緑地面積も最低という恥ずかしい状態になっている。
尼崎や伊丹の平地部よりよっぽど緑少ないんだから。

>>334
再開発とか関係者の汚職や利権が目当ての事業にばかり浪費していましたからね。
その頃のつけが今、社会基盤整備の遅れや見劣りする住環境となってひびいてきている。

末広公園はただの広場だろう。災害時の避難場所、仮説住宅用地。公園（公の庭園）じゃない。

公園っていうのはこういうのだよ。
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=35.676529&l...
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.611736&l...

これが公園（真ん中の豆粒）とか笑わせる
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.800775&l...

緑に対する意識レベルの違い（宝塚の異常性）が良く分かる画像

市街地にある芦屋の中央公園
http://goo.gl/maps/QOwMq

宝塚の同種の公園（小浜公園）
http://goo.gl/maps/djaKI

神戸の市街地にある公園
http://goo.gl/maps/Ei8IQ

最近新しく整備、開設された芦屋総合公園
http://goo.gl/maps/mwgj0

宝塚の自称公園とは比較にならない規模の植樹・緑化がされている事が分かる。
市のブランドと競争力の生命線である緑豊かな市街地と住環境を実現する為の取り組みは惜しまない。

芦屋は鉄道・道路アクセスの良さから宝塚以上に乱開発圧力が高いので、放っておいたら山の緑も削られ放題で40坪のミニ開発建売だらけになってしまう。

しかしこれを防ぐ為に、行政が“芦屋市すみよいまちづくり条例”を制定し、新たな開発は平均250㎡以上の区割りでなければ許可を出さない規制を取り入れた。

もともとあった風致地区（敷地の30%以上を植樹しなければいけない、道路から1.5mセットバック）と、厳しい建蔽率（40%）に加えて、この条例によって、完全に乱開発を阻止した。当然、質の高い住環境と山手の緑を保全できる。

需要なのは、これは市民の行政への圧力、行動や議会の働きかけによって実現した事ではなく、行政自らが市の価値と住環境とブランドを守る為に制定したという事。

乱開発を推進するために、わざと激甘基準（150㎡、建蔽率50%の庭無し）のまま放置して、山の上を削って殆ど緑が回復しない50坪の乱開発やミニ開発がやりたい放題の状況を据え置いている宝塚とは全く行政の向いている方向が違う。

山手台でコンクリ50坪の乱開発に変更された理由も、行政が開発に甘い事（山の緑や住環境や景観を保全する意思がそもそも無い）が最大の原因なんだよ。

宝塚の行政は、過去から現在に至るまで住環境や緑豊かな景観を守り育てる意思など全く無く、一貫して業者と癒着して乱開発を推進している立場なのだから、たとえ市民が「行動」を起こしたとしても、何も改善されない。

それじゃ、これから先も何もせず、ただ荒らされるがまま、指をくわえてただ見ているだけ？
そしてネットで文句垂らすだけ？
それを正当化しようとしているだけにしか聞こえない。

東京から仕事で兵庫に来て宝塚に住んでいますが、兵庫の公園は全体的に貧相ですよ。

そもそも大きな公園と呼べるものは阪神間にひとつもありません。

数少ない広い芝生があるだけ末広公園は良いと思いますけどね。

万博公園や服部緑地クラスの公園は、確かに阪神間に無いが、
それでも昆陽池公園や夙川公園は宝塚のどうしようもない公園と比べて
ウン万倍マシ。
http://pds.exblog.jp/pds/1/200911%2F27%2F98%2Fa0141498%5F23462693%2Ejp...
http://www.hyogo-c.ed.jp/~rekihaku-bo/historystation/legend/html/007/l...
http://blog.lifestage.co.jp/DSC04308.JPG

阪神間の公園だったら名塩が最強かな。

夙川公園はクロマツ1500本、各種の桜1600本ほど。他の樹木も入れると高木4000本以上あるだろうな。
昆陽池はもっと多いだろうな。

夙川公園は周辺の雰囲気も良いけど昆陽池公園は周りがしょぼすぎ。

名塩の公園は立派だし緑地も多く施設（体育館、テニスコート、グラウンド、展望台、多目的広場など）も充実しているが、ああいう山を切り開いてニュータウン整備した時に山とニュータウンの境界部分に既存の山林をベースにつくった公園は、市街地（都市部）の中にある昆陽池みたいな公園（緑地）と価値を同列に比較する事はできないな。

まともな公園が無く、山林、山肌は自然と調和しない手抜きのコストダウン乱開発で破壊され放題。
既存の良好な住宅街はミニ開発され放題。道路整備は最低。市街地の緑は異様に少ない。それが宝塚だ。

