阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

教科書的には、宝塚は小林一三による沿線開発（付加価値）の成功例として名高く日本の沿線開発のルーツとも言える場所だった。
まぁもともと風光明媚な場所で、良好な住宅街の素地がありましたからね。

しかし今は正反対の有様。
ここ数十年で最もまちづくりや開発行政に失敗して、大阪圏で最も価値を落とした都市といっても過言ではない。

行政や首長・議会が無能だったり私利私欲に走ると、たった数十年でブランドは崩壊してしまうのだから恐ろしいもんです。

>>230
市長が連続逮捕された時代に宝塚は悪くなったんじゃないですよ。
それより前の時代に、欠陥レベルのまちづくりをしたのが今致命傷になっています。
もっと根深いです。

232
いつからおかしくなったにしろ、市民ももう少し自分達の街で行われている事に興味を持ち、政治、行政を監視すべきだったのは変わりないですよ。
全て市民が悪いと言っているのではなく、そういう面もある事も認識して、これからどう落ちたブランドイメージを復権して行くか考えないといけないという事を申しているのです。
行政、業者まかせにしているとこういう顛末を迎える事を経験しているのですから、これからは市民がもっと自分達の街をよい街にする為に自ら動かないといけないと思いますよ。
ちなみに動くというのは、ここに不平不満を書き連ねる事じゃないです。

生活利便性が低い
中心市街地のまちづくりに失敗
再開発や第三セクターでことごとく破綻させ失敗
上記の浪費等により、道路整備状況が悪い（都市計画道路の整備率は阪神7市1町で最低）
街中の公共の緑は阪神7市1町で最も少ない（公園面積ワースト1位）
唯一の売りだった住環境や景観は、保養所跡地などの無秩序な乱開発やミニ開発により大幅に悪化
殆どの高級住宅街は建売業者のミニ開発に荒らされ放題で街並みが崩れまくり

利便性が悪いのに環境もたいして良くなく街も綺麗じゃないし自然はどんどん破壊されて緑も減っている。

これが今の等身大の宝塚。

宝塚から伊丹や西宮に入ったら急に道が綺麗になって緑も多くなりますもんね。
買物や生活、医療は不便で、交通やアクセス等が貧弱で、住環境まで悪いって、、、
いいとこなし

http://image.homes.co.jp/data/0119458/sale/image/0000003-3-3.jpg

たった数年で結構汚くなりますね　あと10年たったら･･･

家と家も標高200m近い山の上とは思えないほど接近していますね
（法定の1mしか外壁後退していない）

50坪台の区割りでは、65坪前後の区割りより景観や街並みや緑の回復率が

大幅に悪化するという点以前に

通風や採光や冬季の1階日当たりといった居住環境の基本要素すら犠牲になります。

せやね。
50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいにおさまるようにせなあかん。
霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

阪急うんねんは別として、業者は法令、条例等の範疇の中で一番利益の上がる売り方を模索するのは当然の事です。
その上でよりよい住環境、景観を守って行こうとすれば、景観条例等により行政が指導、誘導する必要があります。
但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
だから、行政に対しては市民、住民が厳しい目で監視する必要があります。
行政が誤った方向を向いてしまった時は市民が声をあげるしかないです。

違法でない範囲ならば、以前の約束を破ろうが、経緯を無視しようが、何をやっても
かまわないし利益追求のみに走るのが当然というのは悪徳業者の論理。
大企業の場合は、自己利益の追求だけには走らず持続可能な社会づくりの為に、CSRとは別に
業務を通しても社会的貢献を果たす事が求められる（エクセレントカンパニーの条件）のが
先進国の常識ですし、実際に積水ハウスや近鉄は利益の最大化には走っていない、まっとうな
開発を実践しています。

要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。

確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな～

積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の

分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300

平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー

らしい商売をして貰いたいものですね。

儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。

デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね

http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。

“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり

北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設

大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。

いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。

細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね？
守られてるわけですよね？

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

正に正論

まさにぐうの音も出ない正論だな。

地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。

積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる（利益を最大化できる）駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。

いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、

平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌（グリーンベルト）を大規模森林破壊するかわりに

じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。

○　大きめの区割り（平均65坪～）はニーズが無し

×　大きめの区割り（平均65坪～）にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る

本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。

悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで

売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、

坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。

景観を守る為に、標高100m以上の山肌を開発する際には、風致地区と厳しい建蔽率と厳格な開発指導で、大きい区画での開発しか認めなかったのが西宮市。

ブランドにあぐらをかいて利権欲しさと業者と癒着して、さんざん山肌を破壊しまくって乱開発を誘導して凋落したのが宝塚市。

正論相手に連投しても無意味

動き方を間違えている

資産価値的にも逆効果

ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け


by 匿名　2012-10-05 18:33:37

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

阪急は儲けだけになど走ってないよ


失敗頓挫プロジェクトの足抜けを早くしたいだけ

十分配慮してくれてるってことさ阪急さんは。

普通なら見切って即終わりだろ。

悪魔に魂を売ったとかさぁ、、、

頓挫プロジェクトを大昔買った人間が何言ってんのって感じ。

いくら珍論を正論ですねと自演で擁護した所で、本当の正論がどこにあるかなんて誰も理解していますよ。

山手台は、必要の無い時代に大規模自然破壊をする変わりに、「金儲け第一」ではなく平均以上の理想の開発をして、じゅうぶんな緑を回復させ景観にも環境するとして、開発の手を入れた場所であり、その理念を掲げ続けてきて今も掲げている分譲地です。

開発禁止の保全対象の山林を開発する為に、家が不足しておらず、住宅開発の必然性が全く無い時代に山を破壊するからには、安易な開発はしない事をコミットしていたのです。

これが全てです。

最低敷地面積は、分譲地の区割りがその面積ぎりぎりになる事を想定して設定されているものではなく、あくまで「最低」です。
最低敷地面積を逆手にとって悪用し、基準ぎりぎりの水準で区画数を最大化する事で利益の極大化（割高坪単価での販売）のみを追及する行為は、ミニ開発業者や建売業者と全く同じです。

>>262さん
都市計画を審議する委員（議員）などは、開発や景観に興味も無く無知な素人が殆どで、行政が出してきた案に
そのまま賛成するだけですから、チェック機能など働きません。
ようするにデベロッパーは、チェック側ではなく担当課・行政（当局）さえ説得できれば開発内容は自由に
後から変更できるのです。市民はどうしようもありません。
行政（首長、当局）が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。

売れるなら何をやろうが勝手だの、販売続けているだけでもマシだなどという詭弁は、論理的に破
綻しています。

阪急は山手台事業を一時中断してから再開後も、東1～3丁目など、景観に配慮してまともな開発を
していました。それ以上の景観配慮や緑地回復が求められる、高標高部を、山の緑をじゅうぶんに
回復させるとしていた開発経緯を反故にして、小さい区割りで景観にも配慮の無いコストダウンに
する事に正当性は全くありません。

景観や環境を犠牲にすればミニ開発で簡単に大儲けできる駅徒歩圏ですら、ミニ開発やぎりぎりの
区割りに走らず、平均65坪や70坪の開発をして大企業として社会的責任を果たしている会社（積水
ハウスや近鉄）もあります。

最大限の景観配慮と緑地環境保全が求められている大阪平野に面した標高150m以上の山肌ですら、
50坪台じゃないと事業が成り立たないと変更を押し通すのは、「割高坪単価で販売して利益を最大
化したい」だけが理由です。平地で敷地を法令ぎりぎりに細分化し区画数を最大化して儲けようと
する、ミニ開発業者と全く同じレベルのモラルだという事です。

山手台北部を、東3丁目と同様に平均70坪で擁壁もきちんと仕上げして分譲すれば、じゅうぶんに緑
も回復し環境にも配慮された美しい街並みになりますが、50坪で区割りした場合と比べて、売却可
能坪単価の低下と区画数の減少で、阪急の利益は減ります。阪急は、この住宅地の開発経緯や開発
理念や社会的責任を放棄して、売り逃げ開発、一代限りの使い捨て開発、コストダウン開発（利益
のみの追求）に転じたという事です。

もともとは保全対象で開発禁止区域の山林を大規模に削る開発をするが故に阪急が掲げた理念

『日本中がお手本とする美しいまちづくり』

『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される美しい街』

景観や街並み重視の開発をする事、平均以上の開発をする事を明確に謳っています。

山の上で50坪やコンクリ打ちっぱなしは、日本どころか宝塚市内のバス便NTの中でも平均以下どころか単なる自然破壊のワースト開発です。

どこがチン論ですか？

>250　さんは、正論極まりないよ

具体的反論できないじゃん

キミのいつものコピペのような連投自作自演の方が余程チン論だよ

分譲価格同じで坪数増やせとかさｗ　本当に病気なのか？

途中から環境犠牲にしたコストタウンの手抜き開発になったのは
市民がチェックしなかった責任って全く理屈が通っていませんよ。
山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、
開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。
大前提であり一番重いのはそこです。

