阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

だからといって150坪の邸宅用地を山手台なんかに造っても今どき買う人いないからね。

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

>>170
今現在は誰一人としてそんな無茶な事（山手台北部を最低150坪以上にしろとか。
当初は本当に550㎡以上の予定だったようだが）は言っていない。

一代限りの使い捨てにならないよう環境や山並みの景観復元にも配慮して、緑豊かで
自然と調和する美しい街にする為に「平均65～70坪」ぐらいになるように、180～300㎡
ぐらいの幅広い区割りにすればいいだけ。
小さめの土地も選べるから、小さめの土地が欲しいという層も何も困らない。
小さめの土地のみの区割りにした場合と比べて、比較にならないほど美しく緑豊かで
ゆとりある住環境になるのだから、文句など出ようはずがない。

ほとんど同時期に分譲された東３丁目と西４丁目南部（オアシス北側）でも、緑の量も、空間的なゆとりも（街を歩いた時に感じられる家屋のたてこみ具合）、街並みもぜんぜん違いますもんね。。

平均で３０㎡程度の区割りの差と、自然石の仕上げの有無だけで、別物といえるほど街並みの美しさと緑豊かさに差がついちゃってます。。。

景観重視なら、>162が紹介しているように西宮か芦屋の山手を選べばいいんじゃないの？
条例、地区計画で良好な住環境の保証がされているのだから、宝塚の山手で同じ環境を期待するより将来にわたって「堅い」と思う。
西宮、芦屋は街として勢いもある。
宝塚がよかった時代はとうの昔に去った。今更規制強化しても後の祭り。
100坪、いや70坪の邸宅を求める層にはまったく見向きもされないよ。
結局50坪前後の戸建てを求める層を相手にせざるを得ないということ。

子育てサラリーマン世帯は同じような世代をニュータウンに求めるからね。
50～60坪の買いやすい宅地で揃えるのが無難だと思いますよ。

宝塚の開発行政が糞なせいでブランド力が悪化したからといって、もっと悪化させて、いくらでも乱開発していというのは全く本末転倒。

山手台より遥かにアクセスも立地もロケーションも地勢も劣る三田市や神戸市北区や奈良市のバス便エリアでも、70坪や100坪の土地がいくらでも需要があるのに（適性価格なら速攻で売れている）、宝塚は50坪じゃないと売れない、大き目の土地は需要無いなどという珍論は全くお話にならない。

少なくとも現在の景観や緑の水準を守れる（今よりは悪化させない、回復させる）基準にするのが筋。

今まで悪化してきたのだから、このまま更に景観や住環境や山麓部の乱開発状況を悪化させてよいなどといっている人物が、住民や検討者や市民であるわけがない。

50坪にしないと売れないなんてちゃんちゃらおかしい。100人中100人が100～200万程度の差なら50坪より65坪を選ぶ。
実際そうなる。消費者が出せる値段から土地の値段は決まるので、65坪にしたからといって50坪の1.3倍の値段にはならない。

単に割高な坪単価で区画数を最大化して儲けたい業者の論理がバレバレ。

山手台北部で55坪2500万の区割りにしたら、販売するには営業や広告を駆使して頑張らないと無理だが、
将来の山並みや緑地環境に配慮して70坪2600万や、100坪2800万の区割りで販売したら、殆ど営業努力無しで
30倍のスピードで売れるよ（笑）

こんなの誰でも分かる事。

小さめの土地にしないと売れないなどという詭弁は、大企業としての社会責任を果たさず環境や景観や
山の緑を犠牲にしてでも、より割高な坪単価で売りたいというただそれだけの事でしかない。

もともと、乱開発して金儲けする為ではなく、宝塚でも有数の緑豊かで美しい山並みになじむ良好な
住宅街をつくる為の開発だといって開発許可を得たのが山手台ですからねぇ。

小さめの土地にしたほうが区画数を増やせて割高な坪単価で売れて儲かるから、景観無視して
コストダウン売り逃げ使い捨て乱開発路線に変更するわって、そりゃ無いでしょ。

７０坪は非常識な邸宅用地でもなんでもない。山を破壊して開発する際の緑地回復を考慮するにあたってのマナー水準。

この30～40年の乱開発が異常だったのですよ。
昭和40年代までの宝塚の分譲地は、平均70坪台以上で山の環境や緑との調和に配慮されたものだったので、過去を反省しその水準に習えば良いだけなのです。
これから日本の人口は数十年前のレベルまで減り、大都市近郊の地価水準もその時代の水準（単純金額ではなく現在の物価水準に対して）までまた下がるのですから。