南口、逆瀬川、宝塚と至近距離で無謀な規模の利権絡み駅前再開発乱発で、共倒れとなり商業は衰退し阪神間最低レベル。
人口20万に見合う商業地は無く商業の利便性は阪神間最低クラス。

なんだか昆陽池公園をおしてるやつがいるが、あんな立地で都市部と言えるのか（笑）

モールとチェーン店が増えて街のカラーが無くなった所と比べてもね。

都市部＝大阪市内みたいな高層ビルが立ち並ぶ都心部と勘違いしている輩もいるが、都市という単語は市街地（人口密度が高いDID地区、人口集中地区）を指す。

伊丹の市街地の整備状況は宝塚の平野部より遥かにマシ。昆陽池に限らず、他にもまともな公園や自然緑地が多数存在する。
もっと言うと尼崎も宝塚より遥かにマシ。

伊丹は寺・神社・酒蔵など由緒ある街並みをいかしたまちづくりなど、宝塚と違って歴史も大事にしている。
既存の自然や緑も大事にしている。破壊し放題の宝塚と大違い。

宝塚に街のカラーって何かあるのか？
歌劇町w？

宝塚の市街地に
http://www.eonet.ne.jp/~adachiitami/newpage18.html
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
これだけのものは規模の面でも距離の面でも存在しない。
行政が糞だから何も保全しなかった。

ブランドってのは、それを利用して悪さ（便乗、類似品、劣化版、大量供給、大安売り）を働く人間が
あらわれるので、強靭な意思で守る努力をしなければ、あっというまに失われてしまう。

宝塚はまさにその典型例だという事ですな。

利権をむさぼったり、金儲けしようとする人間（業者や役所）にブランド換金しつくされ食い潰されて底をついたのが、今の状況だろう。

>>356
もはや何の魅力も取り得も残っていないのが、宝塚のカラーでしょうな。

本当に宝塚はあっという間に凋落しちゃいましたね。
もう何も良い所が無いと他市の方から馬鹿にされても仕方がない街なのかもしれません。

宝塚って広いぞ。　１００平方キロ。　芦屋は５分の１以下。　伊丹４分の１。　尼崎半分。　西宮が互角。　芦屋にはブランドはあっても（浜手は微妙でも）、夙川とか一部にブランドがあるからと言って西宮市全体に別に何のブランド力があるわけでもないしね。　

小林一三の成功にあぐらをかいて、努力をせず、利権でブランドを売り飛ばすだけ売り飛ばして調子こいて凋落したのが宝塚。

それは宝塚というより阪急の話だね。宝塚も某山手台のようにＪＲ沿線でないところは結局弱いね。

昆陽池は住友グランド側の西側街路や、北側の川沿いなどもちゃんと整備、管理されているよ。
ただでさえしょぼい公園や市街地公共部分をろくに管理せず小汚いまま放置している宝塚とは意識レベルが全然違う。
宝塚から伊丹に入ったら急に街が綺麗になるというのは、宝塚市民の間では常識。

訂正　東側道路

過去の市長や議員や幹部職員が、ブランド利用して地権者や業者と癒着して私腹を肥やす事しか考えてなかったからなぁ

宝塚でまだ邸宅街と呼べるエリアは一部を除き（中洲、武庫山など）市の外周部にある。　仁川、千種、御殿山、雲雀丘。　西宮、伊丹、川西が密接に入り組む地形だから、幹線道から外れた高台でしか良好な住環境は得られにくい。　唯一、利便性が高く街に勢いのあるのはＪＲ中山周辺だけだが、無論邸宅街の体ではない。　山手台は比較的小綺麗なニュータウン。　宝塚で台が付くニュータウンは程度の差はあれ街の傾向としては酷似している。

市街地の醜さと道路のお粗末さと公園のしょぼさと山岳の乱開発と、駅前整備の失敗は致命的＞宝塚

だから外周部がましということです。

山岳の乱開発なら西宮や東灘も負けてないぞ。建売屋が長いことほっ放り出したり、土壌汚染が見つかったり、地滑りが起きたり、よっぽどろくなもんじゃないな。

>>338-340
致命的な差だな　宝塚はもう終わりだわ

宝塚や川西は背景に豊かな里山があるけどね　芦屋西宮伊丹尼崎には望むべくもない部分　所詮公園に住むわけではないから結局住環境は各個人で異なる話

伊丹市や西宮市や芦屋市が、宝塚を経営していたら、海抜２００ｍ山の上で緑地が殆ど回復しない平均５０坪台区割りコンクリ乱開発などありえなかった。

山手は建蔽率４０％以下、そして風致地区にして乱開発を抑制していただろうな。

議論の余地が無い事実として、伊丹は市域の価値ある緑地を守っているし、西宮市や芦屋市は乱開発時代に業者と癒着せずに、標高３桁の山腹では今までの累積で平均１００坪以上の開発を貫いている。そして市街地の緑をまともに整備してブランド維持に努めている。

