阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる

○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る


×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる

○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る

所詮、最低敷地割が１５０の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は２００あるよ。
悔しければ２００に上げたら如何ですか。

少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。

平均敷地割の話などしていない

条例、地区協定、街づくりルールで

西二丁目も所詮１５０の庶民の街

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

家が既に余り、人口が減少する時代に、貴重な山を削って、普通のニュータウンの平均水準以下の開発。

まともな企業がやる事じゃあないね。

社会基盤の維持費用が将来世代に重くのしかかる家余りを目前にした今、山を削った場所に一代限りの使い捨ての分譲地にする事に正当性はありません。

たかだが10坪ほど増えて税金が高くなるとかありえませんよ。
むしろ取引の実勢坪単価下がって路線価に反映されるので税額は殆ど変わりません。
整形地の庭付きの戸建て志向する人が、55坪だと大満足で逆に65～70坪だと
広すぎて困るなどという感性はまずありえない事です。
なぜなら10～15坪増える事で、北側区画は1階部分の冬の日当たりが劇的に改善され、
隣の家屋との間のゆとりも大幅に改善されるので、家全体が明るくなり風通しも良くなります。
プライバシー性も高まり、家のまわりのスペースも余裕が出来て通りやすくなります。
南東角地など選ばなくても、ほぼ全ての区画で、良好な日当たりや建てこまない
ゆとりある空間など、住環境の理想を取り込める水準が65～70坪からの区画割りになるのです。
ですから宝塚でも昭和40年代頃までに分譲された山手のエリアは、殆どの区画が70坪程度はあります（分筆された土地や、後からミニ開発された場所を除いて）。
山手台南部も同様にこの基本を追求したので平均70坪ぐらいになっているのです。

たしかに、そうですね。

近鉄が今でも駅徒歩圏ですら平均65～70坪のまともな開発をしている最大の理由は、

奈良市や生駒市が開発業者と癒着せずに将来を見据えたまともな開発行政をしているから。

奈良市や生駒市は大規模開発のエリアの殆どで、建蔽率40%容積率60%に決定しているので

40坪の平均的な注文住宅（全国平均値）を建てるには、最低215㎡ほど必要になり、これが

安易な区割りをガードし良好な開発をせざるをえない状況になっている。

一方で宝塚は、山の五～六合目でも容積率100%。だから醜い開発ができてしまう。

地権者、業者との癒着。

宝塚のほうが地価水準が高いから仕方がないでしょ。

>>156
ええ、第一種低層住居専用地域（以下、一種低層）の平均以下ですよ＞50坪
宝塚市では阪急宝塚線以北及び今津線以西の殆どを占めるエリアが一種低層ですが
その一種低層の平均宅地面積は平均70坪台です。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3475824.jpg
これを見れば一目瞭然ですが、多くの地域で240㎡～300㎡の宅地と300㎡以上の
宅地の合計で40%～50%（区画数ベース　面積ベースだと60%以上に増えます）あります。

平地（市街地）は、大部分が中高層エリアなので、平地と敷地面積を比較するのは誤りです。
平地で50坪買える人が少ないから、山を破壊して殆ど緑が復元されない50坪の乱開発をしていいという論理は本末転等です。

>>159
全くの誤りです。奈良・生駒の近鉄沿線の駅徒歩圏の主要住宅街の地価（公示地価、実勢地価、路線価）は、宝塚の山麓部のバス便エリアと変わらないか若干高いぐらいの水準です。

ですから、奈良の近鉄沿線が駅徒歩圏ですら良好な住宅開発できているのに、宝塚の山麓部バス便エリアは、山を破壊しても殆ど緑が回復しない50坪乱開発しかできないし仕方無いというのは、乱開発で儲けを最大化したい業者や業者と癒着している行政の詭弁だという事です。

西宮も山麓部（六甲、甲山）では、建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜150m以上の
景観への影響が大きい山間部エリアでは、100坪以上の区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないと
いけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70坪以上で開発せざるをえなかった。

西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、昭和期に乱開発から景観を守ったという事。

たしかに芦屋や西宮では100坪超の需要ある。

でも山手台で、そんな需要ありません。

だから、最低敷地面積を条例か地区協定か街づくりルールなりで

１５０から２００に変えなさいな。

所詮１５０の街が、２００（６０坪）は必要だとか、発言自体に何の意味もないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

164さん

最低敷地面積は、

１５０㎡ではなく１７０㎡だと思いますよ。

１７０の街です。

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

だからといって150坪の邸宅用地を山手台なんかに造っても今どき買う人いないからね。

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

>>170
今現在は誰一人としてそんな無茶な事（山手台北部を最低150坪以上にしろとか。
当初は本当に550㎡以上の予定だったようだが）は言っていない。

一代限りの使い捨てにならないよう環境や山並みの景観復元にも配慮して、緑豊かで
自然と調和する美しい街にする為に「平均65～70坪」ぐらいになるように、180～300㎡
ぐらいの幅広い区割りにすればいいだけ。
小さめの土地も選べるから、小さめの土地が欲しいという層も何も困らない。
小さめの土地のみの区割りにした場合と比べて、比較にならないほど美しく緑豊かで
ゆとりある住環境になるのだから、文句など出ようはずがない。

ほとんど同時期に分譲された東３丁目と西４丁目南部（オアシス北側）でも、緑の量も、空間的なゆとりも（街を歩いた時に感じられる家屋のたてこみ具合）、街並みもぜんぜん違いますもんね。。

