阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

rokko island 売りっぱなし逃げっぱなし

山手台から率先して森に戻そう

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そもそも山並みと調和した緑豊かな街並みの基準である緑被率25～30%は、平均170～190㎡の区割りでは不可能です。
220㎡程度の区割りと比較して、街の成熟後の緑や樹木の量は1/3程度にすぎない水準となります。

一時的に山林を大規模破壊しても、どこよりも緑豊かな街をつくる事で景観を回復するといって、開発禁止区域を政治的折衝で開発可能な区域に変更させて開発の手を入れたのが山手台ですから、後になって復元される緑が激減するような平均50坪台の区割りの一世代使い捨ての売り逃げ乱開発に変更するような行為は、詐欺同然の暴挙なのです。

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子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

それが社会のコンセンサスです。

【一部テキストを削除しました　管理担当】

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阪急は東1丁目や東3丁目までは、利益の追求だけには走らず、社会的責任を考えて
開発理念に反しないまともな開発（景観配慮や敷地規模）をしていた。
なんでこうなってしまったんだろう。

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私も同感です。

せめて東3丁目ぐらいの水準を今後の北部開発の平均にしてほしいです。

企業として社会的責任や約束を重んじ、儲けだけに走らず、50年後、100年後に評価される開発をしてほしいものです。

阪急は、山手台開発で、どこよりも美しく緑豊かで景観に配慮した、日本中のお手本となる街づくりをすると20年間いっているのですから。

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彩都のPR広告スペースに「阪急100年の想いがここ彩都で花開く」って書いてあるので阪急の軸足が彩都にいっちゃったのでしょうかね、
日本中がお手本にとか100年の想いとかどこの分譲地でも美麗をならべて客集めて中途半端にやる会社なんでしょう、

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そんな美辞麗句をマジで受け止めてる人いとるんですか？

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誇張した宣伝文句はともかく、開発経緯を無視した乱開発は論外だと思いますよ。
積水ハウスや近鉄が出来ているまともな開発が、阪急が今できないという理由はありませんから。

名塩で裏切って、山手台で裏切って、十数年後、彩都でまた裏切るんですか？

少なくとも小林一三が生きていた時代や昭和40年代までの阪急は、100年後に価値が残る
素晴らしい開発をしていましたよ。

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阪急の責任、行政の責任もあると思いますが、業者、行政まかせにして自分達の街の景観を守る活動、監視をしてこなかった住民にも少なからず責任はあるのではないでしょうか。
誤った開発を許さない景観条例や協定を作る働き掛けを怠っていたのではないですか？
街創りに関して自治会等を通じ阪急や行政と対話、時には対決する事はあったのでしょうか？
今もこの掲示板以外目立った活動もないようですし。。
業者、行政まかせにして、業者、行政のせいばかりにするのではなく、もう少し自分達が自ら動いて、わが町を守る事も必要なのではないでしょうか。

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確かに。

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仁川や雲雀丘は、戦前は日本でも有数の邸宅街だったが、宝塚市の開発行政があまりにも終わっているせいで、建売屋にミニ開発されまくって、悲惨な事になってしまった。

阪急もひどいけど、それ以前に宝塚市の開発行政が酷すぎる。

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正確には違いますよ。
過去の市長や議員が銭欲しさ（汚職）に業者と癒着し、将来に渡って続く価値よりも、
無秩序な開発によるブランド換金を選択したのです。

数十年後、宝塚は目先の利権を選んで僅か数十年で悪政によりブランドを全て失った
まちづくりの失敗例、反面教師として語られているでしょう。

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そんなことないよ。

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行政がブランドや環境にあぐらをかいて乱開発する気まんまんなら、市民がなにやっても無駄ですからね（笑）

過去の市長がことごとく業者と癒着した金の問題や逮捕で失脚しているのはたまたまじゃないよ。

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228さんのおっしゃる通りだと思います。
その市長や議員を選挙で選んでいるのは他ならぬ市民ですからね。
そういう市長や議員が当選する背景には市民の無関心があるのでしょう。
宝塚ってブランドに安心しきっていたのではないでしょうか？

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教科書的には、宝塚は小林一三による沿線開発（付加価値）の成功例として名高く日本の沿線開発のルーツとも言える場所だった。
まぁもともと風光明媚な場所で、良好な住宅街の素地がありましたからね。