ちなみに山手台北部は、南部より緑豊かで景観に配慮した環境を復元する為、区割りも大きくする予定（山の上らしく１００坪以上）で開発許可を得て、建蔽率も４０％だったのを、市民が知らないうちに行政に働きかけて、５０％に変えさせたのは知ってる人なら知っています。

それが現在の５０坪手抜き売り逃げコストダウン乱開発につながっています。

西宮は山麓部（六甲、甲山）では、ほぼ全域が建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜3桁以上の景観への影響が大きい山間部エリアでは、まともな区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないといけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70～100坪以上で開発せざるをえなかった。
西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、開発圧力が強まった昭和の後半に乱開発から景観を守ったという事。
業者と癒着していれば、山岳地帯は40～50坪台の緑貧しい密集ミニ戸建て街になっていたが、それを断固として防いだ。

>>373
里山？　西谷の事？
南部市街地に住んでいる住民にとって、山を越えた西谷地区は全く違う場所であり
西谷があるから公園を整備しないでもいいとか馬鹿げた話ですが・・・

西宮にも里山はありますよ（船坂や山口地区）。

里山とは違いますが、中筋～山本の平地には植木畑を中心としたのどかな風景がまだ残っているので、無秩序なミニ宅地開発を規制するなりしてもっと大切にしてほしいです。
多額の費用を掛けて都市公園を整備することも必要とは思いますが、これ以上街の魅力を落とさないためにも先ず取り組んでほしいです。

幹線道路、高速道路で渋滞も酷いようなエリアを里山と呼ぶのはかなり抵抗がある。

>>378

そこは確かに重要ですけど、植木屋の地主さんが売ったら歯止めが利かなくなるでしょうね。裏山もそうなったわけだし。

３７７
船坂に人なんか殆ど住んでないだろう。逆に西宮山口は到底里山とは呼べまい。

確かに山本、中山辺りの規制をしっかりやって欲しい美観や
景観を損ねまくるマンション建設や40坪を切るような戸建てをバンバン
規制して欲しいですね。

西宮市や伊丹市が宝塚市を経営していたら、宝塚はこんな事にはならんかったでしょうね。

今津線の1駅ごとの馬鹿げた駅前再開発乱発や汚職事業（温泉や新霊園など）はなく、まともな中心商業地が形成され、道路は今より遥かに整備が進み、まともな公園は小河川や池などを利用して整備され、まとまった緑地は保全され、山麓部は無秩序に開発されず（ラビスタみたいな山の上の高層マンションは建たなかったでしょう　せいぜい5～7階建てぐらいになっていたはず）、山手台は開発されたとしても北部の区画は平均70坪以上になり（特に標高150m以上のエリアは100坪以上）、雲雀丘などの価値ある住宅街は悪徳業者のミニ開発から守られ・・・

関西でも有数の恵まれた環境とブランドを、守らず育てず、利権汚職複合体（歴代の市長議員＆行政＆地権者＆業者）がたった数十年で食い潰したのが宝塚。

これ以上の宝塚の凋落を防ぐ為には市民が立ち上がるしかないな！
でも、宝塚の人は草の根的な市民運動はプライドが邪魔をしてしないかな？

損させられ続け、騙され続けているのが宝塚市民。

http://nishinomiya.areablog.jp/upload/100148/blog/post/1200501hanshins...
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10763200c.html
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10762955c.html

50年前のこの市議会決定が実行されていれば、宝塚の悲惨な現在の凋落は無かったでしょうね。

山岳部の開発や住環境も質が高いものとなり、公園や道路はまともに整備され、無謀な駅前再開発や
汚職優先の浪費事業には走らず、今よりも遥かに良い街になっていたでしょう、現在の宝塚市域は。

宝塚駅周辺の賑わいやファミリーランドも残っていたかもしれません。

地道に住環境を整備せず、派手な駅前再開発ばかりやって総崩れ

人口少ない芦屋や川西や池田のほうが遥かに中心市街地が充実しているという皮肉

川西や池田の商業集積は背景の商圏人口が相当程度ある。　バス便エリアは勿論、宝塚東部も含まれる。
芦屋は特異なケース。　新快速停車以前から大丸があるなど通常では考えられない。　

宝塚西部は宝塚駅、南口駅が車歩導線含め今一つ。　逆瀬川と一駅ごとに分断されている影響も大きい。
唯一ＪＲ中山周辺だけが物販飲食とも潜在力があり現に発展もしてきたが、中心部の道路混雑は不可避。


宝塚はマイノリティが力を持ちすぎ。上位層が大人し過ぎた。芦屋のようにがめつくなければならない。

宝塚のまちづくりの失敗と、乱開発推進行政によるブランド凋落は、後に最悪の失敗例として語られる事でしょうね。