平均で３０㎡程度の区割りの差と、自然石の仕上げの有無だけで、別物といえるほど街並みの美しさと緑豊かさに差がついちゃってます。。。

景観重視なら、>162が紹介しているように西宮か芦屋の山手を選べばいいんじゃないの？
条例、地区計画で良好な住環境の保証がされているのだから、宝塚の山手で同じ環境を期待するより将来にわたって「堅い」と思う。
西宮、芦屋は街として勢いもある。
宝塚がよかった時代はとうの昔に去った。今更規制強化しても後の祭り。
100坪、いや70坪の邸宅を求める層にはまったく見向きもされないよ。
結局50坪前後の戸建てを求める層を相手にせざるを得ないということ。

子育てサラリーマン世帯は同じような世代をニュータウンに求めるからね。
50～60坪の買いやすい宅地で揃えるのが無難だと思いますよ。

宝塚の開発行政が糞なせいでブランド力が悪化したからといって、もっと悪化させて、いくらでも乱開発していというのは全く本末転倒。

山手台より遥かにアクセスも立地もロケーションも地勢も劣る三田市や神戸市北区や奈良市のバス便エリアでも、70坪や100坪の土地がいくらでも需要があるのに（適性価格なら速攻で売れている）、宝塚は50坪じゃないと売れない、大き目の土地は需要無いなどという珍論は全くお話にならない。

少なくとも現在の景観や緑の水準を守れる（今よりは悪化させない、回復させる）基準にするのが筋。

今まで悪化してきたのだから、このまま更に景観や住環境や山麓部の乱開発状況を悪化させてよいなどといっている人物が、住民や検討者や市民であるわけがない。

50坪にしないと売れないなんてちゃんちゃらおかしい。100人中100人が100～200万程度の差なら50坪より65坪を選ぶ。
実際そうなる。消費者が出せる値段から土地の値段は決まるので、65坪にしたからといって50坪の1.3倍の値段にはならない。

単に割高な坪単価で区画数を最大化して儲けたい業者の論理がバレバレ。

山手台北部で55坪2500万の区割りにしたら、販売するには営業や広告を駆使して頑張らないと無理だが、
将来の山並みや緑地環境に配慮して70坪2600万や、100坪2800万の区割りで販売したら、殆ど営業努力無しで
30倍のスピードで売れるよ（笑）

こんなの誰でも分かる事。

小さめの土地にしないと売れないなどという詭弁は、大企業としての社会責任を果たさず環境や景観や
山の緑を犠牲にしてでも、より割高な坪単価で売りたいというただそれだけの事でしかない。

もともと、乱開発して金儲けする為ではなく、宝塚でも有数の緑豊かで美しい山並みになじむ良好な
住宅街をつくる為の開発だといって開発許可を得たのが山手台ですからねぇ。

小さめの土地にしたほうが区画数を増やせて割高な坪単価で売れて儲かるから、景観無視して
コストダウン売り逃げ使い捨て乱開発路線に変更するわって、そりゃ無いでしょ。

７０坪は非常識な邸宅用地でもなんでもない。山を破壊して開発する際の緑地回復を考慮するにあたってのマナー水準。

この30～40年の乱開発が異常だったのですよ。
昭和40年代までの宝塚の分譲地は、平均70坪台以上で山の環境や緑との調和に配慮されたものだったので、過去を反省しその水準に習えば良いだけなのです。
これから日本の人口は数十年前のレベルまで減り、大都市近郊の地価水準もその時代の水準（単純金額ではなく現在の物価水準に対して）までまた下がるのですから。

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、昔のように広い宅地なんてもったいないです。
庭や外構にお金かかりますしね。
１７０平米にハウスメーカー建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。
経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

>山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。 なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。


芦屋六麓荘は住民サイドの要望で条例を設けているよ。行政の差もあるが、まずは住民の差じゃないかな。ネットで文句垂れてるだけでしょう。

だから、そこまで言うなら住民運動でも、何でもやればいい。
そこまでやる気概もなく、匿名の掲示板でわーわー喚くだけなら誰も共感しない。
それこそ、あなたの好きな本末転倒、詭弁です。
ま、どうせこういうコメントは華麗にスルーするんでしょうが。。

>>178

区画小さくして増える儲けより、広告費や販売スタッフの人件費の方が大きいと思う。
区画拡げて楽に売れるのなら、とっくにやってるって。完売できる見込みがないから小さくしてグロスを下げているだけ。

もし70坪で分譲するとして、坪単価40万としても建物外構含めた総額は6000万超えるだろうから、今山手台を検討している人(予算5000万円台前半)の大半は検討対象から外すだろう。
検討者を繋ぎ止めるにはグロスを現状並みに設定する必要があるが、坪30万前後となり、そうなると近隣の不動産市場への影響は大きいと思う(新規分譲でその価格なら、古家付き宅地は坪20万切るかも)。
20年近く前に坪100万で買った人達はもう十分下がっているから影響は小さいだろうが、直近に買った人達はかわいそうなことになる。

なるほど！膝を打つ思いです。

阪急はある意味において関西で最もえげつないモラルの無い冷酷なヤ.ク.ザみたいなデベロッパーですからね。
名塩地区でも、最後まで責任をある分譲をせずに投げ出した前科がありますし。

開発における地域との合意や、1億出してくれたお客さんとの約束を裏切るなんて屁とも思っていない会社ですよ。

いい加減なまちづくりや利権目当てで乱開発を見て見ぬふりしてきて、たった数十年でブランを破壊した宝塚市と、モラル無き阪急。
ある意味、最強のコラボです。

訂正　たった数十年でブランドを破壊した（食い潰した）宝塚市と

雲雀丘なんて、戦前～50年前までは六麓荘なんて比じゃない名立たる住民層と格式を誇るお屋敷街だったのに、宝塚市が守らなかったせいでぐちゃぐちゃになっちゃいましたね。