しかし今は正反対の有様。
ここ数十年で最もまちづくりや開発行政に失敗して、大阪圏で最も価値を落とした都市といっても過言ではない。

行政や首長・議会が無能だったり私利私欲に走ると、たった数十年でブランドは崩壊してしまうのだから恐ろしいもんです。

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>>230
市長が連続逮捕された時代に宝塚は悪くなったんじゃないですよ。
それより前の時代に、欠陥レベルのまちづくりをしたのが今致命傷になっています。
もっと根深いです。

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232
いつからおかしくなったにしろ、市民ももう少し自分達の街で行われている事に興味を持ち、政治、行政を監視すべきだったのは変わりないですよ。
全て市民が悪いと言っているのではなく、そういう面もある事も認識して、これからどう落ちたブランドイメージを復権して行くか考えないといけないという事を申しているのです。
行政、業者まかせにしているとこういう顛末を迎える事を経験しているのですから、これからは市民がもっと自分達の街をよい街にする為に自ら動かないといけないと思いますよ。
ちなみに動くというのは、ここに不平不満を書き連ねる事じゃないです。

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生活利便性が低い
中心市街地のまちづくりに失敗
再開発や第三セクターでことごとく破綻させ失敗
上記の浪費等により、道路整備状況が悪い（都市計画道路の整備率は阪神7市1町で最低）
街中の公共の緑は阪神7市1町で最も少ない（公園面積ワースト1位）
唯一の売りだった住環境や景観は、保養所跡地などの無秩序な乱開発やミニ開発により大幅に悪化
殆どの高級住宅街は建売業者のミニ開発に荒らされ放題で街並みが崩れまくり

利便性が悪いのに環境もたいして良くなく街も綺麗じゃないし自然はどんどん破壊されて緑も減っている。

これが今の等身大の宝塚。

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宝塚から伊丹や西宮に入ったら急に道が綺麗になって緑も多くなりますもんね。
買物や生活、医療は不便で、交通やアクセス等が貧弱で、住環境まで悪いって、、、
いいとこなし

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http://image.homes.co.jp/data/0119458/sale/image/0000003-3-3.jpg

たった数年で結構汚くなりますね　あと10年たったら･･･

家と家も標高200m近い山の上とは思えないほど接近していますね
（法定の1mしか外壁後退していない）

50坪台の区割りでは、65坪前後の区割りより景観や街並みや緑の回復率が

大幅に悪化するという点以前に

通風や採光や冬季の1階日当たりといった居住環境の基本要素すら犠牲になります。

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せやね。
50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいにおさまるようにせなあかん。
霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

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阪急うんねんは別として、業者は法令、条例等の範疇の中で一番利益の上がる売り方を模索するのは当然の事です。
その上でよりよい住環境、景観を守って行こうとすれば、景観条例等により行政が指導、誘導する必要があります。
但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
だから、行政に対しては市民、住民が厳しい目で監視する必要があります。
行政が誤った方向を向いてしまった時は市民が声をあげるしかないです。

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違法でない範囲ならば、以前の約束を破ろうが、経緯を無視しようが、何をやっても
かまわないし利益追求のみに走るのが当然というのは悪徳業者の論理。
大企業の場合は、自己利益の追求だけには走らず持続可能な社会づくりの為に、CSRとは別に
業務を通しても社会的貢献を果たす事が求められる（エクセレントカンパニーの条件）のが
先進国の常識ですし、実際に積水ハウスや近鉄は利益の最大化には走っていない、まっとうな
開発を実践しています。

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要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。

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確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな～

積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の

分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300

平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー

らしい商売をして貰いたいものですね。

儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。

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デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね

http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。

“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり

北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設

大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。

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いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。

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細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね？
守られてるわけですよね？

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約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

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正に正論

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まさにぐうの音も出ない正論だな。

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地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。

積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる（利益を最大化できる）駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。

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いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、

平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌（グリーンベルト）を大規模森林破壊するかわりに

じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。

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○　大きめの区割り（平均65坪～）はニーズが無し

×　大きめの区割り（平均65坪～）にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る

本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。

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悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで

売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、

坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。

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景観を守る為に、標高100m以上の山肌を開発する際には、風致地区と厳しい建蔽率と厳格な開発指導で、大きい区画での開発しか認めなかったのが西宮市。

ブランドにあぐらをかいて利権欲しさと業者と癒着して、さんざん山肌を破壊しまくって乱開発を誘導して凋落したのが宝塚市。

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正論相手に連投しても無意味

動き方を間違えている

資産価値的にも逆効果

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ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け


by 匿名　2012-10-05 18:33:37

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

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