開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

変更になったのは市民や住民が開発に無関心で放置したせいだってのは、
悪質な論点のすり替えであり全くの筋違いです。

>>269

頭が悪すぎるね。

同じ価格で坪数増やせなんていってる奴などいない。

坪数が大きければ、需給関係から（顧客層が出せる金額には限りがある）坪単価が下がるから、坪数に比例した価格上昇にはならないという常識があるだけ。

50坪強の土地が坪48万で分譲できる場合、70坪で区割りすれば、大雑把に坪40万ぐらいでないと販売できない。

割高な坪単価で分譲したいが為に敷地を法令で可能な限り小さくするのは悪徳業者の常套手段で、阪急も開発経緯の約束より利益をとり悪徳業者に倣いそれを行ったにすぎない。

近鉄や積水ハウスは、150㎡の区割りにしたら坪70～80万で売れる場所でも、あえて環境に配慮したまともな開発で社会的責任を果たす為に220㎡にして坪50～60万で分譲しているんだよ。乱開発した場合と比較して、大幅に儲けが減るにも関わらずね。

そもそも阪急は、開発当初、南部は平均70坪（これは守った）、より景観配慮がより求められる山の上の北部はそれ以上の区割りにして緑地回復させる事を示して、山林破壊して開発の手を入れたわけだからな。

阪急グループは宝塚サングリーン（山手台）開発において、宝塚の住宅文化をリードする
理想を追求した開発をやり遂げる事で、地元や市に貢献すると断言していました。

もともと開発が禁止されている区域で大規模森林破壊を伴う開発が許されるのか否か
という審査の時点で、平均かつかつの開発とは正反対の、環境や景観にじゅうぶんに
配慮した平均を遥かに超える理念ありきの開発をすると確約することで、開発許可を
とりつけ、開発可能な区域に編入させたのです。

ちなみに宝塚の山手の斜面地（第一種低層住居専用地域）は、平均70坪台です。

＞開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

まさにそこがポイントですな。そこに全てが集約されている。

大規模山林破壊の条件は、平均水準を遥かに超える環境と景観への配慮だった。

法令に違反していなければ何をやろうが勝手だの、開発時の経緯なんて時効だなどと

ぬかして乱開発に走るのは、社会的責任を果たさない社会悪業者のやり口そのもの。

どれだけ屁理屈をこねて阪急（利益追求コストダウン乱開発売り逃げ路線）を擁護したところで、山手台は自然環境と景観に最大限に配慮する事を条件に開発許可（開発区域に編入）された場所である事は覆りません。

毎度毎度自演連投ご苦労様。

その約束を破った？事について、何かペナルティなり制裁を受けてるの？
本当に約束を反故にした開発をしてるなら、行政なり、地元自治会からとかクレームが出るんじゃないの？
そういうの実際あるのですか？
多分、そんな、話ないんでしょうね。流石に阪急もそういう動きを受けたらそのまま続行とはいかないでしょうからね。
だから、そもそも約束を破ったてのは勝手なあなた基準の中での話ではないの？

>>275
約束（地元との合意内容、開発理念）は、宝塚市議会の議事録にも出ていますよ。
幸福銀行が破綻して阪急の単独事業になった時に、阪急に受け継がれている事も確認されています。

全体の開発内容を変更する内容をデベロッパーが申請してそれが委員会、議会で可決されているのです。

殆どの住民や市民は裏で何が行われているかなど知らないし行政のチェックなどできるわけがないので、いつのまにか変更されていて反対するタイミングも無いのです。

>276
平均６５坪にして擁壁もこれまで通りにして、
坪単価をいくらに設定するつもりですか？
土地取得コストや造成コストを知らない人が、
事業として成立云々言うのは、無責任極まりない。

例外的にジオグランデ開発の際に阪急が約束（開発当初は集合住宅は低層しか建てないと言っていた）
を破った開発をしようとした時には、日当たりや眺望などの影響が大きい事から周辺で反対運動が
起きてたな。
しかし山手台北部開発は、南部と離れた立地である事から、殆どの住民は変更を知りえなかった。
都市計画変更の縦覧があったから、住民が賛成とみなしたってのはいくらなんでも無理がある。
そんなの誰も見てないっての。