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、昔のように広い宅地なんてもったいないです。
庭や外構にお金かかりますしね。
１７０平米にハウスメーカー建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。
経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

>山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。 なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。


芦屋六麓荘は住民サイドの要望で条例を設けているよ。行政の差もあるが、まずは住民の差じゃないかな。ネットで文句垂れてるだけでしょう。

だから、そこまで言うなら住民運動でも、何でもやればいい。
そこまでやる気概もなく、匿名の掲示板でわーわー喚くだけなら誰も共感しない。
それこそ、あなたの好きな本末転倒、詭弁です。
ま、どうせこういうコメントは華麗にスルーするんでしょうが。。

>>178

区画小さくして増える儲けより、広告費や販売スタッフの人件費の方が大きいと思う。
区画拡げて楽に売れるのなら、とっくにやってるって。完売できる見込みがないから小さくしてグロスを下げているだけ。

もし70坪で分譲するとして、坪単価40万としても建物外構含めた総額は6000万超えるだろうから、今山手台を検討している人(予算5000万円台前半)の大半は検討対象から外すだろう。
検討者を繋ぎ止めるにはグロスを現状並みに設定する必要があるが、坪30万前後となり、そうなると近隣の不動産市場への影響は大きいと思う(新規分譲でその価格なら、古家付き宅地は坪20万切るかも)。
20年近く前に坪100万で買った人達はもう十分下がっているから影響は小さいだろうが、直近に買った人達はかわいそうなことになる。

なるほど！膝を打つ思いです。

阪急はある意味において関西で最もえげつないモラルの無い冷酷なヤ.ク.ザみたいなデベロッパーですからね。
名塩地区でも、最後まで責任をある分譲をせずに投げ出した前科がありますし。

開発における地域との合意や、1億出してくれたお客さんとの約束を裏切るなんて屁とも思っていない会社ですよ。

いい加減なまちづくりや利権目当てで乱開発を見て見ぬふりしてきて、たった数十年でブランを破壊した宝塚市と、モラル無き阪急。
ある意味、最強のコラボです。

訂正　たった数十年でブランドを破壊した（食い潰した）宝塚市と

雲雀丘なんて、戦前～50年前までは六麓荘なんて比じゃない名立たる住民層と格式を誇るお屋敷街だったのに、宝塚市が守らなかったせいでぐちゃぐちゃになっちゃいましたね。

確かに三田市や生駒市や奈良市のバス便エリアですら、ちゃんと街並みや景観を
考えて開発された70坪超の土地が分譲されて売れているのに、宝塚では景観に
配慮したまともな開発は成立しない（需要が無い）などという主張は、完全に
論理破綻していますね。

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、

じゅうぶん美しい街並みだと思います。

ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。

少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。

固定資産税の心配とかもありますしね。

子育てサラリーマン世代にやさしい開発が望まれます。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って利益だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、
結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、
割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか
(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。

平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、
それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、
買いたい人は多いと思います。

そもそも山手台は、景観保全対象で開発禁止の山麓グリーンベルトを

じゅうぶんな敷地面積をとることで、緑を復元させて景観を回復させるとした

開発経緯からして「最低限」や「平均」では許されないから、50坪でじゅうぶん

などといった詭弁は通用しないんですよ。

名塩や彩都ですら平均210㎡台（170～260㎡程度）はあるのに、世代を越えて愛される日本中がお手本とするほど美しい緑豊かなまちづくりを謳っている山手台北部が、山の上を大量森林破壊して殆ど木が植えられない（緑の量が70坪の区割りの1/3になる）平均180㎡台。

いかに醜い一代限り使い捨て売り逃げ開発路線に走りはじめたか良く分かる。

×　５０坪でじゅうぶん　景観なんてどうでもいいから買いやすい土地にして
×　坪単価が少々割高でも小さい土地のほうが好み

○　掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、割高な坪単価で販売する為に小さい区割りにしたい
○　掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、区画数を最大化して利益だけを追求したい

＞１９８さん
＞・・・50坪でじゅうぶんなどといった詭弁は通用しないんですよ。

詭弁でも何でもないです。
過去の経緯はどうであれ不必要な大きな宅地ばかりでグロスが高くなり
私たちのような一般サラリーマン家庭が買えなくて排除されることのほうが
無駄な自然破壊だと思います。

×　平均50坪台じゃないとお客さんが買えないんですよ
○　平均50坪台にしないと割高な坪単価で売り切る事ができないからなｗ

×　だんだん小さめの土地にしているのはお客さんのニーズです
○　街並みや景観を考えてゆとりある敷地のまともな開発にしたらワシらの儲けが減るからなｗ

>>201
3秒で論破されるような低レベルな事を書かないほうがいいですよ。
山手台の小さいかつかつの170㎡の土地で、既存のバス便エリアの60坪以上の土地が買えます。
つまり山削って、新たに庭無し50坪分譲地つくる為に森林破壊する必要は全く無いです。

また、平均65坪以上にしても、グロスは高くなりません。
顧客層は決まっており、その層が出せるグロスは決まっているので、大きめの土地にしたら
50坪で区割りした場合と値段は大差無く、美しい街並みと緑豊かな環境がもたらされるだけです。

小さい土地ばかりにしてといっているのは、約束を反故にし街並みを悪化させてでも利益を
最大化したい業者と、悲惨な街並みにして嫌がらせしたい荒らしの価値観以外にはありえないのです。

そもそも170～180㎡ぐらいの小さい土地にしてと以前から言い続けている人物は、本来なら書き込む理由などありません。

なぜならご所望の170～180㎡の小さい土地が、西4丁目でもビューノでも選び放題だったのだから、既に希望は実現しており、わざわざ書き込む必要など全くないのです。

にも関わらず書き続けている理由は、山手台北部が開発理念を遵守した『緑豊かで山並みと調和した潤いとゆとりのある美しい街並み』になることを絶対に阻止したいからであり、その目的のみで書き込んでいる荒らしだという事が完全にばれてしまっているのです。

ようするに、今後の山手台の開発路線が「景観や街並みの美しさに配慮したまともな開発」に修正される事を妨害して、まともな開発や開発行政を望む既存住民や宝塚市民に嫌がらせしたいだけです。

どうして？
同じ人が何年間も継続して書き込んでるなんてあり得ないでしょう？

このスレのテーマはPart1から

山手台開発の理念として阪急が長年掲げてきた

日本中（や宝塚市内の斜面地開発）のお手本となる事を目指した

「美しい街づくりのために」です。

つまり、○○でじゅうぶんとか、そこそこでいいといった内容は、スレ違いです。

山手台の開発理念は、平均以上の美しさと、平均以上の緑豊かでゆとりある街並み。

宝塚の山手（阪急より山側の一種低層エリア）の平均＝７０坪台、擁壁は石積み

つまり平均７０坪の区割りでも「平均」だからな。５０坪台でコンクリむきだしなんてとんでもない。

もう家が余っているのだから、山林を破壊して新規にニュータウン開発する事（市街化区域を拡大する事）じたいが、今後はありえないです。
今後は、欧州のように住宅街を潰して森に戻していく政策（減築や市街地面積の縮小、逆線引き）が必要になります。
既に開発の手を入れてしまった場所は、せめて緑豊かで景観豊かな美しい持続可能な（再利用される）街にする必要があります。山の上を森林破壊して庭無し50坪で景観に手を抜いたような街では、中古になればオールドニュータウン以下の全く需要の無い一代限りの使い捨てタウンになってしまい、膨大な社会的損失と将来世代の負担増につながります。

積水ハウス　未来への責任
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

阪急と違い、まともな開発、理想のまちづくりを実践しています。

どこよりも美しい緑豊かな街並みを実現する為に貴重な山林を削らせていただくといいながら、

「やっぱ山削って平均５０坪じゃないと無理」

などという論外の開発をするのは、まともなデベロッパーではなく建売屋レベルです。

rokko island 売りっぱなし逃げっぱなし

山手台から率先して森に戻そう

そもそも山並みと調和した緑豊かな街並みの基準である緑被率25～30%は、平均170～190㎡の区割りでは不可能です。
220㎡程度の区割りと比較して、街の成熟後の緑や樹木の量は1/3程度にすぎない水準となります。

一時的に山林を大規模破壊しても、どこよりも緑豊かな街をつくる事で景観を回復するといって、開発禁止区域を政治的折衝で開発可能な区域に変更させて開発の手を入れたのが山手台ですから、後になって復元される緑が激減するような平均50坪台の区割りの一世代使い捨ての売り逃げ乱開発に変更するような行為は、詐欺同然の暴挙なのです。

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

それが社会のコンセンサスです。

【一部テキストを削除しました　管理担当】